TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 9]

[Adresse 10]

[Localité 8]

N° RG 25/00726 – N° Portalis DBYT-W-B7J-FSGG

Minute :

JUGEMENT

DU 11 JUIN 2025

AFFAIRE :

S.A. CISN RESIDENCES LOCATIVES

C/

[O] [E], [H] [N] épouse [E]

Copie certifiée conforme

Copie exécutoire

délivrées le :

JUGEMENT

_________________________________________________________

DEMANDEUR :

S.A. CISN RESIDENCES LOCATIVES

demeurant [Adresse 2]

Rep/assistant : Maître Lionel GOURVENNEC de la SCP BIARD & ASSOCIES, avocats au barreau de SAINT-NAZAIRE

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DEFENDEURS :

Monsieur [O] [E]

demeurant [Adresse 5]

non comparant

Madame [H] [N] épouse [E]

demeurant [Adresse 5]

non comparant

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COMPOSITION DU TRIBUNAL, lors des débats et du délibéré,

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION :

Estelle HAMON

GREFFIER :

Stéphanie MEYER

DEBATS : A l’audience publique du 2 avril 2025

A l’issue de celle-ci, le Président a fait savoir aux parties que le jugement sera prononcé par sa mise à disposition au greffe le 11 juin 2025

JUGEMENT :

REPUTE CONTRADICTOIRE et en PREMIER RESSORT

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé en date du 31 décembre 2023, la SA [Adresse 11] a donné à bail à Monsieur [O] [E] et Madame [H] [N] un local à usage d’habitation et ses annexes situés [Adresse 4] à [Localité 14], moyennant un loyer total et révisable de 562,55 €, provision sur charges incluse.

Le 7 octobre 2024, les locataires ont adressé un courrier au bailleur, indiquant qu’ils donnaient congé de leur logement. Par courrier du 14 octobre 2024, ils ont informé le bailleur qu’ils se rétractaient de leur demande de préavis.

Le 31 janvier 2025, l’OPH SILENE a adressé un courrier à la SA [Adresse 11], l’informant avoir donné à bail le 28 octobre 2024 à Monsieur [O] [E] et Madame [H] [N], un local à usage d’habitation situé au [Adresse 6] à [Localité 14] et déclarant que ces derniers occupaient les lieux.

Par courrier recommandé en date du 3 février 2025 envoyé aux deux adresses, la SA HLM CISN RESIDENCES LOCATIVES a demandé à Monsieur [O] [E] et Madame [H] [N] de la situation et qu’à défaut de congé de leur part, elle engagerait une procédure en résiliation de bail. Ces courriers ont été retournés au bailleur comportant la mention « pli avisé non réclamé » pour le logement CISN et « destinataire inconnu à l’adresse » pour le logement SILENE.

Par acte du 6 mars 2025, la SA CISN RESIDENCES LOCATIVES a fait citer Monsieur [O] [E] et Madame [H] [E], née [N], devant le tribunal judiciaire de Saint-Nazaire afin de voir, au bénéfice de l’exécution provisoire :

1 – prononcer la résiliation du bail à usage d’habitation à la date du 28 octobre 2024 et subsidiairement, prononcer la réalisation du bail à compter de la date de la décision à intervenir,

2 – condamner solidairement les défendeurs au paiement des sommes suivantes :

* la somme de 962,54 € à titre d’arriérés de loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 26 février 2025,

* une indemnité d’occupation équivalente au montant du loyer en cours augmenté des charges, à compter du 5 décembre 2024 ;

* la somme de 1.000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

* aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer.

A l’audience du 2 avril 2025 où l’affaire a été retenue, la SA [Adresse 11], représentée par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance. Elle a indiqué que les locataires avaient conclu un nouveau bail avec l’OPH SILENE, sans résilier le bail de leur logement sis [Adresse 3] [Localité 1]. Elle a rappelé que les logements loués par les bailleurs sociaux devaient être occupés à titre de résidence principale et qu’il était impossible pour les locataires d’occuper deux logements à ce titre. Elle a ajouté que les locataires avaient sciemment cherché à dissimuler au bailleur leur obtention d’un second logement social. Elle a précisé que Monsieur [E] avait établi le siège social de ses deux entreprises « SASU SAF BTP » et « SASU SAF LOGISTIQUE » à l’adresse de son domicile, n’informant le bailleur que de la domiciliation de l’une d’entre elles et s’était déclaré « célibataire » dans les statuts de sa société « SASU SAF LOGISTIQUE ».

Monsieur [O] [E] et Madame [H] [E], née [N], bien que régulièrement cités à étude, n’ont pas comparu et ne se sont pas fait représenter. Le commissaire de justice qui a délivré l’assignation au [Adresse 6] à [Localité 14] a précisé que le nom des locataires figurait sur la boite aux lettres et a transmis une photographie de ladite boite aux lettres.

La décision, réputée contradictoire, a été mise en délibéré au 11 juin 2025.

MOTIFS

Aux termes de l’article 472 du Code de Procédure Civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime recevable, régulière et bien fondée.

Sur la demande de résiliation du bail

Les articles L.441-1 et suivants du code de la construction et de l’habitation fixent les modalités d’attribution des logements sociaux. Ces dispositions s’imposent aux bailleurs sociaux qui sont tenus de vérifier que les conditions d’attribution sont réunies, préalablement à l’octroi d’un logement social.

Il résulte par ailleurs des alinéas 1er et 3ème de l’article L. 442-3-5 du code de la construction et de l’habitation que le locataire d’un logement social « doit occuper les locaux loués au moins huit mois par an », dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 2 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 » à défaut de quoi « le bailleur peut saisir le juge aux fins de résiliation du bail ».

L’article 2 de la loi du 6 juillet 1989 auquel renvoie ce dernier texte définit la résidence principale comme « étant le logement occupé au moins huit mois par an, sauf obligation professionnelle, raison de santé ou cas de force majeure, soit par le preneur ou son conjoint, soit par une personne à charge ».

Enfin, l’article 5.1 du bail conclu le 31 décembre 2023, portant sur le logement sis [Adresse 4] à [Localité 14], stipule expressément que les lieux sont loués à usage exclusif d’habitation.

En application du droit commun résultant de l’article 1229 du code civil, la résolution d’un contrat à exécution successive, qui prend alors le nom de résiliation doit, par principe, prendre effet à la date de la défaillance du débiteur qui la justifie.

En l’espèce, la SA [Adresse 11] produit un courrier du 31 janvier 2025 à l’en-tête de l’OPH SILENE et signée de Madame [M] [F] en sa qualité de responsable de service attestant de ce que les époux [E] ont conclu avec l’OPH SILENE un bail à effet du 28 octobre 2024 portant sur un logement sis [Adresse 7] à [Localité 14] et occupent ce logement depuis cette date. Il ressort par ailleurs des pièces versés aux débats que le nom de Monsieur [O] [E] et Madame [H] [N] figurent sur la boîte aux lettres du logement mis à disposition par l’OPH SILENE. Enfin, malgré l’envoi de plusieurs courriers recommandés pour régulariser la situation, Monsieur [O] [E] et Madame [H] [N] n’ont pas repris contact avec la SA [Adresse 11].

Dans ces circonstances, les locataires doivent être considérés comme ne satisfaisant plus à l’obligation de résider dans le logement social mis à dispositions par la SA HLM CISN RESIDENCES LOCATIVES à titre de résidence principale, ce qui justifie d’en prononcer la résiliation à la date de la présente décision.

En effet, une interprétation tant littérale, que téléologique, à la lumière de l’objectif de mise en œuvre du droit logement assigné par le législateur à l’attribution des logements sociaux, de l’article L 442-3-5 du code de la construction et de l’habitation exclut qu’un même locataire puisse occuper concomitamment deux logements sociaux plus de huit mois par an.

La procédure d’expulsion se poursuivra et l’indemnité d’occupation due solidairement par les locataires jusqu’à leur sortie effective des lieux, sera fixée au montant du loyer augmenté des charges qu’ils auraient payé en cas de non-résolution du bail.

Le sort des meubles étant réglé par les dispositions des articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, il n’y a pas lieu de statuer sur ce point.

Sur les loyers impayés

Les articles 1728 du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989 imposent au preneur de payer au bailleur, les loyers et charges aux termes convenus par le bail.

En l’espèce, la SA [Adresse 11] verse aux débats le contrat de bail et un décompte locatif actualisé au 12 février 2025 faisant état d’une dette locative de 962,54 €.

Dès lors, le décompte locatif produit n’appelant aucune critique, Monsieur [O] [E] et Madame [H] [N] seront solidairement condamnés à payer à l’OPH SILENE la somme de 962,54 €, selon décompte arrêté le 12 février 2025, échéance de février 2025 non incluse.

Cette somme ne comprend pas les frais de commissaire de justice qui sont à inclure dans les dépens et sera assortie des intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision.

Sur les demandes annexes

Il serait inéquitable de laisser à la charge du demandeur la totalité des frais exposés par lui et non compris dans les dépens. Il convient donc de lui allouer une indemnité de 300 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

En application de l’article 514 du code de procédure civile, applicable aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont exécutoires de droit à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. En l’espèce, aucun motif ne justifie d’écarter l’exécution provisoire de droit.

Conformément à l’article 696 du code de procédure civile, il convient de condamner les locataires au paiement des dépens comprenant les frais de commissaire de justice nécessaires à la résolution du présent litige.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des Contentieux de la Protection statuant après débats en audience publique, par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

PRONONCE la résiliation du bail formalisé le 31 décembre 2023 entre la SA [Adresse 11], d’une part, et Monsieur [O] [E] et Madame [H] [G], épouse [E] d’autre part, relatif aux locaux à usage d’habitation sis « [Adresse 12], à [Adresse 13] [Localité 1], ce aux torts exclusifs des locataires, avec effet à la date du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour les locataires d’avoir libéré les lieux après la signification de la présente décision, il sera procédé à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef, deux mois après un commandement de quitter les lieux, avec si nécessaire l’assistance de la force publique ;

DIT n’y avoir lieu à statuer sur le sort des meubles ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [O] [E] et Madame [H] [G], épouse [E] à payer à la SA HLM CISN RESIDENCES LOCATIVES la somme de 962,54 € au titre de l’arriéré locatif selon décompte arrêté le 12 février 2025, terme du mois de février non inclus ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [O] [E] et Madame [H] [G], épouse [E] à payer à l’OPH SILENE une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal au loyer fixé dans le contrat de bail, augmenté des charges qu’ils auraient payé en cas de non-résolution du bail, due à compter de la présente décision et ce jusqu’à leur sortie effective des lieux ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [O] [E] et Madame [H] [G], épouse [E] à payer à la SA [Adresse 11] la somme de 300 € en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure Civile ;

REJETTE le surplus des demandes formulées par la SA HLM CISN RESIDENCES LOCATIVES ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [O] [E] et Madame [H] [G], épouse [E] aux entiers dépens.

AINSI JUGE ET MIS A LA DISPOSITION DU PUBLIC

PAR LE GREFFE LE 11 JUIN 2025

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX

S. MEYER DE LA PROTECTION

E. HAMON