N° RG 24/07994 – N° Portalis DB2E-W-B7I-NACO

Tribunal Judiciaire de STRASBOURG

TRIBUNAL DE PROXIMITE DE SCHILTIGHEIM

[Adresse 2]

[Localité 4]

SCHILTIGHEIM Civil

N° RG 24/07994 – N° Portalis DB2E-W-B7I-NACO

Minute n°

copie exécutoire le 25 novembre

2025 à :

— M^e Audrey PALLUCCI

— M^e Laurent FREUDL

pièces retournées

le 25 novembre 2025

M^e Laurent FREUDL

M^e Audrey PALLUCCI

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU

25 NOVEMBRE 2025

DEMANDERESSE :

Syndicat de copropriétaires DU PARKING FUTURA [Adresse 6] à [Localité 3] représenté par SAS SOGELYM DIXENCE PROPERTY MANAGEMENT

immatriculée au RCS de [Localité 9] sous le n°433 972 577

ayant son siège social [Adresse 8]

[Adresse 5]

représentée par M^e Audrey PALLUCCI, avocat au barreau de STRASBOURG, substitué par M^e Floriane ROMERA, avocat au barreau de STRASBOURG

DEFENDERESSE :

S.C.I. LADJO

immatriculée au RCS de [Localité 10] sous le n°482 792 082

ayant son siège social [Adresse 1]

[Localité 3]

représentée par M^e Laurent FREUDL, avocat au barreau de STRASBOURG

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Romain GRAPTON, Vice-président chargé des fonctions de juge des contentieux de la protection

Ophélie PETITDEMANGE, Greffier

DÉBATS :

Audience publique du 14 Octobre 2025

JUGEMENT

Contradictoire rendu en premier ressort,

Mis à la disposition du public par le greffe, et signé par Romain GRAPTON, Vice-Président et par Ophélie PETITDEMANGE, Greffier

EXPOSÉ DU LITIGE

Exposé des faits et de la procédure

La SCI LADJO est propriétaire des lots de copropriété n°504, 505 et 506 de l’ensemble immobilier (parking-silo) sis [Adresse 7].

Une mise en demeure de payer les charges de copropriétés a été notifiée à la SCI LADJO suivant lettre recommandée avec accusé de réception du 02 août 2023 pour un montant de 6 167,53€.

Une seconde mise en demeure de payer les sommes de 7 638,21€ a été délivrée suivant lettre recommandée avec accusé de réception en date du 25 juillet 2024.

La SCI LADJO n’ayant pas réglé les sommes dues au titre des charges de copropriétés, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 7] l’a fait assigner devant le tribunal de céans par exploit de commissaire de Justice en date du 02 septembre 2024, déposé à étude, aux fins de condamnation au paiement de la somme de 7 633,61€.

Suivant ordonnance du 25 février 2025, le tribunal a constaté l’accord des parties et a ordonné une conciliation judiciaire, confiée à M. [K] [H], conciliateur de justice, pour une durée de deux mois. Le 1er juillet 2025, le conciliateur a constaté l’échec de la mesure.

A l’audience du 19 août 2025, il a été constaté l’échec de la tentative de conciliation.

Prétentions et moyens des parties

Suivant conclusions en date du 02 octobre 2025, reprises oralement à l’audience, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 7] demande au tribunal de proximité de Schiltigheim de :

— débouter la SCI LADJO de ses demandes,

— condamner la SCI LADJO à payer la somme de 8 183,16€ avec intérêt légal au taux de l’intérêt légal à compter des échéances respectives, subsidiairement, à compter de la mise en demeure du 02 août 2023,

— condamner la SCI LADJO à payer la somme de 500€ à titre de dommages et intérêts,

— condamner la SCI LADJO aux entiers dépens outre la somme de 2 000€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

A titre subsidiaire, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 7] sollicite une clause cassatoire en cas d’octroi de délai de paiement.

Au soutien de ses prétentions, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 7] fait valoir, au visa de la loi du 10 juillet 1965 que la SCI LADJO n’honore plus le paiement de ses charges depuis mai 2021 et que cette carence génère un préjudice au syndicat des copropriétaires.

En réplique, et suivant conclusions du 10 octobre 2025, reprises oralement à l’audience, la SCI LADJO demande au tribunal de proximité de Schiltigheim de :

— débouter le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 7] de ses demandes,

— de lui accorder des délais de paiement.

Au soutien de ses prétentions, la SCI LADJO fait valoir, au visa des articles 1103 et suivants et 1343-5 du code civil, qu’elle est une société familiale qui rencontrent d’importantes difficultés financières du fait de l’accroissement des charges liées aux travaux de copropriétaires majoritaires et la difficulté à retrouver de nouveaux locataires suite aux congés délivrés et qu’elle ne peut vendre des places de parking qui doivent rester accessoires aux bureaux loués. Si elle conclut au débouté, la SCI LADJO ne conteste pas dans ses écritures le montant des sommes sollicitées au titre des charges.

MOTIFS

Sur la demande en paiement des charges

L’article 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis dispose que les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.

Lorsque le règlement de copropriété met à la seule charge de certains copropriétaires les dépenses d’entretien et de fonctionnement entraînées par certains services collectifs ou éléments d’équipements, il peut prévoir que ces copropriétaires prennent seuls part au vote sur les décisions qui concernent ces dépenses. Chacun d’eux dispose d’un nombre de voix proportionnel à sa participation auxdites dépenses.

L’article 14-1 de ladite loi précise que I.- Pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L’assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l’exercice comptable précédent.

Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l’assemblée générale peut fixer des modalités différentes.

La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale.

II.- Ne sont pas comprises dans le budget prévisionnel les dépenses du syndicat pour travaux, dont la liste est fixée par décret en Conseil d’Etat. Les sommes afférentes à ces dépenses sont exigibles selon les modalités votées par l’assemblée générale.

Aux termes de l’article 10-1 de ladite loi, par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné :

a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur ;

b) Les frais et honoraires du syndic afférents aux prestations effectuées au profit de ce copropriétaire. Les honoraires et frais perçus par le syndic au titre des prestations qu’il doit effectuer pour l’établissement de l’état daté à l’occasion de la mutation à titre onéreux d’un lot, ou de plusieurs lots objets de la même mutation, ne peuvent excéder un montant fixé par décret ;

c) Les dépenses pour travaux d’intérêt collectif réalisés sur les parties privatives en application du c du II de l’article 24 et du f de l’article 25 ;

d) Les astreintes, fixées par lot, relatives à des mesures ou travaux prescrits par l’autorité administrative compétente ayant fait l’objet d’un vote en assemblée générale et qui n’ont pu être réalisés en raison de la défaillance du copropriétaire.

Le copropriétaire qui, à l’issue d’une instance judiciaire l’opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l’absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires.

Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l’équité ou de la situation économique des parties au litige.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 7] produit un extrait du livre foncier permettant de démontrer que la SCI LADJO est copropriétaire du syndicat, et qu’il est dès lors redevable de charges de copropriété.

S’agissant du montant de l’impayé à la date de l’assignation, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 7] produit un relevé de compte du 08 septembre 2025 et les appels de provisions permettant de démontrer une créance d’un montant total de 7 717,28€ (appels de fonds et travaux réalisés) – 30 € (frais LRAR du 02/08/23), soit 7 687,28€.

S’agissant des sommes exposées au titre de l’article 10-1, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 7] a facturé 30€ (frais LRAR du 02/08/23). Les sommes de 159,60€ X2 au titre des frais de contentieux sont dues en exécution du contrat de syndic. La somme de 146,68€ correspondant aux frais de la requête correspond au lot 217, non visé dans cette procédure. Cette somme sera écartée. En définitive, la SCI LADJO sera condamnée à payer la somme de 159,60€ X 2 + 30€, soit 349,20€.

La SCI LADJO, débiteur de l’obligation, ne produit aucun élément permettant de démontrer l’existence de paiement depuis le 29 avril 2021.

Dès lors, au regard de l’ensemble de ces éléments, la SCI LADJO sera condamnée à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 7] la somme de 7 687,28€ + 349,20€, soit 8 036,48€ avec intérêts au taux de l’intérêt légal à compter de la mise en demeure du 02 août 2023 sur la somme de 6 167,53 euros, et à compter du 02 septembre 2024 pour le surplus.

Sur la demande indemnitaire

Aux termes de l’article 1231-6 du code civil, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.

Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte.

Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

En l’espèce, la défaillance de la SCI LADJO, à plusieurs reprises, dans le paiement de ses charges cause un préjudice financier à la collectivité des copropriétaires tenus à faire l’avance des fonds nécessaires à la gestion et à l’administration de l’immeuble.

Ce préjudice, distinct du retard du paiement, sera justement indemnisé par l’allocation d’une somme de 500€ de dommages et intérêts.

La SCI LADJO sera condamné au paiement de la somme de 500€ avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

Sur la demande de délai de paiement

Aux termes de l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues. Par décision spéciale et motivée, il peut ordonner que les sommes correspondant aux échéances reportées porteront intérêt à un taux réduit au moins égal au taux légal, ou que les paiements s’imputeront d’abord sur le capital.

Il peut subordonner ces mesures à l’accomplissement par le débiteur d’actes propres à faciliter ou à garantir le paiement de la dette.

La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

Toute stipulation contraire est réputée non écrite.

Les dispositions du présent article ne sont pas applicables aux dettes d’aliment.

En l’espèce, la SCI LADJO sollicite des délais de paiement tout en expliquant rencontrer de graves difficultés financières. Il est justifié de l’existence d’un solde créditeur de 571,12€ au 15 septembre 2025. Un solde débiteur de – 1 457,42€ est daté du 29 août 2025.

D’une part, au regard de cette situation financière et en l’absence de preuve d’une perspective financière positive, le respect d’un échéancier avec des mensualités de 334€ apparaît parfaitement illusoire.

D’autre part, le tribunal relève que le débiteur n’a fait aucun effort de paiement depuis avril 2021 et ce, malgré les nombreuses relances amiables et la conciliation ordonnée.

Au regard de ces éléments, aucun délai de paiement ne sera accordé.

Sur les frais du procès

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Les conditions dans lesquelles il peut être mis à la charge d’une partie qui bénéficie de l’aide juridictionnelle tout ou partie des dépens de l’instance sont fixées par les dispositions de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991 et du décret n° 2020-1717 du 28 décembre 2020.

L’article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :

1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ;

2° Et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991 . Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.

La somme allouée au titre du 2° ne peut être inférieure à la part contributive de l’Etat majorée de 50 %.

La SCI LADJO sera condamnée aux entiers dépens de l’instance.

En l’espèce, la SCI LADJO, partie tenue aux dépens, sera condamnée à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 7] une somme au titre de l’article 700 du code de procédure civile dont le montant sera fixé à 1 500€.

Sur l’exécution provisoire

L’article 514 du code de procédure civile dispose que les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Il convient de rappeler que la présente décision est exécutoire par provision. Il n’y a lieu de l’écarter.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal,

CONDAMNE la SCI LADJO à payer au syndicat des copropriétaires du PARKING FUTURA [Adresse 6] à 67300 SCHILTIGHEIM représenté par SAS SOGELYM DIXENCE PROPERTY MANAGEMENT la somme de 8 036,48€ (huit mille trente-six euros et quarante-huit centimes) avec intérêts au taux de l’intérêt légal à compter de la mise en demeure du 02 août 2023 sur la somme de 6 167,53 euros, et à compter du 02 septembre 2024 pour le surplus ;

CONDAMNE la SCI LADJO à payer au syndicat des copropriétaires du PARKING FUTURA [Adresse 6] à 67300 SCHILTIGHEIM représenté par SAS SOGELYM DIXENCE PROPERTY MANAGEMENT la somme de 500€ (cinq cents euros) avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement, au titre de dommages et intérêts ;

DEBOUTE la SCI LADJO de sa demande de délai de paiement ;

CONDAMNE la SCI LADJO aux dépens ;

CONDAMNE la SCI LADJO à payer au syndicat des copropriétaires du PARKING FUTURA [Adresse 6] à 67300 SCHILTIGHEIM représenté par SAS SOGELYM DIXENCE PROPERTY MANAGEMENT la somme de 1 500€ (mille cinq cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONSTATE l’exécution provisoire de plein droit du présent jugement ;

Le présent jugement, prononcé par mise à disposition au greffe à la date indiquée en tête des présentes, est signé par le juge présidant l’audience qui l’a rendu et le greffier.

Le greffier Le juge