TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 1] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : Monsieur [D] [K],Madame [C] [I]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Frédéric CATTONI

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP fond

N° RG 25/08317 – N° Portalis 352J-W-B7J-DA2VU

N° MINUTE :

6/2026

JUGEMENT

rendu le mardi 03 mars 2026

DEMANDERESSE

Etablissement public [Localité 1] HABITAT OPH, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Frédéric CATTONI, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #C0199

DÉFENDEURS

Monsieur [D] [K], demeurant [Adresse 2]

non comparant, ni représenté

Madame [C] [I], demeurant [Adresse 3]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Mathilde CLERC, Juge, juge des contentieux de la protection

assistée de Sirine BOUCHAOUI, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 19 décembre 2025

JUGEMENT

réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 03 mars 2026 par Mathilde CLERC, Juge assistée de Sirine BOUCHAOUI, Greffier

Décision du 03 mars 2026

PCP JCP fond – N° RG 25/08317 – N° Portalis 352J-W-B7J-DA2VU

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat en date du 16 décembre 2022, modifié par avenant du 5 janvier 2023, l’EPIC [Localité 1] HABITAT-OPH a consenti à bail à M. [D] [K] un appartement situé [Adresse 4] pour un loyer mensuel initial de 260,52 euros hors charges.

Par acte de commissaire de justice en date du 7 août 2024, l’EPIC [Localité 1] HABITAT a fait commandement à M. [D] [K] d’avoir à lui payer la somme en principal de 3126,50 euros au titre de son arriéré locatif, en visant une clause résolutoire.

Cet acte a été notifé à la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives (CCAPEX) le 9 août 2024.

Par courrier du 17 janvier 2025, l’EPIC [Localité 1] HABITAT-OPH a informé M. [D] [K] de l’application d’un Supplément Loyer Solidarité à compter du 1er janvier 2025 d’un montant mensuel de 1143,57 euros, et par courrier du 17 juillet 2025, l’a mis en demeure de lui adresser par retour de courrier son avis d’imposition 2024 sur les revenus 2023 aux fins de régularisation.

Par acte de commissaire de justice en date du 4 septembre 2025, l’EPIC PARIS HABITAT-OPH a fait assigner M. [D] [K] et Mme [C] [I] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de :

A titre principal,

— résiliation judiciaire du bail au torts et griefs de M. [D] [K],

— constat de l’occupation sans droit ni titre des lieux par M. [D] [K],

Subsidiairement,

— constat de l’acquisition de la clause résolutoire du bail du 16 décembre 2022 liant [Localité 1] HABITAT OPH à M. [A],

En tout état de cause,

— expulsion de M. [A] et de Mme [I], ainsi que celle de tous occupants de leur chef des lieux dès la signification du commandement de quitter les lieux,

— suppression du délai de deux mois suivant le commandement de quitter les lieux, conformément à l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

— condamnation in solidum de M. [K] et de Mme [I], cette dernière à titre d’indemnités d’occupation, à payer à [Localité 1] HABITAT-OPH :

— la somme de 14 495,88 euros à titre de loyers et charges échus et impayés au 30 juin 2025 ;

— du 1er juillet 2025 jusqu’à la date de la résiliation du bail, le loyer contractuel et les charges ;

— à compter de la résiliation et jusqu’à libération effective des lieux, une indemnité d’occupation mensuelle équivalente aux échéances, majorée de 50 % et augmentée des charges légalement exigibles ;

— condamnation in solidum des défendeurs en paiement de la somme de 1 000 euros au titre des frais irrépétibles, outre aux entiers dépens, en ce compris le coût du procès-verbal de constat du 29 avril 2025.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État le 5 septembre 2025.

L’affaire a été appelée à l’audience du 19 décembre 2025, à laquelle l’EPIC [Localité 1] HABITAT-OPH, représenté par son conseil, s’en est remis oralement aux termes de son assignation, actualisant seulement sa créance au titre de l’arriéré de loyers à la somme de 22 390,49 euros, arrêtée au 30 novembre 2025.

Au soutien de ses prétentions, le bailleur se fonde sur les articles 2, 7a), 7b), 7d), 8 et 24 de la loi du 6 juillet 1989, ainsi que sur les articles 1728 et 1741 du code civil, R. 353-37 et L. 442-8 du code de la construction et de l’habitation, en soulignant que le locataire a violé ses obligations contractuelles et légales en ayant cédé et sous-loué son logement, ce dernier étant occupé par Mme [C] [I], et en ne réglant plus ses loyers et ses charges, le commandement de payer délivré le 7 août 2024 étant demeuré vain, et le paiement des loyers n’ayant pas été repris depuis.

M. [D] [K] et Mme [C] [I], régulièrement assignés selon les modalités prévues à l’article 659 du code de procédure civile, n’ont pas comparu ni personne pour eux, de sorte qu’il sera, en application de l’article 473 du code de procédure civile, statué par jugement réputé contradictoire.

L’affaire a été mise en délibéré au 3 mars 2026 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur le prononcé de la résiliation judiciaire et ses conséquences

Aux termes de l’article 1224 du code civil, la résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice. L’article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l’exécution réciproque du contrat, il n’y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n’ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation.

En application de l’article 1228 du code civil, le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.

En application des articles 2 et 7 de la loi du 6 juillet 1989 et de l’article 3 du contrat de location, le locataire est tenu d’occuper les locaux loués à titre personnel et à l’exclusion de toute autre personne, de sorte qu’il ne peut, sous peine de résiliation du contrat, sous-louer, céder, échanger ou transférer son droit au contrat.

Enfin, en vertu de l’article 8 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire ne peut ni céder le contrat de location, ni sous-louer le logement sauf avec l’accord écrit du bailleur, y compris sur le prix du loyer.

Il appartient à celui qui se prévaut de la résiliation judiciaire du contrat de rapporter la preuve du manquement et de justifier de sa gravité suffisante à entraîner la résiliation du contrat de bail aux torts du locataire et son expulsion des lieux, étant rappelé qu’aux termes de l’article 1382 du code civil, les présomptions qui ne sont pas établies par la loi, sont laissées à l’appréciation du juge, qui ne doit les admettre que si elles sont graves, précises et concordantes.

Au soutien de la cession et de la sous-location illicite du logement litigieux, le bailleur produit:

— deux courriers datés des 24 juillet 2024 et 8 août 2024, non signés, dans lesquels il est fait état de ce que le logement de M. [D] [K] serait sous-loué à Mme [C] [I] ainsi qu’à un certain [F], lesquels se livreraient à de la sorcellerie,

— un procès-verbal de constat des 25 mars, 1 avril, 8 avril et 29 avril 2025, autorisé par ordonnance du juge des contentieux de la protection en date du 24 février 2025, aux termes duquel le commissaire de justice relate : avoir rencontré le personnel de proximité qui lui a indiqué que M. [D] [K] n’habitait plus dans les lieux depuis de très nombreux mois ; qu’il serait parti sans laisser d’adresse, et que les locaux seraient habités par son ancienne compagne, M. [C] [V] ; que la boîte aux lettres n°15, sur laquelle est indiqué « [U], logement n°15, 5ème étage » est cassée; qu’après ouverture forcée de la porte d’entrée, il a été constaté que les lieux étaient « à l’état de taudis, tout étant en vrac ou posé au sol là encore en vrac » ; que dans ce logement se trouvaient exclusivement des vêtements et effets personnels féminins ; que le contrat d’énergie rattaché au logement est au nom de Mme [V] [C] ; que la facture de téléphonie mobile de Mme [C] [V] est rattachée au logement du [Adresse 5] ;qu’un dossier administratif complet est présent dans les lieux, contenant des documents relatifs à des recherches d’emploi ou situations professionnelles, à chaque fois établis au nom de Mme [C] [V], née le 31 octobre 1990, avec pour adresse le [Adresse 6] ; qu’inversement, se trouve un lot d’enveloppes et notamment de [Localité 1] HABITAT soit entrouvertes, soit fermées, contenant des courriers manifestement non consultés et mis de côté, tous au nom de M. [D] [K] ; que, dans la salle de douche/WC, seuls des effets personnels féminins sont retrouvés.

Ces éléments sont suffisamment précis et concordants pour affirmer que M. [D] [K] n’habite plus à titre principal dans les lieux et qu’il les a cédés à Mme [C] [I].

Il a précédemment été démontré que la cession ou la sous-location dans le parc locatif social étaient non seulement illicites au regard du contrat de bail signé mais qu’elles étaient aussi illégales.

Il ressort de l’ensemble de ces éléments une violation manifeste du locataire à ses obligations, suffisamment grave pour justifier de la résiliation du bail à ses torts exclusifs à compter du présent jugement

La résiliation du bail sera en conséquence prononcée à compter de l’assignation.

Il sera rappelé que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution dont l’application relève, en cas de difficulté -laquelle n’est à ce stade que purement hypothétique-, de la compétence du juge de l’exécution et non de la présente juridiction.

Dès lors qu’il est établi que M. [D] [K] ne réside plus dans les lieux, il y a lieu de supprimer le délai de deux mois prévu par les dispositions des articles L. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, étant rappelé que la trêve hivernale a vocation à s’appliquer jusqu’au 31 mars 2026.

Sur la demande en paiement au titre des loyers impayés et de l’indemnité d’occupation

Le preneur est seul redevable des loyers impayés jusqu’à la date de résiliation du bail en application des articles 1103 et 1217 du code civil.

En l’espèce, il résulte du décompte produit aux débats par le bailleur que l’arriéré de loyers s’élevait à la somme de 17 508,50 euros à la date de l’assignation, jour de la résiliation du bail.

M. [D] [K], seul tenu au paiement des loyers en sa qualité de titulaire du bail, sera seul condamné au paiement de cette somme.

Le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue toutefois une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. Au delà de cet aspect indemnitaire, l’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Dès lors qu’il est établi que M. [D] [K] et Mme [C] [I] se sont maintenus dans les lieux sans droit ni titre postérieurement à la résiliation du bail, ils sont co-auteurs du dommage causé au bailleur, et seront en conséquence condamnés in solidum au paiement de la somme de 4521,43 euros, correspondante au solde de la dette arrêtée au 30 novembre 2025 (22390,49 euros), déduction faite des frais de recouvrement figurant au décompte (360,56 euros) et du montant des loyers impayés (17 508,50 euros), objet de la condamnation ci-avant prononcée contre M. [D] [K].

M. [D] [K] et Mme [C] [I] seront par ailleurs condamnés in solidum au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle pour la période courant du présent jugement à la date de la libération effective et définitive des lieux, en ce qu’aucun élément ne justifie de dépasser la valeur locative du bien loué, cela d’autant qu’il est établi qu’un SLS est déjà appliqué.

Sur les mesures accessoires

M. [D] [K] et Mme [C] [I], qui succombent, supporteront in solidum les dépens de l’instance en application de l’article 696 du code de procédure civile, lesquels comprendront le coût du procès-verbal de constat.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du bailleur les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens.

La somme de 800 euros lui sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe réputé contradictoire et en premier ressort,

PRONONCE la résiliation judiciaire du contrat de bail conclu le 16 décembre 2022, modifié par avenant du 5 janvier 2023, entre l’EPIC [Localité 1] HABITAT-OPH et M. [D] [K] portant l’appartement appartement situé [Adresse 4] aux torts du locataire;

ORDONNE en conséquence à M. [D] [K] et à Mme [C] [I] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour M. [D] [K] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, l’EPIC [Localité 1] HABITAT-OPH pourra faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de Mme [C] [I] et de tous occupants de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

SUPPRIME le délai de deux mois prévu à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE M. [D] [K] au paiement à l’EPIC [Localité 1] HABITAT-OPH de la somme de 17 508,50 euros, au titre de son arriéré de loyers, arrêté à la date de l’assignation, jour de la résiliation du bail,

CONDAMNE in solidum M. [D] [K] et Mme [C] [R] à verser à l’EPIC [Localité 1] HABITAT-OPH la somme de 4521,43 euros, correspondant à l’arriéré d’indemnités d’occupation, arrêté au 30 novembre 2025,

CONDAMNE in solidum M. [D] [K] et Mme [C] [R] à verser à l’EPIC [Localité 1] HABITAT-OPH une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer majoré des charges, tels qu’ils auraient été si le contrat s’était poursuivi, à compter du 1 décembre 2025 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux (volontaire ou en suite de l’expulsion) ;

CONDAMNE in solidum M. [D] [K] et Mme [C] [R] à verser à l’EPIC [Localité 1] HABITAT-OPH la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile;

CONDAMNE in solidum M. [D] [K] et Mme [C] [R] aux dépens de l’instance ;

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le juge des contentieux de la protection et le Greffier susnommés.

Le greffier, Le juge des contentieux de la protection