N° RG 25/01499 – N° Portalis DB2E-W-B7J-NLOS

TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DE HAGUENAU

[Adresse 3]

[Localité 5]

HAGUENAU Civil

N° RG 25/01499 – N° Portalis DB2E-W-B7J-NLOS

Minute n°

Expédition exécutoire et annexes

à

— M^e Stéphanie BOEUF

Expédition à

— Madame [I] [P]

le

Le Greffier

M^e Stphanie BOEUF

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU

19 JUIN 2025

DEMANDERESSE :

S.C.I. DES 3 CIGOGNES

[Adresse 1]

[Localité 4]

représentée par M^e Stéphanie BOEUF, avocat au barreau de STRASBOURG, vestiaire : 111

DÉFENDERESSE :

Madame [I] [P]

[Adresse 1]

[Localité 4]

non comparante

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Nathalie SCHMITLIN, Vice-Président

Cadyus DALLY-LEGRAND, Greffier présent lors des débats

Hafize CIL, Greffière placée présente lors du délibéré

DÉBATS :

A l’audience publique du 22 Avril 2025 à l’issue de laquelle le Président, Nathalie SCHMITLIN, Vice-Président, a avisé les parties que le jugement serait prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 19 Juin 2025.

JUGEMENT

Réputé contradictoire en Premier ressort,

Rendu par mise à disposition au greffe,

Signé par Nathalie SCHMITLIN, Vice-Président et par Hafize CIL, Greffière placée

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EXPOSE DU LITIGE

Par acte de commissaire de justice en date du 30 janvier 2025, la S.C.I. DES 3 CIGOGNES a fait assigner Madame [I] [P] devant le Juge des Contentieux de la Protection près le Tribunal de Proximité de HAGUENAU en résiliation d’un contrat de bail conclu avec cette dernière.

Elle expose avoir, par contrat conclu le 5 juin 2017, donné à bail à la défenderesse un logement situé [Adresse 1] à [Localité 4], moyennant un loyer mensuel de 550,00 euros, augmenté de provisions sur charges.

Les loyers étant régulièrement impayés, elle lui a fait délivrer un commandement de payer en date du 18 novembre 2024, visant la clause résolutoire contenue au bail.

Le commandement de payer n’ayant pas été suivi d’effet, elle demande au Juge :

— de constater la résiliation de plein droit du bail,

— d’ordonner l’expulsion sans délai de la défenderesse, avec le cas échéant le concours de la force publique, et sous astreinte de 200,00 euros par jour de retard,

— de la condamner au paiement :

— d’une somme de 6.340,65 euros, pour les loyers impayés,

— et d’une indemnité d’occupation de 808,70 euros par mois jusqu’à évacuation complète des lieux, sous réserve du décompte de charges définitif.

Elle met en compte 1.000,00 euros au titre des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile et sollicite l’exécution provisoire.

L’affaire a été fixée à l’audience du 22 avril 2025.

La S.C.I. DES 3 CIGOGNES, représentée par son avocat, reprend ses conclusions antérieures, maintient sa demande portant sur la résiliation du bail, indique que la dette a considérablement augmenté à plus de 9.000,00 euros.

Madame [P] n’a pas comparu ni personne pour elle, bien que régulièrement assignée par remise à sa personne.

Elle avait indiqué par courriel du 22 avril 2025 à 08h20 ne pouvoir être présente à l’audience prévue, en raison d’un impératif professionnel, dont elle transmettra le justificatif, restant à disposition pour convenir d’une nouvelle date ou pour toute information complémentaire.

Elle a par courriel du 22 avril 2025 à 14h14 indiqué que sa collègue des ressources humaines était en maladie, et verrait avec un autre service pour le justificatif, qu’elle n’a jamais adressé.

L’affaire a été mise en délibéré pour le présent jugement réputé contradictoire et rendu en premier ressort.

MOTIFS

Selon l’article 472 du Code de Procédure Civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le Juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

1. Sur la recevabilité de la demande :

Il résulte de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 que l’assignation aux fins de constat ou de prononcé de résiliation de bail ne peut être délivrée avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la CCAPEX, sauf à ce que la situation d’impayé ait été signalée préalablement à la CAF.

L’assignation doit en outre être notifiée par l’huissier de justice au Préfet, au moins six semaines avant la date de l’audience.

Il est justifié de la saisine de la CCAPEX de la situation des impayés en date du 19 novembre 2024, soit plus de deux mois avant la date d’assignation du 30 janvier 2025.

L’assignation a par ailleurs été notifiée par l’huissier à la Préfecture du BAS-RHIN, par transmission électronique EXPLOC du 3 février 2025, soit plus de six semaines avant la date de la première audience du 22 avril 2025.

Cette dernière a, le 21 mars 2025, indiqué au Tribunal n’avoir pu faire réaliser de bilan social, Madame [P] ayant annulé le premier rendez-vous du 13 mars 2025 et ne s’étant pas présentée au deuxième rendez-vous convenu le 20 mars 2025.

La demande formée par la bailleresse est par conséquent recevable de ce chef.

2. Sur la demande principale :

Sur la demande en résiliation judiciaire du bail

Selon l’article 1741 du Code civil, le contrat de louage se résout par le défaut respectif du bailleur et du preneur de remplir leurs engagements.

En vertu des articles 1728 du Code Civil et 7 de la Loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le loyer aux termes convenus.

Il résulte de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Selon contrat conclu le 5 juin 2017, la S.C.I. DES 3 CIGOGNES a donné à bail à Madame [P] un logement situé [Adresse 1] à [Localité 4], moyennant un loyer de 550,00 euros outre 160,00 euros de provisions sur charges, soit un total de 710,00 euros par mois.

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Compte tenu des indexations successives, les loyers réactualisés s’élèvent à 626,71 euros, outre 160,00 euros de provisions sur charges, ces dernières ayant été augmentées à 195,00 euros par mois à compter de décembre 2024.

Ce bail comporte une clause résolutoire en cas de défaut de paiement de loyer, cette clause est régulière. En l’occurrence, le contrat de bail prévoit une clause résolutoire pour impayé de loyers acquise dans le délai de deux mois.

Par acte du 18 novembre 2024 un commandement de payer la somme de 4.050,00 euros en principal a été signifié au défendeur, cette somme est au moins égale au montant convenu pour l’application de la clause résolutoire visée par ce commandement.

Ce commandement est régulier et comporte les mentions prescrites par la loi, visant un délai de deux mois, conformément aux prévisions contractuelles.

Madame [P] ne justifie pas avoir donné totalement suite à ce commandement dans les deux mois.

Dès lors le Tribunal ne pourra que constater l’acquisition de la clause résolutoire au 19 janvier 2024.

Sur l’indemnité d’occupation :

L’occupation des lieux par Madame [P] , malgré la résiliation du bail, cause à la S.C.I. DES 3 CIGOGNES un préjudice qu’il convient de réparer par une indemnité mensuelle d’occupation, se substituant au loyer.

Son montant sera fixé à celui des loyers et charges éventuellement révisés, qui auraient été dus, si le bail s’était poursuivi normalement, à l’exclusion du montant de l'“assurance privilège”, soit 786,71 euros jusqu’en novembre 2024 et 821,71 euros à compter de décembre 2024.

Cette indemnité portera intérêts au taux légal au dernier jour de chaque mois sur la mensualité échue.

Madame [P] sera condamnée à son paiement du jour de la résiliation à celui de l’évacuation complète des lieux, caractérisée par la remise des clés du logement au bailleur ou à toute personne mandatée à cet effet.

Sur la demande d’expulsion

Madame [P] étant occupante sans droit ni titre, il convient d’autoriser le bailleur à défaut de libération spontanée des locaux, à faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef au besoin en utilisant le concours de la force publique, à l’issue d’un délai de deux mois à compter d’un commandement de libérer les lieux.

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Il n’est pas invoqué de motif exceptionnel qui justifierait la réduction ou suppression du délai d’évacuation, de sorte que la S.C.I. DES 3 CIGOGNES sera débouté de ce chef de demande.

Le recours à la force publique étant en soi suffisamment coercitif, il n’y a pas lieu à condamnation à une astreinte ni à une indemnité d’occupation supérieure au montant du loyer.

Sur la dette locative

Il ressort du compte locatif que Madame [P] reste redevable de la somme de 8.462,92 euros au 16 avril 2025, échéance d’avril 2025 incluse.

Ont été expurgés du décompte les sommes de 181,35 euros et 128,39 euros, (“Fact sayer > cdt de payer” et “Admi sayer pascal – os / cntx facture sayer assigna schenker – 05/02/25") relevant des frais et dépens et non du principal.

De même, ont été exclus les postes “assurance privilege” d’un montant de 28,49 €, 22,53 € puis 21,99 € euros, dont le bail ne fait pas état, et constitue vraisemblablement une cotisation au profit du gestionnaire locatif, ou d’un assureur tiers, dans le cadre d’un contrat distinct, représentant pour la période un total de 227,48 euros.

En effet, même à supposer que ce contrat ait été conclu avec un tiers, l’assureur, pour le compte duquel le bailleur aurait reçu mandat de recouvrement, un tel mandat de recouvrement, certes opposable en matière contractuelle, ne donne pas capacité au mandataire de représenter le mandant devant le Tribunal.

Le bailleur ne peut donc demander au juge de condamner le locataire à payer à son profit de primes d’assurances dues à l’assureur, sauf à démontrer qu’il en a régulièrement fait l’avance auprès de l’assureur et qu’il est subrogé dans les droits de ce dernier

Madame [P] sera condamnée au paiement de la somme de 8.462,92 euros arrêtée au 16 avril 2025, avec intérêts au taux légal à compter de chaque échéance mensuelle, et la S.C.I. DES 3 CIGOGNES sera déboutée du surplus de ses demandes.

3. Sur l’exécution provisoire

L’exécution provisoire de droit de la présente décision, n’étant pas incompatible avec la nature de l’affaire, n’a pas lieu d’être écartée par le juge, et il convient donc de déclarer le présent jugement exécutoire de droit par provision, en application des articles 514 et 514-1 du Code de procédure civile.

4. Sur les dépens et les frais irrépétibles :

Madame [P] ayant succombé à la présente instance, elle en supportera les entiers dépens, y compris le commandement de payer et à l’assignation, conformément à l’article 696 du Code de Procédure Civile.

En équité il sera alloué à la demanderesse une somme de 1.000,00 euros en application des dispositions de l’article 700 du même Code.

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PAR CES MOTIFS

Le Juge des Contentieux de la Protection, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARE recevable la demande de la S.C.I. DES 3 CIGOGNES ;

CONSTATE que le bail conclu le 5 juin 2017 entre les parties est résilié de plein droit au 19 janvier 2024 ;

FIXE le montant de l’indemnité d’occupation au montant du loyer si le bail avait été maintenu, majoré de celui de la provision pour charges, et à l’exclusion du poste “assurance privilège” ;

CONDAMNE Madame [I] [P] au paiement de cette indemnité à la S.C.I. DES 3 CIGOGNES du jour de la résiliation à celui de l’évacuation complète des lieux avec remise des clés au propriétaire, avec intérêts au taux légal au dernier jour de chaque mois sur la mensualité échue ;

En conséquence,

CONDAMNE Madame [I] [P] à payer à la S.C.I. DES 3 CIGOGNES la somme de 8.462,92 euros au titre de l’arriéré des loyers et indemnités d’occupation arrêtés au 16 avril 2025, échéance d’avril 2025 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de chaque échéance mensuelle ;

ORDONNE l’évacuation par Madame [I] [P], et tous occupants de son chef, du logement et de la cave sis [Adresse 2] [Localité 6], dans un délai de 2 mois suivant le commandement de quitter les lieux ;

ACCORDE à la partie demanderesse le concours de la force publique pour en cas de besoin faire procéder à l’expulsion de Madame [I] [P] ;

DÉBOUTE la S.C.I. DES 3 CIGOGNES du surplus de ses demandes ;

CONDAMNE Madame [I] [P] à payer à la S.C.I. DES 3 CIGOGNES la somme de 1.000,00 euros au titre des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

DÉCLARE le présent jugement exécutoire de droit à titre provisoire, et DIT n’y avoir lieu de l’écarter ;

CONDAMNE Madame [I] [P] aux dépens y compris ceux liés au commandement de payer et à l’assignation ;

AINSI JUGÉ ET PRONONCÉ, les jour, mois et an susdits, et nous, Juge et Greffier, avons signé le présent jugement.

Le Greffier, Le Juge