Tribunal judiciaire de Strasbourg

TRIBUNAL DE PROXIMITE D’ILLKIRCH-GRAFFENSTADEN

Juge des Contentieux de la Protection

[Adresse 4]

[Localité 9]

☎ : [XXXXXXXX01]

[Courriel 11]

______________________

[Localité 12] Civil

N° RG 24/04214

N° Portalis DB2E-W-B7I-MXWM

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MINUTE N°

______________________

Expédition revêtue de la formule exécutoire délivrée à :

— M^e KAHLOON

Copie certifiée conforme délivrée à :

— M^e JEHEL

— M^e SCHMITT

— Préfecture du Bas-Rhin

le

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

__________

JUGEMENT RÉPUTÉ CONTRADICTOIRE

DEMANDEURS :

Monsieur [E] [I]

né le 25 Juin 1980 à [Localité 14]

[Adresse 3]

[Localité 6]

représenté par M^e Mohammad athir KAHLOON, avocat au barreau de STRASBOURG, avocat plaidant/postulant, vestiaire : 330

Monsieur [M] [I]

né le 08 Juillet 1982 à [Localité 14]

[Adresse 5]

[Localité 6]

représenté par M^e Mohammad athir KAHLOON, avocat au barreau de STRASBOURG, avocat plaidant/postulant, vestiaire : 330

DEFENDEURS :

Madame [R] [W]

[Adresse 10]

[Localité 7]

représentée par M^e Fabrice JEHEL, avocat au barreau de STRASBOURG, avocat plaidant/postulant, vestiaire : 59

Monsieur [G] [S]

[Adresse 2]

[Localité 6]

représenté par M^e Renaud SCHMITT, avocat au barreau de STRASBOURG, avocat plaidant/postulant, vestiaire : 132

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Olivier LICHY, Juge des Contentieux de la Protection

Morgane SCHWARTZ, Greffier

DÉBATS ORAUX A L’AUDIENCE PUBLIQUE EN DATE DU : 15 Janvier 2025

PRONONCE PUBLIQUEMENT PAR MISE A DISPOSITION DU JUGEMENT AU GREFFE DU TRIBUNAL LE : 05 Mars 2025

Premier ressort,

OBJET : Baux d’habitation – Demande tendant à l’exécution des autres obligations du locataire et/ou tendant à faire prononcer la résiliation pour inexécution de ces obligations et ordonner l’expulsion

FAITS ET PROCEDURE

Attendu que suivant acte sous seings privés du 1er avril 2018, monsieur [E] [I] et monsieur [M] [I] ont donné à bail à madame [R] [W] et monsieur [G] [S] un local à usage d’habitation et d’un emplacement de stationnement situés [Adresse 10] à [Localité 8] ;

Que loyer convenu était de 500 euros charges outre les charges qui font l’objet d’une provision mensuelle de 50 euros ;

Qu’après plusieurs mois de loyers impayés, messieurs [I] ont, les 24 et 31 août 2021, fait délivrer à madame [W] et monsieur [S] un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail, puis, les commandements n’ayant pas été suivis d’aucun règlement, ont saisi le juge des référés, qui par ordonnance a refusé de faire droit à la demande de résiliation du bail ainsi qu’aux demandes financières aux motifs que la question de la titularité du bail n’était pas tranchée du fait du divorce intervenu entre les locataires le 17 janvier 2020, que le commandement de payer n’avait pas été délivré à monsieur [S] et que les demandeurs ne justifiaient pas de la somme demandée au titre de la régularisation des charges ;

Que les bailleurs ont donc le 29 avril 2024, fait assigner les locataires cette fois devant le Juge des contentieux de proximité de céans, aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

▸ constater la résiliation du bail par application de la clause résolutoire, subsidiairement prononcer la résiliation du bail,

▸ ordonner l’expulsion,

▸ condamner madame [W] au paiement d’une astreinte de 50 euros par jour de retard à compter de la signification du jugement à intervenir jusqu’à évacuation des lieux et remise des clés,

▸ condamner solidairement madame [W] et monsieur [S] au paiement de la somme de 2 452 euros due au titre des loyers impayés entre avril 2018 et février 2020, outre les intérêts légaux,

▸la condamnation de madame [W] au paiement de la somme de 23 508,38 euros due au titre des loyers impayés de mars 2020 au jour de l’assignation avec les intérêts au taux légal à compter du présent jugement,

▸ la condamner à régler une indemnité d’occupation dont le montant est égal à celui du loyer et des charges et ce jusqu’à la libération effective des lieux,

▸ condamner solidairement les défendeurs au paiement d’une indemnité de 1 800 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens, incluant notamment le coût du commandement de payer ;

Attendu que l’affaire a été appelée aux audiences des 26 juin, 16 octobre, 27 novembre 2024 et 15 janvier 2025, à laquelle l’affaire a été retenue ; que messieurs [I], représentés, ont maintenu leurs demandes et actualisé le montant des impayés à la somme de 29 991,38 euros au 1er novembre 2024 ;

Quoique régulièrement convoqués, madame [W] et monsieur [S] n’étaient ni présents ni représentés ; que leurs conseils versaient un dossier de plaidoirie ; que celui de monsieur [S] contenait une quittance du 10 janvier 2025 (pièce 5) signée par l’indivision [I] attestant que cet ancien locataire venait de lui verser 600 euros et qu’il ne lui devait plus rien ;

Attendu que la partie présente était informée que le jugement sera mis à disposition à compter du 5 mars 2025 ;

MOTIFS

Sur la recevabilité de la demande

Attendu que l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989 dispose que l’assignation doit être dénoncée au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l’audience ; Qu’en l’espèce la copie de l’assignation a été notifiée aux services de la préfecture le 29 avril 2024 et l’audience s’est tenue le 15 janvier 2025 ;

Que la demande est en conséquence recevable ;

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Attendu qu’aux termes de l’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version applicable au présent litige, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location produit effet en particulier deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux pour le logement ;

Que le contrat signé par les parties prévoit une clause résolutoire de plein droit à défaut de paiement du loyer et de ses accessoires deux mois pour le logement après la délivrance d’un commandement de payer resté infructueux ;

Que par acte d’huissier du 24 et 31 août 2024, messieurs [I] ont fait délivrer à madame [W] et monsieur [S] un commandement de payer visant la clause résolutoire qui est demeuré infructueux ;

Qu’il y a lieu en conséquence de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 1er octobre 2024 (date commandement de payer, en l’espèce les 24 et 31 août 2024 + 2 mois) ;

Sur la demande en paiement de l’arriéré (loyers et charges)

Attendu que le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989 ;

Qu’en l’espèce, il résulte des pièces versées par madame [W] (pièce n°2) que monsieur [S] a quitté les lieux loués le 30 mars 2018 pour prendre une autre location dans un autre bien loué par messieurs [I] ; que cette date n’est ni contestée ni confirmée ;

Que l’état versé aux débats par les bailleurs (pièce n°11) montre qu’au 1er avril 2018 il n’y avait pas de dette locative ;

Que les demandeurs seront donc déboutés de la demande en paiement faite à l’encontre de monsieur [S] ;

Qu’au 20 novembre 2024, la dette locative était de 29 991,38 euros ; que madame [W] n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette qui n’est donc pas contestée ;

Que la créance étant justifiée, il convient en conséquence de condamner la locataire au paiement provisionnel de la somme de 29 991,38 euros au titre des impayés de loyers et charges arrêtés au 20 novembre 2024, avec les intérêts au taux légal à compter de la notification de la présente décision ;

Sur les délais de paiement

Attendu qu’aux termes de l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version applicable au présent litige, le juge peut, même d’office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du Code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative ; que l’article 1343-5 alinéa 4 du même code s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa ; que le juge peut même d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi ; que l’article 24 VII précise que pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus ; que ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges ; que si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet ;

Qu’en l’espèce, il y a lieu d’accorder à madame [W] un délai pour régler au moins partiellement sa dette locative ;

Qu’il est également précisé que le défaut de paiement d’une seule mensualité à son échéance (plan d’apurement ou loyer courant) entraînerait la déchéance du terme et que la totalité du solde restant dû deviendrait alors immédiatement exigible suite à la mise en demeure de messieurs [I] dont les modalités sont précisées ci-après (cf le § intitulé « Sur la suspension de la clause résolutoire ») ;

Sur la suspension de la clause résolutoire

Attendu que les délais de remboursement ayant été accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus de sorte que, le contrat de bail continuant à produire ses effets, il n’y a pas lieu de statuer sur la demande de condamnation en paiement d’indemnités d’occupation ;

Que si madame [W] se libère de la dette dans le délai et selon les modalités fixés ci-dessous, en sus du paiement du loyer courant, la clause de résiliation de plein droit sera réputée ne pas avoir joué ;

Que dans le cas contraire, si la mensualité due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré reste impayée passé un délai de 15 jours (quinze jours) après réception ou avis fait au destinataire d’une lettre recommandée avec accusé de réception valant mise en demeure :

— la totalité de la somme restante due deviendra immédiatement exigible,

— la clause résolutoire reprendra son plein effet,

— il pourra être procédé à l’expulsion de madame [W] et monsieur [S] selon les modalités prévues au dispositif ci-après,

— le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L 433-1 et L 433-2 du Code des procédures civiles d’exécution,

— la locataire sera tenue au paiement d’une indemnité d’occupation égale au seul montant du loyer et des charges (provisions mensuelles avec régularisation annuelle) qui auraient été versés si le bail s’était poursuivi, hors toute autre somme telle que taxes et pénalités ;

Sur les demandes accessoires

Attendu que madame [W] sera condamnée aux dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 24 et 31 août 2024 ;

Que l’équité commande cependant de ne pas faire application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

Attendu que la présente décision est exécutoire de droit par provision ;

PAR CES MOTIFS

Le Juge des Contentieux de la Protection, statuant publiquement par jugement réputé contradictoire mis à disposition au greffe, et en premier ressort,

CONSTATE l’acquisition de la clause résolutoire à la date du 1er octobre 2024 (24 et 31 août 2024 + 2 mois) du bail conclu entre monsieur [E] [I] et monsieur [M] [I] d’une part, et madame [R] [W] et monsieur [G] [S] d’autre part, pour les locaux situés [Adresse 10] à [Localité 8] ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant le cours de ces délais, laquelle sera réputée n’avoir jamais joué si madame [R] [W] se libère de la dette locative dans les délais et modalités ainsi fixés en sus du paiement du loyer courant ;

CONDAMNE madame [R] [W] à payer à monsieur [E] [I] et monsieur [M] [I] la somme de 29 991,38 euros (vingt-neuf mille neuf cent quatre-vingt-onze euros et trente-huit cents) au titre des impayés de loyers et charges arrêtés au 20 novembre 2024 avec les intérêts au taux légal à compter de la notification de la présente décision ;

AUTORISE madame [R] [W] à s’acquitter de cette dette auprès de messieurs [I] en 24 mois, par 23 premières mensualités de 150 euros (cent cinquante euros) puis une 24ème mensualité devant impérativement apurer le solde de la dette en principal et intérêts, au plus tard le dernier jour de chaque mois, en sus du loyer courant et entre les mains de son bailleur ou du mandataire de ce dernier gérant la perception des loyers ;

DIT qu’en cas de mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restant impayée passé un délai de 15 jours (quinze jours) après réception ou avis fait au destinataire d’une lettre recommandée avec accusé de réception valant mise en demeure :

— la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible,

— la clause résolutoire reprendra son plein effet,

DIT n’y avoir lieu à astreinte ;

En conséquence DIT que :

— faute de départ volontaire des lieux loués, monsieur [E] [I] et monsieur [M] [I] seront autorisés à faire procéder à l’expulsion de madame [R] [W] et de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique et d’un serrurier, passé le délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, conformément aux dispositions des articles L 412-1 et suivants, R 411-1 et suivants, R 412-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution,

— le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L 433-1 et L 433-2 du Code des procédures civiles d’exécution,

— la locataire sera tenue au règlement d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal au loyer et à la provision pour charges ;

RAPPELLE que monsieur [E] [I] et monsieur [M] [I] ne peuvent se prévaloir d’un éventuel non-respect des délais octroyés et des modalités suspendant les effets de la clause résolutoire telles que précédemment fixées que pour la période postérieure à la signification de la présente décision ;

DEBOUTE monsieur [E] [I] et monsieur [M] [I] de leur demande en paiement faite à l’encontre de monsieur [G] [S] ;

DEBOUTE monsieur [E] [I] et monsieur [M] [I] de leur demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE madame [R] [W] de sa demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE madame [R] [W] aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer des 24 et 31 août 2024 ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de droit par provision ;

Ainsi fait et jugé à [Localité 13] le 5 mars 2025,

Le Greffier Le Juge des contentieux de la protection

Morgane SCHWARTZ Olivier LICHY