Tribunal Judiciaire de Strasbourg, Loyers commerciaux, 8 octobre 2025, n° 23/09735

TJ Strasbourg 8 octobre 2025

Arguments

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Accepté
Application de l'article L. 145-10 du code de commerce
Le tribunal a constaté que le bail s'est tacitement prolongé en l'absence de congé, justifiant ainsi le renouvellement demandé par la S.A.R.L. Norma.
Accepté
Évaluation de la valeur locative par expertise
Le tribunal a retenu la valeur locative estimée par l'expert, justifiant ainsi la fixation du loyer à 82.425 € annuels.
Accepté
Droit à restitution des loyers indus
Le tribunal a ordonné la restitution des loyers payés en sus de la valeur locative, en application des principes de droit locatif.
Accepté
Droit aux intérêts sur les sommes dues
Le tribunal a jugé que les intérêts au taux légal sont dus sur les restitutions de loyers, conformément aux règles de droit.

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Sur la décision

Référence :	TJ Strasbourg, loyers commerciaux, 8 oct. 2025, n° 23/09735
Numéro(s) :	23/09735
Importance :	Inédit
Dispositif :	Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur
Date de dernière mise à jour :	5 novembre 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Yann GALLONENicolas RAPPChristiane GERARD
Parties :	S.A.R.L. NORMA c/ S.C.I. NORSELTZ

Texte intégral

N° RG 23/09735 – N° Portalis DB2E-W-B7H-MLKE

LOYERS COMMERCIAUX

(Articles R145-23 et suivants du Code de commerce)

N° RG 23/09735 -

N° Portalis DB2E-W-B7H-MLKE

Minute N° 10/25

COPIE EXÉCUTOIRE. à :

M^e Christiane GERARD – 175

M^e Nicolas RAPP – 44

COPIE CERTIFIÉE CONFORME à:

adressées le : 08 OCTOBRE 2025

Le Greffier

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 7]

JUGEMENT DU 08 OCTOBRE 2025

DEMANDERESSE :

S.A.R.L. NORMA, société à responsabilité limitée au capital socal de 609.796,07 Euros, immatriculée au RCS de [Localité 6] sous le n° 352 739 411, prise en la personne de son représentant légal domicilié es qualité audit siège

dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Nicolas RAPP, avocat au barreau de STRASBOURG, vestiaire 44, M^e Yann GALLONE, avocat au barreau de LYON

DEFENDERESSE :

S.C.I. NORSELTZ, société civile immobilière au capital de 76.224,51 Euros, immatriculée au RCS de [Localité 7] sous le n° 431 849 603, prise en la personne de son représentant légal domicilié es qualité audit siège

dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par M^e Christiane GERARD, avocat au barreau de STRASBOURG, vestiaire 175

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Juge : Olivier RUER, Premier vice-président, délégué par Monsieur le Président aux fonctions de Juge des Loyers Commerciaux,

Greffier : Cédric JAGER, Greffier

DÉBATS :

A l’audience publique du 10 Septembre 2025 à l’issue de laquelle le Président a avisé les parties que le jugement serait prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 08 Octobre 2025

JUGEMENT :

Contradictoire

En Premier ressort,

Mis à disposition au greffe

Signé par Olivier RUER, Premier vice-président et par Cédric JAGER, Greffier

FAITS, PROCEDURE ET PRETENTIONS

Par acte authentique du 3 octobre 2006, la Sci Norseltz a donné à bail commercial à la Sàrl Norma un local situé au [Adresse 3], à effet au 13 août 2008 (date d’ouverture du magasin) conformément à l’avenant en date du 11 septembre 2009, moyennant un loyer annuel hors taxes et hors charges de 100.000 € au 1er septembre 2008 et de 116.417,88 € au 1er mars 2023, payable trimestriellement.

Conformément à l’article L. 145-9 du code de commerce et à défaut de congé ou de demande de renouvellement, le bail s’est tacitement prolongé à compter du 12 août 2017.

Par acte extrajudiciaire en date du 22 mars 2023, la Sàrl Norma a, par application de l’article L. 145-10 du code de commerce, formé une demande de renouvellement de son bail commercial pour une durée de neuf ans à compter du premier jour du trimestre civil qui suit cette demande conformément à l’article L. 145-12 du code de commerce, à savoir le 1er avril 2023 (pièce 7 de la demanderesse). La Sàrl Norma avait notamment demandé à ce que le montant annuel du loyer soit fixé à 62.000 € hors taxes et hors charges, conformément à une expertise récemment effectuée par M. [J] [K], expert immobilier et expert judiciaire près la cour d’appel de [Localité 5] (pièce 8 demanderesse).

Par acte extrajudiciaire du 20 juin 2023, la Sci Norseltz a accepté le principe du renouvellement du bail à compter du 1er avril 2023, mais a refusé la baisse du loyer (pièce 9 demanderesse).

Le 19 juillet 2023, la Sàrl Norma a fait signifier son mémoire préalable à la saisine du juge des loyers commerciaux qui a finalement été saisi et a autorisé l’assignation de la Sci Norseltz selon ordonnance du 12 octobre 2023 pour l’audience du 10 janvier 2024.

Selon dernières conclusions du 14 février 2024, la Sàrl Norma a sollicité voir :

à titre principal,

— dire et juger que le bail commercial régularisé en date du 3 octobre 2006 entre la Sci Norseltz et la Sàrl Norma et ayant pour objet un tènement immobilier sis [Adresse 4], a été renouvelé pour une durée de neuf ans à compter du 1er avril 2023 ;

— dire et juger que la valeur locative doit être évaluée à un montant annuel de 57.800 € hors taxes et hors charges :

— fixer à un montant annuel de 57.800 € hors taxes et hors charges le loyer du bail à compter du 1er avril 2023, date de son renouvellement ;

— condamner la Sci Norseltz à restituer les loyers payés depuis cette date en sus de cette valeur locative ;

— dire et juger que les intérêts au taux légal seront dus sur ces restitutions de loyers et que les intérêts dus pour plus d’une année entière seront eux-mêmes capitalisés ;

à titre infiniment subsidiaire,

— ordonner, avant dire droit, une mesure d’instruction en application de l’article R 145-30 du Code du commerce en désignant un expert qui aura pour mission de donner son avis sur la valeur locative des locaux loués à la date du 1er avril 2023, date du renouvellement du bail ;

— réserver les dépens ;

— ordonner un sursis dans l’attente du dépôt du rapport d’expertise judiciaire ;

en tout état de cause,

— condamner la Sci Norseltz à payer à la Sàrl Norma la somme de 3.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens distraits au profit de Maître Rapp, avocat.

Selon dernières conclusions datées du 3 avril 2024, la Sci Norseltz a sollicité voir :

— débouter le preneur de l’intégralité de ses moyens et demandes ;

— dire et juger que le loyer du bail renouvelé à compter du 1er avril 2023 est fixé à 116.417,88 € par an hors taxes et hors charges, soit 9.701,49 € hors taxes et hors charges par mois pour les locaux sis [Adresse 3] ;

et des à présent avant dire droit,

— ordonner une mesure d’instruction en application de l’article R 145-30 du Code du commerce en désignant un expert qui aura pour mission de donner son avis sur la valeur locative des locaux loués à la date du 1er avril 2023, date du renouvellement du bail ;

— dire que les frais d’expertise seront à la charge de la Sàrl Norma ;

en tout état de cause,

— condamner la Sàrl Norma aux entiers frais et dépens, y compris les frais d’expertise ;

— condamner la Sàrl Norma à payer à la Sci Norseltz la somme de 5.000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— prononcer l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

A l’audience du 10 avril 2024, les parties ont plaidé. Le conseil de la Sci Norseltz a indiqué qu’il n’y avait pas vraiment eu d’état des lieux d’entrée, que la réserve figure dans le bail et que cela prouve que le monte-charge devrait fonctionner. Les parties se sont ensuite référées à leurs écritures.

Par jugement du 12 juin 2024, le juge des loyers commerciaux a ordonné une expertise des locaux loués à la Sàrl Norma [Adresse 3] et désigné pour y procéder Mme [V] [P], expert.

Par jugement du 12 mars 2025, le juge des loyers commerciaux a rectifié deux erreurs matérielles du jugement du 12 juin 2024.

L’expert a rendu son rapport le 25 février 2025.

Selon dernières conclusions du 30 mai 2025, la Sci Norseltz a sollicité voir :

à titre principal,

à titre infiniment subsidiaire,

— dire et juger que le loyer du bail renouvelé à compter du 1er avril 2023 est fixé à 82.425 € par an hors taxes et hors charges, soit 6.868,75 € hors taxes et hors charges par mois pour les locaux sis [Adresse 3] ;

en tout état de cause,

— débouter le preneur de l’intégralité de ses moyens et demandes ;

— condamner la Sàrl Norma aux entiers frais et dépens, y compris les frais d’expertise ;

— condamner la Sàrl Norma à payer à la Sci Norseltz la somme de 5.000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— prononcer l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

Par dernières conclusions n° 3, la Sàrl Norma a sollicité voir :

— juger que le bail commercial régularisé en date du 3 octobre 2006 entre la Sci Norseltz et la Sàrl Norma et ayant pour objet un tènement immobilier sis [Adresse 4], a été renouvelé pour une durée de neuf ans à compter du 1er avril 2023 ;

— juger que la valeur locative doit être évaluée à un montant annuel de 55.329,05 € hors taxes et hors charges :

— fixer à un montant annuel de 55.329,05 € hors taxes et hors charges le loyer du bail à compter du 1er avril 2023, date de son renouvellement ;

— condamner la Sci Norseltz à restituer les loyers payés depuis cette date en sus de cette valeur locative ;

— juger que les intérêts au taux légal seront dus sur ces restitutions de loyers et que les intérêts dus pour plus d’une année entière seront eux-mêmes capitalisés ;

— condamner la Sci Norseltz à payer à la Sàrl Norma la somme de 5.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens distraits au profit de Maître Rapp, avocat.

À l’audience du 10 septembre 2025, les parties, se référant à leurs écritures, ont réitéré oralement leurs prétentions. Il sera renvoyé aux écritures des parties pour un plus ample examen des prétentions et moyens.

MOTIFS,

Le juge des loyers commerciaux a l’obligation de vérifier le montant de la valeur locative au besoin d’office, et en principe par expertise.

En l’espèce, alors que le loyer annuel hors taxes et hors charges du local commercial loué à la Sàrl Norma était de 100.000 € à la conclusion du bail commercial en 2006, puis de 116.417,88 € au 1er mars 2023 après réévaluation du loyer, la Sàrl Norma sollicite un loyer renouvelé de 55.329,05 € à compter du 1er avril 2023, soit une baisse de 52 %, et la Sci Norseltz sollicite un loyer de 116.417,88 €, soit le montant actuel du loyer.

La Sàrl Norma justifiait cette demande de loyer par un rapport d’expertise amiable comportant 22 pages de la Sàrl Expertises [J] [K] daté du 20 janvier 2023 (pièce 8 demanderesse). Le rapport d’expertise fait état d’une surface pondérée totale de 680 m² du local donné à bail commercial.

Mme [V] [P], expert judiciaire, a estimé la valeur locative du local :

— hors sous-sol avec correctif à 77.595 € HT/HC pour une surface pondérée totale de 684,25 m² ;

— avec sous sol avec correctif à 82.425 € HT/HC pour une surface pondérée totale de 726,85 m².

S’agissant du sous-sol, l’expert précise qu’il n’a pu y accéder, l’accès du local ascenseur ayant été condamné à une date inconnue.

La Sci Norseltz accepte la surface pondérée de 726,85 m² retenue par l’expert mais conteste la valeur au mètre carré appliquée par l’expert, de 108 € + 5% au titre de la clause de non-concurrence, et s’oppose aux demandes de la Sàrl NORMA en faisant valoir, notamment, que l’utilisation de la surface du magasin a été choisie par la Sàrl Norma qui a supervisé les travaux à son entrée dans les lieux ; que la Sàrl Norma a donc choisi de condamner le monte-charge, a dimensionné la réserve ainsi que les volumes du 1er étage ; qu’il y a donc lieu de prendre en compte le sous-sol dans la fixation du loyer ainsi que les choix faits par la Sàrl Norma.

La Sci Norseltz estime que sa valeur au mètre carré de 160,16 € est dans la moyenne de l’estimation haute de 180 € le m² et l’estimation basse de 150 € le m².

La Sàrl Norma conteste également les conclusions de l’expert et fait valoir que les locaux sont mal adaptés à l’activité de supermarché du fait, notamment, d’une réserve trop petite, d’absence d’auvent devant la porte des livraisons, la présence de poteaux dans la surface de vente, etc.. ; que le sous-sol a été condamné et ne doit pas être pris en compte ; que la surface pondérée qui doit être retenue est de 650,93 m² ; que la valeur locative ne doit pas être supérieur à 85 € HT et HC.

Cependant, s’agissant de la surface des locaux, le bail commercial signé entre les deux parties en 2006 fait état de ce que la Sàrl NORMA était déjà locataire des locaux depuis avril 1999 mais d’une surface de 299 m² et que des travaux devaient être réalisés pour porter la surface de vente à 607 m².

Ce bail mentionne le sous-sol d’une surface de 284 m² et précise page 3 que « l’objet loué est à transformer par le bailleur, lequel consent en suite de la présente une maîtrise d’ouvrage délégué au preneur pour réaliser les travaux conformément au descriptif des travaux »… « pour un coût global de 600.000 €, dont 500.000 € à la charge du bailleur ».

Ainsi, dès lors que la Sàrl NORMA a aménagé les locaux selon ses propres plans dans le cadre de l’agrandissement du magasin qui est passé de 299 m² à 607 m², elle ne peut aujourd’hui reprocher au bailleur ses propres choix d’aménagement, soit, notamment, la taille de la réserve, l’inoccupation partielle ou totale du 1er étage et du sous-sol, etc… qu’elle n’a en outre financé qu’à hauteur de 16 %.

En conséquence, la surface pondérée de 726,85 m² sera retenue.

S’agissant de la valeur au mètre carré, les parties sont en total désaccord sur les conclusions de l’expert judiciaire et ont formulé des dires sur ce point auquel l’expert judiciaire a répondu de façon motivée.

Il conviendra donc de se fier au rapport d’expertise, les éléments ayant pu être débattus contradictoirement par les parties et il y a donc lieu de retenir le prix du mètre carré de 108 €/m² + 5% au titre de la clause de non-concurrence.

En conséquence, il y a lieu de fixer le loyer de renouvellement à la somme de 82.425 €, annuels, hors taxes et hors charges, à compter du 1er avril 2023, toutes autres clauses, charges et conditions du bail demeurant inchangées.

La Sci Norseltz sera condamnée à restituer les loyers payés depuis cette date en sus de cette valeur locative et les intérêts au taux légal seront dus sur ces restitutions de loyers et les intérêts dus pour plus d’une année entière seront eux-mêmes capitalisés.

Toutes les parties succombant, il y a lieu de faire masse des dépens et de les condamner à en supporter chacun la moitié, y compris les frais d’expertise.

L’équité ne commande pas de faire application de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Statuant publiquement, contradictoirement et en premier ressort,

FIXE le loyer de renouvellement à la somme de 82.425 €, annuels, hors taxes et hors charges, à compter du 1er avril 2023, toutes autres clauses, charges et conditions du bail demeurant inchangées ;

CONDAMNE la Sci Norseltz à restituer à la Sàrl NORMA les loyers payés depuis cette date en sus de cette valeur locative ;

DIT que les intérêts au taux légal seront dus sur ces restitutions de loyers ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts ;

FAIT masse des dépens et CONDAMNE la Sàrl NORMA, d’une part, et la Sci Norseltz, d’autre part, à en supporter chacun la moitié, y compris les frais d’expertise.

REJETTE les autres demandes des parties ;

ORDONNE l’exécution provisoire.

Et avons signé la minute du présent jugement avec le greffier.

Le Greffier Le Président

C. JAGER O. RUER