N° RG 25/00064 – N° Portalis DB2E-W-B7I-NIYO

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE STRASBOURG

11ème Chambre Civile, Commerciale

et des Contentieux de la Protection

45 rue du Fossé des Treize

CS 60444

67008 STRASBOURG CEDEX

11ème civ. S3

N° RG 25/00064 -

N° Portalis DB2E-W-B7I-NIYO

Minute n°

☐ Copie exec. à :

M^e Mireille LACOUR

☐ Copie c.c à la Préfecture

Le 4 juillet 2025

Le Greffier

M^e Mireille LACOUR

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

ORDONNANCE DU

04 JUILLET 2025

PARTIE REQUÉRANTE :

Monsieur [C] [X]

né le 15 Août 1960 à RIXHEIM (68170)

Madame [M] [X]

née le 09 Février 1963 à MULHOUSE (68100)

demeurant ensemble 50 rue de Bartholdi

68400 RIEDISHEIM

représentés par Maître jean-paul STIEBERT

substituant Maître Mireille LACOUR,

avocats au barreau de STRASBOURG, vestiaire : 40

PARTIES REQUISES :

Monsieur [W] [N]

15 rue du Jeu de Paume

67000 STRASBOURG

non comparant, non représenté

Madame [D] [Z]

11 Avenue Jules Ferry

74100 ANNEMASSE

non comparante, non représentée

OBJET : Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Marjorie MARTICORENA, Juge des Contentieux de la Protection Nathalie PINSON, Greffier

DÉBATS :

A l’audience publique du 06 Mai 2025 à l’issue de laquelle le Président, Marjorie MARTICORENA, Juge des Contentieux de la Protection, a avisé les parties que l’ordonnance serait prononcée par mise à disposition au greffe à la date du 04 Juillet 2025.

ORDONNANCE: Réputée contradictoire en Premier ressort,

Rendue par mise à disposition au greffe,

Signée par Marjorie MARTICORENA, Juge des Contentieux de la Protection et par Nathalie PINSON, Greffier

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 16/03/2023, Monsieur et Madame [X] [C] (ci-après le bailleur) ayant pour mandataire la SAS FONCIA ABFC ont donné à bail à Monsieur [W] [N] [U] un local à usage d’habitation situé au 15 RUE DU JEU DE PAUME 67000 STRASBOURG, moyennant un loyer mensuel de 495 € outre une provision sur charges de 25 €.

Par acte de caution signé le même jour, Madame [D] [Z] s’est portée caution solidaire.

Se prévalant de loyers impayés, le bailleur a fait signifier au locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire le 12/09/2024.

Le 19/09/2024, il a dénoncé le commandement de payer à la caution.

Par assignation délivrée le 21/11/2024, le bailleur a fait assigner Monsieur [W] [N] et Madame [D] [Z] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de STRASBOURG statuant en référé, aux fins de :

— constater la résiliation de plein droit du bail conclu entre les parties par l’effet du jeu de la clause résolutoire,

En conséquence,

— Ordonner l’expulsion des lieux loués de corps et de biens du locataire et de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique, sans délai et sous astreinte de 15 € par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir,

— Condamner solidairement par provision les défendeurs à lui payer la somme de 2 916,96 € au titre des arriérés de loyers et charges, assortie des intérêts légaux à compter du commandement de payer du 12/09/2024,

— Condamner solidairement par provision les défendeurs à lui payer une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant équivalent aux loyer et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, et ce jusqu’à évacuation définitive des lieux,

En tout état de cause,

— Condamner solidairement les défendeurs à lui payer la somme de 1000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— Condamner in solidum les défendeurs aux entiers frais et dépens, dont le coût du commandement de payer.

L’affaire a été appelée à l’audience du 19 novembre 2024 au cours laquelle ont comparu toutes les parties.

A l’audience du 06/05/2025, le bailleur a repris les termes de son assignation, précisant que le locataire avait repris le paiement du loyer courant. Il s’est opposé à l’octroi de délais de paiement. Sur question du juge, il a indiqué ne pas avoir connaissance d’une procédure de surendettement au profit du locataire.

La notification de non réalisation du diagnostic social et financier a été portée à la connaissance de la partie demanderesse.

Cités à étude, les défendeurs n’ont pas comparu.

Il sera statué par ordonnance réputée contradictoire et rendue en premier ressort.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes de l’article 835 du Code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Sur la recevabilité

Les conditions de recevabilité édictées par l’article 24 II et III de la loi du 6 juillet 1989 ont été respectées par le bailleur.

La demande est donc régulière et recevable.

Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire du contrat du bail d’habitation

Le contrat de bail signé par les parties stipule que le loyer est payable mensuellement d’avance le 1er du mois et prévoit une clause résolutoire de plein droit à défaut de paiement du loyer, des charges ou du dépôt de garantie régulièrement appelés, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

Par acte du 12/09/2024, le bailleur a fait délivrer au locataire un commandement de payer un arriéré de loyers et charges s’élevant en principal à la somme de 1876,96 €.

Le défendeur n’ayant pas réglé les sommes visées au commandement dans le délai de deux mois, il y a lieu de constater la résiliation de plein droit du bail à compter du 13/11/2024.

Par conséquent le défendeur ne dispose plus de titre pour occuper les lieux loués depuis cette date.

Le locataire devra quitter les lieux dans les conditions fixées par la loi et faute pour lui de le faire, il pourra être expulsé ainsi que tous occupants de son chef conformément aux dispositions des articles L 411-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution, avec si nécessaire le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier, sans qu’il y ait lieu d’assortir cette condamnation d’une astreinte, les conditions légales apparaissant suffisamment coercitives.

Par ailleurs, aucune circonstance de l’espèce ne justifie de réduire voire de supprimer le délai d’expulsion.

Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif

Le bailleur produit un décompte démontrant que le défendeur reste lui devoir la somme de 2 916,96€ à la date de résiliation du bail, terme de novembre inclus.

Au vu des justificatifs fournis, la créance est établie tant dans son principe que dans son montant.

Il convient dès lors de condamner à titre provisionnel le défendeur au paiement de cette somme, assortie des intérêts au taux légal à compter de ce jour.

Sur la demande de délai de paiement

Aux termes des dispositions de l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, modifiée par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa.

En l’espèce, le loyer et les charges courants s’élèvent à 520 € par mois.

Il ressort du relevé de compte que le locataire a repris le versement du loyer courant au mois de février 2025. Cependant, en l’absence de toute information concernant la situation personnelle et budgétaire du défendeur, il ne peut être établi qu’il est en situation de régler sa dette locative.

Dans ces conditions, il n’y a pas lieu d’accorder d’office des délais de paiement.

Sur la suspension de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 24 VII de la loi du 6 juillet 1989, modifiée par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article.

En l’absence de toute demande formée en ce sens par le locataire, il n’y a pas lieu de statuer sur ce point.

Sur l’engagement de caution

L’article 2292 du code civil prévoit que le cautionnement ne se présume point ; il doit être exprès, et on ne peut pas l’étendre au-delà des limites dans lesquelles il a été contracté.

Aux termes de l’article 22-1 de la Loi du 6 juillet 1989, « La personne physique qui se porte caution signe l’acte de cautionnement faisant apparaître le montant du loyer et les conditions de sa révision tels qu’ils figurent au contrat de location, la mention exprimant de façon explicite et non équivoque la connaissance qu’elle a de la nature et de l’étendue de l’obligation qu’elle contracte ainsi que la reproduction de l’avant-dernier alinéa du présent article. Le bailleur remet à la caution un exemplaire du contrat de location. Ces formalités sont prescrites à peine de nullité du cautionnement. »

En l’espèce, l’acte de cautionnement signé électroniquement le 16/03/2023 par Madame [D] [Z] stipule qu’elle se porte caution solidaire jusqu’au 17/03/2026, dans la limite de 6 240 €, en principal et accessoires, pour les loyers (actuels et révisés), les charges locatives, taxes, impôts, réparations locatives, frais et dépens de procédure et coût des actes, indemnités de toutes sortes et notamment indemnité d’occupation et/ou dommages et intérêts pouvant résulter d’une poursuite de l’occupation du logement entre la date d’expiration ou de résiliation du bail et la restitution effective de l’appartement et de la remise à disposition des clefs.

L’acte de cautionnement précise le montant du loyer et les modalités de sa révision et mentionne que la caution a reçu toute information de façon explicite et non équivoque sur la nature et l’étendue des obligations qu’elle contracte. Enfin, il reproduit les dispositions de l’avant-dernier alinéa de l’article 22-1 de la loi du 06 juillet 1989.

En conséquence, l’engagement de caution solidaire signé par Madame [D] [Z] est valable.

Le bailleur est dès lors fondé à solliciter la condamnation solidaire de la caution au titre des sommes mises à la charge du locataire.

Sur les demandes accessoires

Les défendeurs qui succombent, supporteront in solidum les dépens, en ce compris le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire du bail.

Par ailleurs, il serait inéquitable de laisser à la charge du demandeur l’intégralité des frais irrépétibles qu’il a pu exposer à l’occasion de la présente instance. Il convient dès lors de condamner in solidum les défendeurs à lui payer la somme de 500 € sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, Juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort,

DECLARONS la demande régulière et recevable,

CONSTATONS que les effets de la clause résolutoire insérée au contrat de bail d’habitation liant les parties ont été acquis à la date du 13/11/2024,

CONDAMNONS solidairement Monsieur [W] [N] et Madame [D] [Z] à payer à titre provisionnel à Monsieur [C] [X] et Madame [M] [X] la somme de 2 916,96 € au titre des arriérés de loyers et charges impayés à la date de résiliation du bail, terme de novembre inclus,

DISONS n’y avoir lieu d’accorder d’office des délais de paiement,

DISONS que Monsieur [W] [N] ne dispose plus de titre pour occuper les lieux loués depuis le 13/11/2024,

CONDAMNONS Monsieur [W] [N] à évacuer, de corps et de biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux loués sis au 15 RUE DU JEU DE PAUME 67000 STRASBOURG, dans le délai légal de DEUX (2) MOIS à compter de la signification du commandement d’avoir à libérer les lieux,

DISONS n’y avoir lieu d’assortir cette condamnation d’une astreinte,

Et à défaut de libération volontaire de sa part dans ce délai,

ORDONNONS l’expulsion de Monsieur [W] [N] ainsi que celle de tous occupants de son chef, si besoin, avec le concours et l’assistance de la force publique, après accord de l’autorité administrative compétente,

CONDAMNONS solidairement Monsieur [W] [N] et Madame [D] [Z] à payer, à titre provisionnel, à Monsieur [C] [X] et Madame [M] [X] une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent au loyer et à la provision sur charges, dû en cas de non résiliation du bail, à compter de la date de résiliation du bail jusqu’à la date de la libération définitive des lieux, matérialisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire,

En tout état de cause,

CONDAMNONS in solidum Monsieur [W] [N] et Madame [D] [Z] à payer à Monsieur [C] [X] et Madame [M] [X] la somme de 500€ sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNONS in solidum Monsieur [W] [N] et Madame [D] [Z] aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer du 12/09/2024,

DISONS que la présente décision sera transmise, par les soins du greffe, au représentant de l’État dans le département, conformément aux dispositions de l’article R 412-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Ainsi fait et prononcé les jour, mois et an susdits,

Le Greffier Le Juge des Contentieux de la Protection

Nathalie PINSON Marjorie MARTICORENA