N° RG 25/03334 – N° Portalis DB2E-W-B7J-NQFE

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 13]

11ème Chambre Civile, Commerciale

et des Contentieux de la Protection

[Adresse 5]

[Adresse 12]

[Localité 6]

11ème civ. S2

N° RG 25/03334 -

N° Portalis DB2E-W-B7J-NQFE

Minute n°

☐ Copie exec. à :

M^e Caroline BOLLA

☐ Copie c.c à la Préfecture

Le

Le Greffier

M^e Caroline BOLLA

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU

28 NOVEMBRE 2025

DEMANDEURS :

Madame [F] [D] [R] [J]

née le 19 Décembre 1981 à [Localité 11]

[Adresse 4]

[Localité 9]

représentée par M^e Caroline BOLLA, avocat au barreau de STRASBOURG, avocat plaidant, vestiaire : 187

Monsieur [V] [N] [H]

né le 17 Juillet 1975 à [Localité 14]

[Adresse 10]

[Localité 8]

représenté par M^e Caroline BOLLA, avocat au barreau de STRASBOURG, avocat plaidant, vestiaire : 187

DEFENDERESSE :

Madame [T] [M]

[Adresse 1]

[Localité 7]

comparante

OBJET : Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Catherine KRUMMER, Vice-Président

Hafize CIL, Greffière placée

DÉBATS :

A l’audience publique du 26 Septembre 2025 à l’issue de laquelle le Président, Catherine KRUMMER, Vice-Président, a avisé les parties que le jugement serait prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 28 Novembre 2025.

JUGEMENT

Contradictoire en Premier ressort,

Rendu par mise à disposition au greffe,

Signé par Catherine KRUMMER, Vice-Président

et par Hafize CIL, Greffière placée

EXPOSE DU LITIGE

Madame [F] [R] [J] et Monsieur [V] [H] ont acquis un logement sis [Adresse 2] à [Localité 7] selon acte notarié 17 août 2021.

Par contrat du 1er février 2022, Madame [F] [R] [J] et Monsieur [V] [H] ont consenti à Madame [T] [M] un bail d’habitation pour une durée de trois ans, tacitement renouvelable, sur ledit logement, pour un loyer mensuel de 570.00 euros ainsi que 130.00 euros au titre des provisions sur charges.

Le 1er mars 2024, Madame [F] [R] [J] et Monsieur [V] [H] ont fait délivrer à Madame [T] [M] un congé pour vendre avec effet au 31 janvier 2025 comportant une offre de vente au prix de 170000.00 euros.

Le 17 janvier 2025, une sommation d’avoir à libérer les lieux a été délivrée à Madame [T] [M].

Par acte délivré le 7 mars 2025, Madame [F] [R] [J] et Monsieur [V] [H] ont fait citer Madame [T] [M] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de STRASBOURG, aux fins de constat de la résiliation du bail au 31 janvier 2025 d’expulsion et de condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation.

L’assignation a été notifiée à l’autorité préfectorale le 10 mars 2025.

A l’audience du 26 septembre 2025, Madame [F] [R] [J] et Monsieur [V] [H], représentés par leur conseil, ont repris les termes de leur acte introductif d’instance aux fins de voir :

— Constater la résiliation du bail d’habitation au 31 janvier 2025,

— Ordonner l’expulsion, sans délai, de Madame [T] [M] ainsi que de tout occupant de son chef, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier dès la signification du jugement à intervenir,

— Ordonner la séquestration des meubles dans tel garde-meubles qu’il plaira au tribunal de désigner, aux frais, risques et périls de Madame [T] [M],

— Leur donner acte de ce que l’acte introductif d’instance a été notifié au Préfet plus de deux mois avant la date d’audience,

— Fixer le montant de l’indemnité d’occupation au montant du loyer et des charges jusqu’à la libération des lieux,

— Condamner Madame [T] [M] à leur payer une indemnité d’occupation d’un montant de 700.00 euros outre les charges qui pourraient dues en sus, jusqu’à la libération des lieux,

— Condamner Madame [T] [M] à lui payer la somme de 1500.00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— Condamner Madame [T] [M] aux dépens, y compris les frais de sommation de quitter les lieux,

Madame [F] [R] [J] et Monsieur [V] [H] soutiennent, sur le fondement de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989, être fondés à solliciter l’expulsion de Madame [T] [M] qui se maintient dans les lieux en dépit du congé aux fins de vente délivré le 1er mars 2024 avec effet au 31 janvier 2025 et de la sommation d’avoir à libérer les lieux, délivrée le 17 janvier 2025. Ils s’opposent à tout délai à expulsion. Ils s’engagent à délivrer les quittances des mois de juillet et août 2025 dans le cadre du délibéré.

Madame [T] [M], assistée de son époux Monsieur [Y] [S], déclare avoir souhaité quitter le logement dès 2022 compte tenu de menaces à l’encontre des enfants et avoir déposé des demandes d’un logement social. Elle soutient ne pas avoir pu quitter les lieux en janvier 2025 dans la mesure où Madame [F] [R] [J] et Monsieur [V] [H] ne communiqueraient pas les quittances des loyers régulièrement acquittés de sorte qu’elle ne peut pas compléter ses demandes de relogement. Elle sollicite un délai de 6 mois pour quitter les lieux et à titre reconventionnel la délivrance des quittances des mois de juillet et août 2025.

Lecture a été donné du rapport d’enquête sociale du 17 avril 2025.

La décision a été mise en délibéré au 28 novembre 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la résiliation du bail.

En application de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989, Lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant. A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire. en main propre (…)

Pendant le délai de préavis, le locataire n’est redevable du loyer et des charges que pour le temps où il a occupé réellement les lieux si le congé a été notifié par le bailleur. Il est redevable du loyer et des charges concernant tout le délai de préavis si c’est lui qui a notifié le congé, sauf si le logement se trouve occupé avant la fin du préavis par un autre locataire en accord avec le bailleur.

A l’expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d’occupation des locaux loués.

Lorsqu’il est fondé sur la décision de vendre le logement, le congé doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée. Le congé vaut offre de vente au profit du locataire : l’offre est valable pendant les deux premiers mois du délai de préavis A l’expiration du délai de préavis, le locataire qui n’a pas accepté l’offre de vente est déchu de plein droit de tout titre d’occupation sur le local (…)

En l’espèce il n’est pas contesté que le 1er mars 2024, Madame [F] [R] [J] et Monsieur [V] [H] ont fait délivrer à Madame [T] [M] un congé pour vendre avec effet au 31 janvier 2025 comportant une offre de vente au prix de 170000.00 euros.

Le 17 janvier 2025, une sommation d’avoir à libérer les lieux a été délivrée à Madame [T] [M] et que cette dernière n’a pas accepté l’offre de vente dans les délais légaux.

La régularité dudit congé n’est pas non plus soulevée par Madame [T] [M].

Par conséquent, il sera constaté que le bail est résilié depuis le 31 janvier 2025 à minuit, et que Madame [T] [M] est occupante sans droit ni titre depuis cette date.

Sur la demande de condamnation à une indemnité mensuelle d’occupation.

L’indemnité d’occupation a un caractère mixte indemnitaire et compensatoire dans la mesure où elle est destinée à la fois à rémunérer le propriétaire de la perte de jouissance du local et à l’indemniser du trouble subi du fait de l’occupation illicite de son bien.

Elle entre dans le champ d’application de l’article 1231-5 du code civil, qui permet au juge, même d’office, de modérer une clause pénale manifestement excessive.

En conséquence de la résiliation du bail, Madame [T] [M], sera condamnée au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui seraient dus en l’absence de résiliation, soit la somme de 700.00 euros, outre les charges qui seraient dues en sus, à compter de la date à laquelle elle est devenue occupante sans droit ni titre, soit le 31 janvier 2025 à minuit, et ce jusqu’à la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la remise des clefs.

Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant du loyer augmenté des charges tel qu’il aurait été dû si le bail d’habitation s’était poursuivi. Le montant sera révisé annuellement conformément au bail.

Conformément à l’article 1231-7 du code civil, cette condamnation produira intérêts au taux légal à compter de la date d’exigibilité de chacune de ces indemnités, qui seront dues à terme échu au dernier jour de chaque mois.

Sur la demande d’expulsion.

En l’espèce occupante sans droit ni titre depuis le 31 janvier 2025 à minuit du fait de la résiliation du bail à cette date, l’expulsion de Madame [T] [M] sera ordonnée.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux par Madame [T] [M] est régi par les articles L433-1 et suivants et R433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, sans qu’il y ait lieu de statuer sur ce point dans la présente ordonnance.

En application de l’article L 412-3 du code de procédure civile d’exécution, le juge peut accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales, sans que ces occupants aient à justifier d’un titre à l’origine de l’occupation.

Le juge qui ordonne l’expulsion peut accorder les mêmes délais, dans les mêmes conditions.

En l’espèce Madame [T] [M] justifie avoir déposé une demande de relogement depuis le 7 juin 2022 et sollicité le renouvellement de cette demande le 6 novembre 2024.

Il ressort par ailleurs de l’enquête sociale, que Madame [T] [M] vit seule avec 3 enfants âgés de 12, 7 et 2 ans et perçoit des allocations chômage depuis le mois d’avril 2025.Il est également précisé qu’une demande d’attribution d’un logement social prioritaire a été déposée (ACD PPEMS).

Il n’est également pas contesté que Madame [F] [R] [J] et Monsieur [V] [H] ont tardé à remettre les quittances de loyers en dépit des demandes de Madame [T] [M] et que les dernières quittances de juillet et août 2025 n’ont pas été remises ce qui peut retarder une demande de relogement.

Par conséquent il convient d’accorder à Madame [T] [M] un délai de 6 mois à expulsion.

Sur la demande reconventionnelle de communication des quittances de loyers.

En application de l’article 21 d la loi du 6 juillet 1989, le bailleur ou son mandataire est tenu de transmettre gratuitement une quittance au locataire qui en fait la demande. La quittance porte le détail des sommes versées par le locataire en distinguant le loyer et les charges. Aucuns frais liés à la gestion de l’avis d’échéance ou de la quittance ne peuvent être facturés au locataire.

Avec l’accord exprès du locataire, le bailleur peut procéder à la transmission dématérialisée de la quittance. Si le locataire effectue un paiement partiel, le bailleur est tenu de délivrer un reçu.

En l’espèce Madame [T] [M] produit des courriers simples, sans justificatifs d’envoi en date des 15 septembre 2022 et 6 février, afin de délivrance des quittances de loyer pour chaque échéance réglée.

Madame [F] [R] [J] et Monsieur [V] [H] ne contestent pas ne pas avoir délivrer à Madame [T] [M] les quittances des mois de juillet et août 2025 s’étant d’ailleurs engagés à faire le nécessaire dans le cadre du délibéré.

Par conséquent il convient de condamner Madame [F] [R] [J] et Monsieur [V] [H] à remettre, sans délai, dès signification de la présente décision, les quittances de loyers des mois de juillet et août 2025

Sur les demandes accessoires.

En application de l’article 696 du code de procédure civile et de l’article L111-8 du code des procédures civiles d’exécution, Madame [T] [M], partie perdante, supportera la condamnation aux dépens.

La demande au titre des frais de sommation d’avoir à quitter les lieux sera rejetée dans la mesure ou l’acte a été délivré avant l’expiration du délai

Conformément à l’article 700 du code de procédure civile, Madame [T] [M], supportant la condamnation aux dépens, recevra également condamnation à payer à Madame [F] [R] [J] et Monsieur [V] [H], la somme de 200.00 euros, au titre des frais non compris dans les dépens, en considération de l’équité et de la situation économique de la locataire.

En vertu de l’article 514-1 alinéa 3 du code de procédure civile, la présente décision rendue en référé est de droit exécutoire par provision.

PAR CES MOTIFS

La Vice-Présidente des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE la résiliation du bail conclu le 1er février 2022, entre Madame [F] [R] [J] et Monsieur [V] [H] et Madame [T] [M] sur le logement sis [Adresse 2] à [Localité 7] au 31 janvier 205 à minuit ;

CONSTATE que Madame [T] [M] est occupante sans droit ni titre depuis le 31 janvier 2025 à minuit ;

ORDONNE l’expulsion de Madame [T] [M] ainsi que celle de tout occupant de son chef du logement situé [Adresse 3] [Localité 7] ;

ACCORDE à Madame [T] [M] un délai de 6 mois pour quitter les lieux à compter de la présente décision soit jusqu’au 28 mai 2026 à minuit ;

DIT que passé ce délai à Madame [T] [M] devra libérer le logement et en restituer les clefs, dans un délai de quinze jours à compter du 28 mai 2026 à minuit ;

DIT qu’à défaut pour Madame [T] [M] d’avoir volontairement libéré le logement et restitué les clefs dans ce délai, Madame [F] [R] [J] et Monsieur [V] [H] pourront, à expiration d’un délai de deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux et dans le respect notamment de l’article L412-6 du code des procédures civiles d’exécution, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tout occupant de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DIT que le sort des meubles laissés sur place sera régi, le cas échéant, par l’application des articles L433-1 et suivants et R433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Madame [T] [M] à payer à Madame [F] [R] [J] et Monsieur [V] [H] une indemnité mensuelle d’occupation équivalente au montant du loyer indexé augmenté des charges à compter du 31 janvier 2025 à minuit qui aurait été du si le bail n’avait pas été résilié, soit la somme de 700.00 euros (sept cent euros) représentant le loyer et les provisions sur charges, outre les charges qui seraient dues en sus et conformément au bail, cette indemnité se substituant aux loyers et aux charges jusqu’au départ volontaire ou à défaut l’expulsion des lieux, avec intérêts au taux légal à compter de la date d’exigibilité de chacune de ces indemnités qui seront dues à terme échu au dernier jour de chaque mois.

ORDONNE à Madame [F] [R] [J] et Monsieur [V] [H] de délivrer à Madame [T] [M] les quittances de loyers des mois de juillet et août 2025 ;

CONDAMNE Madame [T] [M] aux dépens,

REJETTE la demande relative aux frais de sommation d’avoir à libérer les lieux sans délai, dès signification de la présente décision ;

CONDAMNE Madame [T] [M] à payer à Madame [F] [R] [J] et Monsieur [V] [H] la somme de 200.00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile;

CONSTATE l’exécution provisoire du présent jugement ;

Ainsi fait et prononcé les jour, mois et an susdits, siégeant Madame Catherine KRUMMER présidant l’audience, assistée de Madame le greffier, qui ont signé la minute de la présente décision.

LA GREFFIERE LA VICE-PRESIDENTE