N° RG 24/02185 – N° Portalis DBX4-W-B7I-TNZG

MINUTE N° : 25/

DOSSIER : N° RG 24/02185 – N° Portalis DBX4-W-B7I-TNZG

NAC: 72A

FORMULE EXÉCUTOIRE

délivrée le

à M^e Cindy GUERIN

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOULOUSE

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 18 FEVRIER 2025

DEMANDERESSE

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE LES LUCIOLES, SITUÉ [Adresse 1] À [Localité 5], pris en la personne de son syndic en exercice, le CABINET BEDIN, prise en son établissement secondaire situé [Adresse 4] à [Localité 6], dont le siège social est sis [Adresse 2] – [Localité 3]

représentée par Maître Cindy GUERIN, avocat au barreau de TOULOUSE

DÉFENDEUR

M. [R] [S], demeurant Résidence les Lucioles, [Adresse 1] – [Localité 5]

non comparant

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats à l’audience publique du 21 janvier 2025

PRÉSIDENT : Robin PLANES, Premier Vice-Président Adjoint

GREFFIER : Claire SAGNARDON, Adjointe Administrative faisant fonction de Greffier

ORDONNANCE :

PRÉSIDENT : Robin PLANES, Premier Vice-Président Adjoint

GREFFIER : Claire SAGNARDON, Adjointe Administrative faisant fonction de Greffier

Prononcée publiquement par mise à disposition au greffe,

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [R] [S] est propriétaire du lot de copropriété n°2 dépendant d’un ensemble immobilier soumis au statut de la copropriété dénommé RESIDENCE LES LUCIOLES, sis [Adresse 1] à [Localité 5].

Le Cabinet BEDIN est le syndic en exercice.

Par acte de commissaire de justice en date du 12 novembre 2024, le syndicat des copropriétaires de la RESIDENCE LES LUCIOLES, pris en la personne de son syndic le cabinet BEDIN, a assigné Monsieur [R] [S], devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Toulouse aux fins de :

– condamner Monsieur [S] à payer au syndicat des copropriétaires de la RESIDENCE LES LUCIOLES, représenté par son syndic en exercice le Cabinet BEDIN, la somme provisionnelle de 1.844,69 euros au titre des charges de copropriété (arriéré et provisions) dues à la date du 1er novembre 2024, et ce avec intérêt au taux légal à compter de la mise en demeure du 11 juin 2024,

– condamner Monsieur [S] à payer au syndicat des copropriétaires de la RESIDENCE LES LUCIOLES, représenté son syndic en exercice le Cabinet BEDIN, la somme provisionnelle de 500 euros à titre de dommages et intérêts en indemnisation du préjudice subi par le syndicat des copropriétaires de la RESIDENCE LES LUCIOLES, non compensé par les intérêts moratoires,

– condamner Monsieur [S] à payer au syndic des copropriétaires de la RESIDENCE LES LUCIOLES, représenté par son syndic en exercice le Cabinet BEDIN, la somme provisionnelle de 1.296 euros au titre des frais de relance et des frais nécessaires exposés par le syndicat à compter de la mise en demeure pour le recouvrement de la créance et qui seront imputés au seul défendeur, au titre des charges générales d’administration, conformément aux dispositions de l’article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965,

– condamner Monsieur [S] à payer au syndicat des copropriétaires de la RESIDENCE LES LUCIOLES, représenté par son syndic en exercice le Cabinet BEDIN, la somme de 1.200 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

– condamner Monsieur [S] aux entiers dépens.

L’affaire a été évoquée à l’audience du 21 janvier 2025.

Monsieur [R] [S], bien que régulièrement assigné par procès-verbal de signification remis à personne, n’a pas comparu à l’audience et ne s’est pas fait représenter.

Sur les moyens de fait et de droit développés par la partie demanderesse au soutien de ses prétentions, il sera renvoyé à l’assignation, et ce, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

L’affaire a été mise en délibéré au 18 février 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Il convient de constater que le syndicat des copropriétaires verse aux débats un procès-verbal de constat d’échec de conciliation, si bien que la présente procédure est recevable au sens des dispositions de l’article 750-1 du code de procédure civile.

* Sur les charges de copropriété impayées

L’article 835 du code de procédure civile dispose : « Le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire ».

L’article 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis dispose que : « Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux

mentionné à l’article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges (…) ».

L’article 1353 du code civil dispose : « Celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation ».

En l’espèce, il est constant que Monsieur [R] [S] est propriétaire du lot n°02 dépendant de l’immeuble soumis au statut de la copropriété RESIDENCE LES LUCIOLES à [Localité 5]. A ce titre, comme tous les autres copropriétaires et en vertu du règlement de copropriété, il doit s’acquitter des charges exposées par la copropriété.

Il procède de la lecture du décompte arrêté le 07 novembre 2024 (appel de fonds du mois de novembre 2024 inclus) que Monsieur [R] [S] reste redevable de la somme de 1.970.69 euros d’arriérés de charges de copropriété.

La partie demanderesse apporte ainsi la preuve suffisante de la créance qu’elle détient à l’encontre de Monsieur [R] [S]. Il pèse désormais sur lui la preuve d’avoir à démontrer qu’il s’est bien acquitté du montant de ses charges de copropriété ou de justifier que celles-ci ne lui sont pas dues. En choisissant de ne pas comparaître, la partie défenderesse est réputée ne pas contester cette dette, tant dans son principe que dans son montant.

Il en résulte que Monsieur [R] [S] est donc redevable de la somme de 1.970.69 euros au titre de l’arriéré échu de charges de copropriété, arrêtée au 07 novembre 2024 (appel de fonds du mois de novembre 2024 inclus).

Cette somme sera majorée des intérêts au taux légal à compter du 01 novembre 2024, date d’exigibilité du dernier appel de fonds réclamé.

S’agissant des sommes réclamées au titre des frais accessoires de mise en demeure au sens de l’article 10-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 issu de la rédaction de la loi n° 2006-872 du 13 juillet 2006 modifiée, il convient de constater que les frais de mise en demeure qui s’élèvent globalement à la somme de 126 euros, ont été intégrés dans le solde débiteur, tel qu’il relève du dernier décompte du 07 novembre 2024. Il n’y a donc pas lieu à condamnation autonom, ce qui aurait pour effet de les mettre une seconde fois à la charge du débiteur.

Par ailleurs, les frais qui résulte de la facture n° MD/16102024 entrent dans la champ des dispositions de l’article 10-1 précité que pour les deux premiers postes, à hauteur de 225 euros. Les prestations et honoraires de l’avocat supportés par la copropriété ont vocation à intégrer les frais irrépétibles non compris dans les dépens de l’instance et seront compris dans cette indemnité.

Le somme de 225 euros sera donc allouée au titre des frais accessoires de mise en demeure au sens de l’article 10-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 issu de la rédaction de la loi n° 2006-872 du 13 juillet 2006 modifiée.

* Sur les dommages et intérêts

L’article 1153 du code civil prévoit : « Dans les obligations qui se bornent au paiement d’une certaine somme, les dommages-intérêts résultant du retard dans l’exécution ne consistent jamais que dans la condamnation aux intérêts au taux légal, sauf les règles particulières au commerce et au cautionnement. Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte. Ils ne sont dus que du jour de la sommation de payer, ou d’un autre acte équivalent telle une lettre missive s’il en ressort une interpellation suffisante, excepté dans le cas où la loi les fait courir de plein droit. Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance ».

En l’espèce, sur la base du dernier alinéa de ce texte, le syndicat des copropriétaires de la RESIDENCE LES LUCIOLES allègue avoir subi un préjudice du fait de la situation débitrice du copropriétaire et formule une demande de dommages-intérêts pour réparer ce préjudice.

Une partie ne peut être condamnée à payer à son adversaire des dommages-intérêts pour le préjudice subi du fait du retard dans l’exécution de ses obligations qu’à la condition que cette carence procède d’une volonté de ne pas régler de mauvaise foi, ses charges de copropriété.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires de la RESIDENCE LES LUCIOLES ne démontre pas que Monsieur [R] [S] a été de mauvaise foi et avait les moyens financiers de faire face à ses engagements et qu’il s’est sciemment abstenu de le faire.

La partie demanderesse sera déboutée de sa demande de dommages-intérêts.

* Sur les dépens de l’instance

Conformément à l’article 696 du code de procédure civile : « La partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie ».

Partie succombante en ce qu’il n’a pas su s’acquitter d’un arriéré de charges de copropriété, Monsieur [R] [S] sera tenu aux entiers dépens de l’instance, incluant notamment le coût de l’assignation.

* Sur les frais irrépétibles

Conformément à l’article 700 du code de procédure civile : « Le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer : 1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre

des frais exposés et non compris dans les dépens (…).

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie

condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations (…). »

L’équité commande de condamner Monsieur [R] [S] à payer la somme de 1.000 euros au syndicat des copropriétaires de la RESIDENCES LES LUCIOLES, pris en la personne de son syndic en exercice le cabinet BEDIN.

Non seulement le syndicat des copropriétaires a été contraint d’engager des frais irrépétibles non compris dans les dépens de l’instance, afin de faire valoir ses droits en justice, mais il serait inéquitable de faire peser sur les autres copropriétaires les frais engagés par la copropriété pour obtenir un titre exécutoire à l’encontre d’un copropriétaire défaillant dans ses obligations périodiques.

PAR CES MOTIFS,

Nous, M. Robin PLANES, premier vice président adjoint du tribunal judiciaire de TOULOUSE, statuant en qualité de juge des référés, publiquement, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en dernier ressort,

AU PRINCIPAL, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, mais d’ores et déjà :

CONDAMNONS Monsieur [R] [S] à verser au syndicat des copropriétaires de la RESIDENCE LES LUCIOLES, pris en la personne de son syndic le cabinet BEDIN :

— la somme de 1.970.69 euros (MILLE NEUF CENT SOIXANTE DIX EUROS et SOIXANTE NEUF CENTIMES) au titre de l’arriéré de charges de copropriété, arrêtée au 07 novembre 2024 (appel de fonds du mois de novembre 2024 inclus), avec intérêts aux taux légal à compter du 01 novembre 2024,

— la somme de 225 euros (DEUX CENT VINGT CINQ EUROS) au titre des frais accessoires de mise en demeure au sens de l’article 10-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 issu de la rédaction de la loi n° 2006-872 du 13 juillet 2006 modifiée ;

DEBOUTONS le syndicat des copropriétaires de la RESIDENCE LES LUCIOLES, pris en la personne de son syndic le cabinet BEDIN, de sa demande de dommages et intérêts ;

CONDAMNONS Monsieur [R] [S] à verser au syndicat des copropriétaires de la RESIDENCE LES LUCIOLES, pris en la personne de son syndic le cabinet BEDIN une somme de 1.000 euros (MILLE EUROS) sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETONS toutes autres ou tous surplus de prétentions ;

CONDAMNONS Monsieur [R] [S] aux entiers dépens de la présente instance ;

RAPPELONS que la présente décision est exécutoire de droit.

Ainsi jugé et mis à disposition le 18 février 2025.

LA GREFFIERE, LE PRÉSIDENT,