N° RG 24/07676 – N° Portalis DB2E-W-B7I-M7BE

3ème Ch. Civile Cab. 2

N° RG 24/07676 – N° Portalis DB2E-W-B7I-M7BE

Minute n°

Copie exec. à :

M^e Jean-pierre GUICHARD

M^e Fabrice JEHEL

Le

Le greffier

M^e Jean-pierre GUICHARD

M^e Fabrice JEHEL

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 9]

JUGEMENT DU 24 JUILLET 2025

DEMANDERESSE :

Madame [F] [V]

née le 10 Juillet 1966 à [Localité 10],

demeurant [Adresse 1]

représentée par M^e Fabrice JEHEL, avocat au barreau de STRASBOURG, vestiaire 59

DEFENDERESSE :

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 6], représenté par son syndic bénévole, Monsieur [T] [D], demeurant [Adresse 5],

dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par M^e Jean-pierre GUICHARD, avocat au barreau de STRASBOURG, vestiaire 263

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Anne MOUSTY, Juge, Président,

assistée de Aude MULLER, greffier

OBJET : Demande en nullité d’une assemblée générale ou d’une délibération de cette assemblée

DÉBATS :

A l’audience publique du 22 Mai 2025 à l’issue de laquelle le Président, Anne MOUSTY, Juge, statuant en formation de juge unique a avisé les parties que le jugement serait prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 24 Juillet 2025.

JUGEMENT :

Contradictoire en Premier ressort,

Rendu par mise à disposition au greffe,

Signé par Anne MOUSTY, Juge et par Aude MULLER, greffier

EXPOSE DU LITIGE

Mme [F] [V] est propriétaire des lots 1, 4 et 7 de la copropriété sise [Adresse 4] [Localité 9].

M. [D] et Mme [L] sont quant à eux propriétaires des lots 2, 3, 5, 6 et 8 de la copropriété sise [Adresse 4] [Localité 9].

Une assemblée générale des copropriétaires s’est tenue le 29 juin 2024.

Contestant la régularité de cette assemblée, par assignation délivrée le 26 août 2024, Mme [F] [V] a fait attraire le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 2] à 67100 Strasbourg devant le tribunal judiciaire de Strasbourg.

Dans ses conclusions récapitulatives déposées le 5 février 2025, Mme [F] [V] a demandé de :

ANNULER l’ensemble de l’assemblée générale extraordinaire du 29 juin 2024.

Subsidiairement :

CONSTATER le désistement de Mme [V] concernant la demande d’annulation de la résolution n°4 du fait de l’assemblée générale intervenue en octobre 2024.

ANNULER la résolution n°3 l’assemblée générale extraordinaire du 29 juin 2024.

En tout état de cause :

DEBOUTER le Syndicat de l’ensemble de ses prétentions.

CONDAMNER le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 7] représenté par son syndic aux dépens ainsi qu’à payer à Mme [F] [V] la somme de 2.000,00 € sur le fondement de l’article 700 du CPC.

DISPENSER Mme [F] [V] de toute contribution au titre des frais du Syndicat en exécution du présent jugement.

RAPPELER que le jugement à intervenir est exécutoire de plein droit par provision.

Au soutien de sa demande d’annulation de l’assemblée querellée en son entier, Mme [F] [V] avance que le mandat du syndic avait expiré depuis son non-renouvellement lors d’une assemblée générale précédente du 3 septembre 2022 de sorte que les copropriétaires n’ont pas été valablement convoqués. Subsidiairement, elle prétend que la résolution n°3 de l’assemblée générale du 29 juin 2024 est nulle pour ne pas avoir fait l’objet d’un vote et n’a pas fait l’objet d’une information préalable suffisante des copropriétaires en contradiction avec les dispositions de l’article 11 du décret de 1967.

Dans ses conclusions récapitulatives déposées le 5 février 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 5] a demandé de :

DEBOUTER Madame [V] de l’ensemble de ses demandes, comme étant non fondées, et dépourvues d’objet

CONDAMNER Madame [V] à verser la somme de 3.000 € au SDC de l’immeuble situé sis [Adresse 8] [Localité 9]

CONDAMNER Madame [V] aux entiers frais et dépens, y compris les éventuels frais de signification et d’exécution forcée de la décision à intervenir.

Au soutien de ses prétentions, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 5] avance que M. [D] a valablement était nommé comme syndic par assemblée générale du 3 septembre 2022 de sorte que les copropriétaires ont valablement été convoqués par son biais à l’assemblée générale querellée. Il considère que les demandes formulées par Mme [F] [V] à titre subsidiaire sont sans objet compte tenu de l’assemblée ultérieure qui s’est tenue le 19 octobre 2024.

Pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions des parties, il est renvoyé aux écritures visées ci-dessus conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

L’instruction a été clôturée par ordonnance du 27 mars 2025.

L’affaire a été évoquée à l’audience du 22 mai 2025 et la décision a été mise en délibéré au 24 juillet 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

I. Sur la demande principale en annulation de l’assemblée générale des copropriétaires du 29 juin 2024

L’article 7, alinéa 1er et 2ème du décret no 67-223 du 17 mars 1967 pris pour l’application de la loi no 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis dispose que «dans tout syndicat de copropriété, il est tenu, au moins une fois chaque année, une assemblée générale des copropriétaires.

Sauf s’il en est disposé autrement dans la loi du 10 juillet 1965 ou le présent décret, l’assemblée générale est convoquée par le syndic ».

Pour pouvoir valablement convoquer l’assemblée générale, le syndic doit être régulièrement investi de ces pouvoirs et désigné comme tel par une assemblée générale.

L’article 42, alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que les actions en contestation des décisions des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants dans un délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal d’assemblée, sans ses annexes. Cette notification est réalisée par le syndic dans le délai d’un mois à compter de la tenue de l’assemblée générale.

Selon l’article 41-16 de la loi du 10 juillet 1965, par dérogation aux dispositions de l’article 17, du troisième alinéa du I de l’article 18, du a du II de l’article 24, du a de l’article 25 et du deuxième alinéa du I de l’article 22 :

1° Les décisions de l’assemblée générale relevant de la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents, représentés ou ayant voté par correspondance, ainsi que la désignation du syndic peuvent être prises par le copropriétaire détenant plus de la moitié des voix ;

2° Les décisions de l’assemblée générale relevant de la majorité des voix de tous les copropriétaires sont prises par le copropriétaire détenant au moins deux tiers des voix ;

3° Indépendamment du nombre de voix dont il dispose, chaque copropriétaire peut prendre les mesures nécessaires à la conservation de l’immeuble en copropriété, même si elles ne présentent pas un caractère d’urgence."

En l’espèce, aux termes de la dernière résolution de l’assemblée générale du 3 septembre 2022, « la copropriété s’est retrouvée sans syndic élu à l’issue du vote », faute de renouvellement du mandat du syndic bénévole assuré par Monsieur [D] et faute de désignation d’un syndic professionnel.

La mention « le syndic actuel va gérer les affaires courantes dans l’attente d’une éventuelle évolution » ne peut valoir adoption claire par la copropriété du renouvellement du mandat de Monsieur [D] comme syndic bénévole, ce d’autant plus que le procès-verbal précise expressément que « la copropriété s’est retrouvée sans syndic élu à l’issue du vote ».

Aucune contestation de cette résolution n’est intervenue dans le délai posé par l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965 de sorte qu’il n’y a pas lieu d’apprécier si les règles de majorité applicable ont été respectées lors du vote de cette résolution.

En conséquence, à l’issue de l’assemblée générale du 3 septembre 2022, le syndicat des copropriétaires était dénué de syndic.

Selon l’article 17 al. 4 de la loi du 10 juillet 1965, dans tous les autres cas où le syndicat est dépourvu de syndic, l’assemblée générale des copropriétaires peut être convoquée par tout copropriétaire, aux fins de nommer un syndic. A défaut d’une telle convocation, le président du tribunal judiciaire, statuant par ordonnance sur requête à la demande de tout intéressé, désigne un administrateur provisoire de la copropriété qui est notamment chargé de convoquer l’assemblée des copropriétaires en vue de la désignation d’un syndic.

En l’espèce, aucune des parties ne produit la convocation à l’assemblée générale querellée du 29 juin 2024 de sorte qu’il ne peut pas être établi de manière certaine qui est l’auteur de la convocation.

En toute hypothèse, il est relevé que selon le procès-verbal de ladite assemblée, celle-ci n’avait pas pour objet la nomination d’un syndic.

En outre, aucune des parties ne justifie qu’entre le 3 septembre 2022 et l’assemblée générale querellée un syndic de copropriété a été régulièrement désigné par l’assemblée générale des copropriétaires.

Dès lors, à défaut de justification d’une convocation régulière des copropriétaires par un syndic dûment mandaté, l’assemblée générale des copropriétaires du 29 juin 2024 encourt la nullité en son entier. Celle-ci sera en conséquence prononcée.

II. Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Succombant à titre principal, le syndicat des copropriétaires sera condamné aux entiers dépens de la procédure, ce qui entraîne rejet de sa demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur les frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :

1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ;

2° Et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Néanmoins, s’il alloue une somme au titre du 2° du présent article, celle-ci ne peut être inférieure à la part contributive de l’Etat.

En l’espèce, l’équité commande de condamner le syndicat des copropriétaires à payer à Mme [F] [V] la somme de 1.500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur la dispense de quote-part de dépens, frais et honoraires

Selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, le copropriétaire qui, à l’issue d’une instance judiciaire l’opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l’absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires.

En l’espèce, il y a lieu de dispenser la demanderesse de sa quote-part de dépens, frais et honoraires exposés par le syndicat des copropriétaires dans la présente procédure.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont, de droit, exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Selon l’article 514-1 du code de procédure civile, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, compte tenu des circonstances de la nature de l’affaire et de l’issue du litige, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal,

Statuant par jugement contradictoire rendu en premier ressort par mise à disposition au greffe,

ANNULE l’assemblée générale des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] en date du 29 juin 2024 ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] à payer à Mme [F] [V] la somme de 1500 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] de sa demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DISPENSE Mme [F] [V] de sa quote-part de dépens, frais et honoraires exposés par le syndicat des copropriétaires dans la présente procédure ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] aux entiers dépens ;

RAPPELLE l’exécution provisoire du jugement et DIT n’y avoir lieu de l’écarter ;

DÉBOUTE les parties de l’ensemble de leurs autres fins, moyens, demandes et prétentions ;

Ainsi jugé et mis à disposition au greffe les jour, mois et an que dessus et a été signé par le juge et le greffier.

Le Greffier Le Président

Aude MULLER Anne MOUSTY