TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 7] [1]

[1] Expédition exécutoire à:

— Maître Philippe BENSUSSAN

délivrée le:

■

Charges de copropriété

N° RG 23/09598

N° Portalis 352J-W-B7H-C2DAX

N° MINUTE :

Assignation du :

20 Juillet 2023

JUGEMENT

rendu le 12 Décembre 2024

DEMANDEUR

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2], représenté par son syndic, le Cabinet ELIMMO GESTION, S.A.S

[Adresse 6]

[Localité 4]

représenté par Maître Philippe BENSUSSAN de la SELARL DOLLA – VIAL & ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #P0074

DÉFENDERESSE

S.C.I. BIBAWO

[Adresse 1]

[Localité 5]

non- représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Madame Céline CHAMPAGNE, Juge, statuant en juge unique.

assistée de Madame Line-Joyce GUY, Greffière.

Décision du 12 Décembre 2024

Charges de copropriété

N° RG 23/09598 – N° Portalis 352J-W-B7H-C2DAX

DÉBATS

A l’audience publique du 02 Octobre 2024

JUGEMENT

— Réputé contradictoire

— En premier ressort

— Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile

EXPOSE DU LITIGE

La SCI Bibawo est propriétaire des lots de copropriété n°157, 165 et 206 au sein de l’immeuble situé au [Adresse 3], soumis au statut de la copropriété.

Se plaignant du non paiement des charges de copropriété, le syndicat des copropriétaire l’a fait assigner, par acte en date du 20 juillet 2023, en paiement des arriérés.

Aux termes de son assignation, il sollicite, au visa des articles 10, 10-1, 14-1 de la loi du 10 juillet 1965, 35 du décret du 17 mars 1967, 1231-6, 1240 du code civil, 699 et 700 du code de procédure civile de :

«Recevoir le syndicat des coproprietaires de l’immeuble sis [Adresse 3] en son action et le déclarer bien fondé,

En conséquence,

Condamner la SCI Bibawo à verser au syndicat des coproprietaires de l’immeuble sis [Adresse 3] les sommes suivantes :

-10 595,25 euros au titre de l’appel du 01.05.2022 « Procédure JOCA-APPEL 2/2 », assortie des intérêts légaux à compter du 25 novembre 2022, date de la première mise en demeure,

-204,82 euros au titre du commandement de payer du 10.02.2023,

-2500 euros à titre de dommages et intérêts,

-2500 euros au titre de l’article 700 du CPC ainsi qu’aux entiers dépens,

Dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire. »

La SCI Bibawo, cité à personne morale, n’a pas constitué avocat.

La clôture de l’instruction a été prononcée le 31 janvier 2024 et l’affaire a été fixée pour plaidoirie à l’audience du 02 octobre 2024.

Il est fait expressément référence aux termes de l’assignation du demandeur pour un plus ample exposé des faits, de la cause et des prétentions.

A l’issue de l’audience, l’affaire a été mise en délibéré au 12 décembre 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En application de l’article 472 du code de procédure civile si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur les demandes formulées par le syndicat des copropriétaires

Le syndicat des coproprietaires sollicite, dans le corps de son assignation, que les sommes réclamées portent intérêts au taux légal à compter du 25 octobre 2022, date de la première mise en demeure.

Toutefois, dans le dispositif de ces écritures, il mentionne la date du « 25 novembre 2022, date de la première mise en demeure. »

Aux termes de l’article 768 aliné 2 du code de procédure civile, « le tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n’examine les moyens au soutien de ces prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion. »

Par conséquent, il ne sera statué que sur la demande portant sur les intérêts légaux à faire courir à compter du 25 novembre 2022.

Sur la demande en paiement

L’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que «les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.

Lorsque le règlement de copropriété met à la seule charge de certains copropriétaires les dépenses d’entretien et de fonctionnement entraînées par certains services collectifs ou éléments d’équipements, il peut prévoir que ces copropriétaires prennent seuls part au vote sur les décisions qui concernent ces dépenses. Chacun d’eux dispose d’un nombre de voix proportionnel à sa participation auxdites dépenses. »

Selon l’article 14-1 de la même loi, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et des équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires paient au syndicat des provisions égales au quart du budget voté sauf modalités différentes adoptées par l’assemblée générale ; cette provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale.

L’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, dans sa rédaction applicable aux faits de l’espèce, dispose pour sa part que : «par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné :

a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur ; »

En vertu des dispositions conjuguées des articles 1353 du code civil et 9 du code de procédure civile, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver que le copropriétaire est redevable de la somme réclamée dans sa totalité.

À cette fin, il doit produire tous les documents utiles pour justifier sa demande et notamment un décompte de la dette depuis son origine ainsi que les appels de fonds et procès-verbaux des assemblées générales correspondantes ayant approuvé les comptes et voté les budgets provisionnels du ou des exercices correspondants.

Le syndicat des copropriétaires réclame en l’espèce paiement de la somme de 10 595,25 euros au titre de l’appel émis le 01 mai 2022, assortie des intérêts légaux à compter du 25 novembre 2022, date de la première mise en demeure.

Il justifie par la production d’un extrait de matrice cadastrale que la SCI Bibawo est propriétaire des lots n° n°157, 165 et 206 de l’immeuble susvisé.

Au soutien de sa demande principale, le syndicat des copropriétaires produit aux débats :

— les procès-verbaux des assemblées générales des :

-24 janvier 2022 ayant adopté la résolution n°5 portant sur le financement, le planning et la répartition du montant de la condamnation de 800 000 euros mise à la charge du syndicat des coproprietaires dans le cadre de l’instance l’ayant opposé à la SCI JOCA (procédure « JOCA »),

-29 juin 2022, ayant approuvé les comptes arrêtés au 31 décembre 2021, réajusté le budget prévisionnel pour l’exercice du 01 janvier 2022 au 31 décembre 2022 et fixé le budget prévisionnel pour l’exercice du 01 janvier 2023 au 31 décembre 2023,

Décision du 12 Décembre 2024

Charges de copropriété

N° RG 23/09598 – N° Portalis 352J-W-B7H-C2DAX

— les attestations de non recours portant sur ces deux assemblées générales,

— l’appel de fonds émis le 24 février 2022 portant sur la somme de 10 595,25 euros correspondant à la quote-part de charges due par la SCI Bibawo, en application de la résolution n°5,

— le relevé de compte de la SCI Bibawo au 28 octobre 2022 faisant apparaître un solde débiteur de 12 869,91 euros, en raison du non paiement de la somme réclamée de 10 595,25 euros, des frais de signification d’un jugement, du 4ème appel de fonds pour l’année 2022 et d’un appel au titre de travaux,

— la mise en demeure en date du 28 octobre 2022, d’avoir à régler la somme de 12 869,91 euros, correspondant à l’appel de fonds émis pour la « procédure JOCA » et à des dépenses votées à titre exceptionnel ainsi que l’accusé de réception portant la mention « pli avisé et non réclamé » en date du 03 novembre 2022,

— un commandement délivré le 10 février 2023 d’avoir à régler la somme de 10 595,25 euros outre les frais soit un total de 10 787,89 euros et reproduisant le décompte des sommes dues au 08 février 2023, dont il ressort que seule la somme de 10 595,25 euros n’a pas été réglée par la SCI Bibawo, les autres frais et appels de charges ayant fait l’objet d’un règlement le 17 janvier 2023 d’un montant global de 4572,31 euros.

Le syndicat des coproprietaires apparaît ainsi bien fondé et recevable à solliciter le paiement de la somme de 10 595,25 euros au titre de l’appel de fonds émis en exécution de la résolution n°5 adoptée lors de l’assemblée générale du 24 janvier 2022.

La SCI Bibawo est par conséquent condamnée à lui régler cette somme, assortie des intérêts légaux à compter du 25 novembre 2022.

S’agissant de la somme de 204,82 euros, réclamée au titre du commandement de payer délivré, justifiée par la facture en date du 13 février 2023 versée aux débats, elle relève des dépens, fondement sur lequel elle sera examinée ci-après.

Sur la demande de dommages et intérêts

Le syndicat des coproprietaires explique que la défaillance de la SCI Bibawo dans le paiement de ses charges lui cause un préjudice dans la mesure où il est contraint d’effectuer plusieurs diligences en vu du recouvrement de ces charges.

Il considère que ce non paiement constitue donc une faute dont il est bien fondé à solliciter la réparation et demande donc à ce titre la somme de 2500 euros à titre de dommages et intérêts.

Aux termes de l’article 1231-6 du code civil, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure et sont dus sans que le créancier ne soit tenu de justifier d’aucune perte.

Toutefois, le créancier auquel son débiteur a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires ne définit son préjudice qu’eu égard aux diligences qu’il a été contraint de mener afin de recouvrer sa dette et à l’obligation de paiement incombant à tout copropriétaire.

Or, ce faisant, il ne justifie pas d’un préjudice différent de celui réparé par les intérêts moratoires assortissant sa créance en application de l’article 1231-6 du code civil et par l’allocation d’une indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il convient par conséquent de le débouter de sa demande de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

La SCI Bibawo, qui succombe, est condamnée au paiement des entiers dépens de l’instance.

Il n’apparaît pas équitable de laisser à la charge de la copropriété les frais non compris dans les dépens qui ont été exposés dans le cadre de la présente instance.

Tenu aux dépens, la SCI Bibawo est donc condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 2000 euros à ce titre.

L’exécution provisoire est de droit et il n’y a pas lieu de l’écarter.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant par jugement réputé contradictoire, en premier ressort, après débats en audience publique et par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE la SCI Bibawo à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 3] la somme de 10 595,25 euros au titre de l’appel de fonds émis en exécution de la résolution n°5 adoptée lors de l’assemblée générale du 24 janvier 2022, assortie de l’intérêt à taux légal à compter du 25 novembre 2022 ;

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 3] de sa demande de dommages et intérêts ;

CONDAMNE la SCI Bibawo aux entiers dépens de l’instance, incluant les frais du commandement de payer délivré le 10 février 2023 ;

CONDAMNE la SCI Bibawo à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble de l’immeuble du [Adresse 3] la somme de 2000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Fait et jugé à [Localité 7] le 12 Décembre 2024

La Greffière La Présidente