N°Minute:25/01734

N° RG 24/00902 – N° Portalis DBYB-W-B7I-O7SW

LE TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MONTPELLIER

[Adresse 11]

JUGEMENT DU 29 Juillet 2025

DEMANDEUR:

Madame [O] [Y], demeurant [Adresse 3]

représentée par M^e Estelle MERCIER, avocat au barreau de MONTPELLIER

Monsieur [T] [Y], demeurant [Adresse 3]

représenté par M^e Estelle MERCIER, avocat au barreau de MONTPELLIER

DEFENDEUR:

Etablissement public -ACM, Office Public de l’Habitat de la Communauté d’Agglomération de [Localité 6] Méditerranée Mtp, dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par M^e Brice LOMBARDO, avocat au barreau de MONTPELLIER

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Président : Claire GUILLEMIN, Juge des contentieux de la protection au Tribunal Judiciaire de Montpellier

Greffier : Philippe REDON

DEBATS:

Audience publique du : 20 Mai 2025

Affaire mise en deliberé au 29 Juillet 2025

JUGEMENT :

Rendu par mise à disposition de la décision au greffe le 29 Juillet 2025 par

Claire GUILLEMIN, Président

assisté de Philippe REDON, greffier

Copie exécutoire délivrée à : M^e Estelle MERCIER

Copie certifiée delivrée à : M^e Brice LOMBARDO

Le 29 Juillet 2025

EXPOSE DU LITIGE

*FAITS ET PROCEDURE

Par contrat en date du 11 juin 2009, l’Office Public de l’Habitat de la Communauté d’Agglomération de [Localité 6] (ci-après ACM HABITAT) a donné à bail à M. [T] [Y] et Mme [O] [Y] (ci-après les époux [Y]), à compter du 15 juin 2009, un logement de type 4 situé [Adresse 10]) pour un loyer mensuel initial de 313,15 euros outre 59,15 euros à titre de provision sur charges.

Par courrier en date du 10 novembre 2020, M. [T] [Y] a saisi la commission départementale de conciliation de l’Hérault pour signaler de nombreux dégâts des eaux et la résiliation par sa compagnie d’assurance de son assurance habitation en conséquence ainsi que la négligence du bailleur.

Par avis de ladite commission en date du 16 avril 2021, la conciliation n’a pas pu intervenir en l’absence du bailleur.

Par acte de commissaire de justice en date du 5 juin 2024, M. [T] [Y] et Mme [O] [Y] ont fait assigner ACM HABITAT devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Montpellier aux fins obtenir réparation des désordres affectant leur location et recevoir indemnisation de leurs préjudices.

L’affaire a été fixée pour plaidoirie au 20 mai 2025 et mise en délibéré au 29 juillet 2025.

*PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

A l’audience, les époux [Y], étaient représentés par leur conseil qui a sollicité le bénéfice de ses dernières conclusions et a demandé au tribunal de :

— juger que le bailleur a gravement manqué à ses obligations à leur égard ;

— condamner le bailleur à réaliser les travaux nécessaires pour mettre fin aux désordres énoncés, à savoir :

* une campagne de dératisation,

* une extermination des cafards,

*recherche de fuites, travaux réparatoires s’agissant des infiltrations et travaux d’embellissement pour remettre l’appartement dans un état décent,

Et ce sous astreinte de 300 euros par jour de retard passé le délai d’un mois à compter de la décision à intervenir ;

— réduire le montant des loyers de 75% jusqu’à la réalisation des travaux par le bailleur ;

— autoriser les époux [Y] à consigner ledit montant des loyers jusqu’à la réalisation des travaux par le bailleur ;

— condamner l’office ACM à leur payer les sommes suivantes :

* 10 800 euros au titre du préjudice de jouissance, somme à parfaire au jour où le tribunal statuera ;

* 3 000 euros au titre du préjudice lié à la santé des enfants ;

* 5 000 euros au titre du préjudice moral ;

— débouter l’office ACM de l’ensemble de ses demandes ;

— condamner l’office ACM aux dépens.

Au soutien de leur demande de travaux, les époux [Y] exposent, au visa des articles 6 et 20-1 de la loi du 6 juillet 1989, des articles 1719, 1720 et 1721 du code civil et de l’article 2 du décret du 30 janvier 2022, que leur logement ne remplit pas le critère de décence. Ils expliquent notamment subir des infiltrations, engendrant des moisissures, et indiquent la présence de nuisibles, mentionnant des cafards et des rats. Ils estiment donc qu’ACM HABITAT doit réaliser des travaux palliant les infiltrations et organiser des campagnes de désinsectisation et de dératisation.

Pour faire valoir leurs préjudices relevant de ces désordres, les époux [Y] soutiennent, au visa des articles 1231-1 et 1721 du code civil qu’ils subissent un préjudice de jouissance dû aux infiltrations, aux moisissures et aux cafards, ce depuis plusieurs années. Ils indiquent aussi que leurs enfants rencontrent des problèmes de santé dus à ces désordres. Également, ils indiquent subir un préjudice moral, vivant dans la crainte permanente à chaque épisode pluvieux et devant trouvant des solutions par eux-mêmes alors que Mme [Y] se trouve en situation de handicap, ce qui la fragilise davantage.

L’office ACM HABITAT, était représenté par son conseil qui a sollicité le bénéfice de ses dernières conclusions et a demandé au tribunal de :

— juger qu’il a procédé à l’ensemble des travaux nécessaire ;

— juger que M. et Mme [Y] n’apportent pas à la preuve d’un manquement de sa part ;

— juger qu’il ne peut répondre des désordres dont il n’a pas été informé par M. et Mme [Y] ;

Par conséquent,

— débouter M. et Mme [Y] de l’intégralité de leurs demandes, fins et conclusions pour être injustifiées ;

— condamner M. et Mme [Y] au paiement de la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Pour faire valoir ses demandes de débouté, ACM HABITAT expose, au visa de l’article 9 du code de procédure civile, qu’il a fait intervenir des dératiseurs dans le logement des époux [Y] et que ces derniers ne lui ont jamais fait part de quelconques nuisibles avant 2024. Il ajoute que depuis la dernière intervention le 24 mai 2024, les époux [Y] ne l’ont plus jamais sollicité. Concernant les fuites alléguées par les locataires, ACM HABITAT explique, au visa de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, avoir fait réaliser des travaux de réparation ainsi que des recherches de fuite sur les années 2020 à 2024. ACM HABITAT précise, par ailleurs, que les époux [Y] ne produisent aucune pièce faisant état de leur désagrément sur la période allant de 2021 et 2024, que les échanges de mails datent de cette période mais qu’ils ont refusé les interventions de travaux de peinture. ACM HABITAT indique enfin que les locataires ne l’ont pas informé de la résiliation de leur assurance en 2013, avant la prise en possession dudit appartement.

En réponse au préjudice de jouissance invoqué par les époux [Y], ACM HABITAT estime que cette situation n’est pas en continue et que des travaux ont été effectués depuis leur entrée dans les lieux. L’office argue qu’il n’est, par ailleurs, pas impossible d’utiliser une pièce à cause de l’humidité. Il précise que les locataires ont refusé la proposition de relogement qui leur a été faite. Concernant le préjudice moral des époux [Y], ACM HABITAT dénonce la « crainte permanente » invoquée par les locataires, expliquant qu’il ne pleut à [Localité 6] que 50 jours par an.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande relative à l’exécution des travaux

En application de l’article 1719 1° du Code civil, le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière de délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent.

L’article 1720 du code civil prévoit que le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce et qu’il doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives.

Par application de l’article 1721 du code civil, il est dû garantie au preneur pour tous les vices ou défauts de la chose louée qui en empêchent l’usage, quand même le bailleur ne les aurait pas connus lors du bail. S’il résulte de ces vices ou défauts quelque perte pour le preneur, le bailleur est tenu de l’indemniser.

L’article 6 de la loi d’ordre public du 6 juillet 1989 dispose que « Le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale, défini par un seuil maximal de consommation d’énergie finale par mètre carré et par an, et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation. Un décret en Conseil d’Etat définit le critère de performance énergétique minimale à respecter et un calendrier de mise en œuvre échelonnée.

Les caractéristiques correspondantes sont définies par décret en Conseil d’Etat pour les locaux à usage de résidence principale ou à usage mixte mentionnés au deuxième alinéa de l’article 2 et les locaux visés aux 1° à 3° du même article, à l’exception des logements-foyers et des logements destinés aux travailleurs agricoles qui sont soumis à des règlements spécifiques.

Le bailleur est obligé :

a) De délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ; toutefois, les parties peuvent convenir par une clause expresse des travaux que le locataire exécutera ou fera exécuter et des modalités de leur imputation sur le loyer ; cette clause prévoit la durée de cette imputation et, en cas de départ anticipé du locataire, les modalités de son dédommagement sur justification des dépenses effectuées ; une telle clause ne peut concerner que des logements répondant aux caractéristiques définies en application des premier et deuxième alinéas ;

b) D’assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l’article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l’état des lieux, auraient fait l’objet de la clause expresse mentionnée au a ci-dessus ;

c) D’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués ; »

En vertu de l’article 20-1 de la même loi, si le logement loué ne satisfait pas aux dispositions des premier et deuxième alinéas de l’article 6, le locataire peut demander au propriétaire sa mise en conformité sans qu’il soit porté atteinte à la validité du contrat en cours. A défaut d’accord entre les parties ou à défaut de réponse du propriétaire dans un délai de deux mois, la commission départementale de conciliation peut être saisie et rendre un avis dans les conditions fixées à l’article 20. La saisine de la commission ou la remise de son avis ne constitue pas un préalable à la saisine du juge par l’une ou l’autre des parties.

Le juge saisi par l’une ou l’autre des parties détermine, le cas échéant, la nature des travaux à réaliser et le délai de leur exécution. Il peut réduire le montant du loyer ou suspendre, avec ou sans consignation, son paiement et la durée du bail jusqu’à l’exécution de ces travaux. Le juge transmet au représentant de l’Etat dans le département l’ordonnance ou le jugement constatant que le logement loué ne satisfait pas aux dispositions des premier et deuxième alinéas de l’article 6.

En application de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En l’espèce, les époux [Y] estiment qu’une intervention est nécessaire de la part du bailleur pour remédier à la présence de rats et de cafards. Ils demandent également à ce que ACM HABITAT mettent fin aux infiltrations récurrentes par lesquelles se développe une moisissure prégnante.

Sur les problèmes d’infiltration et dégâts des eaux

A la lumière des pièces qu’ils produisent, les locataires expliquent subir des dégâts des eaux depuis plus de 10 ans et rencontrer des difficultés à solutionner ces problèmes d’infiltrations depuis l’année 2020. A ce titre, un mail envoyé par la société POLYEXPERT en date du 14 décembre 2020 fait référence à un dégât des eaux du 28 août 2020 et mentionne que, suite à expertise, aucune intervention n’avait été effectuée au domicile.

Par ailleurs, M. [T] [Y] a saisi la commission départementale de conciliation de l’Hérault le 10 novembre 2020 pour signaler de nombreux dégâts des eaux, conciliation qui n’a pas pu intervenir en l’absence du bailleur.

Toutefois, au vu des justificatifs, il s’avère qu’ACM HABITAT a fait diligenter des opérations de recherches de fuites et des travaux pour remédier aux dégâts des eaux. En effet, le bailleur produit des factures d’intervention de recherche de fuite et de réparation de la toiture de l’immeuble sur les années 2020 et 2021.

En outre, la société POLYEXPERT a transmis aux locataires, par courrier du 25 novembre 2024, des justificatifs des travaux sur la toiture de l’immeuble pour réparer les infiltrations de la résidence [Adresse 7] sur l’année 2020 et 2021.

Ainsi, une facture du 6 novembre 2020 justifie d’une commande pour recherche de fuite par fumigène, effectivement opérée le 30 novembre 2020 et une seconde commande d’ACM HABITAT en date du 4 janvier 2021 atteste de la dépose de gravillons sur le toit de la résidence.

Cependant, si une facture en date du 27 août 2021, produite par ACM HABITAT, explicite le déplacement d’un ouvrir plombier, la facture démontre que ce professionnel est intervenu dans le logement n° 22 et non celui des locataires demandeurs, logés au n° 19. Il en va de même pour les factures d’intervention de peinture produites par le bailleur en date du 15 décembre 2021 qui ne mentionnent pas le logement concerné.

De surcroit, les locataires indiquent que cet état de fait a perduré jusqu’en 2022. Faisant valoir leur invalidité, démontrée par les pièces produites, les époux [Y] ont saisi APF France HANDICAP aux fins d’obtenir une expertise de l’état du logement. Dans ce rapport du 21 mars 2022, l’expert inscrit que la famille a subi de nombreux dégâts des eaux ayant impacté le quotidien et la santé de ses membres.

Enfin, seule la facture en date du 5 juillet 2023, versée par ACM HABITAT, démontre l’intervention d’un ouvrier plombier au domicile des locataires pour réparation des fuites.

En conséquence, force est de constater que, malgré les interventions, les infiltrations demeurent et les désordres persistent en 2024.

Pour faire valoir la nécessité des interventions, les locataires produisent plusieurs courriels envoyés au bailleur du mois de janvier au mois de mai 2024. Ces mails indiquent que les interventions de professionnels ont tardé, les locataires étant en difficulté pour joindre la centrale technique responsable de la gestion des sinistres. D’autres échanges mentionnent que, malgré plusieurs interventions, les problèmes persistent. Pour exemple, Mme [O] [Y] explique dans son mail du 11 janvier 2024 que « ACM me dit que la fuite est toujours refaite mais nous subissons toujours des infiltrations ». Elle écrit le 1er mai 2024 que « l’infiltration est importante aujourd’hui, c’est des bassines qui vont se remplir rapidement », photos des récipients remplis ainsi qu’une vidéo attachée au mail. Enfin, dans son mail du 3 mai 2024, Mme [O] [Y] informe ACM HABITAT que les travaux prévus pour réparer l’infiltration mentionnée le 1er mai n’ont pas été effectués et qu’un plombier ne s’est pas présenté pour réparer les fuites. Elle conclue que ces interventions, prévues depuis plus de deux mois, n’ont jamais eu lieu.

Ces infiltrations sont également corroborées par le rapport établi le 20 mai 2024 par la société SUD-EST ETANCHEITE, mandatée par ACM HABITAT, dont les photos témoignent d’une eau stagnante sur le toit de la résidence [Adresse 7].

Si ACM produit une facture établie le 12 juillet 2024 par la société CYRAMI relative à des travaux dans le logement des locataires pour réparer le seuil de leur porte, changer les plinthes et déposer des revêtements de sol. Les locataires versent aux débats des constats amiables de dégâts des eaux en date des 13 mars, 1er mai et 16 mai 2025, ce qui démontre que l’origine des désordres ne sont pas résolues.

Sur la présence de nuisibles et de cafards

Sur la base des mails sus-évoqués, les locataires ont également averti le bailleur de la présence de cafards dans leur appartement ainsi que de rats dans les parties communes.

Mme [O] [Y] explique notamment dans son mail du 16 mai 2024 à propos du traitement des cafards « ils sont venus mettre du produit anti-cafards mais rien n’y fait il y en a pleins ».

Si ACM HABITAT a fait diligenter des opérations pour mettre fin à la présence de cafards en 2022, 2023, 2024 il semble que le procédé employé est insuffisant et n’a pas eu le résultat escompté.

S’agissant de la désinsectisation, un avis de passage ainsi qu’un message papier visiblement à destination de l’immeuble, pièces produites par les locataires, indiquent que la société SANIT-H devait procéder à une opération de nettoyage des logements de l’immeuble [Adresse 7] le 27 novembre 2023 avec rattrapage pour les absents le 12 décembre 2023 ainsi que le 2 décembre 2024 avec rattrapage pour les absents le 27 décembre 2024.

Si des factures établies par la société SANIT-H démontrent des interventions de dératisation, la facture du 24 mai 2024 ainsi que le bon de passage concerne un autre locataire situé au logement n° 18. Seule la facture du 27 mai 2024 fait état d’une intervention de dératisation dans les parties communes de la résidence [Adresse 7].

Aussi, si la demande de traitement des époux [Y] contre les cafards a été prise en compte par le bailleur le 30 juin 2024, aucune pièce n’indique la réalité de toute intervention dans le logement. Seule l’intervention du 30 octobre 2024 semble avoir été effectuée compte tenu de la signature du technicien de la société SANIT-H.

Il résulte de ces éléments que le bailleur ACM HABITAT échoue à démontrer toute prise en charge réelle, définitive et effective des désordres subis par leurs locataires du logement n° 19, les époux [Y]. Le mauvais traitement de ces dégâts, tant relatifs aux infiltrations qu’à la présence de nuisibles dans les parties communes et de cafards dans l’appartement des demandeurs, fait perdurer cette situation d’indécence qu’il appartient au bailleur de faire cesser.

Dès lors, il y a lieu de condamner ACM HABITAT à faire effectuer une intervention de dératisation dans les parties communes du bâtiment situé [Adresse 10]) et de désinsectisation dans le logement n°19, ainsi qu’à faire procéder à une recherche de fuites et aux travaux réparatoires nécessaires s’agissant des infiltrations et travaux de peinture pour remettre l’appartement des époux [Y] dans un état décent, ce sous astreinte selon les modalités prévues au dispositif du présent jugement.

Sur la demande de réduction du montant des loyers

Eu égard aux éléments précédents et dans l’attente de la réalisation effective de l’ensemble de ces intervention et travaux dûment constatés par un commissaire de justice dont les frais seront à la charge d’ACM, il convient d’ordonner la réduction du montant des loyers des époux [Y] de 40% à compter du mois suivant la signification de la présente décision.

Sur la demande de consignation des loyers

L’article L. 518-17 du code monétaire et financier dispose que la Caisse des dépôts et consignations est chargée de recevoir les consignations de toute nature, en numéraire ou en titres financiers, prévues par une disposition législative ou réglementaire ou ordonnées soit par une décision de justice soit par une décision administrative.

L’article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que si le logement loué ne satisfait pas aux dispositions des premier et deuxième alinéas de l’article 6, le locataire peut demander au propriétaire sa mise en conformité sans qu’il soit porté atteinte à la validité du contrat en cours.

Le juge saisi par l’une ou l’autre des parties détermine, le cas échéant, la nature des travaux à réaliser et le délai de leur exécution. Il peut réduire le montant du loyer ou suspendre, avec ou sans consignation, son paiement et la durée du bail jusqu’à l’exécution de ces travaux. Le juge transmet au représentant de l’Etat dans le département l’ordonnance ou le jugement constatant que le logement loué ne satisfait pas aux dispositions des premier et deuxième alinéas de l’article 6.

Conformément aux dispositions légales ci-dessus rappelées, les époux [Y] seront autorisés à verser leurs loyers auprès de la Caisse des dépôts et consignations jusqu’à réalisation complète des travaux dûment constatés par un commissaire de justice dont les frais seront à la charge d’ACM.

Sur les demandes indemnitaires

Sur le préjudice de jouissance

En vertu de l’article 1719 du Code civil, le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière de délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent, d’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée et d’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail.

L’article 6 de la loi d’ordre public du 6 juillet 1989 dispose que « Le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites.

Il incombe donc au bailleur de délivrer au locataire un logement en bon état d’usage, de réparation et qui réponde aux normes décentes prescrites par les articles 1 et 2 du décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 relatifs aux caractéristiques du logement décent, étant rappelé que cette obligation a un caractère d’ordre public. Ce décret prescrit que le logement doit assurer le clos et le couvert et que le gros œuvre du logement protège les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d’eau et qu’à cet égard les revêtements du logement ne présentent pas de risques manifestes pour la santé et la sécurité physique des locataires ; il prévoit que les équipements de chauffage soient en bon état d’usage et de fonctionnement, que les dispositifs d’ouverture et de ventilation des logements permettent un renouvellement de l’air adapté aux besoins d’une occupation normale.

L’obligation du bailleur d’assurer la jouissance paisible du bien loué est une obligation de résultat et ne cesse qu’en cas de force majeure. Il importe peu qu’il ne soit pas lui-même à l’origine des désordres en cause, dans la mesure où il doit à son locataire, par application de la disposition suscitée, la délivrance et l’entretien des biens donnés à bail.

Le bailleur est tenu de s’y soumettre même en l’absence de demande de travaux émanant du locataire et la circonstance que le preneur ait accepté le logement ne décharge pas davantage le bailleur de son obligation de délivrer un logement décent. En effet, les règles rappelées ci-dessus sont d’ordre public et le bailleur ne peut s’exonérer de ses obligations en arguant que la convention de bail a été conclue entre deux personnes libres de donner leur consentement.

En l’espèce, les époux [Y] font valoir qu’ils subissent un préjudice de jouissance manifeste compte tenu de l’infestation de nuisibles, de cafards et de dégâts des eaux récurrents engendrant de la moisissure.

Eu égard à ce qui précède, le lien de causalité entre l’état du logement et le préjudice de jouissance des locataires est indéniable.

Dès lors, il convient de condamner l’office ACM HABITAT à verser aux époux [Y] la somme de 4 000 euros au titre du préjudice de jouissance.

Sur le préjudice moral

En vertu de l’article 1231-1 du code civil, le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

Celui qui prétend à réparation doit rapporter la preuve d’un préjudice indemnisable en lien avec le fait générateur de responsabilité.

En l’espèce, les époux [Y] font valoir un préjudice de 3 000 euros au titre du préjudice lié à la santé des enfants et de 5 000 euros au titre de leur préjudice moral.

Sur le préjudice lié à l’état de santé des enfants des époux [Y]

Pour motiver le préjudice lié à la santé de leurs trois filles, les époux [Y] produisent plusieurs certificats médicaux concernant les enfants [F], [G] et [U].

Toutefois, les époux [Y] n’interviennent pas dans la procédure es qualité de représentants leurs enfants mineurs.

Dès lors, il convient de les débouter de leurs demandes à ce titre.

Sur le préjudice moral des époux [Y]

Mme [O] [Y] expose subir un préjudice psychologique du fait des désordres dans le logement familial.

Elle produit à ce titre un courrier du médecin psychiatre, le Docteur [K] [X], en date du 5 mars 2025, adressé à un confrère. Dans ce courrier, le médecin explique qu’il suit Mme [O] [Y] depuis le 3 novembre 2021, à raison d’une fois par mois, pour un soutien psychologique dans le cadre d’un syndrome anxiodépressif réactionnel à sa pathologie. Le médecin note une fragilité de son équilibre psychique en raison de « plusieurs évènements de vie négatifs ayant un retentissement sur son moral et un grand sentiment d’injustice qu’elle relie aux difficultés rencontrées à obtenir de l’aide à hauteur de ce qui serait adapté à sa situation ».

Également, relativement au statut de personne handicapée de Mme [O] [Y] démontré par les pièces versées aux débats, les locataires ont fait une demande d’échange de logement pour résider dans un appartement adapté. Cette demande a par ailleurs été prise en compte par ACM HABITAT comme l’atteste la réponse du bailleur par courrier du 6 avril 2020.

Cette demande est, par ailleurs, justifiée conformément au rapport d’expertise de APF France HANDICAP du 21 mars 2022, par lequel l’expert conclut qu'« il semble judicieux d’envisager un relogement de la famille sur un logement en rez-de-chaussée avec ascenseur ».

Or, si ACM HABITAT fait valoir que les locataires ont refusé les propositions de relogement, l’analyse de la pièce (difficilement lisible) versée par le bailleur démontre une autre explication. En effet, sur trois mentions seule la proposition du 12 juillet 2022 pour un appartement plus grand mais au 4ème étage semble effectivement avoir été refusée par M. [T] [Y] pour un motif conforme aux préconisations du rapport d’expertise de APF France HANDICAP, le locataire indiquant « étage trop haut, souhaite un logement en rez-de-chaussée », ce en raison des difficultés motrices de son épouse. La présence d’un ascenseur tel qu’allégué par ACM n’étant pas démontré.

Enfin, la pluralité des désordres signalés par les locataires leur ont fait perdre le bénéfice de leur assurance. Précisément, la compagnie d’assurance [Adresse 5] leur a indiqué, par courrier du 27 janvier 2021, qu’à raison de neuf sinistres déclarés sur les années 2018 et 2020 pour dégâts des eaux, cette dernière ne pouvait plus les assurer.

Dès lors, eu égard à l’ensemble de ces éléments, il convient de condamner ACM HABITAT à verser aux époux [Y] la somme de 1 000 euros au titre de leur préjudice moral.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

ACM HABITAT, partie perdante, sera condamné aux dépens.

Sur l’article 700 du Code de procédure civile

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :

1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ;

2° Et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Néanmoins, s’il alloue une somme au titre du 2° du présent article, celle-ci ne peut être inférieure à la part contributive de l’Etat majorée de 50 %.

Condamné aux dépens, il convient de débouter ACM HABITAT de sa demande formulée au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Il convient de rappeler que l’exécution provisoire est de droit

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats en audience publique, par jugement contradictoire, en premier ressort et par mise à disposition au greffe :

CONDAMNE l’Office Public de l’Habitat de la Communauté d’Agglomération de [Localité 6] à effectuer :

une intervention de dératisation dans les parties communes de la Résidence [8] 3 situé [Adresse 1]) et de désinsectisation de l’appartement n°19 dans le délai de deux mois à compter de la signification de la présente décision, et ce sous astreinte provisoire de 30 euros par jour de retard passé ce délai et ce durant trois mois ;une recherche de fuites et les travaux réparatoires nécessaires afin de remédier aux infiltrations dans l’appartement n°19 situé [Adresse 9] situé [Adresse 2], et ce sous astreinte provisoire de 30 euros par jour de retard passé le délai d’un mois à compter de la signification de la présente décision et durant trois mois ;

ORDONNE la réduction des loyers dus par M. [T] [Y] et Mme [O] [Y] à ACM à hauteur de 40 % jusqu’à la complète réalisation des travaux ci-dessus ordonnés dument constatés par un commissaire de justice dont les frais seront à la charge d’ACM, et ce à compter du mois suivant la signification de la présente décision, ;

ORDONNE la consignation des loyers par M. [T] [Y] et Mme [O] [Y] à la Caisse des dépôts et consignations à compter de la signification de la présente décision et jusqu’à la fin des travaux de remise en état du logement dument constatés par commissaire de justice ;

CONDAMNE l’Office Public de l’Habitat de la Communauté d’Agglomération de [Localité 6] à payer à M. [T] [Y] et Mme [O] [Y] la somme de 4 000 euros au titre de leur préjudice de jouissance ;

CONDAMNE l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT HERAULT LOGEMENT à payer à M. [T] [Y] et Mme [O] [Y] la somme de 1 000 euros au titre de leur préjudice moral ;

DEBOUTE [T] [Y] et Mme [O] [Y] de leur demande au titre du préjudice lié à l’état de santé de leurs enfants ;

DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes ;

DEBOUTE l’Office Public de l’Habitat de la Communauté d’Agglomération de [Localité 6] de sa demande formulée au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE l’Office Public de l’Habitat de la Communauté d’Agglomération de [Localité 6] aux dépens ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Le Greffier La Juge des contentieux de la protection