N° RG 25/00104 – N° Portalis DBXU-W-B7J-IA7D

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ EVREUX

Le

M^e Thibaut BEAUHAIRE – 03

M^e Jean-yves PONCET – 13

M^e Laurent SPAGNOL – 18

1 CE + CCC à Me

1 CCC à Me

2 CCC au service des expertises

1 CCC au Pôle proximité

JURIDICTION DES RÉFÉRÉS

ORDONNANCE DU 25 JUIN 2025

DEMANDEUR :

Madame [U] [G] [F]

née le 03 Mars 1947 à [Localité 7]

Profession : Retraitée, de nationalité Française

demeurant [Adresse 2]

représentée par M^e Jean-Yves PONCET, Avocat au Barreau de l’EURE

DÉFENDEURS :

Monsieur [V] [P] [H]

né le 15 Août 1951 à [Localité 6] (MAROC)

Profession : Sans profession

de nationalité Française, demeurant [Adresse 1]

Madame [I] [R], [E] [A]

née le 23 Juin 1960 à [Localité 12]

Profession : Sans profession

de nationalité Française, demeurant [Adresse 1]

Représentés par M^e Thibaut BEAUHAIRE, Avocat au Barreau de l’EURE

S.A.R.L. CV IMMOBILIER

Immatriculée au RCS d'[Localité 8], sous le numéro 389 251 117

dont le siège social est sis [Adresse 3]

Représentée par M^e Laurent SPAGNOL, Avocat au Barreau de l’EURE

PRÉSIDENT : François BERNARD

GREFFIER lors des débats : Christelle HENRY

DÉBATS : en audience publique du 23 avril 2025

ORDONNANCE :

— contradictoire, rendue publiquement et en premier ressort,

— mise à disposition au greffe le 28 mai 2025, prorogée au 25 juin 2025

— signée par François BERNARD, premier vice-président et [I] POSÉ, greffier lors de la mise à disposition

N° RG 25/00104 – N° Portalis DBXU-W-B7J-IA7D – ordonnance du 25 juin 2025

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EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte authentique du 1er août 2023, [U] [F] a acheté à [V] [H] et [I] [A] une maison d’habitation située à [Adresse 11], comprenant une extension composée d’une véranda, moyennant le prix de 235.000 euros.

La vente a été réalisée par l’intermédiaire de la SARL CV IMMOBILIER, agence immobilière à [Localité 13].

Quelques semaines après la vente, [U] [F] a fait état de la présence de plusieurs désordres affectant le bien et notamment la véranda.

Par courrier recommandé avec avis de réception du 2 janvier 2024, [U] [F] a fait part auprès de [V] [H] et [I] [A] de la présence de cloques au plafond de la véranda et de tuiles sur le toit mal posées.

[U] [F] a fait intervenir la SAS COUVERTURE RANGER qui a réalisé un diagnostic de la toiture du bien immobilier.

Une expertise amiable de la véranda a été réalisée à la demande de [U] [F] le 24 octobre 2024, relevant de nombreux désordres affectant la véranda.

Un procès-verbal de constat de commissaire de justice a été établi le 4 décembre 2024.

Par actes séparés du 6 mars 2025, [U] [F] a fait assigner [V] [H], [I] [A] et la SARL CV IMMOBILIER devant le président de ce tribunal, statuant en référé, aux fins de voir ordonner une expertise au visa de l’article 145 du code de procédure civile et réserver les dépens.

Elle fait valoir que :

— les vendeurs, qui ont construit la véranda et dont la déclaration d’achèvement des travaux a été déposée le 28 mars 2023, sont responsables de plein droit des vices de l’ouvrage, conformément aux dispositions de l’article 1792-1 du Code civil ;

— les vendeurs sont également tenus des vices cachés et antérieurs à la vente, notamment compte-tenu de sa qualité d’acheteur profane et du fait qu’ils ont construit la véranda, conformément aux dispositions des articles 1641 et suivants du Code civil ;

— la SARL CV IMMOBILIER, en tant qu’agence immobilière, est tenue d’un devoir d’information et de conseil envers l’ensemble des parties et engage sa responsabilité lorsqu’en présence de nombreuses traces d’infiltrations, elle ne soupçonne pas un défaut étanchéité.

Dans ses dernières conclusions signifiées électroniquement le 18 avril 2025, la SARL CV IMMOBILIER demande au président de ce tribunal, statuant en référé, de :

— débouter [U] [F] de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions à son encontre ;

— condamner [U] [F] à lui payer la somme de 1.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile;

— condamner [U] [F] aux dépens.

N° RG 25/00104 – N° Portalis DBXU-W-B7J-IA7D – ordonnance du 25 juin 2025

Elle fait valoir que :

— les travaux litigieux ont été achevés en 2005, de sorte qu’aucune garantie décennale n’est susceptible d’être mobilisée et en tout état de cause, une non-conformité, même aux normes relatives à la construction, est une faute du constructeur et non un dommage au sens de l’article 1792;

— les vices allégués par la demanderesse sont dépourvus de conséquences susceptibles de rendre l’immeuble impropre à sa destination et étaient parfaitement visibles au moment de la vente et signalés par les vendeurs ;

— les éléments qualifiés par [U] [F] de vices cachés se révèlent être couverts par différentes clauses élusives de garantie contenues dans l’acte de vente ne rendant pas impropre à sa destination l’immeuble et étaient parfaitement visibles ;

— en l’absence de manquement à son obligation de conseil, elle ne peut voir sa responsabilité engagée sur le fondement de l’article 1240 du Code civil.

Dans leurs dernières conclusions signifiées électroniquement le 22 avril 2025, [V] [H] et [I] [A] demandent au président de ce tribunal, statuant en référé, de :

A titre principal,

— déclarer irrecevable la demande de [U] [F] comme prescrite ;

A titre subsidiaire,

— débouter [U] [F] de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions à leur encontre ;

A titre infiniment subsidiaire,

— donner acte de leurs protestations et réserves ;

— mettre à la charge de [U] [F] la consignation à valoir sur les honoraires de l’expert judiciaire, ainsi que les éventuels compléments de provisions susceptibles d’être réclamés par l’expert judiciaire en cours d’expertise ;

En tout état de cause,

— condamner [U] [F] à leur payer la somme de 1.500 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— condamner [U] [F] aux dépens.

Ils font valoir que :

— les éléments versés aux débats, photographies et attestations, permettent de prouver que la véranda a été construite en 2005, de sorte que toute demande la concernant sur le fondement de l’article 1792-1 du Code civil est irrecevable comme prescrite ;

— [U] [F] ne prouve pas que les défaillances résiduelles qu’elle invoque sont antérieures à la vente et ne peuvent ainsi être considérées comme des vices cachés ;

— le prix de vente de la maison a été diminué de 20.000 euros compte-tenu notamment des travaux à réaliser.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande d’expertise

Aux termes de l’article 145 du code de procédure civile, s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve des faits dont pourrait dépendre la solution du litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé.

Une telle demande suppose l’existence d’un motif légitime, c’est à dire d’un litige crédible et plausible, ne relevant pas de la simple hypothèse et qui présente un lien utile avec un litige potentiel futur, dont l’objet et le fondement juridique sont suffisamment déterminés et dont la solution peut dépendre de la mesure d’instruction sollicitée, à condition que cette mesure ne porte pas une atteinte illégitime aux droits d’autrui. Elle doit être en outre pertinente et utile.

Par ailleurs, si le demandeur à la mesure d’instruction n’a pas à démontrer l’existence des faits qu’il invoque puisque cette mesure est justement destinée à les établir, il doit néanmoins justifier d’éléments rendant crédibles ses suppositions et démontrer que le litige potentiel n’est pas manifestement voué à l’échec, la mesure devant être de nature à améliorer la situation probatoire du demandeur.

En l’espèce, afin d’établir que des désordres affectent sa maison d’habitation acquise le 1er août 2023 auprès des consorts [S], [U] [F] produit aux débats un diagnostic de la toiture réalisé par la société RANGER COUVERTURE le 24 novembre 2023, un rapport d’expertise amiable établi par le cabinet SOCOTEC IMMOBILIER DURABLE le 18 octobre 2024 ainsi qu’un constat de commissaire de justice de M° [T] en date du 4 décembre 2024.

Il ressort de l’examen de ces documents le constat des désordres suivants concernant le bien acquis et notamment la véranda, extension réalisée par les consorts [S] :

— présence d’humidité visible en sous face de plafond de la véranda, dans les doublages intérieurs réalisés contre les parois dans la hauteur du sous sol en sous face de plafond de la véranda ;

— en de nombreux endroits apparition de cloques dans l’intérieur de la véranda

— présence d’une fissure à la jonction entre l’extension et la bâtiment principal ;

— revêtement de couverture ( tuiles mécaniques de type [Localité 15] de chez Terreal ) inadapté à la pente de la toiture de la véranda non conforme au DTA du fabricant soit 14 % contre 35 % :

— recouvrement entre tuiles insuffisant et pose des tuiles jointives sans recouvrement suivant les rangs ;

— étanchéité à l’eau des jonctions traitées par des rubans de scotch, matériau inapproprié ;

— rétention d’eau au niveau des recouvrements en période non pluvieuse ;

— défaut de pose du cheneau de la véranda

— non raccordement des descentes d’eau pluviale au réseau de la maison,

— tassement d la dalle basse de la véranda

— installations électriques non conformes ;

L’expert de la SOCOTEC a préconisé pour remédier aux désordres la réfection complète la couverture de la véranda , la réalisation d’une étanchéité des parois contre terres et la correction des non-conformités électriques.

La vraisemblance des désordres allégués affectant principalement la véranda de l’immeuble est donc suffisamment établi, l’acheteuse les présentant comme des vices et non conformités dissimulées par les vendeurs et agent immobilier’ et indiquant, au soutien de sa demande d’expertise, qu’en sa qualité d’acheteur profane elle n’avait pas à se livrer à des vérifications approfondies.

S’agissant des fondements juridiques évoqués par l’acheteuse devant le juge des référés, il apparaît clairement que cette dernière entend se prévaloir, dans le cadre d’une éventuelle procédure au fond de la responsabilité décennale des vendeurs constructeurs et de la garantie des vices cachés à l’encontre des consorts [S] et de la responsabilité délictuelle à l’égard de l’agence immobilière.

Concernant la mise en œuvre de la responsabilité des vendeurs constructeurs si une contestation existe entre les parties concernant l’achèvement des travaux de la véranda l’acte de vente fait référence à une déclaration attestant de l’achèvement de la conformité des travaux de l’extension litigieuse déposée par le vendeur le 28 mars 2023 soit dans le délai de forclusion de 10 ans prévu par l’article 1792-4-1 du code civil.

Une action sur le fondement de la responsabilité décennale du vendeur constructeur n’est donc pas manifestement vouée à l’echec.

Concernant la garantie des vices cachés invoquée par la demanderesse les défendeurs ne discutent pas les constats de désordres émanant du procès verbal de commissaire de justice et du rapport d’expertise amiable mais affirment que ces derniers étaient nécessairement apparents à la vente. Toutefois en présence de désordres dont seules l’origine, l’ampleur et l’importance sont discutées , l’acheteuse justifie de la pertinence de la mesure d’expertise qui, précisément, apportera tout élément technique relatif à l’apparition de ces derniers, le débat sur le caractère caché ou non de vices mais dont l’ampleur et les conséquences ne pourraient être décelés par un acheteur profane relevant en tout état de cause d’un débat au fond. Par ailleurs, il sera relevé qu’une clause élusive de garantie stipulée dans l’acte de vente n’est pas de nature à faire échec à une action sur le fondement des articles 1641 et suivants du code civil.

Dès lors [U] [F] justifie d’une action en justice future à l’égard des vendeurs qui n’est pas manifestement à l’échec et d’un motif légitime à la mesure d’expertise sollicitée.

Il en est de même de l’action éventuelle au fond qui est envisagée à l’encontre de la société CV IMMOBILIER . L’agent immobilier est en effet tenu, dans le cadre d’une vente, d’un devoir d’information et de conseil envers les parties. En cas de manquement, il engage sa responsabilité extracontractuelle à l’égard de la partie avec laquelle il n’existe aucun lien contractuel, sur le fondement des articles 1240 et 1241 du code civil. Il engage notamment sa responsabilité dès lors qu’il ne délivre pas toutes les informations en sa possession qui sont de nature à influer sur la décision de l’acheteur, ou lorsqu’il ne se renseigne pas lui-même sur les points d’une certaine importance au regard de la vente.

La société CV IMMOBILIER pourrait en l’espèce avoir manqué à son devoir eu égard au caractère visible de certains des désordres ( traces d’infiltrations notamment ) et à la qualité de profane de l’acheteuse. Ainsi, sa mise hors de cause à ce stade apparaît prématurée.

La mesure d’expertise judiciaire sera donc ordonnée avec la mission détaillée dans le dispositif de la présente ordonnance.

Sur les frais du procès

La partie défenderesse à une demande d’expertise ordonnée sur le fondement de l’article 145 du code de procédure civile ne peut être considérée comme la partie perdante au sens des articles 696 et 700 du même code.

[U] [F] sera donc tenue aux dépens.

Les demandes formées par les défendeurs au titre de l’article 700 du code de procédure civile seront rejetées.

PAR CES MOTIFS

Le juge des référés,

ORDONNE une mission d’expertise confiée à :

[J] [L]

[Adresse 4]

[Localité 5]

Tél. : 02.35.09.67.70 ; 06.25.86.33.47 Mél : [Courriel 10]

expert inscrit sur la liste de la cour d’appel de [Localité 14] ;

DIT que l’expert aura pour mission de :

Après avoir pris connaissance de tous documents contractuels et techniques, tels que l’acte de vente, plans, devis, marchés et autres et s’être rendu sur les lieux, après y avoir préalablement convoqué les parties et leurs avocats respectifs ;

I. Environnement

Situer et décrire l’immeuble, décrire son utilisation. Le décrire et le photographier.Décrire la façon dont l’ouvrage a été utilisé et entretenu depuis la vente.Mentionner les griefs allégués par le ou les demandeurs, rappeler les discussions et les expertises amiables intervenues.

II. Procédure

Rappeler la mission d’expertise qui vous a saisi, sa date, la juridiction qui vous a désigné et la mission qui vous a été confiée. Mentionner les ordonnances ultérieures étendant les opérations d’expertise à d’autres parties ou d’autres dommages.Lister les pièces qui ont été communiquées par chaque partie. Lister les réunions d’expertise, et la façon dont chaque partie y a été convoquée. Lister chacun des dires.

III. Griefs

Numéroter les griefs allégués dans l’assignation et les conclusions du demandeur relative notamment à la véranda de l’immeuble ( extension ) , et, le cas échéant, sans nécessité d’extension de mission, tous griefs ayant d’évidence la même cause mais révélés postérieurement à l’assignation, en regroupant le cas échéant les griefs identiques sous le même numéro.

Pour chaque grief, répondre aux questions suivantes (6 à 8), avant de passer au suivant :

Constat.Décrire le grief (désordre, malfaçon, non façon, non-conformité contractuelle…). Préciser où il se situe, le photographier si cela est possible ou le représenter.Préciser la date d’apparition du grief dans toutes ses composantes, son ampleur et ses conséquences (date des premières manifestations, aggravation éventuelle depuis la réception des travaux).

Indiquer s’il était apparent lors de l’acquisition ou s’il est apparu postérieurement. Dans le premier cas, indiquer s’il pouvait être décelé par un acquéreur profane et si celui-ci pouvait en apprécier la portée. Dans le second cas, s’il trouve son origine dans une situation postérieure à l’acquisition, notamment s’il est la conséquence de travaux réalisés par l’acquéreur.Nature du grief. Donner tous éléments permettant à la juridiction d’apprécier la gravité du grief, notamment si le grief rend l’immeuble impropre à son usage ou le diminue fortement. Donner tous éléments permettant à la juridiction de déterminer si le vendeur avait connaissance du grief ou ne pouvait manquer d’en avoir connaissance.Reprise du grief. Donner toutes observations sur la nature des travaux propres à remédier au grief. Les décrire. Indiquer leur durée prévisible et décrire la gêne qu’ils peuvent occasionner pour le ou les occupants de l’immeuble. Chiffrer, à partir des devis fournis par les parties, éventuellement assistées d’un maître d’œuvre, le coût de ces travaux. Évaluer les moins-values résultat des griefs non réparables techniquement.À l’issue, établir un tableau de synthèse reprenant chaque grief, le numéro des pages de votre rapport qui le concerne, sa nature et le chiffrage des travaux de reprise.

IV. Préjudices immatériels

Fournir tous éléments de nature à permettre ultérieurement à la juridiction saisie d’évaluer les préjudices de toute nature, directs ou indirects, matériels ou immatériels résultant des griefs.Fournir tous éléments de nature à permettre ultérieurement à la juridiction saisie d’évaluer le préjudice de jouissance subi ou pouvant résulter des travaux de remise en état.

V. Travaux urgents

Dire si des travaux urgents sont nécessaires soit pour empêcher l’aggravation des griefs et du préjudice qui en résulte, soit pour prévenir les dommages aux personnes ou aux biens ; Dans l’affirmative, à la demande d’une partie ou en cas de litige sur les travaux de sauvegarde nécessaires, décrire ces travaux et en faire une estimation sommaire dans un rapport intermédiaire qui devra être déposé aussitôt que possible.

VI. Dires

Répondre aux dires récapitulatifs.Faire toutes observations utiles au règlement du litige.

DIT que [U] [F] devra consigner la somme de 4.500 euros à titre de provision à valoir sur la rémunération de l’expert, au greffe de ce tribunal dans le délai impératif de deux mois à compter de la notification de la présente décision, à peine de caducité de la désignation de l’expert ;

DIT que l’expert, en concertation avec les parties, définira un calendrier prévisionnel de ses opérations à l’issue de la première réunion d’expertise et qu’il actualisera le calendrier en tant que de besoin, notamment en fixant un délai aux parties pour procéder aux extensions de mission nécessaire, aux interventions forcées ;

DIT que dans les trois mois de sa saisine, l’expert indiquera aux parties et au juge chargé du contrôle des expertises le montant prévisible de sa rémunération définitive, notamment au regard de l’intérêt du litige, afin que soit éventuellement fixée une provision complémentaire dans les conditions de l’article 280 du code de procédure civile ;

DIT que préalablement au dépôt de son rapport, l’expert adressera aux parties, le cas échéant par voie électronique uniquement, un pré-rapport, répondant à tous les chefs de la mission et destiné à provoquer leurs observations ; qu’il devra fixer aux parties un délai d’au moins quatre semaines pour le dépôt de leurs dires éventuels, leur rappellera qu’il n’est pas tenu de répondre aux observations transmises après cette date limite et précisera la date de dépôt de son rapport ;

DIT que l’expert devra déposer son rapport au greffe de la juridiction, accompagné des pièces jointes (qui pourront être transmises sur un support numérique), dans le délai de 9 mois à compter de la date de réception de l’avis de consignation de la provision, sauf prorogation de ce délai dûment sollicité en temps utile de manière motivée auprès du juge chargé du contrôle des expertises ;

RAPPELLE que l’expert joindra au dépôt du rapport d’expertise sa demande de rémunération et que les parties disposeront alors de 15 jours pour formuler auprès du juge du contrôle des expertises leurs observations sur cette demande ;

RAPPELLE que l’expert pourra recueillir des informations orales, ou écrites, de toutes personnes susceptibles de l’éclairer ;

RAPPELLE qu’en vertu des dispositions de l’article 278 du code de procédure civile, l’expert peut prendre l’initiative de recueillir l’avis d’un technicien d’une spécialité distincte de la sienne, et DIT que, dans une telle éventualité, il devra présenter au magistrat chargé du contrôle des expertises une demande de consignation complémentaire correspondant à la rémunération possible du sapiteur ;

DIT que l’expert joindra au rapport d’expertise :

— la liste exhaustive des pièces consultées ;

— le nom des personnes convoquées aux opérations d’expertise en précisant pour chacune d’elle la date d’envoi de la convocation la concernant et la forme de cette convocation ;

— le nom des personnes présentes à chacune des réunions d’expertise ;

— la date de chacune des réunions tenues ;

— les déclarations des tiers entendus par lui, en mentionnant leur identité complète, leur qualité et leurs liens éventuels avec les parties ;

— le cas échéant, l’identité du technicien dont il s’est adjoint le concours, ainsi que le document qu’il aura établi de ses constatations et avis – document qui devra également être joint à la note de synthèse ou au projet de rapport ;

DÉSIGNE le juge chargé du contrôle des expertises de ce tribunal à effet de suivre l’exécution de cette mesure d’instruction ;

RAPPELLE qu’en application de l’article 275 du code de procédure civile, les parties doivent remettre sans délai à l’expert tous les documents que celui-ci estime nécessaires à l’accomplissement de sa mission ; qu’à défaut, la production sous astreinte de ces documents peut être ordonnée par le juge ;

RAPPELLE qu’en application de l’article 273 du code de procédure civile, les experts doivent informer le juge de l’avancement de leurs opérations et diligences ;

DIT qu’en cas de difficultés, l’expert ou les représentants des parties en référeront immédiatement au juge chargé du service du contrôle des expertises au besoin à l’adresse suivante : [Courriel 9] ;

DIT que si les parties viennent à se concilier, l’expert, conformément à l’article 281 du code de procédure civile, constatera que sa mission est devenue sans objet et en fera rapport au juge chargé du contrôle des expertises ;

DÉBOUTE les parties de toute demande plus ample ou contraire en ce compris celle formée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE [U] [F] aux entiers dépens.

Le Greffier Le Juge