TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 10]

Service des contentieux de la protection

[Adresse 7]

[Localité 5]

JUGEMENT DU 05 Septembre 2025

N° RG 25/03056 – N° Portalis DBYC-W-B7J-LRTB

Jugement du 05 Septembre 2025

N°: 25/730

S.A. ESPACIL HABITAT

C/

[V] [F]

EXÉCUTOIRE DÉLIVRÉ

LE

à SA ESPACIL HABITAT

COPIE CERTIFIEE CONFORME

à M [F]

COPIE à la PREFECTURE

Au nom du Peuple Français ;

Rendu par mise à disposition le 05 Septembre 2025 ;

Par Caroline ABIVEN, Vice-Présidente au Tribunal judiciaire de RENNES statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, assistée de Géraldine LE GARNEC, Greffier ;

Audience des débats : 20 Juin 2025.

Le juge à l’issue des débats a avisé les parties présentes ou représentées, que la décision serait rendue le 05 Septembre 2025, conformément aux dispositions de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

DEMANDEUR :

S.A. ESPACIL HABITAT

[Adresse 3]

[Adresse 9]

[Localité 6]

représentée par M. [Z] [H], muni d’un pouvoir

ET :

DEFENDEUR :

M. [V] [F]

[Adresse 1]

[Adresse 8]

[Localité 4]

comparant

RAPPEL DES FAITS, PROCÉDURE, PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES:

Par acte sous seing privé du 22 juin 2023, la société ESPACIL HABITAT a signé avec M. [V] [F] un contrat de location d’un an prenant effet au 4 juillet 2023 portant sur des locaux situés [Adresse 2], moyennant le paiement d’un loyer de 261,29 euros et d’une provision pour charges. Ce contrat prévoyait la location du bien pour une durée déterminée d’un an.

Par acte sous seing privé du 12 juin 2024, la société ESPACIL HABITAT a signé avec M. [V] [F] un deuxième contrat de location d’un an prenant effet portant sur des locaux situés [Adresse 2], moyennant le paiement d’un loyer de 270,44 euros et d’une provision pour charges.

Par courrier recommandé avec accusé de réception daté du 24 janvier 2025 revenu avec la mention « pli avisé et non réclamé », la société ESPACIL HABITAT mis en demeure M. [V] [F] de lui verser la somme de 3113,41 euros au titre de l’arriéré locatif, lui précisant qu’en cas de non paiement, le tribunal sera saisi pour obtenir sa condamnation à paiement, la résiliation de son bail et son expulsion.

Par acte du 5 février 2025, ESPACIL HABITAT a fait signifier à M. [V] [F] un commandement de payer les redevances d’occupation visant un arriéré locatif de 3 113,41 € à régulariser dans un délai de six semaines et la clause résolutoire. Ce commandement a été transmis à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le même jour.

Par assignation du 1er avril 2025, la société ESPACIL HABITAT a ensuite saisi le Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire de Rennes pour :

— faire constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au contrat de bail, et en conséquence, la résiliation de plein droit du contrat de bail et l’occupation sans droit ni titre de M. [F] depuis le 13 mars 2025,

— ordonner l’expulsion de ce dernier, sans terme ni délai, ainsi que celle de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique,

— autoriser ESPACIL HABITAT à faire transporter et séquestrer les meubles et objets mobiliers garnissant les lieux loués dans tout endroit de son choix, en garantie des indemnités d’occupation et réparations locatives qui pourraient être dues,

— supprimer le délai prévu à l’article L.412-6 du code des procédures civiles d’exécution en application des dispositions de l’article L.412-7 du même code,

— condamner M. [V] [F] au paiement des sommes suivantes :

une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer révisable majoré des charges, à compter du 13 mars 2025 et jusqu’à libération des lieux et remise des clés,3365,32 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 31 mars 2025, avec intérêts de droit à compter du commandement sur la somme de 3113,41 €, et à compter de l’assignation pour le surplus,100 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens comprenant notamment le coût du commandent du 5 février 2025,- en cas d’octroi de délais de paiement, prévoir que ces délais ne pourront suspendre les effets de la clause résolutoire au-delà du terme du bail fixé au 4 juillet 2025,

— dire que l’exécution provisoire est de droit.

A l’audience du 20 juin 2025, la société ESPACIL HABITAT, régulièrement représentée, a maintenu l’intégralité de ses demandes, en précisant que la dette, actualisée s’élève désormais à la somme de 4153,26 euros et qu’il n’y a pas eu de paiement depuis le mois de mars 2025.

Comparant en personne, M. [V] [F] a indiqué être étudiant en 3ème année de droit et avoir été accepté en master de sociologie. Il reconnait la dette locative et explique ne pas avoir été en mesure de payer son loyer depuis le mois de mars 2025. Il sollicite le maintien du contrat de bail et l’octroi de délais de paiement à hauteur de 300 euros par mois. A titre subsidiaire, il demande des délais de grâce pour quitter les lieux.

En cet état l’affaire a été mise en délibéré, la décision étant prononcée par mise à disposition au greffe le 5 septembre 2025.

MOTIVATION

Sur la demande de constat de la résiliation du bail

Aux termes de l’article 1003 du code civil : « les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits ».

Selon les articles 1217, 1224 et 1227, la partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté, ou l’a été imparfaitement, peut provoquer la résolution du contrat, laquelle peut résulter de l’application d’une clause résolutoire et être demandée en justice.

Aux termes de l’article 1225 du code civil, « la clause résolutoire précise les engagements dont l’inexécution entraînera la résolution du contrat. La résolution est subordonnée à une mise en demeure infructueuse, s’il n’a pas été convenu que celle-ci résulterait du seul fait de l’inexécution. La mise en demeure ne produit effet que si elle mentionne expressément la clause résolutoire ».

Aux termes de l’article 1229 du code civil « la résolution prend effet, selon les cas, soit dans les conditions prévues par la clause résolutoire, soit à la date de la réception par le débiteur de la notification faite par le créancier, soit à la date fixée par le juge ou, à défaut, au jour de l’assignation en justice».

En l’espèce, le contrat de location d’un an conclu le 12 juin 2024 entre M. [F] et ESPACIL HABITAT prévoit notamment dans ses conditions générales, la clause résolutoire suivante :

« en cas de non paiement des sommes dues à l’organisme appelées et non réglées au terme convenu ou de non versement du dépôt de garantie, le bail pourra être résilié de plein droit sur l’initiative de la société d’HLM après un simple commandement de payer signifié par huissier resté sans effet ».

ESPACIL HABITAT a fait délivrer à M. [F] le 5 février 2025, un commandement de payer la somme de 3113,41 € dans le délai de six semaines et visant cette clause résolutoire.

Le décompte produit par le bailleur et non contesté par le locataire permet de constater que cette somme n’a pas été réglée par M. [F] dans le délai de six semaines qui lui était impartie.

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 20 mars 2025.

Il n’y a pas lieu de suspendre les effets de cette clause résolutoire puisque le contrat de location d’un an est arrivé à son échéance depuis le 4 juillet 2025.

Sur la demande de délai pour quitter les lieux

L’article L.412-3 du code des procédures civiles d’exécution permet au juge qui ordonne l’expulsion d’ « accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales.»

L’article L.413-4 du même code précise que : « La durée des délais prévus à l’article L. 412-3 ne peut, en aucun cas, être inférieure à un mois ni supérieure à un an. Pour la fixation de ces délais, il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. Il est également tenu compte du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés selon les modalités prévues aux articles L. 441-2-3 et L. 441-2-3-1 du code de la construction et de l’habitation et du délai prévisible de relogement des intéressés. »

En l’espèce, M. [F] sollicite un délai supplémentaire pour quitter les lieux, mais il ne justifie pas de démarches de relogement et il n’a pas repris le paiement de son loyer. Il ne produit aucune pièce justificative de sa situation.

Sa demande sera donc rejetée.

Sur la demande de suppression du délai prévu à l’article L.412-6 du code des procédures civiles d’exécution

L’article L.412-6 du code des procédures civiles d’exécution prévoit que « Nonobstant toute décision d’expulsion passée en force de chose jugée et malgré l’expiration des délais accordés en vertu de l’article L. 412-3, il est sursis à toute mesure d’expulsion non exécutée à la date du 1er novembre de chaque année jusqu’au 31 mars de l’année suivante, à moins que le relogement des intéressés soit assuré dans des conditions suffisantes respectant l’unité et les besoins de la famille.

Par dérogation au premier alinéa du présent article, ce sursis ne s’applique pas lorsque la mesure d’expulsion a été prononcée en raison d’une introduction sans droit ni titre dans le domicile d’autrui à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

Le juge peut supprimer ou réduire le bénéfice du sursis mentionné au même premier alinéa lorsque les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans tout autre lieu que le domicile à l’aide des procédés mentionnés au deuxième alinéa. »

L’article L.412-7 du même code dispose que « Les dispositions des articles L. 412-3 à L. 412-6 ne sont pas applicables aux occupants de locaux spécialement destinés aux logements d’étudiants lorsque les intéressés cessent de satisfaire aux conditions en raison desquelles le logement a été mis à leur disposition.

Les dispositions du titre II du présent livre ne sont pas non plus applicables à ces occupants. »

En l’espèce, il n’est pas justifié que M. [V] [F], qui est entré dans les lieux suite à la conclusion d’un contrat de bail, dispose d’une solution de relogement. Il indique, en outre, qu’il est toujours étudiant, si bien qu’il n’est absolument pas démontré qu’il ne répond plus aux conditions à raison desquelles le logement lui a été loué. Il n’y a donc pas lieu d’écarter le bénéfice des dispositions relatives à la trêve hivernale.

Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L’article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l’espèce, la société ESPACIL HABITAT verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 18 juin 2025, M. [V] [F] lui devait la somme de 4153,26 euros, soustraction faite des frais de procédure, au titre de l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation.

M. [V] [F] ne conteste pas le montant de cette dette. Il sera donc condamné à payer cette somme à la bailleresse, avec intérêts au taux légal courant à compter du commandement de payer du 5 février 2025 sur la somme de 3113,41 euros et à compter du présent jugement pour le surplus.

Sur la demande délais de paiement

Il résulte des dispositions de l’article 1343-5 du code civil que “le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues. (…)

La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.(…)”.

En l’espèce, M. [F] sollicite l’octroi de délais de paiement à hauteur de 300 euros.

Au vu de sa situation d’étudiant, il convient de faire droit à cette demande, sans suspension des effets de la clause résolutoire, selon les modalités figurant au dispositif de la présente décision.

Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux du locataire ou de toute personne de son chef malgré postérieurement à la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir de la date de résiliation du bail et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à la société ESPACIL HABITAT ou à son mandataire.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

M. [V] [F], qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile, lesquels comprendront notamment le coût du commandement de payer.

En revanche, il n’y a pas lieu de le condamner à une quelconque indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. Cette demande de la société bailleresse sera donc rejetée.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, compte tenu du montant et de l’ancienneté de la dette, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des Contentieux de la Protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que M. [V] [F] n’a pas réglé les causes du commandement de payer qui lui a été délivré le 5 février 2025,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat de location d’un an conclu le 12 juin 2024 entre la société ESPACIL HABITAT, et M [V] [F], concernant les locaux situés au [Adresse 2] est résilié depuis le 20 mars 2025,

ORDONNE à M. [V] [F] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 2] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier,

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,

CONDAMNE M. [V] [F] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer révisable et des charges qui auraient été dus en cas de poursuite du contrat de résident,

DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer à compter du 20 mars 2025, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés à la bailleresse ou à son mandataire,

CONDAMNE M. [V] [F] à payer à la société ESPACIL HABITAT la somme de 4153,26 euros, avec intérêts au taux légal courant à compter du commandement de payer du 5 février 2025 sur la somme de 3113,41 euros et à compter du présent jugement pour le surplus,

AUTORISE toutefois M. [V] [F] à s’acquitter de la somme due en 23 versements mensuels de 300

euros au minimum, payables et portables le dixième jour de chaque mois suivant celui de la signification du présent jugement, outre un 24ème versement qui soldera la dette en principal, frais et accessoires, sauf meilleur accord ou engagement d’une procédure de surendettement,

DIT qu’en cas de défaut de paiement d’une échéance à sa date exacte, et après une mise en demeure restée sans effet pendant quinze jours, l’échelonnement qui précède sera caduc et que la totalité des sommes dues deviendra immédiatement exigible,

RAPPELLE qu’aux termes de l’article 1343-5 du code civil, la présente décision suspend les procédures d’exécution et interdit la mise en oeuvre de nouvelles procédures pendant le délai de grâce, en cas de maintien dans les lieux du locataire ou de toute personne de son chef malgré postérieurement,

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision,

DÉBOUTE la société ESPACIL HABITAT de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

DÉBOUTE les parties de toutes leurs autres demandes,

CONDAMNE M. [V] [F] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement du 5 février 2025 et de l’assignation.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 5 septembre 2025, et signé par le juge et la greffière susnommées.

La Greffière Le Juge