TRIBUNAL DE PROXIMITE

DE SAINT DENIS

[Adresse 3]

[Localité 7]

Téléphone : [XXXXXXXX01]

Télécopie : [XXXXXXXX02]

@ : [Courriel 8]

REFERENCES : N° RG 24/07731 – N° Portalis DB3S-W-B7I-Z2IZ

Minute : 25/00283

Monsieur [Y] [C]

Madame [X] [C]

C/

Monsieur [H] [B]

Représentant : M^e Pascal TRESOR, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : D0640

Exécutoire, copie, dossier

délivrés à :

La société LOGESIMMA

Copie certifiée conforme délivrée à :

M^e Pascal TRESOR

Le

JUGEMENT DU 17 Mars 2025

Jugement rendu par décision Contradictoire et en premier ressort et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité en date du 17 Mars 2025;

par Monsieur Simon FULLEDA, en qualité de juge des contentieux de la protection assisté de Madame Stéphie BOULATE, faisant fonction de greffier ;

Après débats à l’audience publique du 03 Février 2025 tenue sous la présidence de Monsieur Simon FULLEDA, juge des contentieux de la protection, assisté de Madame Stéphie BOULATE, faisant fonction de greffier ;

ENTRE DEMANDEURS :

Monsieur [Y] [C]

[Adresse 5]

[Localité 6]

représenté par la société LOGESIMMA, représentée par Mr [S] [G], régulièrement muni d’un pouvoir écrit

Madame [X] [C]

[Adresse 5]

[Localité 6]

représentée par la soiété LOGESIMMA, représentée par Mr [S] [G], régulièrement muni d’un pouvoir écrit

D’UNE PART

ET DÉFENDEUR :

Monsieur [H] [B]

[Adresse 4]

[Adresse 4]

[Localité 9]

représenté par M^e Pascal TRESOR, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : D0640

D’AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé en date 1er août 2017, Monsieur [Y] [C] et Madame [X] [C] ont donné à bail à Monsieur [H] [B] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 4] à [Localité 9].

Suivant exploit de commissaire de justice en date du 20 mars 2024, Monsieur [Y] [C] et Madame [X] [C] a fait signifier au locataire un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire et portant sur le montant en principal de 12.750 euros.

Suivant exploit de commissaire de justice en date du 28 mai 2024, Monsieur [Y] [C] et Madame [X] [C] ont fait assigner Monsieur [H] [B] devant le juge des contentieux de la protection siégeant au sein du tribunal de proximité de Saint-Denis aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

Constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail, à titre subsidiaire, prononcer la résiliation du contrat de bail,Ordonner l’expulsion du locataire et de tous occupants de son chef, avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique si nécessaire, ainsi que sa condamnation à verser une indemnité d’occupation,Condamner Monsieur [H] [B] à lui verser la somme de 14.450 euros au titre des loyers et charges impayés, sous réserve d’actualisation au jour de la décision à intervenir,Condamner le défendeur à lui verser la somme de 600 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les dépens

L’affaire a été appelée à l’audience du 16 septembre 2024 puis a fait l’objet d’un renvoi avec injonction de conciliation au 3 février 2025.

A cette date, Monsieur [Y] [C] et Madame [X] [C], représentés par Monsieur [G] [S] régulièrement muni d’un pouvoir, sollicitent le bénéfice de leur acte introductif d’instance et actualisent la dette à hauteur de 19.037 euros, terme de février 2025 inclus.

Monsieur [H] [B], représenté par son conseil, soutient oralement ses écritures. Il sollicite l’octroi de délais de paiements à hauteur de 100 euros par mois sur 35 mois, et le solde à la 36e échéance. Il indique ne pas solliciter l’homologation de l’accord trouvé devant le conciliateur de justice, car il n’était pas assisté et a pris des engagements qu’il indique ne pas pouvoir tenir. A titre subsidiaire, il sollicite un délai de trois mois avant son expulsion.

A l’issue des débats, la décision est mise en délibéré au 17 mars 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité de la demande de résiliation et d’expulsion

Conformément à l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, l’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 30 mai 2024 soit au moins six semaines avant l’audience, et la situation a été signalée à la CCAPEX le 22 mars 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 28 mai 2024.

En conséquence, l’action introduite par Monsieur [Y] [C] et Madame [X] [C] est recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Le bail conclu par les parties contient une clause résolutoire prévoyant qu’en cas de défaut de paiement, le bail sera résilié de plein droit deux mois après la délivrance d’un commandement de payer resté infructueux, conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989.

Un commandement de payer visant cette clause a été signifié par exploit de commissaire de justice aux locataires le 20 mars 2024, pour la somme en principal de 12.750 euros.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire étaient réunies le 21 mai 2024.

Sur l’absence de délais de paiements suspensifs de l’acquisition de la clause résolutoire

Conformément aux articles 24 V de la loi du 6 juillet 1989 et 1343-5 nouveau (1244-1 ancien) du code civil, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années au locataire en situation de régler sa dette locative.

L’article 24 VII de la même loi dispose que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, il ressort du décompte produit et des déclarations des parties à la barre que le locataire n’a pas repris le versement intégral du loyer courant avant la date de la première audience, et que le montant de la dette locative ne permet pas de considérer qu’il se trouve en situation de régler sa dette locative.

L’expulsion du locataire sera donc ordonnée.

La demande de délai avant expulsion sera rejetée au visa des dispositions des articles L412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, le locataire ayant déjà bénéficié d’un délai de fait de plusieurs mois entre la délivrance de l’assignation et la présente décision.

Sur le montant de l’arriéré locatif et l’indemnité d’occupation

Aux termes de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Aux termes de l’article 1103 du Code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Aux termes de l’article 4 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, toute clause qui autorise le bailleur à percevoir des amendes ou des pénalités en cas d’infraction aux clauses d’un contrat de location est réputée non écrite.

Aux termes de l’article 1240 du Code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Les indemnités d’occupation, dues au titre de l’article 1240, visant sur ce fondement délictuel à indemniser le bailleur de la perte de revenu que constitue l’occupation du logement, au regard au surplus des dispositions de l’article 4 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 prohibant toute clause pénale dans un contrat de bail soumis à son champ d’application, ne saurait être d’un montant supérieur aux loyers qui auraient été dus en l’absence de résiliation du contrat de bail, outre les charges dument justifiées.

Il ressort du décompte fourni par le bailleur que la dette locative s’élève à 18.187 euros au 31 janvier 2025, échéance de janvier 2025 incluse, le bailleur n’ayant pas communiqué au tribunal de décompte incluant le terme de février.

Le locataire sera condamné à verser cette somme au bailleur, outre une indemnité d’occupation mensuelle due à compter du mois de février 2025, équivalente au montant du loyer qui aurait été dû en l’absence de résiliation du contrat de bail et des charges dument justifiées, jusqu’à libération effective des lieux.

Sur les autres demandes

Monsieur [H] [B], qui perd le procès, sera condamné aux dépens conformément aux dispositions de l’article 696 du Code de procédure civile.

Monsieur [Y] [C] et Madame [X] [C] ont nécessairement engagé des frais pour faire valoir leurs droits, qu’il serait inéquitable de laisser à leur charge. Monsieur [H] [B] sera condamné à leur verser la somme de 300 euros au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

Il sera rappelé que la présente décision est exécutoire de plein droit, conformément aux dispositions de l’article 514 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par décision contradictoire, susceptible d’appel et prononcée par mise à disposition au greffe,

CONSTATE la résiliation à compter du 21 mai 2024 du contrat de bail conclu le 1er août 2017 entre Monsieur [Y] [C] et Madame [X] [C] d’une part, et Monsieur [H] [B] d’autre part,

ORDONNE à Monsieur [H] [B] de libérer le logement et restituer les clés dans un délai de huit jours à compter de la signification de la présente décision,

DIT qu’à défaut pour Monsieur [H] [B] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, Monsieur [Y] [C] et Madame [X] [C] pourront, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique,

ORDONNE en cas de nécessité le transport des meubles meublants laissés dans les lieux aux frais du locataire dans un garde-meubles de son choix ou à défaut choisi par le bailleur,

RAPPELLE qu’en application des dispositions de l’article L. 412-6 du Code des procédures civiles d’exécution, il ne pourra en aucun cas être procédé à l’expulsion du locataire durant la période de la trêve hivernale,

CONDAMNE Monsieur [H] [B] à verser à Monsieur [Y] [C] et Madame [X] [C] la somme de 18.187 euros au titre de sa dette locative au 31 janvier 2025, échéance de janvier 2025 incluse,

CONDAMNE Monsieur [H] [B] à verser à Monsieur [Y] [C] et Madame [X] [C] une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant équivalent aux loyers qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, outre les charges dûment justifiées, à compter du mois de février 2025 et jusqu’à parfaite libération des lieux,

CONDAMNE Monsieur [H] [B] à verser à Monsieur [Y] [C] et Madame [X] [C] la somme de 300 euros au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile,

REJETTE pour le surplus les demandes des parties,

CONDAMNE Monsieur [H] [B] aux dépens,

RAPPELLE que la présente décision est revêtue de l’exécution provisoire.

Ainsi jugé le 17 mars 2025.

Et ont signé,

Le Greffier Le Juge des contentieux de la protection