N° RG 25/00328 – N° Portalis DB2E-W-B7J-NMPT

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 8]

11ème Chambre Civile, Commerciale

et des Contentieux de la Protection

[Adresse 4]

[Adresse 6]

[Localité 5]

11ème civ. S4

N° RG 25/00328 – N° Portalis DB2E-W-B7J-NMPT

Minute n°

☐ Copie exec. à :

M^e Florence APPRILL-THOMPSON

M. [D] [H]

Mme [E] [R]

☐ Copie c.c à la Préfecture

Le

Le Greffier

M^e Florence APPRILL-THOMPSON

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

ORDONNANCE DU

13 OCTOBRE 2025

PARTIE REQUÉRANTE :

S.A. CDC HABITAT

immatriculée au RCS de [Localité 7] sous le n° 470 801 168

venant aux droits de la SCI DES REGIONS

prise en la personne de son représentant légal

dont le siège social est sis, [Adresse 3]

représentée par M^e Fabienne DIEBOLD-STROHL, substituant M^e Florence APPRILL-THOMPSON, avocat au barreau de STRASBOURG, vestiaire : 28

PARTIE REQUISE :

Monsieur [D] [H]

demeurant [Adresse 1]

comparant en personne

Madame [E] [R]

demeurant [Adresse 1]

non comparante, non représentée

OBJET : Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Catherine GARCZYNSKI, 1ère Vice-Présidente statuant en qualité de Juge des contentieux de la protection en matière de référé,

Maryline KIRCH, Greffier lors des débats

Fanny JEZEK, Greffier lors du prononcé

DÉBATS :

A l’audience publique du 01 Septembre 2025 à l’issue de laquelle Catherine GARCZYNSKI, 1ère Vice-Présidente statuant en qualité de Juge des contentieux de la protection en matière de référé,, a avisé les parties que l’ordonnance serait prononcée par mise à disposition au greffe à la date du 13 Octobre 2025.

ORDONNANCE:

Réputé contradictoire en premier ressort,

Rendue par mise à disposition au greffe,

Signée par Catherine GARCZYNSKI, 1ère Vice-Présidente statuant en qualité de Juge des contentieux de la protection en matière de référé, et par Fanny JEZEK, Greffier

RAPPEL DES FAITS

Par un contrat du 7 avril 2021, la société SCI DES REGIONS, représentée par CDC HABITAT, a donné à bail à M. [H] [D] et Mme [R] [E] un logement non conventionné, situé au [Adresse 2], avec un garage, moyennant un loyer mensuel de 819,57 euros et 44,43 euros de provision sur charges, payables d’avance le 1er de chaque mois

Des loyers étant demeurés impayés, la SA CDC HABITAT a fait signifier à M. [H] [D] et Mme [R] [E] un commandement de payer visant la clause résolutoire (article 7 des conditions particulières) le 6 novembre 2024, notifié à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le lendemain.

Puis, la SA CDC HABITAT, indiquant venir aux droits de la SCI DES REGIONS, a fait assigner M. [H] [D] et Mme [R] [E] en référé devant le juge des contentieux de la protection de ce tribunal par un acte de commissaire de justice du 31 janvier 2025, notifié à la préfecture du Bas-Rhin par la voie électronique le 4 février 2025, pour obtenir la résiliation du contrat, l’expulsion de M. [H] [D] et Mme [R] [E] et leur condamnation au paiement.

A l’audience du 2 juin 2025 à laquelle la société CDC HABITAT représentée par son conseil, et M. [H] ont comparu, l’affaire a été renvoyée au 1er septembre 2025 dans l’intérêt de M. [H] afin de lui permettre de payer sa dette à l’aide d’une somme qu’il devait percevoir suite à son licenciement économique en vertu d’une décision qui devait être rendue par le conseil des Prud’hommes.

A l’audience du 1er septembre 2025, la société CDC HABITAT reprend les termes de son assignation pour demander de constater la résiliation de plein droit du bail par l’effet du commandement visant la clause résolutoire resté infructueux ; d’ordonner l’expulsion de M. [H] [D] et Mme [R] [E]; et de les condamner solidairement à titre de provision au paiement de l’arriéré locatif actualisé à la somme de 12 372,31 euros au 25 août 2025, d’une indemnité mensuelle d’occupation révisable de 1 100 euros, charges en sus, et de 600 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens, y compris le coût du commandement de payer. Elle s’oppose à tous délais de paiement.

M. [H] indique que le jugement qu’il attendait a été reporté au 14 octobre 2025 mais qu’il ne conteste pas la dette, qu’il ne peut payer actuellement compte tenu de ses revenus en interim de 1 700 euros par mois et de ses charges de famille (épouse et fille).

Mme [R] [E], assignée à personne, n’a pas comparu.

L’affaire a été mise en délibéré à ce jour.

MOTIFS DE LA DÉCISION

SUR LA RESILIATION DU BAIL ET L’EXPULSION :

— Sur la recevabilité de l’action

La copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture du Bas-Rhin par la voie électronique plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives avait bien été saisie deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

— Sur le bien-fondé

Conformément à l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge du contentieux de la protection peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version antérieure au 29 juillet 2023 applicable en l’espèce, dispose que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

En l’espèce, le bail d’habitation précité contient une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 6 novembre 2024 à chacun des défendeurs pour la somme en principal arrêtée au 5 novembre 2024 de 4 800,37 euros,

Il ressort du décompte du 25 août 2025 que les causes de ce commandement n’ont pas été apurées dans le délai de deux mois, seul un versement de 990 euros étant intervenu le 19 novembre 2024.

Il n’est donc pas sérieusement contestable que le commandement est resté infructueux pendant deux mois.

Il convient dès lors de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail d’habitation étaient réunies à la date du 7 janvier 2025.

Les défendeurs étant devenus occupants sans droit ni titre, leur expulsion, qui ne se heurte à aucune contestation sérieuse, sera ordonnée.

SUR LA DEMANDE EN PAIEMENT :

Conformément à l’article 835, alinéa 2, du code de procédure civile, le juge du contentieux de la protection peut, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier.

En l’espèce, selon le décompte actualisé, les défendeurs sont redevables de la somme de 12 372,31 euros au 25 août 2025, loyer de ce mois inclus (imputation le 31-07-2025) ; il convient d’en déduire les frais de contentieux de 181,47 euros, imputés au débit du compte le 3 décembre 2024, de sorte que l’arriéré locatif s’élève à la somme de 12 190,84 euros.

L’obligation solidaire des locataires au paiement de cette somme n’est pas sérieusement contestable eu égard à la clause de solidarité prévue à l’article 8 des conditions particulières.

Les intérêts seront dus sur cette somme actualisée à compter de la présente ordonnance.

Les défendeurs seront donc condamnés solidairement à verser cette somme à la demanderesse, à titre provisionnel, avec les intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance.

Eu égard au montant de l’arriéré locatif et à l’absence de reprise du paiement des loyers courants, il n’y a pas lieu à délais de paiement.

Il n’est pas sérieusement contestable que la partie demanderesse doit également être indemnisée pour l’occupation des locaux par les défendeurs à compter du 1er septembre 2025, cette occupation étant constitutive d’une faute quasi-délictuelle.

Il convient donc de condamner solidairement les défendeurs au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle, égale au montant du loyer et des charges qui aurait été dû en l’absence de résiliation du bail, y compris en ses modalités de révision, et non une somme supérieure telle que sollicitée, soit la somme de 953,81 euros, à compter du 1er septembre 2025 jusqu’à la date de la libération des lieux.

SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

M. [H] [D] et Mme [R] [E], parties perdantes, supporteront solidairement la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.

En revanche, il n’y a pas lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile au profit de la demanderesse eu égard à la précarité de la situation économique des défendeurs.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS la résiliation de plein droit à la date du 7 janvier 2025 du bail conclu entre la societe SCI DES REGIONS, aux droits desquels vient la SA CDC HABITAT d’une part, et M. [H] [D] et Mme [R] [E], d’autre part, concernant le logement situé, au [Adresse 2], avec garage ;

DISONS qu’à défaut pour M. [H] [D] et Mme [R] [E] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la SA CDC HABITAT pourra faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de leur chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;

DISONS que les meubles et objets se trouvant sur les lieux suivront le sort prévu par les articles L 433-1 et 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNONS M. [H] [D] et Mme [R] [E] solidairement à verser à la SA CDC HABITAT à titre provisionnel la somme de 12 190,84 euros (due au au 25 août 2025, loyer de ce mois inclus), avec les intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance ;

CONDAMNONS M. [H] [D] et Mme [R] [E] solidairement à verser à la SA CDC HABITAT une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer et des charges qui aurait été dû en l’absence de résiliation du bail, y compris en ses modalités de révision, soit la somme de 953,81 euros, à compter du 1er septembre 2025 jusqu’à la date de la libération des lieux ;

DÉBOUTONS la SA CDC HABITAT de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS M. [H] [D] et Mme [R] [E] solidairement aux dépens, qui comprendront le coût du commandement de payer ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

DISONS que la présente décision sera notifiée par le greffe à la préfecture du Bas-Rhin en application de l’article R.412-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe du tribunal judiciaire, le 13 octobre 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par Catherine GARCZYNSKI, première vice présidente, et par Fanny JEZEK, greffier.

Le Greffier La Juge des contentieux de la Protection

Fanny JEZEK statuant en référé

Catherine GARCZYNSKI