RÉFÉRÉ CIVIL

N° RG 25/00295 – N° Portalis DB2E-W-B7J-NK2I

Minute n° 635/25

COPIE EXÉCUTOIRE à :

M^e Nicolas BOISSERIE – 233

M^e Emmanuelle LIESS-NUSSBAUMER – 18

COPIE CERTIFIÉE CONFORME à:

adressées le : 18 septembre 2025

Le Greffier

République Française

Au nom du Peuple Français

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 8]

Ordonnance du 18 Septembre 2025

DEMANDERESSE :

S.C.I. ARCADIA 46, prise en la personne de son représentant légal

[Adresse 4]

représentée par M^e Emmanuelle LIESS-NUSSBAUMER, avocat au barreau de STRASBOURG

DEFENDERESSE :

S.A.S. LES BONBONS DE [Localité 8], prise en la personne de son représentant légal

[Adresse 3]

représentée par M^e Nicolas BOISSERIE, avocat au barreau de STRASBOURG

PARTIE INTERVENANTE :

CAISSE DE CREDIT MUTUEL [Localité 8] CATHEDRALE, créancier inscrit, prise en la personne de son représentant légal

[Adresse 5]

non comparante

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats à l’audience publique du 02 Septembre 2025

Président : Olivier RUER, Premier vice-président

Greffier : Cédric JAGER

ORDONNANCE :

Prononcée par mise à disposition au greffe par :

Olivier RUER, Premier vice-président

Cédric JAGER, Greffier

Contradictoire

En premier ressort

Signée par le Président et le Greffier,

FAITS, PROCEDURE ET PRETENTIONS DES PARTIES

Par actes délivrés les 06 et 10 février 2025, la Sci Arcadia 46 a fait assigner la Sas Les Bonbons de [Localité 8], en présence de la Caisse de Crédit Mutuel Strasbourg Cathédrale (anciennement Gutenberg), créancier inscrit, devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Strasbourg en constat de résiliation de bail commercial, expulsion et provisions.

Elle a sollicité voir :

— constater que la clause résolutoire contenue au bail commercial liant les parties est acquise depuis le 13 décembre 2024 ;

— constater, en conséquence, la résiliation dudit bail à compter de cette date, pour défaut du paiement des loyers et des causes du commandement de payer ;

en conséquence,

— ordonner l’expulsion de la Sas Les Bonbons de [Localité 8] exerçant à l’enseigne THE PIRATE’S CANDIES, ainsi que de tous occupants de son chef, des locaux commerciaux qu’elle occupe sis [Adresse 1] à [Localité 7], dans un délai de 8 jours à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir, et ce sous peine d’une astreinte de 100,00 euros par jour de retard, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier s’il y a lieu ;

— réserver les droits de la demanderesse à faire liquider l’astreinte ;

— dire et juger que le sort des objets mobiliers restant dans les lieux sera soumis aux dispositions de l’article R.433-1 du Code des voies d’exécution ;

— condamner par provision la Sas Les Bonbons de [Localité 8] au paiement de la somme de 21.759,23 euros au titre des arriérés locatifs, indemnité forfaitaire, augmentée des intérêts au taux de 1% par mois de retard à compter du 13 décembre 2024, date d’expiration des effets du commandement de payer ;

— fixer l’indemnité d’occupation à la somme de 259,62 euros, outre les charges, par jour de retard en tant que de besoin ;

— condamner la Sas Les Bonbons de [Localité 8] à payer ladite indemnité chaque jour à compter du 14 décembre 2024, augmentée des intérêts au taux de 1% par mois de retard à compter de son échéance, et ce jusqu’à libération définitive des locaux ;

— constater que la somme de 10.000 euros correspondant au dépôt de garantie restera définitivement acquise à la demanderesse ;

— condamner la défenderesse à payer à la demanderesse une indemnité de 3.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner la défenderesse aux entiers dépens de la procédure ainsi qu’aux frais du commandement de payer.

Selon conclusions du 11 juillet 2025, la Sas Les Bonbons de [Localité 8] a sollicité voir :

à titre principal,

— juger de l’existence de contestations sérieuses quant aux demandes de la Sci Arcadia 46 ;

— en conséquence, débouter la Sci Arcadia 46 de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions ;

à titre subsidiaire,

— juger bien fondée la demande en délais de paiement et suspension de la clause résolutoire du bail entre la Sci Arcadia 46 et la Sas Bonbons de Strasbourg ;

— lui accorder des délais de paiement de vingt-quatre (24) mois pour s’acquitter des causes du commandement visant la clause résolutoire ;

en toute hypothèse,

— condamner la Sci Arcadia 46 aux entiers dépens de l’instance ;

— condamner la Sci Arcadia 46 à la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Selon conclusions du 22 août 2025, la Sci Arcadia 46 a maintenu ses demandes et a sollicité voir :

— dire et juger que l’indemnité d’occupation est payable dans les mêmes conditions que l’étaient les loyers et charges et qu’elle sera indexée sur l’indice ILC de l’INSEE, l’indice de base avant la résiliation étant le dernier publié à la date de l’ordonnance à intervenir et l’indice d’indexation le trimestre correspondant de l’année d’indexation suivante ;

— débouter la Sas Les Bonbons de [Localité 8] de l’ensemble de ses moyens et prétentions, en ce compris la demande d’octroi de délai de paiement ;

subsidiairement, en cas de suspension de la clause résolutoire,

— dire et juger que faute de paiement d’une seule mensualité à son échéance ou à défaut de paiement d’un seul loyer courant ou de toute autre somme due au titre de l’occupation des locaux pendant la durée des délais de paiement accordés, l’intégralité des montants restants dus deviendra immédiatement et sans autre formalité exigible et la clause résolutoire reprendra son plein effet.

A l’audience du 02 septembre 2025, les parties se sont référées à leurs écritures auxquelles il sera renvoyé pour un plus ample examen des prétentions et moyens.

SUR QUOI

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et la demande d’expulsion :

L’article 12 du bail commercial conclu entre les parties le 15 octobre 2020 stipule, page 21, que le bail sera résilié de plein droit un mois après commandement demeuré infructueux, en cas notamment de non-paiement d’un seul terme de loyer à son échéance.

La Sci Arcadia 46 a fait délivrer à la défenderesse, le 13 novembre 2024, un commandement de payer la somme au principal de 19.511,66 euros visant la clause résolutoire.

La Sas Les Bonbons de [Localité 8], sur qui pèse la charge de la preuve du paiement dans le mois du commandement, conteste une partie de la dette locative correspondant à l’application de la clause contractuelle prévoyant une majoration de 10% des frais recouvrés, au titre de l’indemnité forfaitaire de frais contentieux et de recouvrement (article 12 du contrat de bail), laquelle s’analyse comme une clause pénale.

Elle ne conteste toutefois pas l’absence de paiement de certaines échéances de loyers, lesquelles correspondraient à trois mois de loyer et à la taxe foncière selon ses écritures, et les pièces qu’elle produit n’attestent nullement d’un quelconque paiement.

La Caisse de Crédit Mutuel [Localité 8] Cathédrale (anciennement Gutenberg), créancier inscrit, a régulièrement été assignée à personne morale.

Il en résulte que le juge des référés ne peut que constater la résiliation du bail à la date du 13 décembre 2024.

La Sas Les Bonbons de [Localité 8] est occupante sans droit des locaux appartenant à la Sci Arcadia 46 depuis la résiliation du bail. Une telle occupation caractérise un trouble manifestement illicite que le juge des référés doit faire cesser en ordonnant l’expulsion requise, dans les termes précisés dans le dispositif de la présente décision, mais sans qu’il soit nécessaire d’assortir cette obligation d’une astreinte ni le concours de la force publique.

La bailleresse demeure libre par ailleurs de faire venir un serrurier au besoin, sans qu’une autorisation judiciaire soit nécessaire à compter de la résiliation et s’agissant d’un local commercial qui ne peut être qualifié de domicile.

Sur le paiement des sommes provisionnelles :

Aux termes des dispositions de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire statuant en référé peut toujours accorder une provision au créancier.

L’octroi d’une provision suppose le constat préalable par le juge de l’existence d’une obligation non sérieusement contestable, au titre de laquelle la provision est demandée et ne peut l’être qu’à hauteur du montant non sérieusement contestable de cette obligation.

Une contestation sérieuse est caractérisée lorsque l’un des moyens de défense opposés aux prétentions du demandeur n’apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision au fond qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point si les parties entendaient saisir les juges du fond.

Par ailleurs, il appartient au demandeur de prouver l’existence de l’obligation, puis au défendeur de démontrer, le cas échéant, qu’il existerait une contestation sérieuse susceptible de faire échec à la demande.

Il y a lieu de rappeler que l’attribution d’une telle provision s’effectue aux risques du demandeur, qu’elle ne préjuge en rien de l’issue du litige et qu’elle peut être sujette à restitution.

En l’occurrence, l’obligation de la partie défenderesse de verser, à titre de provision à valoir sur les arriérés de loyers, charges et taxes dus jusqu’au 13 décembre 2024 (hors intérêts de retard et pénalités), la somme de 19.051,09 €, avec intérêts au taux légal à compter du 13 novembre 2024, n’est pas sérieusement contestable.

La partie demanderesse sollicite également la condamnation de la Sas Les Bonbons de [Localité 8] au paiement d’une indemnité d’occupation d’un montant de 259,62 euros, outre les charges, par jour de retard en tant que de besoin.

Cette majoration qui représente quasiment le double du montant du loyer actuel constitue toutefois une clause pénale susceptible de revêtir un caractère manifestement excessif, au sens de l’article 1231-5 du code civil, et de donner lieu à modération par le juge du fond. Son application se heurte donc à une contestation sérieuse.

La provision mensuelle d’indemnité d’occupation sera donc fixée au montant non sérieusement contestable correspondant au dernier loyer annuel majoré des charges, soit la somme de 4.898,18 euros TTC et avance sur charges comprise, et ce jusqu’à évacuation complète et effective des lieux loués.

La défenderesse sera condamnée à verser ces sommes provisionnelles.

Enfin, la Sci Arcadia 46 sollicite la condamnation de la partie défenderesse au paiement d’une somme de 1.959,16 euros au titre de la clause pénale prévoyant la majoration de 10% à titre d’indemnité forfaitaire de frais contentieux conformément à l’article 12 du contrat de bail ainsi qu’un intérêt de 1 % par mois en application de l’article 5 du bail.

Toutefois, étant susceptible d’être minorée par le juge du fond, l’application de ces clauses pénales se heurte à contestations sérieuses. Il n’y a donc pas lieu à référé sur ce point.

Le droit pour la Sci Arcadia 46 de conserver le dépôt de garantie de 10.000 € à titre de provision à valoir sur les dommages-intérêts dus par application de l’article 9 du bail commercial ne se heurte à aucune contestation sérieuse. Il y sera également fait droit.

En revanche, il ne sera pas fait droit à la demande d’indexation de la provision à valoir sur l’indemnité d’occupation, en l’absence de stipulations expresses dans le bail à ce titre, étant rappelé que l’indemnité d’occupation a un fondement quasi délictuel, celui de l’occupation sans droit ni titre des locaux appartenant au bailleur.

Sur la demande de délai de paiement :

Aux termes de l’article L 145-41 du code de commerce, les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

Aux termes de l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

La partie défenderesse sollicite subsidiairement que lui soit accordé un délai de paiement de 24 mois à compter de la signification du jugement à intervenir afin d’apurer l’arriéré locatif.

A cet égard, la Sas Les Bonbons de [Localité 8] invoque l’existence de difficultés financières en raison de la baisse du tourisme.

La Sci Arcadia 46 s’oppose aux demandes de délais de paiement et de suspension de la clause résolutoire formulées par la Sas Les Bonbons de Strasbourg.

Aucune pièce versée aux débats n’atteste d’une quelconque régularisation du paiement des loyers et il ne peut qu’être constaté que subsiste un arriéré de loyers et charges arrêtés au 13 décembre 2024, sans compter l’indemnité d’occupation d’un montant de 4.898,18 euros TTC par mois à compter du 13 décembre 2024.

La Sas Les Bonbons de [Localité 8] ne présente ni échéancier d’apurement, ni élément comptable actualisé susceptible de justifier ses capacités de paiement.

La Sas Les Bonbons de [Localité 8] n’apparaît pas, dans ces conditions, en mesure d’apurer sa dette, qui ne va cesser de croître, dans le délai de deux années impartis par l’article 1343-5 précité.

La demande de délais de paiement formée par la Sas Les Bonbons de [Localité 8] sera, en conséquence, rejetée.

Sur les demandes accessoires :

La Sas Les Bonbons de [Localité 8] sera également condamnée aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer pour un montant de 208,40 euros par application de l’article 695 du code de procédure civile.

L’équité commande d’allouer à la Sci Arcadia 46 la somme de 1.800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile. La Sas Les Bonbons de [Localité 8] sera condamnée à lui verser cette somme et sa demande effectuée sur le même fondement sera parallèlement rejetée.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement, par ordonnance contradictoire, en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir, mais dès à présent,

CONSTATONS la résiliation du bail liant les parties avec effet au 13 décembre 2024 ;

ORDONNONS en conséquence l’expulsion de la Sas Les Bonbons de [Localité 8] et de tout occupant de son chef des locaux loués, occupés sans droit [Adresse 2] [Localité 6] [Adresse 9] ;

DISONS n’y avoir lieu à astreinte ;

DISONS que le sort des objets mobiliers restant dans les lieux sera soumis aux dispositions des articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNONS la Sas Les Bonbons de [Localité 8] à verser par provision à la Sci Arcadia 46 :

— la somme 19.051,09 €, avec intérêts au taux légal à compter du 13 novembre 2024 ;

— la somme de 4.898,18 euros TTC et avance sur charges comprise, chaque mois à compter du 14 décembre 2024, jusqu’à évacuation complète et effective des lieux loués ;

AUTORISONS la Sci Arcadia 46 à conserver la somme de 10.000 € ayant fait l’objet d’un dépôt en garantie ;

REJETONS pour le surplus tout autre chef de demandes des parties ;

CONDAMNONS la Sas Les Bonbons de [Localité 8] aux frais et dépens en ce compris le coût du commandement de payer pour un montant de 208,40 euros ;

CONDAMNONS la Sas Les Bonbons de Strasbourg à payer à la Sci Arcadia 46 la somme de 1.800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETONS la demande de la Sas Les Bonbons de [Localité 8] fondée sur l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELONS que la présente décision est exécutoire de droit par provision.

Et avons signé la minute de la présente ordonnance avec le greffier.

Le Greffier Le Président

C. JAGER O. RUER