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N° RG 24/02936 – N° Portalis DB3S-W-B7I-2N4F

Minute : 25/00041

S.A. CDC HABITAT SOCIAL

Représentant : Maître Nathalie FEUGNET de l’ASSOCIATION LEGITIA, avocats au barreau de PARIS

C/

Madame [W] [K]

Copie exécutoire :

Maître Nathalie FEUGNET

Copie certifiée conforme :

Madame [W] [K]

Préfecture de SEINE-SAINT-DENIS

Le 11/03/2025

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 11 Mars 2025

DEMANDEUR :

S.A. CDC HABITAT SOCIAL

[Adresse 2]

[Localité 6]

Représentée par Maître Nathalie FEUGNET de l’ASSOCIATION LEGITIA, avocats au barreau de PARIS

DÉFENDEUR :

Madame [W] [K]

[Adresse 9]

[Adresse 4]

[Localité 7]

Comparante en personne

DÉBATS :

Audience publique du 06 Février 2025

DÉCISION:

Contradictoire, en premier ressort, prononcée publiquement par mise à disposition au greffe le 11 Mars 2025, par Madame Maud PICQUET, Juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Coraline BONAVENTURE, Greffier.

RAPPEL DES FAITS

Par un contrat du 22 septembre 1999 modifié par avenant du 12 octobre 2021, la SA CIE IMMOB REGION PARISIENNE, aux droits de laquelle se trouve la société CDC HABITAT SOCIAL, a donné à bail à Madame [W] [K] un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 5], pour un loyer mensuel de 2.023,40 francs, hors provision sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés, la société CDC HABITAT SOCIAL a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire en date du 22 juillet 2024.

Elle a ensuite fait assigner Madame [W] [K] devant le juge des contentieux de la protection de Saint-Ouen statuant en référé par un acte du 18 décembre 2024 pour obtenir le constat de la résiliation du contrat, l’expulsion et la condamnation au paiement de provisions.

A l’audience du 6 février 2025, la société CDC HABITAT SOCIAL – représentée par Maître Nathalie FEUGNET – reprend les termes de son assignation pour demander de constater l’acquisition de la clause résolutoire ; d’ordonner l’expulsion de Madame [W] [K] ; et de condamner cette dernière au paiement d’une provision sur l’arriéré locatif actualisée à la somme de 5.378,51 € avec les intérêts au taux légal à compter du commandement de payer, d’une indemnité mensuelle d’occupationd’un montant égal à celui du loyer actuel augmenté des charges, outre une somme de 400 € en application de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens. La société CDC HABITAT SOCIAL s’oppose à l’octroi des délais de paiement suspensifs de l’acquisition des effets de la clause résolutoire sollicités en défense.

Au soutien de ses prétentions, la société CDC HABITAT SOCIAL fait valoir, au visa des articles 7, 24 de la loi du 6 juillet 1989, 696, 700, 834 et 835 du code de procédure civile, que les les causes du commandement de payer n’ont pas été payées dans le délai requis et que la dette locative s’élève à la somme de 5.378,51 € à la date du 27 janvier 2025. Elle souligne que le paiement du loyer courant n’est pas repris.

Convoquée par un acte signifié à sa personne le 18 décembre 2024, Madame [W] [K] comparaît en personne. Elle ne conteste pas le montant de la dette locative mais demande à pouvoir se maintenir dans les lieux, en reprenant le paiement du loyer et des charges courants, outre la somme de 500 € par mois en réglement de l’arriéré. Subsidairement, elle demande à pouvoir s’acquitter de sa dette par mensualités de 500 € chacune. Elle explique avoir été en arrêt de travail puis en mi-temps thérapeutique et demeure dans l’attente du versement des indemnités de sécurité sociale, ce qui explique ses difficultés financières. Elle perçoit 542 € par mois et a un fils à charge. Elle souligne pouvoir compter sur le soutien de sa fille pour payer son loyer dans l’attente que sa situation auprès de la sécurité sociale se résolve.

Aucun diagnostic social et financier n’a été reçu au greffe avant l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 11 mars 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

I. SUR LA RÉSILIATION :

— sur la recevabilité de l’action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Seine-Saint-Denis par la voie électronique le 20 décembre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa rédation issue de la loi 2023-668 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l’occupation illicite.

Par ailleurs, la société CDC HABITAT SOCIAL justifie avoir saisi la caisse d’allocations familiales le 22 juillet 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 18 décembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

— sur l’acquisition des effets la clause résolutoire :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa rédation antérieure à la loi 2023-668 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l’occupation illicite prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. »

Le bail conclu le 22 septembre 1999 modifié par avenant du 12 octobre 2021 contient une clause résolutoire (article 3) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 22 juillet 2024, pour la somme en principal de 2.010,82 €.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 22 septembre 2024.

II. SUR LA DEMANDE DE DELAIS DE PAIEMENT SUSPENSIFS DE L’ACQUISITION DES EFFETS DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE :

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa rédaction en vigueur depuis la loi 2023-668 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l’occupation illicite dispose que "le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années (…) au locataire en situation de régler sa dette locative.”

L’article 24 VII de la même loi dans sa rédaction en vigueur depuis la loi du 27 juillet 2023 dispose, quant à lui, que “lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.”

Compte tenu de ces éléments et de l’opposition de la bailleresse, Madame [W] [K], qui ne justifie pas avoir repris le paiement du loyer courant avant la date de l’audience, ne peut qu’être déboutée de sa demande de délais de paiement suspensifs de l’acquisition des effets de la clause résolutoire.

III. SUR LA DEMANDE D’EXPULSION :

Compte tenu de ce qui précède, l’expulsion de Madame [W] [K] sera ordonnée.

IV. SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAIEMENT :

La société CDC HABITAT SOCIAL produit un décompte démontrant que Madame [W] [K] reste devoir, après soustraction des frais de poursuite, la somme de 4.941,53 € à la date du 27 janvier 2025.

Madame [W] [K] n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de cette dette. Elle sera par conséquent condamnée à titre provisionnel au paiement de cette somme de 4.941,53 €, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 2.010,82 € à compter du commandement de payer (22 juillet 2024) et à compter de la présente ordonnance pour le surplus, conformément aux dispositions de l’article 1231-6 du code civil.

Madame [W] [K] sera également condamné à titre provisionnel au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 1er février 2025 à la date de la libération effective et définitive des lieux.

Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée, à titre provisionnel, au montant résultant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, qui apparaît de nature à réparer le préjudice subi par la société CDC HABITAT SOCIAL du fait de l’occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer.

V. SUR LA DEMANDE DE DELAIS DE PAIEMENT :

Aux termes de l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

Compte tenu des besoins du créancier ainsi que de la situation financière exposée par la débitrice à l’audience et de son engagement pris de s’acquitter de sa dette par des versements mensuels réguliers, il y a lieu d’accorder à celle-ci un échelonnement de la dette sur une durée de 10 mois et d’autoriser Madame [W] [K] à se libérer par mensualités de 500 € chacune, la dernière mensualité devant impérativement apurer le solde de la dette, sauf meilleur accord avec la demanderesse.

VI. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Madame [W] [K], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de la saisine de la caisse d’allocations familiales, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu de la situation financière de la défenderesse, la société CDC HABITAT SOCIAL sera déboutée de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 22 septembre 1999 modifié par avenant du 12 octobre 2021 entre la SA CIE IMMOB REGION PARISIENNE, aux droits de laquelle se trouve la société CDC HABITAT SOCIAL, et Madame [W] [K] concernant l’appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 5] sont réunies à la date du 22 septembre 2024 ;

DEBOUTONS Madame [W] [K] de sa demande de délais de paiement suspensifs de l’acquisition des effets de la clause résolutoire ;

ORDONNONS en conséquence à Madame [W] [K] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification de la présente ordonnance ;

DISONS qu’à défaut pour Madame [W] [K] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dès la signification de la présente ordonnance, la société CDC HABITAT SOCIAL pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

CONDAMNONS Madame [W] [K] à verser à la société CDC HABITAT SOCIAL à titre provisionnel la somme de 4.941,53 € (décompte arrêté au 27 janvier 2025, incluant janvier 2025), avec les intérêts au taux légal à compter du 22 juillet 2024 sur la somme de 2.010,82 € et à compter de la présente ordonnance pour le surplus ;

AUTORISONS Madame [W] [K] à s’acquitter de cette somme en 9 mensualités de 500 € chacune et une 10e mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRÉCISONS que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement ;

DISONS qu’à défaut de paiement d’une seule échéance à son terme ou de l’indemnité d’occupation courante, l’intégralité des sommes restant dues deviendra de plein-droit immédiatement exigible sept jours après la date de présentation d’une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception demeurée infructueuse ;

CONDAMNONS Madame [W] [K] à payer à la société CDC HABITAT SOCIAL à titre provisionnel une indemnité mensuelle d’occupation à compter du 1er février 2025 et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux caractérisée par la restitution des clés, la reprise ou l’expulsion ;

FIXONS à titre provisionnel cette indemnité mensuelle d’occupation au montant du loyer et des charges, calculé tel que si le contrat s’était poursuivi ;

REJETONS le surplus des prétentions ;

CONDAMNONS Madame [W] [K] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de la saisine de la caisse d’allocations familiales, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

DISONS que la présente décision sera notifiée par le greffe à la préfecture de Seine-Saint-Denis en application de l’article R.412-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe, le 11 mars 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par la juge et la greffière.

La greffière, La juge,