N° RG 26/01789 – N° Portalis DB2E-W-B7K-OGEY

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE STRASBOURG

11ème Chambre Civile, Commerciale

et des Contentieux de la Protection

[Adresse 1]

[Adresse 1]

[Localité 1]

11ème civ. S2

N° RG 26/01789

N° Portalis DB2E-W-B7K-OGEY

Minute n°

☐ Copie exec. à :

M^e Steeve WEIBEL

Le

Le Greffier

M^e Steeve WEIBEL

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU

26 MAI 2026

DEMANDERESSE :

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA [Adresse 2] représenté par son syndic, la SARL LA CHENAIE IMMOBILIER, société à responsabilité limitée immatriculée au RCS de Strasbourg sous le n° 414 281 097, ayant son siège social sis [Adresse 3] à [Localité 1], prise en la personne de son représentant légal

[Adresse 4]

[Localité 1]

représentée par M^e Steeve WEIBEL, avocat au barreau de STRASBOURG, vestiaire : 253

DEFENDEURS :

Monsieur [C] [Y]

né le 10 Juillet 1980 à [Localité 2] (TURQUIE)

Madame [H] [Y] née [P]

née le 25 Juin 1980 à [Localité 2] (TURQUIE)

Demeurant ensemble [Adresse 5]

[Localité 1]

non comparants, non représentés

OBJET : Demande en paiement des charges ou des contributions

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Catherine KRUMMER, Vice-Président

Virginie HOPP, Greffière

DÉBATS :

A l’audience publique du 27 Mars 2026 à l’issue de laquelle le Président, Catherine KRUMMER, Vice-Président, a avisé les parties que le jugement serait prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 26 Mai 2026.

JUGEMENT

Réputé contradictoire en Premier ressort,

Rendu par mise à disposition au greffe,

Signé par Catherine KRUMMER, Vice-Président

et par Virginie HOPP, Greffière

EXPOSÉ DU LITIGE

Monsieur [C] [Y] et Madame [H] [Y] née [P] sont propriétaires des lots 19 et 99 cadastrés au livre foncier de [Localité 1] Section S KX n°[Cadastre 1]/[Cadastre 2], dans la copropriété de la [Adresse 6], sise [Adresse 4] à [Localité 1]. Le syndic de copropriété est la SARL LA CHENAIE IMMOBILIER.

En raison d’impayés allégués de charges de copropriété, Monsieur [C] [Y] et Madame [H] [Y] née [P] ont été sommés par mise en demeure du 26 août 2025 avec accusé réception signé le 3 septembre 2025 de régler la somme en principal de 11647.00 euros outre la somme de 224.53 euros au titre des frais d’intervention du conseil.

Par acte délivré le 3 mars 2026, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 6], représenté par son syndic, a fait citer Monsieur [C] [Y] et Madame [H] [Y] née [P] devant le juge du tribunal judiciaire de STRASBOURG aux fins de condamnation aux arriérés de charges de copropriété, frais de recouvrement et dommages et intérêts.

A l’audience du 27 mars 2026, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 6], représenté par son conseil, aux fins de voir :

— Le Déclarer recevable et bien fondé en ses demandes,

— Constater que Monsieur [C] [Y] et Madame [H] [Y] née [P] n’ont pas procédé au règlement des charges de copropriété dont ils sont redevables,

— Condamner solidairement Monsieur [C] [Y] et Madame [H] [Y] née [P] à lui payer la somme de 5165.15 euros avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 26 août 2025 et à défaut à compter de la présente assignation,

— Condamner solidairement Monsieur [C] [Y] et Madame [H] [Y] née [P] à lui payer la somme de 364.53 euros à titre des frais de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 avec intérêts au taux légal à compter de la présente assignation,

— Ordonner la capitalisation des intérêts en application de l’article 1343-2 du code civil,

— Condamner solidairement Monsieur [C] [Y] et Madame [H] [Y] née [P] à lui payer la somme de 1000.00 euros à titre de dommages et intérêts,

— Condamner in solidum Monsieur [C] [Y] et Madame [H] [Y] née [P] à lui payer la somme de 946.31 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— Condamner in solidum Monsieur [C] [Y] et Madame [H] [Y] née [P] aux dépens ainsi que l’intégralité des frais, émoluments et honoraires liés à une éventuelle exécution de la décision à intervenir par voie de d’huissier de justice et, en particulier, tous les droits de recouvrement et d’encaissement, sans exclusion du droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du créancier.

— Juger n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire du jugement à intervenir,

Le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 6] représenté par son syndic soutient que Monsieur [C] [Y] et Madame [H] [Y] née [P] n’ont pas réglé les charges de copropriété dues en vertu des dispositions des articles 10, 10-1 et 14-1 de la loi du 10 juillet 1965, en dépit d’une mise en demeure en date du 26 août 2025 avec accusé réception si bien qu’ils restent redevables d’une somme de 5165.15 euros au 26 août 2025. Il précise qu’aux charges impayés, s’ajoutent les frais de recouvrement afférents aux mises en demeure et de transmission du dossier à l’avocat, dont il sollicite le paiement conformément à l’article 10-1 de la loi précitée et de la jurisprudence.

Il soutient, sur le fondement de l’article 1231-6 du code civil, que la résistance abusive de Monsieur [C] [Y] et Madame [H] [Y] née [P] à payer les charges de copropriété lui cause un trouble de trésorerie indiscutable, distinct des intérêts moratoires, constitué par des difficultés de gestion.

Bien que régulièrement cités par dépôt à l’étude, Monsieur [C] [Y] et Madame [H] [Y] née [P] ne se sont ni présentés ni fait représenter. Susceptible d’appel, le jugement sera réputé contradictoire sur le fondement de l’article 473 du code de procédure civile.

La décision a été mise en délibéré au 26 mai 2026, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, le juge, avant de statuer sur le fond, vérifie que la demande est recevable, régulière et bien fondée.

Sur la recevabilité des demandes.

En application des dispositions de l’article 31 du code de procédure civile, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 6], représenté par son syndic, a le droit, la qualité et l’intérêt à agir en recouvrement de charges de copropriétés impayés.

Par conséquent le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 6], représenté par son syndic, sera déclaré recevable en ses demandes.

Sur les demandes en paiement.

Sur les charges et fonds travaux arriérés.

En application de l’article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 dans sa dernière rédaction (modifiée par loi n°2021-1104 du 22 août 2021), les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipements commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées. Ils sont notamment tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes générales et spéciales.

En l’espèce il est produit une copie du livre foncier justifiant la qualité de copropriétaire de Monsieur [C] [Y] et Madame [H] [Y] née [P].

Le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 6], représenté par son syndic, produit :

— le contrat de syndic précité signé 27 mars 2025, comportant une clause 9 intitulée « frais et honoraires imputables aux seuls copropriétaires » prévoyant notamment la facturation des sommes de 40.00 euros TTC par mise en demeure et de 140.00 euros pour suivi du dossier à l’avocat (uniquement en cas de diligences exceptionnelles),

— le règlement de copropriété établi le 18 mai 1967 qui prévoit en page 40 que les copropriétaires qui aggraveraient les charges générales par leur fait supporteraient seuls les frais et dépenses ainsi occasionnées.

— les procès-verbaux d’assemblées générales des 25 juin 2025, 27 mars 2025, 25 juin 2024, 26 juin 2023 et 7 juin 2022,

— les décomptes de charges des exercices 2023 et 2024,

— la mise en demeure du 26 août 2025 avec accusé réception présenté et signé le 3 septembre 2025 conformément à l’article 19 de la loi du 10 juillet 1965,

— l’extrait de compte du 15 février 2026 faisant état d’un solde d’un montant de 5165.15 euros.

Monsieur [C] [Y] et Madame [H] [Y] née [P], qui ne comparaissent pas, ne justifient ni d’un paiement libératoire qui n’aurait pas été pris en compte par le demandeur, ni de l’existence d’un fait susceptible de les libérer de l’obligation au paiement.

Par conséquent Monsieur [C] [Y] et Madame [H] [Y] née [P] seront solidairement condamnés à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 6], représenté par son syndic, la somme de 5165.15 euros arrêtée au 15 février 2026, au titre des charges de copropriété et fonds travaux impayées, avec intérêts au taux légal à compter du 3 septembre 2025, date de la première présentation de la mise en demeure du 26 août 2025.

Sur les frais de recouvrement.

En application de l’article 10.1 de la loi précitée, dans sa dernière version (modifiée par ordonnance n°2019-1101 du 30 octobre 2019), sont imputables au seul copropriétaire concerné notamment les frais nécessaires exposés par le syndicat, tels que les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

Il ressort du décret n°2015-342 du 26 mars 2015 définissant le contrat de syndic que les actes imputables aux copropriétaires s’entendent des mises en demeure par lettre recommandée avec accusé réception, des relances après mise en demeure, des conclusions d’un protocole d’accord par acte sous seing privé, frais de constitution et de mainlevée d’hypothèques, de dépôt d’une requête aux fins d’ordonnance d’injonction de payer, et de constitution du dossier transmis à l’auxiliaire de justice ou du suivi du dossier transmis à l’avocat, ces deux dernières diligences n’étant imputable au copropriétaire défaillant qu’en cas de « diligences exceptionnelles ».

Les diligences exceptionnelles s’entendent d’une démarche rendant l’action du syndic plus difficile et plus complexe justifiant une activité inhabituelle de ce dernier pour y parvenir.

Si le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 6] fait état de frais de mises en demeure pour un montant de 224.53 euros allégués justifiés en pièce 11, il convient de relever que le bordereau de pièces ne comporte que 10 pièces dont aucune ne justifie du montant sollicité à l’exception de la pièce 5 correspondant à la mise en demeure précitée si bien que seule la somme de 40.00 euros sera retenue.

Il en est de même de la somme sollicitée à hauteur de 140.00 euros au titre des frais de transmission du dossier à l’avocat qui n’est justifiée par aucun document.

Par conséquent Monsieur [C] [Y] et Madame [H] [Y] née [P] seront solidairement condamnés à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 6], représenté par son syndic, la somme de 40.00 euros au titre des frais de recouvrement avec intérêts au taux légal à compter du 3 mars 2026, date de l’acte introductif d’instance comme sollicité.

Sur la demande de dommages et intérêts.

L’article 1231-1 du code civil dispose que le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts, soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

En application de l’article 1231-6 alinéa 3 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

En l’espèce la carence répétée de Monsieur [C] [Y] et Madame [H] [Y] née [P] dans le paiement des charges de copropriété et fonds travaux, sans justification légitime, et sans démontrer leur bonne de foi, en ayant tenté de respecter ses obligations ou de mettre en place un échéancier, constitue un manquement fautif qui cause nécessairement à la collectivité des copropriétaires qui ne dispose pas de fonds propres pour administrer et gérer l’immeuble, un préjudice financier direct et distinct de celui compensé par l’intérêt au taux légal de droit ;

Par conséquent il convient de faire droit à la demande de dommages et intérêts formée par le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 6], représenté par son syndic, à lui payer la somme de 1000.00 euros avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Sur la capitalisation des intérêts.

La capitalisation des intérêts sera ordonnée conformément à l’article 1343-2 du code civil qui dispose que les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l’a prévu ou si une décision de justice le précise.

Sur les mesures accessoires.

Monsieur [C] [Y] et Madame [H] [Y] née [P], parties perdantes, supporteront in solidum la charge de l’intégralité des dépens de la présente procédure ainsi que l’intégralité des frais, émoluments et honoraires liés à une éventuelle exécution de la présente décision par voie de commissaire de justice et, en particulier, tous les droits de recouvrement et d’encaissement, sans exclusion du droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du créancier.

Ils seront par ailleurs condamnés à verser au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 6], représenté par son syndic, une somme de 946.31 euros au titre de ses frais irrépétibles.

La présente décision est exécutoire de plein droit à titre provisoire, sans qu’aucune partie n’ait sollicité de déroger au principe ainsi posé par l’article 514 du code de procédure civile ni que cela paraisse opportun.

PAR CES MOTIFS,

La Vice-Présidente, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

DECLARE le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 6], représenté par son syndic, recevable en ses demandes ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [C] [Y] et Madame [H] [Y] née [P] à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 6], représenté par son syndic, la somme 5165.15 euros (cinq mille cent soixante-cinq euros et quinze centimes) arrêtée au 15 février 2026, au titre des charges de copropriété et fonds travaux impayés avec intérêts au taux légal à compter du 3 septembre 2025 ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [C] [Y] et Madame [H] [Y] née [P] à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 6], représenté par son syndic, la somme 40.00 euros (quarante euros) au titre des frais de recouvrement avec intérêts au taux légal à compter du 3 mars 2026 ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [C] [Y] et Madame [H] [Y] née [P] à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 6], représenté par son syndic, la somme 1000.00 euros (mille euros) à titre de dommages et intérêts avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts dus au moins pour une année entière ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [C] [Y] et Madame [H] [Y] née [P] aux dépens, ainsi que l’intégralité des frais, émoluments et honoraires liés à une éventuelle exécution de la présente décision par voie de commissaire de justice et, en particulier, tous les droits de recouvrement et d’encaissement, sans exclusion du droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du créancier ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [C] [Y] et Madame [H] [Y] née [P] à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 6], représenté par son syndic, la somme de 946.31 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONSTATE l’exécution provisoire du présent jugement ;

Ainsi fait et prononcé les jour, mois et an susdits, siégeant Madame Catherine KRUMMER présidant l’audience, assistée de Madame le greffier, qui ont signé la minute de la présente décision.

LA GREFFIERE LA VICE-PRESIDENTE