TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LILLE

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Référé

N° RG 24/01035 – N° Portalis DBZS-W-B7I-YNKH

SL/CG

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

DU 17 DECEMBRE 2024

DEMANDERESSE :

[Adresse 10] [Localité 8] pris en la personne de son syndic, la SAS CAMAG COPRO

[Adresse 5]

[Localité 6]

représenté par M^e Sébastien CARNEL, avocat au barreau de LILLE

DÉFENDERESSES :

SCI BALEP

[Adresse 1]

[Localité 7]

représentée par M^e Axelle DEHOLLANDER, avocat au barreau de LILLE

S.A.S. BRASSERIE [V]

[Adresse 4]

[Localité 6]

représentée par M^e Léo OLIVIER, avocat au barreau de LILLE

JUGE DES RÉFÉRÉS : Carine GILLET, Première vice-présidente, suppléant le Président en vertu des articles R. 212-4 et R. 212-5 du Code de l’Organisation Judiciaire

GREFFIER : Sébastien LESAGE

DÉBATS à l’audience publique du 19 Novembre 2024

ORDONNANCE du 17 Décembre 2024

LE JUGE DES RÉFÉRÉS

Après avoir entendu les parties comparantes ou leur conseil et avoir mis l’affaire en délibéré, a statué en ces termes :

La SCI Balep est propriétaire de différents lots, situés au rez-de-chaussée, dépendant d’un immeuble [Adresse 9], situé à Lille (59), [Adresse 3] et [Adresse 2], soumis au régime de la copropriété, ayant pour syndic en exercice la société Foncia, jusqu’en janvier 2024, puis la société Camag Copro.

Après la cession du fonds de commerce intervenue entre la société Lille Opéra Brasserie au profit de la société Brasserie [V], la SCI Balep a conclu suivant acte sous seing privé du 09 décembre 2022, avec la cessionnaire, un bail commercial d’une durée de neuf ans, à effet du 1er janvier 2023, moyennant le paiement d’un loyer annuel de 160.000 euros HT, portant sur une cave, un rez-de-chaussée formant les lots 30,31, 2 (pour partie), 3 à 8 dépendant de la copropriété, pour y exploiter l’activité de restauration.

Exposant que le nouveau preneur avait fait réaliser la couverture de la cour intérieure privative (lots 5 et 6) à l’arrière des lots 3 et 4, sans autorisation de l’assemblée générale, sans autorisation administrative, portant atteinte selon lui, à l’aspect extérieur de l’immeuble et générant des nuisances sonores et des désordres et un trouble manifestement illicite, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 9], pris en la personne de la SAS Camag Copro, a par actes du 10 juin 2024, fait assigner devant le président du Tribunal judiciaire de LILLE statuant en référé, la SCI Balep et la SAS Brasserie [V] aux fins, entre autres mesures, de remise en état des lieux dans leur état initial, exécution de travaux, remise en état de la cour intérieure, cessation de trouble manifestement illicite, dommages et intérêts et indemnité pour frais irrépétibles.

L’affaire a été appelée à l’audience du 09 juillet 2024 et renvoyée à la demande des parties pour être plaidée le 19 novembre 2024.

A cette date, le syndicat des copropriétaires sollicite le bénéfice de ses dernières écritures, formant dans le dernier état de ses conclusions, les prétentions suivantes :

Vu les articles 834 et 835 du code de procédure civile

Vu le règlement de copropriété,

Vu la loi du 10 juillet 1965,

Vu les pièces versées au débat,

— Condamner in solidum la SCI BALEP et la société BRASSERIE [V] à remettre les lieux à leur état initial en procédant à la démolition de la terrasse et à la suppression :

— De la véranda ;

— De la structure métallique fixée au mur ;

— Des climatiseurs ;

— Des dalles de carrelage sous le climatiseurs ;

— Des câbles d’alimentation électriques extérieurs ;

et plus généralement, de l’ensemble des ouvrages réalisés par la SCI BALEP et son locataire sur les lots 4 et 6 et les parties communes de l’immeuble,

— Condamner in solidum la SCI BALEP et la société BRASSERIE [V] à réaliser ces travaux dans le délai de 15 jours à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir et, au-delà, sous peine d’une astreinte de 500 euros par jour de retard et ce pendant un délai de deux mois à l’issue duquel il pourra à nouveau être statué sur l’astreinte,

— Condamner in solidum la SCI BALEP et la société BRASSERIE [V] à procéder à la remise en état de la cour intérieure sur l’emprise de la véranda réalisée, dans un délai de 1 mois à compter de la fin des travaux de suppression de la véranda, sous peine d’une astreinte de 500 euros par jour de retard et ce pendant un délai de deux mois à l’issue duquel il pourra à nouveau être statué sur l’astreinte.

— Ordonner à la SCI BALEP et à la société BRASSERIE [V] de cesser tout trouble anormal et notamment les bruits de climatisation/ventilation côté cour intérieure de la

copropriété.

— Se réserver la liquidation de l’astreinte.

— Condamner solidairement la SCI BALEP et la société BRASSERIE [V] à payer au syndicat des copropriétaire la somme de 5.000 euros à titre de provision sur dommages et intérêts.

— Débouter la SCI BALEP et la société BRASSERIE [V] de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions.

— Condamner solidairement la SCI BALEP et la société BRASSERIE [V] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 3.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

— Condamner solidairement la SCI BALEP et la société BRASSERIE [V] aux entiers frais et dépens qui comprendront les frais de procès-verbal de constat.

La SCI Balep, représentée, a développé oralement ses écritures déposées à l‘audience aux fins de :

Vu les articles 9, 514, 696 et suivants, 834 et 835 du code de procédure civile,

Vu l’article 1221 du code civil,

Vu les articles L.131-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

Vu la loi n°65-557 du 10 juillet 1965,

A titre principal et subsidiaire :

— Déclarer irrecevables les demandes du syndicat des copropriétaires LE [Localité 8],

— Débouter le syndicat des copropriétaires LE [Localité 8] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

A titre infiniment subsidiaire :

— Rejeter la demande de condamnation solidaire du syndicat des copropriétaires LE [Localité 8],

— Rejeter l’exécution provisoire

A titre reconventionnel :

— Ordonner à la société CAMAG COPRO, syndic du syndicat des copropriétaires LE [Localité 8] de convoquer une nouvelle assemblée générale aux fins de soumettre au vote le projet effectué.

En tout état de cause :

— Condamner le syndicat des copropriétaires LE [Localité 8] au paiement d’une somme de 4.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamner le syndicat des copropriétaires LE [Localité 8] aux entiers frais

et dépens d’instance.

La SAS Brasserie [V], représentée par son avocat, sollicite du juge des référés de:

Vu les articles 834 et 835 du code de procédure civile,

Vu l’article 1221 du code civil,

Vu la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis,

Vu les jurisprudences précitées,

Vu les pièces versées au débat,

A titre principal

— Déclarer irrecevable l’ensemble des demandes du syndicat des copropriétaires Le [Localité 8] fondé sur les articles 834 et 835 du code de procédure civile ;

A titre subsidiaire

— Juger que la demande de remise en état du syndicat des copropriétaires Le [Localité 8] est disproportionnée

et en conséquence :

— Débouter le syndicat des copropriétaires Le [Localité 8] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;

A titre infiniment subsidiaire

— Débouter le syndicat des copropriétaires Le [Localité 8] de sa demande de remise en état des climatiseurs et de la structure métallique ;

— Débouter le syndicat des copropriétaires Le [Localité 8] de sa demande d’astreinte.

A titre reconventionnel

— Ordonner au syndicat des copropriétaires Le [Localité 8] de convoquer une nouvelle assemblée générale aux fins de soumettre au vote la construction réalisée par la société Brasserie [V].

En tout état de cause :

— Condamner le syndicat des copropriétaires Le [Localité 8] à la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamner le syndicat des copropriétaires Le [Localité 8] aux entiers dépens et en ordonner distraction au profit de Maître Léo Olivier dans les conditions posées par l’article 699 du code de procédure civile.

Conformément aux dispositions des articles 455 et 446-1 du code de procédure civile, il est fait référence à l’acte introductif d’instance et aux écritures des parties qui ont été soutenues oralement.

La présente décision susceptible d’appel est contradictoire.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur le retrait de la pièce n°8

Indiquant que la SAS Brasserie [V] a produit tardivement le 18 novembre 2024, soit la veille de l’audience, une pièce n°8, correspondant à une demande de permis de construire, datée du 28 septembre 2022, à laquelle est jointe une notice émanant de la société Dorénavant Studio, architecte, du 07 mars 2023, comportant 105 pages, le syndicat des copropriétaires en demande le retrait des débats, pour contrariété au principe de la contradiction, les parties n’ayant pas été en mesure d’en discuter contradictoirement.

Il appartient à chaque partie de faire connaître à ses adversaires, les moyens de droit, de fait et de preuve qu’elle entend faire valoir dans le cadre d’un procès, afin que l’autre partie puisse organiser sa défense et être à même d’en discuter contradictoirement, conformément aux dispositions des articles 15 et 16 du code de procédure civile, sauf au juge à écarter les pièces qui n’ont pas été communiquées en temps utile, en application de l’article 135 du même code.

En l’absence de tout motif justifiant la tardiveté de la communication de cette pièce, que la SAS Brasserie [V] détient depuis le 28 septembre 2022 et le 07 mars 2023, soit depuis bien antérieurement à l’introduction de l’instance, ce qui a pour effet d’exclure un examen contradictoire de celle-ci par les parties adverses, la pièce litigieuse est écartée des débats.

Sur la remise en état initial

Le syndicat des copropriétaires expose que la réalisation des travaux litigieux, affectant l’aspect extérieur de l’immeuble, l’harmonie de l’immeuble et la tranquillité de l’immeuble, sans autorisation aucune de l’assemblée de copropriétaires, génère un trouble manifestement illicite qu’il convient de faire cesser et entraîne la responsabilité solidaire, du bailleur copropriétaire et du preneur, qui les a exécutés, lesquels sont tenus à réparer le préjudice en résultant. Il convient dès lors de remettre les lieux dans leur état initial.

Le demandeur ajoute qu’il n’a jamais validé les travaux et toujours émis des réserves, qu’il s’est trouvé dans l’impossibilité de faire voter une résolution sur les travaux, faute d’informations ; que les travaux, peu important qu’ils soient ou non visibles depuis la rue ou qu’ils se situent sur une partie privative, affectent l’aspect extérieur de l’immeuble ; l’illégalité de la construction caractérise l’urgence en raison de la gêne occasionnée aux habitants de l’immeuble et aucun défaut de célérité ne saurait être opposé au demandeur, du fait de la succession de syndic ; la véranda permettant l’exploitation d’une terrasse couverte par le preneur est constitutive d’un trouble manifestement illicite (empiétement sur les parties communes, nuisances sonores, absence d’autorisation).

La SAS Brasserie [V] expose avoir déposé une demande de permis de construire le 23 mars 2023, afin d’installer une véranda sur les lots 5 et 6, qui constituent une cour intérieure privative, pour agrandir la salle principale du restaurant et déplacer la cuisine, au sein du lot 7. Elle indique avoir pris attache avec le syndicat des copropriétaires le 28 septembre 2022 et sollicité la convocation d’une assemblée générale extraordinaire qui s’est tenue le 09 mars 2023, afin d’informer les copropriétaires et à défaut de refus de la part de ceux-ci, a fait réaliser les travaux, le 03 septembre 2023, qui se sont achevés le 02 janvier 2024.

Les défenderesses soulèvent « l’irrecevabilité » des prétentions du syndicat des copropriétaires, en l’absence d’urgence et en l’absence de trouble manifestement illicite et de préjudice en résultant pour le syndicat des copropriétaires.

La SCI Balep, tout comme la SAS Brasserie [V], conteste l’empiétement sur les parties communes de la structure, rappelant que les lots 5 et 6 sont privatifs et invoque le règlement de copropriété qui impose aux propriétaires de ces lots d’assurer l’entretien de la toiture couvrant leur lot. Elle conteste les nuisances sonores alléguées, l’impact de la construction sur l’harmonie de l’immeuble, l’existence d’un quelconque préjudice.

A titre subsidiaire, le copropriétaire-bailleur invoque la disproportion des mesures sollicitées et plus subsidiairement, conteste être tenu solidairement avec son locataire, soutenant que doit être démontrée une faute dommageable ou de négligence du copropriétaire et/ou de son locataire.

Les moyens invoqués (absence d’urgence, absence de trouble manifestement illicite) ne constituent pas un moyen d’irrecevabilité, au sens des dispositions de l’article 122 du code de procédure civile, dès lors qu’ils ont trait non pas aux hypothèses visées par cet article, mais aux conditions légales qui déterminent et conditionnent l’intervention du juge des référés, de sorte qu’il convient d’examiner si celles-ci sont réunies.

Selon l’article 834 du code de procédure civile “Dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire (…) peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend”.

Et selon l’article 835 du code de procédure civile, “Le président du tribunal judiciaire (…) peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé, les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite”.

En l’occurrence, l’action a pour objet d’obtenir l’organisation de mesures de remise en état initial, afin de faire cesser un trouble manifestement illicite et n’a pas vocation à obtenir la prise de mesures conservatoires, du fait de l’urgence. L’action initiée par le demandeur, quand bien même sont visés les textes fondant la compétence du juge des référés, est donc nécessairement fondée, non pas sur le premier des textes précités, mais sur le second en son alinéa 1er, sans qu’il y ait lieu par conséquent d’évoquer l’argumentation développée par les parties sur la notion d’urgence, totalement inopérante.

Le trouble manifestement illicite résulte de toute perturbation occasionnée par un fait qui directement ou indirectement constitue une violation évidente de la règle de droit.

Selon l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965 régissant la copropriété,« Ne sont adoptées qu’à la majorité des voix de tous les copropriétaires les décisions concernant :

a) (…)

b) L’autorisation donnée à certains copropriétaires d’effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble et conformes à la destination de celui-ci; les copropriétaires doivent être autorisés, à la majorité de tous les copropriétaires réunis en assemblée générale,

(…). »

Chaque copropriétaire dispose par ailleurs comme il l’entend des parties privatives de son lot, sous réserve toutefois de ne pas porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires, ni à la destination de l’immeuble (article 9 de la loi du 10 juillet 1965).

Le règlement de la copropriété applicable dans l’immeuble et qui constitue la loi des parties, impose quant à lui de «respecter la conception et harmonie générale de l’immeuble» (articles 28, 12 et 32).

En l’espèce, la SAS [V] a fait réaliser des travaux, afin de couvrir au moyen d’une véranda l’ancienne terrasse intérieure, correspondant aux lots 5 et 6, qui constituent des parties privatives appartenant à la SCI Balep, afin d’y créer une salle de restauration et réunir ainsi les lots 3 et 4 d’un côté et le lot 7 de l’autre côté où la cuisine a été installée.

Le procès-verbal du 26 janvier 2024 (pièce demandeur n°4) établit qu’ont été installées, dans la cour intérieure de l’immeuble, des structures métalliques et vitrées, pour couvrir la cour intérieure, pour créer une salle de restauration couverte, et que se trouvent également, un bloc de climatisation, des câbles enfermés dans une grille métallique courant le long d’une partie du mur et qu’y demeure une ancienne structure métallique oxydée. Toutefois, la structure métallique ancienne préexistait à la réalisation des travaux, ainsi qu’il ressort du constat effectué avant le démarrage des travaux de la SAS Brasserie [V] (pièce [V] n°6, page 125). En ce qui concerne les blocs climatiseurs et leur socle en carrelage, rien ne permet de considérer qu’ils ont été installés par la locataire.

S’il est constant que des démarches ont été entreprises auprès du syndicat des copropriétaires, afin de l’informer du projet et que l’assemblée générale des copropriétaires a été saisie, à la demande de la SCI Balep, d’une demande d’autorisation pour exécuter les travaux, cette résolution n’a toutefois pas été mise aux voix (pièce demandeur n°7 page 11/ 15 procès-verbal d’assemblée générale du 02 février 2023). Les travaux n’ont donc pas été autorisés par les copropriétaires.

Ces aménagements, indépendamment du fait qu’ils portent sur une partie privative, affectent nécessairement l’aspect extérieur de l’immeuble, puisqu’ils ajoutent des éléments d’équipement qui ne s’y trouvaient pas et font disparaître une cour intérieure dépourvue de toute construction, au profit d’une verrière qui modifie la physionomie extérieure des lieux. La référence au règlement de copropriété qui évoque l’entretien d’une toiture des lots 5 et 6, n’est pas pertinente, dès lors qu’il n’est pas contestable qu’antérieurement à la réalisation des travaux par le preneur, une telle couverture n’existait pas.

Dès lors, la construction, à défaut d’avoir été autorisée par la copropriété réunie en assemblée, est incontestablement irrégulière pour ce seul motif et porte atteinte aux droits des copropriétaires. Dès lors, l’utilité ou non des transformations, l’amélioration des lieux ou son esthétisme, la visibilité ou non des travaux depuis la rue, totalement inopportune, dès lors qu’incontestablement sont concernées des parties extérieures de l’immeuble, ou encore les répercussions économiques qui pourraient être engendrées pour la SAS Brasserie [V], sont absolument sans portée. De même, l’empiétement sur les parties communes est inopérant, tout comme les démarches qui ont été faites en vue de la délivrance d’un permis de construire ou encore, les réunions afin d’informer les copropriétaires ou le syndicat. Enfin, l’absence alléguée de préjudice est également inopérante, dès lors que la seule réalisation de travaux sans autorisation de l’assemblée caractérise le trouble manifestement illicite (Cass. 3e civ., 21 avr. 2022, n° 21-15.820 : JurisData n° 2022-006476).

En ce qui concerne le préjudice sonore et olfactif, le syndicat des copropriétaires n’en rapporte pas la preuve, alors que la SAS Brasserie [V] a fait quant à elle procéder à un mesurage (pièce [V] n°5).

Il convient dès lors de faire cesser ce trouble, en ordonnant la remise en état des lieux en leur état initial, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

En matérialisant et en exécutant son projet de construction, sans même avoir obtenu la validation par les copropriétaires, ce qu’ elle ne pouvait ignorer, la SAS Brasserie [V] qui est à l’origine de la situation illégale, ne peut invoquer la disproportion des meures ordonnées.

De même l’inertie du syndic si celle-ci était avérée, ne constitue pas une cause exonératoire, autorisant le copropriétaire ou son locataire à passer outre les dispositions de la loi sur la copropriété.

Enfin, la SCI Balep, propriétaire des lots concernés, doit veiller au respect par son locataire des dispositions légales et du règlement de copropriété et est responsable de plein droit des infractions commises par son locataire comme s’il les avait commises lui-même, sans qu’il y ait lieu à relever une quelconque faute qui lui serait imputable. La SCI Balep sera par conséquent condamnée in solidum avec la SAS Brasserie [V] à remettre les lieux en leur état initial ainsi qu’il sera dit au dispositif de la présente décision.

Sur la demande de dommages et intérêts

Le syndicat des copropriétaires sollicite la condamnation des défendeurs, à lui payer la somme de 5000 euros, à valoir sur la réparation des préjudices en résultant, générés par la perte de jouissance pour les copropriétaires d’une partie commune sur laquelle est empiétée la construction, par l’atteinte à l’harmonie de l’immeuble et les nuisances sonores et olfactives.

L’atteinte à l’aspect extérieur de l’immeuble génère un préjudice qui sera réparé par l’octroi au syndicat des copropriétaires de la somme provisionnelle de 2000 euros, à valoir sur l’indemnisation du dommage. Le surplus de la demande sera écarté en l’absence d’autres éléments.

Sur les demandes reconventionnelles des défenderesses

La SCI Balep et la SAS Brasserie [V], chacune pour leur part, sollicitent qu’il soit ordonné au syndic de convoquer une assemblée générale, afin de soumettre au vote les travaux effectués.

Outre que cette demande est sans objet du fait de la remise en état des lieux ordonnée précédemment, elle est également infondée, aucune autorisation judiciaire ne pouvant valider a posteriori une situation illégale, le juge n’ayant par ailleurs aucun pouvoir, ni qualité à ordonner à la majorité des copropriétaires de voter favorablement à la résolution qui serait soumise à l’assemblée.

Sur les autres demandes

La SCI Balep et la SA [V] qui succombent supporteront les dépens et leurs propres frais.

Leurs demandes respectives pour frais irrépétibles seront rejetées.

Elles seront en outre condamnées in solidum à payer au syndicat des copropriétaires, la somme de 3000 euros, au titre des frais irrépétibles que celui-ci a été contraint d’ exposer pour assurer sa défense et sa représentation et préserver ses droits et qu’il serait inéquitable de laisser à sa charge.

La présente décision est exécutoire par provision en application des articles 484 et 514 et 514-1 alinéa 3 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Statuant par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

Vu le trouble manifestement illicite,

Ordonnons le retrait des débats de la pièce n°8 communiquée par la SAS Brasserie [V],

Ordonnons à la SAS Brasserie [V] et à la SCI Balep in solidum, de faire réaliser les travaux propres à remettre les lots 4 et 6 et les parties communes de l’immeuble, en leur état initial, en procédant à la démolition de la terrasse, à la suppression de la véranda et au retrait des câbles d’alimentation électriques extérieurs, dans un délai de trois mois, sous astreinte passé ce délai, de 300 euros par jour de retard, l’astreinte courant pendant quatre mois,

Dit que le juge des référés se réserve la liquidation de l’astreinte,

Condamnons in solidum, la SAS Brasserie [V] et à la SCI Balep à payer au syndicat des copropriétaires Le [Localité 8], pris en la personne de son syndic en exercice, la somme provisionnelle de 2000 euros (deux mille euros) à valoir sur l’indemnisation de ses préjudices,

Rejetons la demande reconventionnelle des défenderesses, tendant à l’organisation d’une assemblée des copropriétaires,

Rejetons les demandes de la SAS Brasserie [V] et de la SCI Balep au titre des frais irrépétibles,

Condamnons in solidum, la SAS Brasserie [V] et à la SCI Balep à payer au syndicat des copropriétaires Le [Localité 8], pris en la personne de son syndic en exercice, la somme provisionnelle de 3000 euros (trois mille euros) au titre des frais irrépétibles,

Condamnons in solidum, la SAS Brasserie [V] et à la SCI Balep aux dépens,

Disons n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile au profit de M^e Léo Olivier, avocat,

Rappelons que la présente ordonnance est exécutoire par provision.

La présente ordonnance a été signée par le juge et le greffier.

LE GREFFIER LE JUGE DES RÉFÉRÉS

Sébastien LESAGE Carine GILLET