Date de délivrance des copies par le greffe :

1 EXP DOSSIER

1 GROSSE M^e BRAYE

1 EXP M^e LACROUTS

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE GRASSE

POLE CIVIL 2ème chambre section construction

JUGEMENT DU 25 Novembre 2025

DÉCISION N° 2025/416

N° RG 23/04664 – N° Portalis DBWQ-W-B7H-PM74

DEMANDEUR :

Monsieur [Z] [Y]

chemin des vignes 14 CH 1806 ST LEGIER LA CHIESAZ

06400 SUISSE

représenté par M^e Cindy BRAYE, avocat au barreau de GRASSE, avocat plaidant

DEFENDERESSE :

S.D.C. PALAIS VERA

C/o son syndic, DAMONTE IMMOBILIER

105 boulevard Paul Doumer

06110 LE CANNET

représentée par Maître Jérôme LACROUTS de la SELARL JEROME LACROUTS AVOCATS, avocats au barreau de NICE, avocats plaidant

COMPOSITION DU TRIBUNAL : JUGE UNIQUE

Président : Madame PRUD’HOMME, Juge

Greffier : Madame JOULAIN-LEPLOMB

Vu les articles 801 à 805 du code de procédure civile, et sans demande de renvoi devant la formation collégiale.

DÉBATS :

Vu la clôture de la procédure avec effet différé au 06 août 2025 ;

A l’audience publique du 09 Septembre 2025,

Après débats, l’affaire a été mise en délibéré, avis a été donné aux parties par le tribunal que le jugement serait prononcé par la mise à disposition au greffe à la date du 25 Novembre 2025.

*****

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [Z] [Y] est propriétaire des lots N°24, N°25, N°26, N°37 et N°38 au sein de la résidence PALAIS VERA sise 5 impasse Alexandra à CANNES (06400).

Le syndicat des copropriétaires de la résidence PALAIS VERA est représenté par son syndic en exercice, la S.A.R.L. DAMONTE IMMOBILIER.

Une assemblée générale s’est tenue le 10 juillet 2023.

Par acte de Commissaire de Justice en date du 06 octobre 2023, Monsieur [Z] [Y] a fait assigner le syndicat des copropriétaires de la résidence PALAIS VERA par devant le Tribunal Judiciaire de GRASSE.

Par ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 11 mars 2025, Monsieur [Z] [Y] demande au Tribunal de :

DEBOUTER le syndicat des copropriétaires PALAIS VERA de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;

ACCUEILLIR l’action de Monsieur [Y], copropriétaire opposant et la déclarer bien fondée ;

DIRE ET JUGER nulle la résolution N°5 votée en l’absence de notification préalable du projet de modificatif à l’état descriptif de division ;

DIRE ET JUGER nulle la résolution N°5 votée à une majorité erronée ;

DIRE ET JUGER nulle la résolution N°6 pour abus de majorité ;

DIRE ET JUGER nulle la résolution N°6 pour résultat de vote erroné ;

CONDAMNER le syndicat des copropriétaires PALAIS VERA à verser la somme de 3.000 € au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile, avec dispense de contribution à l’égard de Monsieur [Y] en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

CONDAMNER le même aux entiers dépens de l’instance.

Par ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 15 mai 2024, le syndicat des copropriétaires de la résidence PALAIS VERA demande au Tribunal de :

Concernant la résolution N°5,

JUGER qu’un vote éclairé a pu être émis par les copropriétaires sur la résolution N°5, le syndic ayant satisfait à son obligation réglementaire de l’article 11 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 pris pour l’application de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, dont Monsieur [Y] ne démontre pas qu’elle n’aurait pas été respectée ;

JUGER que l’assemblée générale du 10 juillet pouvait tout à fait recourir à la majorité prévue par l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965 ;

JUGER qu’en tout état de cause, la résolution N°5 votée a valablement été adoptée par les copropriétaires ;

Concernant la résolution N°6,

JUGER qu’un acte de disposition ou d’aliénation peut être fait à titre gratuit ou onéreux, il est parfaitement possible de céder une partie commune gratuitement à la double majorité de l’article 26, conformément à l’article 16 de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis ;

JUGER que l’erreur matérielle concernant la résolution N°6 du procès-verbal d’assemblée générale du 10 juillet 2023, représentant une simple erreur de rédaction, n’affecte en rien le sens du vote concernant la résolution N°6 ;

JUGER que l’erreur matérielle, qui peut être corrigée à la seule lecture du procès-verbal de l’assemblée générale, ne change pas le sens de la décision prise, soit l’adoption de la résolution N°6, à la majorité des copropriétaires, conformément à l’article 26-1 de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis ;

JUGER qu’en tout état de cause, la résolution N°6 votée a valablement été adoptée par les copropriétaires ;

DEBOUTER Monsieur [Y] de toutes ses demandes, fins et conclusions ;

CONDAMNER Monsieur [Y] à payer au syndicat des copropriétaires LE PALAIS VERA situé 11, impasse Alexandra à 06400 CANNES, la somme de 2.500 € sur la base de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile, il est renvoyé aux écritures précitées pour un plus large exposé des moyens présentés à l’appui de ces prétentions.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 03 juillet 2025 avec effet différé au 06 août 2025 et l’audience de plaidoiries a été fixée au 09 septembre 2025.

A l’audience du 09 septembre 2025, l’affaire a été mise en délibéré au 25 novembre 2025.

MOTIFS

Remarques préliminaires

Conformément au principe édicté par les articles 4 et 5 du Code de procédure civile, les parties ont la maîtrise sur l’objet et la cause des demandes formulées en justice et le juge ne doit se prononcer que sur les prétentions telles qu’elles ont été présentées par elles.

C’est la raison pour laquelle les articles 56 et 768 du même code leur imposent de préciser clairement dans leurs écritures l’objet de leur demande.

De même, il n’y a lieu de reprendre ni d’écarter dans le dispositif du présent jugement les demandes tendant à « juger que… », telles que figurant dans le dispositif des conclusions des parties, lesquelles portent sur des moyens ou éléments de fait relevant des motifs et non des chefs de décision devant figurer dans la partie exécutoire du jugement.

Enfin, Il n’y a pas lieu de statuer sur la recevabilité de l’action du demandeur, alors que celle-ci n’est de fait pas contestée et qu’aucune fin de non-recevoir d’ordre public, que le tribunal se devrait de relever d’office n’est en jeu en l’espèce.

Sur la demande de nullité de la résolution N°5 de l’assemblée générale du 10 juillet 2023

Monsieur [Z] [Y] fait valoir que :

— La résolution litigieuse porte sur le modificatif de l’état descriptif de division suite à la création du lot N°44 issue des parties communes de l’immeuble et que le projet modificatif n’a pas été joint aux convocations de l’assemblée générale, violant ainsi les dispositions de l’article 11 du décret n°67-223 du 17 mars 1967,

— Le syndicat des copropriétaires n’apporte pas la preuve de l’envoi des documents préalable au vote,

— Par ailleurs, le vote de la modification de l’état descriptif de division a été fait à la mauvaise majorité, en ce que la résolution N°5 a été soumise au vote de l’article 25, alors qu’un tel vote relève de la majorité de l’article 26 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965,

— Le projet entraine l’aliénation de parties communes avec création de nouveaux lots et donc modification de la répartition des charges justifiant un vote d’une telle résolution à la majorité de l’article 26.

Le syndicat des copropriétaires de la résidence PALAIS VERA soutient que :

— Les dispositions de l’article 11 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 n’ont pas été méconnues en l’espèce dès lors qu’il ressort de la lecture de la convocation que le projet de modificatif de l’état descriptif de division a été joint,

— Les copropriétaires ont pu voter la résolution N°5 de manière éclairée,

— Le recours à la majorité de l’article 26 soit obligatoire concernant le vote d’une modification d’un état descriptif de division, alors que l’article 26 n’évoque que la modification du règlement de copropriété et non pas celle de l’état descriptif de division,

— La création d’un lot supplémentaire rend nécessaire une modification de l’état descriptif de division dans la mesure où la répartition des tantièmes de copropriété et de charges change également.

Sur le défaut de notification du projet de modificatif de l’état description de division

En vertu de l’article 11 – 6° du décret N°67-223 du 17 mars 1967 : « Sont notifiés au plus tard en même temps que l’ordre du jour :

Pour la validité de la décision :

6° Le projet de règlement de copropriété, de l’état descriptif de division, de l’état de répartition des charges ou le projet de modification desdits actes, lorsque l’assemblée est appelée, suivant le cas, à établir ou à modifier ces actes ; »

En l’espèce, est produit aux débats par Monsieur [Z] [Y] la convocation à l’assemblée générale du 10 juillet 2023 (pièce demandeur N°2). Cette dernière fait état de la transmission en pièce jointe des éléments suivants :

Propositions de résolutions ;Procès-verbal de l’assemblée générale du 27 avril 2023 ;Projet de modificatif à l’état descriptif de division (cabinet géomètre RECANZONE) ;Offre d’achat de Monsieur [F] concernant le lot N°44.

La production de la convocation aux débats démontre que le projet modificatif de l’état descriptif de division de la résidence PALAIS VERA a été notifié aux copropriétaires au moyen de la pièce jointe, en même temps que la convocation.

Dès lors, le moyen selon lequel la notification du projet n’a pas été faite, en violation de l’article 11 du décret du 17 mars 1967 est inopérant.

La nullité de la résolution N°5 ne peut donc prospérer sur ce premier moyen.

Sur le vote de la résolution N°5 à la mauvaise majorité

Monsieur [Z] [Y] considère que la résolution N°5, portant sur l’adoption d’un modificatif de l’état descriptif de division de la résidence PALAIS VERA, doit être votée à la majorité de l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965 en ce que ce modificatif emporte aliénation de parties communes avec création de nouveaux lots.

En application de l’article 11 alinéa 1er de la loi du 10 juillet 1965, la modification de la répartition des tantièmes de charges rendue nécessaire par l’aliénation d’une partie commune est décidée à la même majorité que l’aliénation elle-même.

En effet, la modification de l’état descriptif de division nécessitée par la privatisation d’une partie commune ne peut être votée à la majorité simple, dès lors que cette opération entraîne et constate une modification des tantièmes de copropriété des copropriétaires (Cass. 3e civ., 29 oct. 2003, n° 02-13.089).

De surcroît, la modification de l’état descriptif de division et du règlement de copropriété doivent être approuvés à la même majorité que celle exigée pour décider de l’aliénation de la partie commune concernée, c’est-à-dire en principe à la majorité de l’article 26.

En l’espèce, la résolution N°5 a pour objet l’adoption du projet modificatif de l’état descriptif de division suite à la création du lot privatif N°44, issu des parties communes.

Le lot N°44 doit être cédé à Monsieur [F] qui s’en porte acquéreur (résolution N°6 de l’assemblée générale du 10 juillet 2023).

Dès lors, la modification de l’état descriptif de division a bien pour but l’aliénation d’une partie commune modifiant les tantièmes de copropriété des copropriétaires de la résidence PALAIS VERA, de sorte que cette résolution se doit d’être votée à la majorité de l’article 26 et non à la majorité de l’article 25.

Or, il est établi par le procès-verbal de l’assemblée générale litigieuse que la résolution N°5 a été votée à la mauvaise majorité.

En vertu de l’article 43 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, l’article 26 est d’ordre public, fondant ainsi la nullité de toute résolution d’assemblée générale contraire au principe posé par celui-ci.

Il conviendra donc d’accueillir la demande de Monsieur [Z] [Y] sur ce moyen.

Par conséquent, il sera prononcé l’annulation de la résolution N°5 de l’assemblée générale du 10 juillet 2023.

Sur la demande de nullité de la résolution N°6 de l’assemblée générale du 10 juillet 2023

Monsieur [Z] [Y] fait valoir que :

— Il n’est pas dans l’intérêt de la copropriété de céder une partie commune sans contrepartie financière. La vente au bénéfice de Monsieur [F] à hauteur de l’euro symbolique revient purement et simplement à détourner le vote unanime nécessaire en cas de donation,

— Après acquisition, Monsieur [F] voit sa partie privative agrandie de 3,5m2, ce qui a nécessairement une répercussion sur la valeur vénale de son lot privatif dans son ensemble. La cession a donc pour unique but de favoriser un copropriétaire au détriment de l’intérêt collectif,

— En indiquant à tort que la résolution a recueilli une majorité représentant les 2/3 des voix, la résolution est entachée d’une erreur manifeste, rendant incertain les décomptes de voix effectués, justifiant ainsi l’annulation de la résolution N°6.

Le syndicat des copropriétaires de la résidence PALAIS VERA soutient que :

— En vertu des articles 16 et 26 de la loi du 10 juillet 1965, un acte de disposition ou d’aliénation peut être fait à titre gratuit ou onéreux, donc il est possible de céder une partie commune gratuitement à la double majorité de l’article 26,

— La vente doit nécessairement être précédée de la transformation de la partie commune dont la cession est envisagée en un lot de copropriété au sens de l’article 1er de la loi du 10 juillet 1965,

— Il n’y a pas d’abus de majorité au détriment des intérêts collectifs de la copropriété.

Sur l’abus de majorité

La demande d’annulation d’une résolution d’assemblée générale ne peut être fondée que sur la violation de la loi du 10 juillet 1965 ou sur les grands principes gouvernant les assemblées délibérantes.

Sauf disposition particulière de la loi, le juge a seulement compétence pour apprécier la régularité de l’assemblée ou de la décision, mais non pour en apprécier l’opportunité, dès lors qu’elle ne porte pas atteinte aux droits de certains copropriétaires.

Sous cette même réserve, le juge ne peut substituer sa décision à celle de l’assemblée, sauf dans les cas où la loi l’y autorise expressément.

Les causes d’annulation sont en conséquence classiquement de trois ordres :

— l’inobservation des formalités légales,

— la fraude ou l’abus de majorité,

— le dépassement de pouvoir par l’assemblée.

Ainsi, une décision, bien qu’intervenue dans des formes régulières et dans la limite des pouvoirs d’une assemblée générale, peut faire l’objet d’un recours en annulation lorsqu’elle a été le résultat de manœuvres destinées à obtenir, par surprise de certains copropriétaires, un vote contraire aux intérêts collectifs, qu’elle lèse un ou plusieurs copropriétaires sans être pour autant conforme à l’intérêt commun ou qu’elle révèle une inégalité de traitement entre les copropriétaires.

L’abus de majorité consiste à utiliser la majorité dans un intérêt autre que l’intérêt collectif ou dans un intérêt qui lui est contraire, soit dans un intérêt personnel, soit dans l’intérêt exclusif du groupe majoritaire au détriment du groupe minoritaire, soit en rompant l’équilibre entre les copropriétaires, soit avec intention de nuire.

L’article 9 du Code de procédure civile dispose qu'« Il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention ».

Il appartient donc au copropriétaire qui demande la nullité d’une décision fondée sur l’abus de majorité de démontrer que celle-ci a été adoptée sans motif valable et qu’elle rompt l’égalité entre les copropriétaires.

Cet abus de droit ou de majorité doit néanmoins être distingué de la simple opposition d’intérêts que révèle nécessairement tout système de vote majoritaire.

En tout état de cause, il n’appartient pas au Tribunal de se prononcer sur l’opportunité des décisions prises par l’assemblée générale des copropriétaires.

S’agissant de la rupture d’égalité invoquée par Monsieur [Z] [Y], celle-ci ne peut être cause de nullité d’une délibération que s’il est établi que, de manière injustifiée, il a été réservé à un copropriétaire un sort différent de celui réservé à d’autres copropriétaires placés dans une situation identique.

En l’espèce, à la lecture de la résolution N°6, le lot N°44 correspond à « une partie de couloir d’une superficie de 3,50m2 sis au sous-sol de l’immeuble ».

Or, Monsieur [Z] [Y] ne démontre pas l’intérêt d’autres copropriétaires pour l’achat dudit lot ou l’intérêt particulier de la copropriété à le conserver en tant que partie commune.

Il ne rapporte pas dès lors pas la preuve que la vente du lot N°44 à Monsieur [F] à l’euro symbolique constitue une rupture d’égalité entre les copropriétaires ou encore un quelconque intérêt contraire à l’intérêt collectif.

Par conséquent l’abus de majorité n’est pas caractérisé.

Ce moyen ne peut donc permettre à la demande d’annulation de la résolution N°6 de l’assemblée générale du 10 juillet 1965 de prospérer.

Sur l’erreur matérielle affectant la résolution N°6

Monsieur [Z] [Y] considère que la mention erronée du vote à la majorité des 2/3 des voix, alors que la résolution a été adoptée à la majorité de l’article 26-1 entache ladite résolution de nullité.

Il est constant en jurisprudence qu’une erreur purement matérielle dans la rédaction du procès-verbal n’affecte pas la validité de l’assemblée générale, dès lors qu’elle n’a pas d’incidence sur le résultat des votes.

En l’espèce, il est rappelé dans le corps de la résolution, les modalités de vote suivantes :

«

Résolution rejetée à l’article 26 revotée à l’article 26-1

L’Assemblée Générale :

Prend acte de l’offre d’achat de Monsieur [F] annexée au procès-verbal.

Donne lecture de celle-ci.

Décide de vendre à l’euro symbolique le lot numéro 44 correspondant à une partie de couloir d’une superficie de 3,50 m2 sis au sous-sol de l’immeuble conformément à l’offre d’achat de Monsieur [F] étant précisé que l’ensemble des frais de géomètre, d’acquisition, et d’enregistrement du modificatif à l’état descriptif de division seront supportés par l’acquéreur.

Donne mandat au syndic pour procéder aux formalités de publication et d’enregistrement et signer tout avant contrat et contrat de vente pardevant tel notaire qui lui plaira.

Prend acte que les compteurs d’électricité et de gaz situés dans l’emprise du lot numéro 44 seront déplacés en parties communes à la charge de l’acquéreur.

Vote(nt) POUR : 8 copropriétaire(s) totalisant 566/1060 tantièmes.

Vote(nt) CONTRE : 1 copropriétaire(s) totalisant 166/1060 tantièmes.

Ont voté contre : [Y] [Z] (166),

Résolution adoptée à la majorité des membres du syndicat des copropriétaires représentant au moins les 2/3 des voix du syndicat. »

Il apparaît que la simple erreur de mention du vote au 2/3 des voix au lieu du vote à la majorité de l’article 26-1 ne change pas le sens de la décision prise. Cette erreur matérielle n’affecte pas le résultat des votes, ne crée pas d’incertitude sur les mentions y figurant.

Dès lors, ce moyen ne justifie pas l’annulation de la résolution N°6.

Cela étant, force est de constater que la résolution N°5 est relative à l'« adoption du projet de modificatif à l’état descriptif de division portant création du lot numéro 44 issue des parties communes » et que la résolution N°6, quant à elle, est relative à la « mise en vente du lot numéro 44 » nouvellement créé.

Les deux résolutions sont donc en réalité indissociables et la résolution N°6 découle directement de la résolution N°5.

En effet, il ne saurait être mis en vente un lot qui n’est pas constitué.

Dès lors, de l’annulation de la résolution créant le lot N°44 (résolution N°5), découle de fait la nullité de celle ayant entériné sa vente (résolution N°6).

Par conséquent, il conviendra d’annuler la résolution N°6 de l’assemblée générale du 10 juillet 2023.

Sur la demande de dispense de participation à la dépense commune des frais de procédure

Il est de principe que les « frais de justice » engagés par le syndicat des copropriétaires dans le cadre d’un litige sont des charges communes générales, c’est-à-dire des dépenses communes auxquelles tous les copropriétaires doivent participer conformément à l’article 10 alinéa 2 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965.

Toutefois, en cas de succès d’un copropriétaire dans le cadre d’un litige l’opposant au syndicat des copropriétaires, l’article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 dispose en son alinéa 2 que « le copropriétaire qui, à l’issue d’une instance judiciaire l’opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l’absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires. »

L’article 10-1 alinéa 3 de la loi prévoit néanmoins que « le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l’équité ou de la situation économique des parties au litige ».

En l’espèce, les demandes de Monsieur [Z] [Y] ayant prospéré, il y a lieu de faire application des dispositions de l’article 10-1 alinéa 3 de la loi du 10 juillet 1965, aucune considération d’équité ne commandant d’en disposer autrement.

En conséquence, il sera fait droit à la demande de dispense de Monsieur [Z] [Y] dans les termes qui seront précisés dans le dispositif de la présente décision.

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du Code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires de la résidence PALAIS VERA, succombant à l’instance, sera condamné aux entiers dépens.

Sur les frais irrépétibles

L’article 700 du Code de procédure civile dispose que dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Il paraît inéquitable de laisser à la charge de Monsieur [Z] [Y], l’intégralité des frais exposés et non compris dans les dépens.

Il conviendra donc de condamner le syndicat des copropriétaires de la résidence PALAIS VERA à verser à Monsieur [Z] [Y] la somme de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Il sera rappelé qu’en application des dispositions de l’article 514 du Code de procédure civile, les décisions de première instance sont, de droit, exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en disposent autrement.

En l’espèce, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant après débats en audience publique par jugement mis à disposition des parties au greffe, contradictoire et en premier ressort,

ANNULE les résolutions N°5 et N°6 de l’assemblée générale des copropriétaires de la résidence PALAIS VERA du 10 juillet 2023 ;

DISPENSE Monsieur [Z] [Y], sur le fondement de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de la résidence PALAIS VERA aux entiers dépens de la présente instance ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de la résidence PALAIS VERA à verser à Monsieur [Z] [Y] la somme de 1.500 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

REJETTE le surplus des demandes des parties ;

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE