N° RG 24/11087 – N° Portalis DB2E-W-B7I-NHB2

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 13]

11ème Chambre Civile, Commerciale

et des Contentieux de la Protection

[Adresse 6]

[Adresse 12]

[Localité 8]

11ème civ. S1

N° RG 24/11087

N° Portalis DB2E-W-B7I-NHB2

Minute n°25/

Copie exec. à :

— M^e Steeve WEIBEL

— M. [N]

Copie c.c à la Préfecture

Le

Le Greffier

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU

16 MAI 2025

DEMANDERESSE :

OPHEA – Office Public de l’Habitat de l’Eurométropole de [Localité 13] (anciennement CUS HABITAT)

pris en la personne de son représentant légal

dont le siège social est sis [Adresse 5]

[Localité 9]

représenté par M^e Steeve WEIBEL, avocat au barreau de STRASBOURG, avocat plaidant, vestiaire : 253

DEFENDEUR :

Monsieur [L] [Y] [N]

demeurant [Adresse 3]

[Localité 7]

comparant en personne

OBJET : Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Gussun KARATAS, Juge des Contentieux de la Protection

Maryline KIRCH, Greffier

En présence de [J] [S], auditrice de justice

DÉBATS :

A l’audience publique du 25 Février 2025 à l’issue de laquelle le Président, Gussun KARATAS, Juge des Contentieux de la Protection, a avisé les parties que le jugement serait prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 16 Mai 2025.

JUGEMENT :

Contradictoire en premier ressort,

Rendu par mise à disposition au greffe,

Signé par Gussun KARATAS, Juge des Contentieux de la Protection et par Maryline KIRCH, Greffier

N° RG 24/11087 – N° Portalis DB2E-W-B7I-NHB2

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous-seing privé du 6 novembre 2020, l’OPHEA a donné en location à Monsieur [L] [Y] [N] un logement situé porte 9, étage 4, au [Adresse 11] moyennant un loyer, provision sur charges comprise, de 379,36 euros par mois, payable à terme échu au plus tard les trois premiers jours du mois suivant le terme échu.

Par acte sous-seing privé du 31 octobre 2023, l’OPHEA a donné en location à Monsieur [L] [Y] [N] un logement situé porte 82, étage 8, au [Adresse 1] à [Localité 7] moyennant un loyer, provision sur charges comprise, de 632,30 euros par mois, payable à terme échu, le premier jour du mois suivant.

Par lettre recommandée avec avis de réception du 26 février 2024 pli avisé non réclamé, OPHEA a notifié à Monsieur [L] [Y] [N] un congé pour le 31 mai 2024 pour « non paiement de loyers et accessoires » afférent au logement sis [Adresse 1] à [Localité 13] ; il y était joint le décompte des sommes dues pour 2 684,79 euros jusqu’au 26 février 2024 ainsi que l’article 4 de la loi du 1er septembre 1948.

C’est dans ces conditions que l’OPHEA a assigné Monsieur [L] [Y] [N], par acte de commissaire de justice du 14 novembre 2024, devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Strasbourg aux fins de voir :

* CONSTATER que le congé délivré est régulier,

* PRONONCER la déchéance de la partie défenderesse de tout droit au maintien dans les lieux, conformément à l’article 10 -1 ° de la loi du 1er septembre 1948,

* CONDAMNER la partie défenderesse ainsi que tout occupant de son chef à évacuer les locaux occupés par elle au [Adresse 4],

* PRONONCER à titre subsidiaire la résiliation judiciaire du bail liant les parties, conformément aux articles 1184 et 1741 du code civil,

* CONDAMNER la partie défenderesse à payer la somme de 5 370,13 euros à titre d’arriérés de loyers et accessoires avec les intérêts légaux à compter de l’assignation, conformément à l’article 1728 du code civil, et à payer les arriérés de loyers et charges nés entre l’assignation et la date de l’audience,

* CONDAMNER la partie défenderesse à payer la somme de 4 895,27 euros à titre d’arriérés de loyers et accessoires afférent au logement sis [Adresse 10] à [Localité 7] selon bail signé le 6 novembre 2020 et clos le 31 mai 2024, et ce, avec les intérêts légaux à compter de l’assignation,

* CONDAMNER en tout état de cause la partie défenderesse à payer les loyers et charges jusqu’à la résiliation du bail, en quittances et deniers,

* CONDAMNER la partie défenderesse à payer à OPHEA à titre d’indemnité d’occupation, le montant de 649,91 euros (loyer augmenté des charges et prestations fournies) augmenté des intérêts légaux à compter de chaque échéance et jusqu’à évacuation des locaux, sous réserve des augmentations légales ultérieures et ce à compter de la date de résiliation du bail, conformément à l’article 1142 du code civil,

* CONDAMNER la partie défenderesse à payer la somme de 100 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

* CONDAMNER la partie défenderesse aux entiers dépens.

Au soutien de sa demande principale, l’OPHEA fait valoir que la mauvaise foi du locataire est démontrée en ce qu’il n’exécute pas une de ses obligations principales, vu l’arriéré de loyers accumulé, de sorte qu’il doit être déchu du droit au maintien dans les lieux, réservé aux occupants de bonne foi.

S’agissant du logement sis [Adresse 10] à [Localité 7], l’OPHEA fait valoir que le locataire a donné congé et que subsiste un arriéré locatif.

Le Préfet du Bas-Rhin a régulièrement été avisé de l’assignation le 15 novembre 2024.

La Commission de Coordination Des Actions de Prévention des Expulsions Locatives (CCAPEX) avait été saisie le 1er mars 2024.

À l’audience du 25 février 2025, il a été donné connaissance du rapport d’enquête sociale en date du 18 février 2025 dont il ressort que le locataire n’avait pas pris la mesure de la situation, qu’il ne sait pas pour quelle raison il a accumulé des loyers impayés alors qu’il a des capacités financières, il fait état de difficultés familiales l’ayant contraint à se déplacer à l’étranger ou à changer de logement, il précise que le premier logement qu’il occupait aurait été squatté par un ami qui refusait de quitter les lieux.

A cette audience, l’OPHEA représenté par son conseil, se réfère aux termes de son acte introductif d’instance sauf à actualiser sa créance, celle-ci s’élevant désormais à la somme de 10 579,23 euros pour le logement qu’occupe actuellement Monsieur [L] [Y] [N]. Il précise que le dernier règlement du loyer remonte au mois de février 2024, qu’au mois de janvier 2025 un surloyer a été appliqué à hauteur de 1 247,70 euros, que des surloyers précédents ont fait l’objet d’un remboursement. Il maintient sa demande de paiement de la somme de 4 825,27 euros pour l’ancien logement précisant que sont également prises en compte des réparations locatives.

Monsieur [L] [Y] [N] comparait en personne. Il explique avoir été contraint de demander la résiliation du contrat de bail afférent au premier logement donné à bail par l’OPHEA car un ami à lui aurait squatté l’appartement et refusait d’en sortir. Il précise que l’OPHEA l’avait appelé pour réaliser l’état des lieux mais leur avoir répondu ne plus occuper le logement, une deuxième date aurait été fixée à cette fin mais c’est son ami squatteur qui y aurait procédé sans qu’il ne soit présent.

Il souhaiterait reprendre le paiement du loyer afférent au logement qu’il occupe actuellement mais indique n’avoir pas les capacités d’apurer sa dette dans les délais légaux. S’agissant du supplément de loyer solidarité appliqué par l’OPHEA, il précise qu’il avait bien eu une demande pour justifier de ses revenus en 2024 et l’avoir fait mais n’avoir rien reçu du bailleur pour cette année, il indique ne pas savoir qu’il fallait déclarer ses revenus tous les ans.

L’affaire a été mise en délibéré au 16 mai 2025.

MOTIFS

Sur le congé

En application de l’article L 442-6 du code de la construction et de l’habitation, les dispositions du chapitre premier, à l’exclusion de l’article 11, du titre premier de la loi du 1er septembre 1948 sur le maintien dans les lieux sont applicables au présent contrat de bail.

L’article 4 inclus dans le chapitre premier du titre premier de ladite loi dispose que :

«  les occupants de bonne foi des locaux définis à l’article 1er bénéficient de plein droit et sans l’accomplissement d’aucune formalité, du maintien dans les lieux loués, aux clauses et conditions du contrat primitif non contraires aux dispositions de la présente loi, quelle que soit la date de leur entrée dans les lieux.

Sont réputés de bonne foi les locataires, sous-locataires, cessionnaires de baux, à l’expiration de leur contrat, ainsi que les occupants qui, habitant dans les lieux en vertu ou en suite d’un bail écrit ou verbal, d’une sous-location régulière, d’une cession régulière d’un bail antérieur, d’un échange opéré dans les conditions légales, exécutent leurs obligations.

L’acte par lequel le bailleur notifie au locataire qu’il met fin au contrat de louage et qui entraîne l’application des dispositions précédentes doit, à peine de nullité, reproduire les dispositions des deux alinéas précédents et préciser qu’il ne comporte pas en lui-même obligation d’avoir à quitter effectivement les lieux. (…) "

Le congé délivré au visa de l’article 4 de la loi du 1er septembre 1948 n’est pas un congé ordinaire en ce qu’il a pour particularité de mettre fin aux rapports contractuels découlant d’un contrat de bail pour leur substituer des rapports légaux résultant du droit au maintien dans les lieux prévu en faveur des locataires de bonne foi qui exécutent leurs obligations.

En l’espèce, le congé a été signifié à Monsieur [L] [Y] [N] pour le 31 mai 2024 au vu des impayés de loyers au 26 février 2024 (2 684,79 euros) ; il l’invitait à prendre attache avec la personne gestionnaire de sa situation pour régulariser l’impayé et lui indiquait qu’à défaut pour lui de faire le nécessaire avant le 31 mai 2024, l’OPHEA engagerait une procédure pour faire constater sa mauvaise foi et solliciter la déchéance de son droit au maintien dans les lieux, avec comme conséquence son évacuation du logement.

Le locataire ne conteste pas la régularité de cet acte de sorte qu’il n’y a pas lieu de statuer sur ce point.

Le congé a donc pris effet le 31 mai 2024 ; il conviendra dès lors de constater la résiliation du bail à cette date par suite du congé.

Sur la déchéance du droit au maintien dans les lieux

Le droit au maintien dans les lieux ne bénéficie qu’aux occupants de bonne foi ; le bailleur peut donc demander la déchéance de ce droit s’il démontre la mauvaise foi de l’occupant.

La bonne foi suppose le paiement régulier du loyer, obligation première et essentielle du locataire conformément à l’article 1728 du code civil, repris par l’article 7 a) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Il appartient au juge de rechercher si le manquement à cette obligation est suffisamment grave pour caractériser la mauvaise foi de l’occupant et justifier la déchéance de son droit au maintien dans les lieux.

L’appréciation doit être faite au jour de la demande.

En l’espèce, la demande de déchéance a été faite le 14 novembre 2024, date de l’assignation.

A cette date, les impayés de loyers et charges s’élevaient à 5 370,13 euros (échéance du mois de juillet 2024 incluse) selon les extraits de compte produit.

Compte tenu de ce montant, la dette locative ayant considérablement augmenté et de l’ancienneté de la dette locative, le manquement à l’obligation de payer les loyers et charges aux termes convenus est suffisamment grave pour retenir la mauvaise foi de Monsieur [L] [Y] [N].

Il doit donc être déchu de son droit au maintien dans les lieux.

Son expulsion ne pourra dès lors qu’être ordonnée.

Sur la demande en paiement afférente à l’arriéré locatif du logement [Adresse 4]

L’OPHEA produit un décompte actualisé au 19 février 2025 faisant état d’un arriéré locatif et également de l’application d’un supplément de loyer.

S’agissant de l’application d’un supplément de loyer, l’article L 441-9 du code de la construction et de l’habitation dispose : « L’organisme d’habitations à loyer modéré demande annuellement à chaque locataire communication des avis d’imposition ou de non-imposition à l’impôt sur le revenu et des renseignements concernant l’ensemble des personnes vivant au foyer permettant de calculer l’importance du dépassement éventuel du plafond de ressources et de déterminer si le locataire est redevable du supplément de loyer . Il demande notamment à chaque locataire, le cas échéant, communication de sa carte » mobilité inclusion « portant la mention » invalidité « prévue à l’article L. 241-3 du code de l’action sociale et des familles. Le locataire est tenu de répondre à cette demande dans un délai d’un mois. L’organisme d’habitations à loyer modéré n’est tenu de présenter cette demande ni aux locataires bénéficiant de l’aide personnalisée au logement mentionnée au 1° de l’article L. 821-1, ni aux locataires bénéficiant des allocations de logement prévues au 2° du même article ».

Or, l’OPHEA ne produit aucune pièce justifiant de l’envoi de l’enquête supplément de loyer solidarité ni la notification au locataire de l’application de ce supplément, il y a ainsi lieu de ne pas prendre en compte le supplément appliqué en janvier 2025 à hauteur de 1 247,70 euros.

Sous réserve de ce point, il ressort des pièces transmises par les parties et notamment du dernier décompte actualisé fourni par l’OPHEA justifie de sa créance, qu’il y a dès lors lieu de condamner Monsieur [L] [Y] [N] au règlement de la somme de 9 331,53 euros (10 579,23 euros – 1 247,70 euros), correspondant au montant de l’arriéré de loyers et charges au 19 février 2025 (dernière échéance incluse : janvier 2025), avec les intérêts au taux légal à compter de la présente décision, compte tenu de l’évolution des sommes dues depuis l’assignation.

Il doit être également condamné au paiement d’une indemnité d’occupation équivalente au montant du loyer indexé et de l’avance sur charges qui aurait été dû si le bail n’avait pas été résilié à compter du mois de février 2025 jusqu’à parfaite évacuation des lieux, sans qu’il y ait lieu de l’assortir d’intérêts de retard dès à présent.

Vu le montant de la dette et l’absence de tout règlement de sa dette comme de ses loyers et charges courants par Monsieur [L] [Y] [N], aucun délai ne saurait lui être accordé.

Sur la demande en paiement afférente à l’arriéré locatif du logement [Adresse 10] à [Localité 7]

Il est constant et non contesté que Monsieur [L] [Y] [N] n’occupe plus le logement sis [Adresse 10] à [Localité 13]. Ce dernier ne conteste pas avoir accumulé un arriéré locatif concernant ce logement qui aurait été occupé par un ami à lui et qui aurait fini par le squatter. Il indique avoir souhaité résilier le contrat de bail sans justifier d’un courrier de résiliation.

L’OPHEA produit un décompte qui fait état d’un arriéré locatif à hauteur de 4 895,27 euros au 31 juillet 2024, à cette date est mise en compte une somme de 842,75 euros pour « complémentaire juillet 2024 » ; il ressort du courrier du 30 juillet 2024 adressé au locataire qu’il s’agit d’une somme au titre des réparations locatives suite au départ de Monsieur [L] [Y] [N]. Est également pris en compte le remboursement de la somme de 267,30 euros à titre du dépôt de garantie.

Or, l’état des lieux de sortie versé par l’OPHEA qui date du 26 juin 2024 n’est signé d’aucune des parties et alors que le défendeur indique qu’il n’était pas présent lors de la réalisation de cet état des lieux. Aucune autre pièce ne permet de démontrer l’existence d’éventuelles réparations locatives qui seraient à la charge du locataire sortant.

Dans ces conditions, il convient de condamner Monsieur [L] [Y] [N] à la somme de 4 052,52 euros (4 895,27 euros – 842,75 euros) pour l’arriéré locatif (échéance du mois de juin 2024 incluse).

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

[L] [Y] [N] succombant, supportera les dépens de la présente procédure et sera condamné à payer la somme de 100 euros à l’OPHEA en application de l’article 700 du code de procédure civile au titre de ses frais irrépétibles.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des Contentieux de la Protection, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par décision contradictoire et en premier ressort :

DIT n’y avoir lieu à statuer sur la régularité du congé ;

CONSTATE la résiliation au 31 mai 2024, par suite du congé, du contrat de bail conclu entre l’OPHEA, d’une part, et [L] [Y] [N] d’autre part, portant sur un logement situé porte 82, étage 8, au [Adresse 2] à [Localité 7] ;

PRONONCE la déchéance de [L] [Y] [N] de son droit au maintien dans les lieux ;

ORDONNE en conséquence l’expulsion de [L] [Y] [N] des locaux visés ci-dessus et de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier si nécessaire, faute de délaissement volontaire des lieux au plus tard deux mois après la signification du commandement d’avoir à libérer les locaux (articles L 412-1 du code des procédures civiles d’exécution) ;

DIT que les meubles et objets se trouvant sur les lieux suivront le sort prévu par les articles L 433-1 et 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE [L] [Y] [N] à verser à OPHEA la somme de 9 331,53 euros au titre de l’arriéré de loyers et charges ainsi que des indemnités d’occupation impayées au 19 février 2025 (échéance du mois de janvier 2025 incluse), outre intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

CONDAMNE [L] [Y] [N] à payer à OPHEA une indemnité d’occupation équivalente au montant du loyer indexé et des avances sur charges qui aurait été dû si le bail n’avait pas été résilié à compter du mois de février 2025 jusqu’à parfaite évacuation des lieux, révisable selon les mêmes modalités que le loyer et l’avance sur charges ;

CONDAMNE [L] [Y] [N] à verser à OPHEA la somme de 4 052,52 euros au titre de l’arriéré locatif afférent au logement sis [Adresse 11] (échéance du mois de juin 2024 incluse), outre intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

DÉBOUTE l’OPHEA pour le surplus de ses demandes ;

CONDAMNE [L] [Y] [N] à verser à OPHEA la somme de 100 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE [L] [Y] [N] aux dépens de la présente procédure ;

RAPPELLE que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de plein droit en toutes ses dispositions ;

ORDONNE la transmission de la présente décision à Monsieur le Préfet du Bas-Rhin.

Ainsi fait et prononcé les jour, mois et an susdits, siégeant Madame KARATAS, présidant l’audience, assistée de Madame le greffier, qui ont signé la minute de la présente décision.

Le Greffier Le Juge des Contentieux de la Protection

Maryline KIRCH Gussun KARATAS