N° RG 25/03681 – N° Portalis DB2E-W-B7J-NQ6A

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 7]

11ème Chambre Civile, Commerciale

et des Contentieux de la Protection

[Adresse 4]

[Adresse 6]

[Localité 5]

11ème civ. S4

N° RG 25/03681

N° Portalis DB2E-W-B7J-NQ6A

Minute n°

☐ Copie exec. à :

M^e Steeve WEIBEL

Mme [H] [Z]

☐ Copie c.c à la Préfecture

Le

Le Greffier

M^e Steeve WEIBEL

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU

17 NOVEMBRE 2025

DEMANDERESSE :

OPHEA (anciennement CUS HABITAT)

Office Public de l’Habitat de l’Eurométropole de [Localité 7]

prise en la personne de son Directeur Général

dont le siège social est sis, [Adresse 3]

représentée par M^e Steeve WEIBEL, avocat au barreau de STRASBOURG, vestiaire : 253

DEFENDERESSE :

Madame [H] [Z]

demeurant [Adresse 1]

non comparante, non représentée

OBJET : Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Catherine GARCZYNSKI, 1ère Vice-Présidente, Juge des Contentieux de la Protection

Fanny JEZEK, Greffier

DÉBATS :

A l’audience publique du 15 Septembre 2025 à l’issue de laquelle le Président, Catherine GARCZYNSKI, Juge des Contentieux de la Protection, a avisé les parties que le jugement serait prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 17 Novembre 2025.

JUGEMENT

Réputé contradictoire en premier ressort,

Rendu par mise à disposition au greffe,

Signé par Catherine GARCZYNSKI, Juge des Contentieux de la Protection et par Fanny JEZEK, Greffier

N° RG 25/03681 – N° Portalis DB2E-W-B7J-NQ6A

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous-seing privé du 18 mars 2024, OPHEA a donné en location à Madame [H] [L] un logement situé porte 094, étage 9, au [Adresse 2], moyennant un loyer, provision sur charges comprise, de 409,30 euros par mois, payable chaque mois à terme échu, le premier jour du mois suivant le terme échu.

Par lettre recommandée avec avis de réception du 19 juillet 2024, non réclamée mais signifiée par commissaire de justice le 3 septembre 2024, l’OPHEA a notifié à Madame [H] [L] un congé pour le 31 octobre 2024 pour « non-paiement de loyers et accessoires » ; il y était joint le décompte des sommes dues pour 1 441,42 euros ainsi que l’article 4 de la loi du 1er septembre 1948.

C’est dans ces conditions qu’OPHEA a assigné Madame [H] [L], par acte de commissaire de justice du 18 mars 2025, devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Strasbourg aux fins de voir :

* CONSTATER que le congé délivré est régulier,

* PRONONCER la déchéance de la partie défenderesse de tout droit au maintien dans les lieux, conformément à l’article 10 -1 ° de la loi du 1er septembre 1948,

* CONDAMNER la partie défenderesse ainsi que tout occupant de son chef à « restituer » les locaux occupés par elle,

* PRONONCER à titre subsidiaire la résiliation judiciaire du bail liant les parties, conformément aux articles 1184 et 1741 du Code civil,

* CONDAMNER la partie défenderesse à payer la somme de 3 827,32 euros à titre d’arriérés de loyers et accessoires avec les intérêts légaux à compter de l’assignation, conformément à l’article 1728 du Code civil, et à payer les arriérés de loyers et charges nés entre l’assignation et la date de l’audience,

* CONDAMNER en tout état de cause la partie défenderesse à payer les loyers et charges jusqu’à la résiliation du bail, en quittances et deniers,

* CONDAMNER la partie défenderesse à payer à OPHEA, anciennement CUS Habitat, à titre d’indemnité d’occupation, le montant de 432,76 euros (loyer augmenté des charges et prestations fournies) augmenté des intérêts légaux à compter de chaque échéance et jusqu’à évacuation des locaux, sous réserve des augmentations légales ultérieures et ce à compter de la date de résiliation du bail, conformément à l’article 1142 du Code civil,

* CONDAMNER la partie défenderesse à payer la somme de 450 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

* CONDAMNER la partie défenderesse aux entiers dépens.

Au soutien de sa demande principale, OPHEA fait valoir que la mauvaise foi de la locataire est démontrée en ce qu’elle n’exécute pas une de ses obligations principales, vu l’arriéré de loyers accumulé, de sorte qu’elle doit être déchue du droit au maintien dans les lieux, réservé aux occupants de bonne foi.

Le Préfet du Bas-Rhin a régulièrement été avisé de l’assignation le 19 mars 2025.

La Commission de Coordination Des Actions de Prévention des Expulsions Locatives (CCAPEX) avait été saisie le 29 juillet 2024.

A l’audience du 16 juin 2025, OPHEA, représenté par son conseil, a demandé le renvoi de l’affaire pour signifier des conclusions demandant l’expulsion, l’assignation ne sollicitant que la restitution des locaux. L’affaire a été renvoyée au 15 septembre 2025.

A cette audience, OPHEA, représenté par son conseil, actualise la dette à 8 108,27 euros au 10 septembre 2025 et se réfère pour le surplus à ses conclusions du 31 juillet 2025, signifiées le 13 août 2025, par lesquelles il maintient ses demandes initiales sauf à solliciter l’expulsion, une astreinte jusqu’à évacuation complète des locaux, la capitalisation des intérêts et la somme de 574,31 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; il s’oppose à tout délai de paiement.

Madame [H] [L], citée à étude, n’a pas comparu.

L’affaire a été mise en délibéré à ce jour par mise à disposition au greffe.

MOTIFS

Sur les effets du congé

En application de l’article L 442-6 du Code de la Construction et de l’Habitation, les dispositions du chapitre premier, à l’exclusion de l’article 11, du titre premier de la loi du 1er septembre 1948 sur le maintien dans les lieux sont applicables au présent contrat de bail.

L’article 4 inclus dans le chapitre premier du titre premier de ladite loi dispose que :

« les occupants de bonne foi des locaux définis à l’article 1er bénéficient de plein droit et sans l’accomplissement d’aucune formalité, du maintien dans les lieux loués, aux clauses et conditions du contrat primitif non contraires aux dispositions de la présente loi, quelle que soit la date de leur entrée dans les lieux.

Sont réputés de bonne foi les locataires, sous-locataires, cessionnaires de baux, à l’expiration de leur contrat, ainsi que les occupants qui, habitant dans les lieux en vertu ou en suite d’un bail écrit ou verbal, d’une sous-location régulière, d’une cession régulière d’un bail antérieur, d’un échange opéré dans les conditions légales, exécutent leurs obligations.

L’acte par lequel le bailleur notifie au locataire qu’il met fin au contrat de louage et qui entraîne l’application des dispositions précédentes doit, à peine de nullité, reproduire les dispositions des deux alinéas précédents et préciser qu’il ne comporte pas en lui-même obligation d’avoir à quitter effectivement les lieux.

(…) »

Le congé délivré au visa de l’article 4 de la loi du 1er septembre 1948 n’est pas un congé ordinaire en ce qu’il a pour particularité de mettre fin aux rapports contractuels découlant d’un contrat de bail pour leur substituer des rapports légaux résultant du droit au maintien dans les lieux prévu en faveur des locataires de bonne foi qui exécutent leurs obligations.

En l’espèce, le congé a été notifié à la défenderesse pour le 31 octobre 2024 ; il l’invitait à prendre attache avec la personne gestionnaire de sa situation pour régulariser l’impayé et lui indiquait qu’à défaut pour elle de faire le nécessaire avant le 31 octobre 2024, l’OPHEA engagerait une procédure pour faire constater sa mauvaise foi et solliciter la déchéance de son droit au maintien dans les lieux, avec comme conséquence son évacuation du logement.

La locataire ne conteste pas la régularité de cet acte de sorte qu’il n’y a pas lieu de statuer sur ce point. Le congé a donc pris effet le 31 octobre 2024 ; il conviendra dès lors de constater la résiliation du bail à cette date par suite du congé.

Sur la déchéance du droit au maintien dans les lieux

Le droit au maintien dans les lieux ne bénéficient qu’aux occupants de bonne foi ; le bailleur peut donc demander la déchéance de ce droit s’il démontre la mauvaise foi de l’occupant.

La bonne foi suppose le paiement régulier du loyer, obligation première et essentielle du locataire conformément à l’article 1728 du code civil, repris par l’article 7 a) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Il appartient au juge de rechercher si le manquement à cette obligation est suffisamment grave pour caractériser la mauvaise foi de l’occupant et justifier la déchéance de son droit au maintien dans les lieux.

L’appréciation doit être faite au jour de la demande.

En l’espèce, la demande de déchéance a été faite le 18 mars 2025, date de l’assignation.

À cette date, les impayés de loyers et charges s’élevaient à 3 827,32 euros selon les extraits de compte produits.

Compte tenu de ce montant, le manquement à l’obligation de payer les loyers et charges aux termes convenus est suffisamment grave pour retenir la mauvaise foi de la partie défenderesse.

Elle doit donc être déchue de son droit au maintien dans les lieux.

Son expulsion ne pourra donc qu’être ordonnée. En revanche, il n’y a pas lieu à astreinte.

Sur la demande en paiement

Au vu du dernier décompte actualisé, la partie défenderesse doit être condamnée au règlement de la somme de 5 442,84 euros, correspondant au montant de l’arriéré de loyers et charges au 10 septembre 2025, en tenant compte d’une échéance de 432,76 euros en juillet 2025 et non de 3 098,19 euros comme mentionné, sans qu’aucune explication ne soit donnée et qu’aucun justificatif ne soit apporté, alors que l’échéance du mois précédent est de 432,76 euros et celle du mois suivant est de 432,27 euros, avec les intérêts au taux légal à compter de la présente décision, compte tenu de l’évolution des sommes dues depuis l’assignation et sans qu’il soit ordonné la capitalisation des intérêts.

Elle doit être également condamnée au paiement à terme échu, le premier jour du mois suivant, d’une indemnité d’occupation équivalente au montant du loyer et de l’avance sur charges qui aurait été dû si le bail n’avait pas été résilié, à compter du mois de septembre 2025 et jusqu’à parfaite évacuation des lieux, sans qu’il y ait lieu de l’assortir d’intérêts de retard dès à présent.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

La partie défenderesse, succombant, sera condamnée aux dépens de la présente procédure et à payer à OPHEA une somme de 250 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile au titre de ses frais non compris dans les dépens.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des Contentieux de la Protection, statuant par mise à disposition au greffe, par décision réputée contradictoire et en premier ressort :

CONSTATE la résiliation au 31 octobre 2024 du contrat de bail conclu entre OPHEA, d’une part, et Madame [H] [L] d’autre part, portant sur un logement situé porte 094, étage 9, au [Adresse 2] ;

PRONONCE la déchéance de Madame [H] [L] de son droit au maintien dans les lieux ;

ORDONNE en conséquence l’expulsion de Madame [H] [L] des locaux visés ci-dessus et de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier si nécessaire, faute de délaissement volontaire des lieux au plus tard deux mois après la signification du commandement d’avoir à libérer les locaux (articles L 412-1 du code des procédures civiles d’exécution) ;

DIT n’y avoir lieu à astreinte ;

DIT que les meubles et objets se trouvant sur les lieux suivront le sort prévu par les articles L 433-1 et 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Madame [H] [L] à verser à l’OPHEA la somme de 5 442,84 euros au titre de l’arriéré de loyers et charges ainsi que des indemnités d’occupation impayées au 10 septembre 2025, outre intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

DIT n’y avoir lieu à capitalisation des intérêts ;

CONDAMNE Madame [H] [L] à payer à l’OPHEA à terme échu, le premier jour du mois suivant, une indemnité d’occupation équivalente au montant du loyer et de l’avance sur charges qui aurait été dû si le bail n’avait pas été résilié, à compter du mois de septembre 2025 et jusqu’à parfaite évacuation des lieux, révisable selon les mêmes modalités que le loyer et l’avance sur charges ;

CONDAMNE Madame [H] [L] à payer à l’OPHEA la somme de 250 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Madame [H] [L] aux dépens de la présente procédure ;

RAPPELLE que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de plein droit en toutes ses dispositions ;

ORDONNE la transmission de la présente décision à Monsieur le Préfet du Bas-Rhin.

Ainsi fait et prononcé les jour, mois et an susdits, siégeant Madame GARCZYNSKI, présidant l’audience, assistée de Madame le greffier, qui ont signé la minute de la présente décision.

Le Greffier La Juge des Contentieux de la Protection

Fanny JEZEK Catherine GARCZYNSKI