N° RG 24/01036 – N° Portalis DB2E-W-B7I-M6K5

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 14]

11ème Chambre Civile, Commerciale

et des Contentieux de la Protection

[Adresse 6]

[Adresse 12]

[Localité 8]

11ème civ. S3

N° RG 24/01036

N° Portalis DB2E-W-B7I-M6K5

Minute n°

☐ Copie exec. à :

Maître APPRILL-THOMPSON

Maître Maêva BOUDOT

☐ Copie c.c à la Préfecture

Le 22 Août 2025

Le Greffier

M^e Florence APPRILL-THOMPSON

Maître Maêva BOUDOT de la SCP BOUDOT & LIBLIN

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

ORDONNANCE DU

22 AOUT 2025

PARTIE REQUÉRANTE :

Société [Adresse 13],

[Adresse 1]

[Adresse 11]

[Localité 9]

représentée par Maître Jean WEYL

substituant Maître Florence APPRILL-THOMPSON,

avocat au barreau de STRASBOURG, vestiaire : 28

PARTIE REQUISE :

Madame [U] [N]

chez CORBAN

[Adresse 2]

[Localité 10]

représentée par Maître Maêva BOUDOT,

avocat au barreau de STRASBOURG, vestiaire : 339

OBJET : Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Laurent DUCHEMIN, Magistrat à titre temporaire statuant en référé, en qualité de Juge des Contentieux de la Protection Nathalie PINSON, Greffier

DÉBATS :

A l’audience publique du 16 Mai 2025 à l’issue de laquelle le Président, Laurent DUCHEMIN, Magistrat à titre temporaire statuant en référé, en qualité de Juge des Contentieux de la Protection, a avisé les parties que l’ordonnance serait prononcée par mise à disposition au greffe à la date du 22 Août 2025.

ORDONNANCE:

Contradictoire en Premier ressort,

Rendue par mise à disposition au greffe,

Signée par Laurent DUCHEMIN, Magistrat à titre temporaire statuant en référé, en qualité de Juge des Contentieux de la Protection et par Nathalie PINSON, Greffier

RAPPEL DES FAITS

Par contrat de location du 1er août 2023 ayant pris effet le 8 août 2023, la S.A.E.M. L. HABITAT MODERNE a donné à bail à Mme [U] [N] pour une durée de 6 ans un logement à usage d’habitation n° 01 01 0817 01 0065 de type 3, étage 06 sis [Adresse 3], pour un loyer mensuel de 379,12 € et une provision pour charges de 204,42 €.

Mme [U] [N] a notifié son congé avec un préavis d’un mois par courrier reçu le 26 février 2024 par la S.A.E.M. L. HABITAT MODERNE qui en accusait réception et informait la locataire de ses obligations.

Les états des lieux programmés n’ayant pu aboutir, elle était convoquée par le ministère de Me [F] [O], commissaire de justice associé à l’état des lieux contradictoire de sortie le 15 juillet 2024.

A cette date le commissaire de justice a dressé, en présence de Mme [U] [N] un procès-verbal de non libération des lieux.

Puis la S.A.E.M. L. HABITAT MODERNE a fait assigner Mme [U] [N] en référé à l’audience du 29 novembre 2024 devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de STRASBOURG par acte de commissaire de justice du 30 juillet 2024 pour obtenir l’expulsion et la condamnation au paiement.

L’affaire a été renvoyée au contradictoire et à la demande des parties à quatre reprises.

A l’audience du 16 mai 2025, la S.A.E.M. L. HABITAT MODERNE, représentée par son conseil, reprend les termes de son acte introductif d’instance et de ses conclusions du 15 mai 2025 pour demander de :

— débouter la défenderesse de l’intégralité de ses moyens, fins et conclusions ;

— valider le congé délivré par la défenderesse en date du 22/02/2024 ;

— constater, au besoin prononcer la résiliation du bail à la date du 26/03/2024 ;

En conséquence,

— constater, au besoin, dire et juger que la défenderesse occupe sans droit ni titre le logement

dans l’immeuble sis [Adresse 5] [Localité 7] [Adresse 15] ;

En conséquence,

— ordonner l’expulsion de la défenderesse, ainsi que tous occupants de son chef, à évacuer corps et biens les lieux par elle occupés dans l’immeuble sis [Adresse 4] [Localité 14], au besoin avec le concours de la force publique, et ce sous astreinte de 150 € par jour de retard à compter de la signification du jugement à intervenir ;

— supprimer le délai de deux mois prévus par l’article L. 412-1 du code des procédures civiles

d’exécution ;

— fixer l’indemnité d’occupation au montant de 600 € mensuels, à compter du 1/4/2024, montant pouvant être révisé au le 1er janvier de chaque année en fonction des variations de l’IRL, selon la dernière valeur de l’indice connu ;

— condamner la défenderesse au paiement de l’indemnité d’occupation jusqu’à l’évacuation définitive et la remise des clés ;

— condamner la défenderesse au paiement, d’un montant de 7 360,18 €, sauf à parfaire, au titre des arriérés dus à la date de résiliation du bail, augmenté des intérêts légaux à compter de l’ordonnance à intervenir ;

— condamner la défenderesse en tous les frais et dépens de la présente instance ;

— condamner la défenderesse à payer à la demanderesse la somme de 700 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

— dire ni y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire du jugement à intervenir.

Mme [U] [N] a comparu, représentée par son conseil, au soutien de ses conclusions du 2 avril 2025. Elle demande de :

— débouter la S.A.E.M. L. HABITAT MODERNE de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;

— juger que le congé a été valablement délivré ;

— condamner la S.A.E.M. L. HABITAT MODERNE aux entiers frais et dépens de la présente instance ;

— la condamner à lui verser la somme de 1 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Pour un plus ample exposé des faits, des prétentions et des moyens des parties, il y a lieu de se référer aux conclusions déposées, conformément aux dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile.

Les débats clos, l’affaire a été mise en délibéré et la décision rendue ce jour.

MOTIFS DE LA DECISION

En application des dispositions des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge des contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. Il peut également allouer au créancier une provision, lorsque l’obligation n’est pas sérieusement contestable, et prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le trouble manifestement illicite est la perturbation résultant d’un fait matériel ou juridique qui, directement ou indirectement, constitue une violation évidente de la règle de droit.

1. SUR LE CONGÉ

Outre l’absence de compétence du juge des référés pour valider un congé, en l’espèce, il est constant que les parties s’accordent sur la résiliation du bail au 26 mars 2024.

En conséquence, il sera constaté que le bail a été résilié à la date du 26 mars 2024.

2. SUR LA QUALITÉ D’OCCUPANT SANS DROIT NI TITRE

Il n’est pas contesté que Mme [U] [N] se soit rendue sur place le 5 mars 2024 et a constaté la présence dans les lieux de son ancien compagnon, M. [C] [I] dont il n’est par ailleurs nullement établi qu’il ait été un occupant du logement du temps de son occupation par Mme [U] [N].

Il n’est pas plus contesté qu’elle se soit de nouveau rendue sur place le 19 mars 2024 sur rendez-vous du bailleur social. Après avoir constaté que le nom de M. [I] était porté sur la sonnette et la boîte aux lettres, elle-même et le préposé du bailleur n’ont pu pénétrer dans les lieux, une clé présente à l’intérieur bloquant l’ouverture de la serrure.

Le 26 mars 2024, elle a annulé le rendez-vous d’état des lieux de sortie prévu, l’appartement étant toujours occupé. Elle a déposé plainte contre M. [C] [I], le même jour à 9 heures 49 pour les faits de vol des clés, introduction dans un local à usage d’habitation à l’aide de manœuvres, menace, voies de fait ou contrainte, occupation frauduleuse.

Il est constant que Mme [U] [N] n’a pas été en capacité de restituer le logement et les clés à la date de résiliation du bail, le logement étant alors occupé par M. [C] [I] dont il n’est pas contesté qu’il s’y est installé, bloque, lorsqu’il est présent, l’entrée dans les lieux de l’ancienne locataire en maintenant une clé présente dans le canon de la serrure, a souscrit un abonnement à son nom auprès d’un fournisseur d’énergie, y a domicilié son entreprise, a mis son nom sur les boîte aux lettres et sonnettes, comportements qui caractérisent l’entrée et le maintien dans les lieux d’un occupant sans droit ni titre.

Il indique d’ailleurs au commissaire de justice le 15 juillet 2024 qu’il est chez lui et refuse de quitter les lieux. Il se montre en outre virulent à l’encontre de la locataire présente avec le commissaire de justice.

En conséquence, il ne peut être considéré comme un occupant du chef de Mme [U] [N], s’étant introduit et maintenu dans les lieux à tout le moins à l’aide de manœuvres et de subtilisation de clés.

Dès lors, Mme [U] [N] a été confrontée du fait de cette occupation sans droit ni titre à un obstacle ayant le caractère de force majeure l’empêchant de procéder à la restitution des lieux et clés pour la date de résiliation du bail.

La S.A.E.M. L. HABITAT MODERNE sera donc déboutée de ses demandes en constatation de la qualité d’occupante sans droit ni titre de la défenderesse, de sa demande d’expulsion et de condamnation à une indemnité d’occupation.

3. SUR LE MONTANT DE L’ARRIÉRÉ LOCATIF :

Selon l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, « le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu ».

En application de l’article 1353 du code civil « celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation ».

La S.A.E.M. L. HABITAT MODERNE produit un décompte en date du 28 mars 2025 établissant que Mme [U] [N] restait lui devoir la somme de 1.674,57 € au 5 avril 2024 dont à déduire la somme de 92,79 € relative à la régularisation de l’échéance de mars 2024 pour la période restant à courir après le 26 mars 2024. La créance est donc fondée pour un montant de 1.581,78 €.

Mme [U] [N] n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de cette dette.

Elle sera par conséquent condamnée à titre provisionnel au paiement de la somme de 1.581,78 € avec les intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil.

4. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Mme [U] [N], partie condamnée à paiement, supportera la charge des dépens.

Conformément aux dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée et il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

En l’espèce il n’est pas inéquitable de laisser à la charge de chaque partie ses frais irrépétibles.

La présente décision sera exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection du Tribunal de proximité statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

REJETTE toutes demandes autre, plus ample ou contraire ;

CONSTATE que le contrat de location du 1er août 2023 ayant pris effet le 8 août 2023 entre la S.A.E.M. L. HABITAT MODERNE et Mme [U] [N] portant sur un logement à usage d’habitation n° 01 01 0817 01 0065 de type 3, étage 06 sis [Adresse 3] est résilié depuis le 26 mars 2024 à 24 heures ;

DEBOUTE la S.A.E.M. L. HABITAT MODERNE de ses demandes en constatation de la qualité d’occupante sans droit ni titre de Mme [U] [N], de sa demande d’expulsion et de condamnation à une indemnité d’occupation ;

CONDAMNE Mme [U] [N] à payer à la S.A.E.M. L. HABITAT MODERNE à titre provisionnel à valoir sur les loyers et charges la somme de 1.581,78 € (décompte consolidé arrêté au 26 mars 2026), avec les intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance ;

CONDAMNE Mme [U] [N] aux dépens ;

DIT n’y avoir lieu à condamnation au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an susdits par la mise à disposition de la décision au greffe.

Le Greffier Le Juge des Contentieux de la Protection

Nathalie PINSON Laurent DUCHEMIN