N° RG 24/06744 – N° Portalis DB2E-W-B7I-M5JC

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 10]

11ème Chambre Civile, Commerciale

et des Contentieux de la Protection

[Adresse 3]

[Adresse 7]

[Localité 5]

11ème civ. S3

N° RG 24/06744 -

N° Portalis DB2E-W-B7I-M5JC

Minute n°

☐ Copie exec. à :

Maître Fabienne DIEBOLD-STROHL

+ défendeurs

☐ Copie c.c à la Préfecture

Le 12 juin 2025

Le Greffier

Maître Fabienne DIEBOLD-STROHL

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU

12 JUIN 2025

DEMANDERESSE :

OPHEA, anciennement CUS HABITAT

Office Public de l’Habitat de l’Eurométropole de [Localité 10]

représenté par son Directeur Général

[Adresse 1]

[Localité 4]

représentée par Maître Tiphaine RICOU

substituant Maître Fabienne DIEBOLD-STROHL,

avocat au barreau de STRASBOURG, vestiaire : 168

DÉFENDEURS :

Monsieur [Z] [G] [K]

Madame [W] [S]

demeurant ensemble [Adresse 2]

[Adresse 9]

[Localité 6]

comparants en personne

OBJET : Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Marjorie MARTICORENA, Juge des Contentieux de la Protection

Nathalie PINSON, Greffier

DÉBATS :

A l’audience publique du 01 Avril 2025 à l’issue de laquelle le Président, Marjorie MARTICORENA, Juge des Contentieux de la Protection, a avisé les parties que le jugement serait prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 12 Juin 2025.

JUGEMENT

Contradictoire en Premier ressort,

Rendu par mise à disposition au greffe,

Signé par Marjorie MARTICORENA, Juge des Contentieux de la Protection et par Nathalie PINSON, Greffier

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 16/04/2018, l’OPHEA anciennement dénommée CUS HABITAT a donné à bail à Monsieur [K] [Z] [G] et Madame [W] [S] un local à usage d’habitation situé [Adresse 2] à [Localité 6].

Par lettre recommandée avec AR signé le 30/12/2023, le bailleur a fait signifier un congé à chaque locataire au motif de non-paiement des loyers et accessoires, avec effet au 31 mars 2024.

Par acte de commissaire de justice délivré le 12/06/2024, l’OPHEA a fait assigner Monsieur [K] [Z] [G] et Madame [W] [S] devant le juge des contentieux de la protection de ce tribunal aux fins de :

* CONSTATER que le congé délivré à la partie défenderesse est régulier.

* PRONONCER la déchéance de la partie défenderesse de tout droit au maintien dans les lieux, conformément à l’article 10-1 ° de la loi du 1er septembre 1948.

* CONDAMNER la partie défenderesse ainsi que tout occupant de son chef à évacuer les locaux occupés par elle

* PRONONCER à titre subsidiaire la résiliation judiciaire du bail liant les parties, conformément aux articles 1184 et 1741 du Code Civil.

* CONDAMNER solidairement la partie défenderesse à payer la somme de 4994,62 euros à titre d’arriérés de loyers et accessoires avec les intérêts légaux à compter de l’assignation, conformément à l’article 1728 du Code Civil et à payer les arriérés de loyers et charges nés entre l’assignation et la date de l’audience.

En tout état de cause,

* CONDAMNER solidairement la partie défenderesse à payer les loyers et charges jusqu’à la résiliation du bail par le Tribunal, en quittances et deniers,

* CONDAMNER solidairement la partie défenderesse à payer à OPHEA, anciennement CUS Habitat à titre d’indemnité d’occupation, le montant de 669,09 euros (loyer augmenté des charges et prestations fournies) augmenté des intérêts légaux à compter de chaque échéance et jusqu’à évacuation effective des locaux définitive, sous réserve des augmentations légales ultérieures et ce à compter de la date de résiliation du bail, conformément à l’article 1142 du Code Civil,

* CONDAMNER solidairement la partie défenderesse à payer 500 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

* CONDAMNER la partie défenderesse aux entiers frais et dépens conformément à l’article 696 du Code de Procédure Civile,

* DÉCLARER le jugement à intervenir exécutoire par provision.

Au soutien de ses prétentions, il expose qu’au visa de l’article 4 de la loi du 1er septembre 1948, le locataire qui n’exécute pas ses obligations et notamment le paiement de ses loyers et charges ne peut être considéré comme de bonne foi et ne bénéficie ainsi pas du droit au maintien dans les lieux.

A l’audience du 07 janvier 2025, les défendeurs ont indiqué qu’ils avaient déposé un dossier de surendettement, incluant la dette locative et qu’ils avaient contesté la capacité de remboursement évaluée par la commission de surendettement, qu’une audience a été fixée devant le juge du surendettement en date du 15 janvier.

L’affaire a donc été renvoyée à l’audience du 1er avril 2025.

A cette audience, le bailleur a repris les termes de son assignation.

Il a produit le jugement rendu le 05 mars 2025 par lequel le juge du surendettement a imposé un nouveau plan de désendettement. Il a demandé que le paiement de la dette locative s’effectue conformément aux modalités fixées par cette décision.

Les défendeurs, comparant en personne, ont également demandé l’application des mesures imposées par le juge du surendettement.

Il sera statué par jugement contradictoire rendu en premier ressort.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande principale de déchéance du droit au maintien dans les lieux

Le droit au maintien dans les lieux n’entre en vigueur qu’après que le locataire a reçu congé et pris la qualité d’occupant légal.

Ce congé est réglementé par l’article 4 de la loi n°48-1360 du 1er septembre 1948, afin d’assurer une complète information du locataire.

L’article 4 de la loi n°48-1360 du 1er septembre 1948 prévoit que les occupants de bonne foi des locaux définis à l’article 1er bénéficient de plein droit et sans l’accomplissement d’aucune formalité, du maintien dans les lieux loués, aux clauses et conditions du contrat primitif non contraires aux dispositions de la présente loi, quelle que soit la date de leur entrée dans les lieux.

Sont réputés de bonne foi les locataires, sous-locataires, cessionnaires de baux, à l’expiration de leur contrat, ainsi que les occupants qui, habitant dans les lieux en vertu ou en suite d’un bail écrit ou verbal, d’une sous-location régulière, d’une cession régulière d’un bail antérieur, d’un échange opéré dans les conditions légales, exécutent leurs obligations.

L’acte par lequel le bailleur notifie au locataire qu’il met fin au contrat de louage et qui entraîne l’application des dispositions précédentes doit, à peine de nullité, reproduire les dispositions des deux alinéas précédents et préciser qu’il ne comporte pas en lui-même obligation d’avoir à quitter effectivement les lieux.

En l’espèce, le congé délivré le 30/12/2023 ne reproduit que les dispositions de l’alinéa 1er de l’article 4 de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948 et omet de préciser que le congé ne comporte pas en lui-même l’obligation d’avoir à quitter effectivement les lieux.

Or, le défaut d’indication dans le congé de la mention qu’il ne comporte pas l’obligation d’avoir à quitter effectivement les lieux, a nécessairement fait grief à la locataire qui ne peut connaître l’étendue de son droit à l’expiration du bail (CA [Localité 8], 08 janvier 2021, n° 18/21610).

En conséquence, le congé est nul.

Monsieur [K] [Z] [G] et Madame [W] [S] conservent leur statut de locataire de sorte que le bailleur ne peut utilement invoquer un droit au maintien dans les lieux qui aurait succédé au bail et partant, solliciter le prononcé de la déchéance de ce droit.

Sa demande sera donc rejetée.

Sur la demande subsidiaire de prononcé de la résiliation judiciaire du bail

Les conditions de recevabilité édictées par l’article 24 II et III de la loi du 6 juillet 1989 ont été respectées par le bailleur.

La demande est donc régulière et recevable.

Sur le fond, conformément aux dispositions de l’article 1728 du code civil et de l’article 7 a/ de la loi du 06 juillet 1989, le locataire est tenu d’une obligation essentielle, qui consiste en le paiement du loyer aux termes convenus au bail, en contrepartie de la mise à disposition des lieux loués.

L’article 1741 du même code rappelle que le contrat de louage se résout par la perte de la chose louée, et par le défaut respectif du bailleur et du preneur de remplir leurs engagements.

Aux termes de l’article 1224 du code civil, la résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice.

Aux termes de l’article 1226 du code civil, le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.

Il appartient au juge d’apprécier souverainement si les manquements imputés sont d’une gravité suffisante pour justifier la résiliation du contrat.

En l’espèce, il est constant et non contesté que les impayés locatifs perdurent depuis de nombreux mois et que la dette s’élève à 6 528,09 € au 25/03/2025.

Les locataires s’étant abstenus, depuis de nombreux termes, de l’exécution de leur obligation au paiement des loyers, ces manquements constituent des faits répétés, suffisamment graves, pour justifier la résiliation du contrat, à effet du prononcé du présent jugement.

Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif

Le bailleur produit un décompte démontrant que les défendeurs restent lui devoir à la date du 25/03/2025 la somme de 6 528,09 € terme de février inclus.

Au vu des justificatifs fournis, la créance est donc établie tant dans son principe que dans son montant.

Il convient dès lors de condamner les défendeurs au paiement de cette somme, assortie des intérêts au taux légal à compter de ce jour.

Sur la solidarité au paiement

Les défendeurs sont co-signataires du bail et sont tenus par la clause de solidarité prévue au contrat de bail. Le demandeur est donc bien fondé à solliciter la condamnation solidaire au paiement des défendeurs.

Sur les délais de paiement

Il ressort des pièces versées aux débats que par jugement du 05 mars 2025, le juge des contentieux de la protection de ce tribunal statuant en matière de surendettement a imposé un rééchelonnement des dettes des défendeurs sur un durée de 84 mois dans la limite d’une capacité de remboursement de 200 euros par mois, avec effacement des dettes subsistant à l’issue de ces mesures.

Il en résulte que le règlement de la dette locative – alors arrêtée à la somme de 5 857,47 € – s’effectue en 30 mensualités de 195,25 €.

Les locataires ont repris le paiement du loyer depuis le mois de septembre 2024.

Au regard de ces éléments et compte tenu de l’accord des parties, il convient d’autoriser les défendeurs à se libérer de leur dette locative selon les mêmes modalités, telles que précisées au dispositif ci-après.

Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile, les défendeurs supporteront in solidum les dépens.

Compte tenu de l’équité et de la situation économique des parties, il convient de laisser à la charge du demandeur les frais irrépétibles qu’il a pu exposer à l’occasion de la présente instance et de rejeter la demande formée à ce titre.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

DIT que le congé délivré le 30/12/2023 à Monsieur [K] [Z] [G] et Madame [W] [S] au visa de l’article 4 de la loi du 1er septembre 1948 est nul,

REJETTE en conséquence la demande tendant au prononcé de la déchéance du droit de Monsieur [K] [Z] [G] et Madame [W] [S] au maintien dans les lieux,

CONDAMNE solidairement Monsieur [K] [Z] [G] et Madame [W] [S] à payer à OPHEA la somme de 6528,09 €, au titre des loyers et charges dus arrêtés à la date du 25/03/2025, terme de février inclus,

DIT que cette somme produira intérêts au taux légal à compter du présent jugement,

AUTORISE Monsieur [K] [Z] [G] et Madame [W] [S] à s’acquitter de la dette de 5 857,47 € en 30 mensualités de 195,25 € conformément aux modalités fixées dans le jugement rendu en date du 05 mars 2025 par le juge des contentieux de la protection de ce tribunal statuant en matière de surendettement,

AUTORISE Monsieur [K] [Z] [G] et Madame [W] [S] à s’acquitter du surplus de la dette, soit 670,62 € en 22 mensualités de 22,35 € avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 juillet 2025, et une 23ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts, sous réserve des paiements intervenus depuis le 25/03/2025, date du dernier relevé de compte locataire,

PRONONCE la résiliation du contrat de bail conclu entre les parties, uniquement pour le cas où une mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, resterait impayée sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception ;

Et dans l’hypothèse de cette résiliation,

CONDAMNE solidairement Monsieur [K] [Z] [G] et Madame [W] [S] au paiement du solde de la dette ;

AUTORISE OPHEA, à défaut pour Monsieur [K] [Z] [G] et Madame [W] [S] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, à faire procéder à leur expulsion du logement situé [Adresse 2] à [Localité 6], ainsi qu’à celle de tous les occupants de leur chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [K] [Z] [G] et Madame [W] [S] à payer à OPHEA une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés, avec intérêts au taux légal à compter de la date d’exigibilité de chaque échéance ;

En tout état de cause,

CONDAMNE in solidum Monsieur [K] [Z] [G] et Madame [W] [S] aux dépens,

DIT n’y avoir lieu à faire application de l’article 700 du code de procédure civile,

Ainsi fait et prononcé les jour, mois et an susdits,

Le Greffier Le Juge des contentieux de la Protection

Nathalie PINSON Marjorie MARTICORENA