DEUXIEME CHAMBRE CIVILE

01 Juillet 2024

N° RG 22/03990 – N° Portalis DB3U-W-B7G-MT5R

Code NAC : 50G

[G] [A]

[R] [P]

C/

[F] [U] épouse [I]

[C] [I]

[D] [I] épouse [N]

S.A.S. OSMOSE

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PONTOISE

La Deuxième Chambre Civile du Tribunal judiciaire de Pontoise, statuant publiquement, par décision réputée contradictoire et en premier ressort assistée de Emmanuelle MAGDALOU, Greffier a rendu le 01 juillet 2024, par mise à disposition au greffe, le jugement dont la teneur suit et dont ont délibéré :

Madame CITRAY, Vice-Présidente

Madame PERRET, Juge

Monsieur BARUCQ, Magistrat à titre temporaire

Sans opposition des parties l’affaire a été plaidée le 27 Mai 2024 devant Charles BARUCQ, siégeant en qualité de Juge Rapporteur qui a été entendu en son rapport par les membres de la Chambre en délibéré. Le jugement a été rédigé par [L] [E].

— -==o0§0o==--

DEMANDEURS

Monsieur [G], [T] [A], né le 14 mai 1987 à [Localité 14], demeurant [Adresse 1]

Madame [R], [O], [B] [P], née le 26 juin 1986 à [Localité 10], demeurant [Adresse 1]

représentés par M^e Véronique FAUQUANT, avocat au barreau du Val d’Oise et assistés de M^e Cyril DUTEIL , avocat plaidant au barreau de Paris

DÉFENDEURS

Madame [F] [U] épouse [I], née le 07 Mai 1937 à [Localité 8] (ALGÉRIE), demeurant [Adresse 2]

Monsieur [C] [I], né le 17 Janvier 1969 à [Localité 11], demeurant [Adresse 6]

Madame [D] [I] épouse [N], née le 24 Juillet 1965 à [Localité 11] , demeurant [Adresse 3]

représentés par M^e Robert DUPAQUIER, avocat au barreau du Val d’Oise

S.A.S. OSMOSE, immatriculée au RCS de Pontoise sous le numéro 339 636 946 dont le siège social est sis [Adresse 5]

n’ayant pas constitué avocat

— -==o0§0o==--

EXPOSE DU LITIGE

Faits :

Monsieur [G] [A] et Madame [R] [P] ont signé un compromis de vente en qualité d’acquéreurs les 3 et 5 juin 2021 avec les propriétaires indivis Madame [F] [I] née [U], Monsieur [C] [I] et Madame [D] [N] née [I], portant sur le lot de copropriété n°3 dans un ensemble immobilier sis [Adresse 4], [Adresse 9] et [Adresse 17] à [Localité 15] pour un prix de 368 000 euros (357 000 euros pour les biens immobiliers et 11 000 euros pour les biens mobiliers). La désignation du bien est une maison à usage d’habitation et la jouissance exclusive et particulière de 96 m2 de terrain (94/1000 èmes des parties communes). Les acquéreurs ont versé la somme de 18 400 euros à titre d’acompte.

Deux jours avant la date du 15 septembre 2021 prévue pour la réitération de la vente, Madame [D] [N] a adressé un mail à Monsieur [A] comportant le refus de certificat de conformité du 18 février 2010 établi par le Maire de la commune de [Localité 15] relatif à l’ensemble immobilier en question et précisant que le lot n° 3 présente un “clayonnage différent et pas terminé”. Les acquéreurs estiment que s’ils avaient eu cette information auparavant, ils ne se seraient pas engagés bien que des mentions figurent sur ce point dans le projet d’acte authentique de réitération notarié.

Suite à cette information, les acquéreurs ont revendiqué, dès le 16 septembre 2021 l’annulation de la vente et la restitution de la somme de 18 400 euros versée à titre d’acompte. Sans réaction de la part des vendeurs, les acquéreurs ont adressé, par lettre recommandée avec avis de réception, une mise en demeure de restitution du séquestre.

Par courrier du conseil de Madame [N], cette dernière indique avoir pris note de la volonté des acquéreurs de renoncer à la vente et souhaite une issue amiable concernant les immobilisations.

Aucune solution amiable n’ayant pu être trouvée, la présente procédure a été engagée.

Procédure :

Monsieur [G] [A] et Madame [R] [P] ont donné assignation à :

— Monsieur [C] [I], par acte d’huissiers du 29 juin 2022 par procès verbal de remise en étude ;

— Madame [F] [I] née [U] par acte d’huissiers du 4 juillet 2022, (procès-verbal de remise en étude) ;

— Madame [D] [N] née [I] par acte d’huissiers du 27 juin 2022, (remis à domicile) ;

— la SAS OSMOSE exerçant sous l’enseigne CENTURY 21 par actes d’huissiers du 27 juin 2022, (remis à étude) ;

d’avoir à comparaître devant le tribunal judiciaire de Pontoise aux fins d’annuler la vente intervenue, condamner les vendeurs à restituer les 18 400 euros versés par les acquéreurs à titre d’acompte à la société OSMOSE à titre de séquestre ainsi que les voir condamner à leur verser des dommages et intérêts pour les préjudices subis.

Par conclusions notifiées par voie électronique le 19 février 2024, Monsieur [G] [A] et Madame [R] [P] demandent au tribunal judiciaire de Pontoise de :

— vu les articles 1113, 1130, 1137, 1221, 1231-5, 1240, 1641, 1644 et 1583 du code civil,

— juger Madame [R] [P] et Monsieur [G] [A] recevables et bien fondés en leurs demandes.

Y faisant droit,

— annuler la vente conclue les 3 et 5 juin 2021 entre Madame [R] [P] et Monsieur [G] [A], d’une part, et Madame [F] [I], née [U], Monsieur [C] [I] et Madame [D] [N], née [I], d’autre part, portant sur le lot de copropriété n°3, composé notamment d’un logement F5 duplex, dans un ensemble immobilier situé à [Localité 15] [Adresse 4], [Adresse 9] et [Adresse 17], parcelle cadastrée section BD n° [Cadastre 7].

— condamner in solidum Madame [F] [I], née [U], Monsieur [C] [I] et Madame [D] [N], née [I], à restituer à Madame [R] [P] et Monsieur [G] [A] ensemble, la somme de 18 400 euros versée par eux à titre d’acompte à la société CENTURY 21-OSMOSE, en sa qualité de séquestre.

— condamner in solidum sur le fondement quasi-délictuel Madame [F] [I], née [U], Monsieur [C] [I] et Madame [D] [N], née [I] à verser à Madame [R] [P] et Monsieur [G] [A] ensemble, la somme de 38 366,97 euros en réparation des préjudices qu’ils ont subis.

— déclarer le jugement à intervenir commun à la société CENTURY 21-OSMOSE, en sa qualité de séquestre.

— ordonner la publication du jugement à intervenir au service de la publicité foncière de [Localité 15].

En toute hypothèse,

— rejeter toutes les demandes, fins et conclusions présentées par Madame [F] [I], née [U], Monsieur [C] [I] et Madame [D] [N], née [I].

— condamner in solidum Madame [F] [I], née [U], Monsieur [C] [I] et Madame [D] [N], née [I], ensemble, aux entiers dépens de l’instance dont distraction au profit de la SCP PETIT MARCOT HOUILLON, avocat postulant, par application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

— condamner in solidum Madame [F] [I], née [U], Monsieur [C] [I] et Madame [D] [N] née [I] à verser à Madame [R] [P] et Monsieur [G] [A], ensemble la somme de 12 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Au soutien de leurs prétentions, les acquéreurs estiment leur refus de réitération de la vente légitime au visa des articles 1583 et 1113 du code civil. Ils rappellent à ce titre que la vente des 3 et 5 juin matérialisant un accord sur la chose et le prix est une vente parfaite. Ils précisent que la vente est susceptible d’être annulée pour dol ou résolue pour vice caché. Rappelant les fondements juridiques de ces deux actions, ils énoncent que les vendeurs ont commis des réticences dolosives en dissimulant l’absence de conformité du bien au niveau de l’urbanisme. Ils précisent ensuite que l’irrégularité d’une construction constitue un vice caché de nature à entraîner la résolution de la vente. Ils ajoutent que la prescription énoncée par Madame [N] sur le fondement de l’article L.421-9 du code de l’urbanisme est indifférent en l’espèce, les exceptions à la règle trouvant à s’appliquer, la ville de [Localité 15] étant soumise à un plan de prévention des risques naturels prévisibles de mouvements de terrains (exception 6°) et la copropriété se situant dans le périmètre d’une zone de protection du patrimoine architectural, urbain et paysager (exception n°3). Ils ajoutent que les explications fournies dans les conclusions adverses n’ont jamais été données auparavant par les vendeurs. Ils précisent n’avoir pas eu le temps de se rapprocher des services d’urbanisme par rapport à la difficulté soulevée dans la mesure où ils n’ont été avertis de cette problématique que 2 jours avant la date prévue pour le réitération de la vente. En conséquence, leur refus de réitération est parfaitement légitime. En outre l’argument de la prescription ne leur a été opposé que près d’un mois et demi après le refus de réitération. Le projet d’acte notarié n’est par ailleurs pas aussi clair sur ce point que semblent le souligner les vendeurs. Aucune garantie n’a été apportée car en raison de cette absence de conformité, les acquéreurs pouvaient se voir refuser des autorisations de travaux. Les acquéreurs précisent par ailleurs que les défauts relevés sont bien plus importants que ce les vendeurs indiquent, le clayonnage devant soutenir le terrain. Ils ajoutent que les vendeurs essayent de se dédouaner démontrant par là-même qu’ils n’ont pas fait cas des obligations pesant sur eux. A aucun moment, lorsque les acquéreurs ont voulu annuler la vente, les vendeurs n’ont donné quelque explication que ce soit pour dire qu’il n’y avait pas lieu à annuler la vente. Il a fallu attendre la présente procédure pour qu’ils avancent des arguments tardifs et non pertinents. En outre, ils ont revendu le bien au même prix très rapidement de sorte que les vendeurs ne sont pas fondés à solliciter l’acompte, ni la clause pénale ni des dommages et intérêts complémentaires. Les anomalies relevés auraient privés les acquéreurs des garanties d’assurance.

Au titre des préjudices, sur le fondement de l’article 1240 du code civil, les acquéreurs rappellent que les vendeurs ont manqué à leur obligation de contracter de bonne foi et à leur obligation de loyauté, commettant une réticence dolosive. Ils ont caché le défaut de conformité jusqu’à 48 heures avant la date de réitération sans aucune explication. Au titre des préjudices en eux-mêmes, ils sollicitent les frais exposés pour se reloger ayant vendu leur logement pour la date de réitération, les frais d’agence pour le bail du nouveau logement, les loyers mensuels, les loyers de stockage des affaires, les intérêts bancaires et un préjudice moral de 10 000 euros.

Enfin, ils estiment que les vendeurs n’ont aucun préjudice à faire valoir et ne présentent aucun justificatif. Ils ont vendu le bien au même prix que prévu et n’ont subi aucune perte ; la clause pénale ne saurait qu’être réduite à un euro en raison de l’absence de préjudice et d’immobilisation longue.

Par conclusions notifiées par voie électronique le 1er décembre 2023, Madame [F] [I], Monsieur [C] [I] et Madame [D] [N] demandent au tribunal judiciaire de Pontoise de :

— juger le refus de réitération de l’acte, suite à la promesse de vente des trois et cinq juin 2021 totalement injustifié et en tirer toutes conséquences de droit ;

— condamner Monsieur [G] [A] et Madame [R] [P] solidairement à payer la somme de 36 800 euros à titre de clause pénale et 10 000 euros à titre de dommages intérêts complémentaires,

— les condamner à garantir les concluants de toute demande émanant de l’agence OSMOSE CENTURY 21 de [Localité 15] concernant sa commission à hauteur de 15 000 euros sauf à parfaire,

— les débouter de toutes leurs demandes,

— les condamner à verser la somme de 6 000 euros au titre des frais irrépétibles,

Au soutien de leurs prétentions les vendeurs estiment injustifié le refus des acquéreurs de réitérer l’acte. Ils précisent que le document de rejet très partiel de conformité ne concerne qu’un aspect mineur du lot vendu, sur un élément des parties communes et non sur le lot vendu. Ils ajoutent que le certificat n’avait aucune influence sur le consentement et la vente, étant prescrit car ayant plus de 10 ans. Il a perdu sa portée tant sur le plan administratif que sur le plan civil. En outre, aucune action n’a été menée par l’autorité municipale. Ils précisent que les exceptions soulevées par les acquéreurs sont inapplicables en l’espèce. L’AVAP est en outre postérieur (2018) à la non conformité de 2009. Ils ajoutent que l’acte devait être effectué par un notaire dont la mission d’information et de mise en garde aurait joué. En outre, les acqéureurs avaient leur propre notaire qui pouvait parfaitement les informer.

En conséquence, les vendeurs sollicitent la clause pénale, portion habituelle d’une indemnité d’immobilisation ; des dommages et intérêts complémentaires pour la non-exécution de l’acte, les parties ne résidant pas toutes à [Localité 15] ; enfin, la garantie de toute action récursoire de l’agence immobilière au titre de sa commission.

Pour plus ample exposé des moyens et des prétentions des parties, le tribunal renvoie à l’assignation et aux conclusions susvisées, conformément à l’article 455 du Code de procédure civile.

Une tentative de médiation avec l’organisme MEDIAVO a eu lieu et bien que les parties constituées au présent litige se soient présentées au rendez-vous d’information, elles ne sont pas entrées en médiation.

La société OSMOSE n’a pas constitué avocat.

La clôture de la procédure a été prononcée le 22 février 2024, l’audience de plaidoiries s’est tenue le27 mai 2024 , et les conseils des parties ont été informés que le jugement sera mis à disposition au greffe, conformément aux dispositions de l’article 450 du Code de procédure civile, le 1er juillet 2024.

MOTIVATION

A titre liminaire, bien que les demandeurs soulèvent la garantie des vices cachés au visa des articles 1641 et suivants du code civil dans leurs moyens, ils ne demandent pas de résolution mais une annulation de la vente qui ne peut recevoir ce fondement et ne prévoient ni titre principal ni titre subsidiaire.

En outre, le compromis de vente prévoit en sa page 9, une absence de garantie pour vices apparents ou cachés.

“2° Sans préjudice des stipulations visées au § “DOSSIER DE DIAGNOSTIC/ETAT DE L’IMMEUBLE” et des éventuelles conditions particulières ci-dessous, il est ici expressément convenu que l’acquéreur prend les biens vendus dans l’état dans lequel ceux-ci se trouvent au jour de la signature des présentes et tel qu’il les a vus et visités, sans garantie du VENDEUR et sans pouvoir prétendre à aucune indemnité ni réduction du prix pour mauvais état du sol (ou des bâtiments, vices ou défauts de toute nature apparents ou cachés (sauf à faire valoir ses droits au titre d’une éventuelle garantie décennale en cours et au bénéfice des assurances qui auraient pu être souscrites) ou défaut d’entretien.”

En l’espèce, les vices, connus des vendeurs, les documents ayant été transmis par leurs soins, ne peuvent se prévaloir de cette exonération de garantie.

Néanmoins, ce fondement, non soutenu dans le dispositif des demandeurs et non repris dans celui des défendeurs ne sera pas retenu.

1. la vente intervenue :

Les dispositions de l’article 1583 du code civil prévoient : “Elle [la vente] est parfaite entre les parties, et la propriété est acquise de droit à l’acheteur à l’égard du vendeur, dès qu’on est convenu de la chose et du prix, quoique la chose n’ait pas encore été livrée ni le prix payé.”

Aux termes du compromis de vente des 3 et 5 juin 2021, il est prévu : p16 ACTE AUTHENTIQUE

Les présentes conventions constituent, dès leur signature, un accord définitif sur la chose et le prix.

Elles seront réitérées au plus tard le 15 SEPTEMBRE 2021 par acte authentique établi par Maître [X] en l’office notarial de [Localité 13] (…)

En l’espèce, la vente a bien été conclue mais n’a pas été réitérée par acte authentique, de nombreux éléments importants ayant été tus aux acquéreurs par les vendeurs.

2. les éléments du dol :

L’article 1130 du code civil prévoit : “ L’erreur, le dol et la violence vicient le consentement lorsqu’ils sont de telle nature que, sans eux, l’une des parties n’aurait pas contracté ou aurait contracté à des conditions substantiellement différentes.

Leur caractère déterminant s’apprécie eu égard aux personnes et aux circonstances dans lesquelles le consentement a été donné.”

C’est une cause de nullité relative du contrat telle que rappelée à l’article 1131 du même code.

L’article 1137 du code civil définit le dol ainsi : “Le dol est le fait pour un contractant d’obtenir le consentement de l’autre par des manœuvres ou des mensonges.

Constitue également un dol la dissimulation intentionnelle par l’un des contractants d’une information dont il sait le caractère déterminant pour l’autre partie.

Néanmoins, ne constitue pas un dol le fait pour une partie de ne pas révéler à son cocontractant son estimation de la valeur de la prestation.”

En outre, le compromis de vente signé entre les parties les 3 et 5 juin 2021 précise : (Page 2) “INFORMATION DES PARTIES

Les parties reconnaissent avoir été informées des conséquences pouvant résulter de l’application de l’article 1112-1 du code civil dont les mentions sont littéralement reproduites ci-dessous et déclarent ne pas y avoir contrevenu :

“ Celle des parties qui connaît une information dont l’importance est déterminante pour le consentement de l’autre doit l’en informer dès lors que, légitimement, cette dernière ignore cette information ou fait confiance à son cocontractant.

Néanmoins, ce devoir d’information ne porte pas sur l’estimation de la valeur de la prestation.

Ont une importance déterminante les informations qui ont un lien direct et nécessaire avec le contenu du contrat ou la qualité des parties.

Il incombe à celui qui prétend qu’une information lui était due de prouver que l’autre partie la lui devait, à charge pour cette autre partie de prouver qu’elle l’a fournie. Les parties ne peuvent ni limiter, ni exclure ce devoir.

Outre la responsabilité de celui qui en était tenu, le manquement à ce devoir d’information peut entraîner l’annulation du contrat dans les conditions prévues aux articles 1130 et suivants.”

Page 4 “DÉCLARATIONS DU VENDEUR

(…) Le vendeur déclare :

* qu’il est seul propriétaire des biens pour les avoir acquis par acte reçu par Maître [J] en l’office notarial à [Localité 18], le 11/09/2007 (…)

2°SERVITUDES ET URBANISME :

le Vendeur déclare que les biens objets des présentes ne sont à sa connaissance grevés d’aucune servitude autre que celles résultant de la situation naturelle des lieux, du plan d’aménagement et d’urbanisme et de la loi en général, les questions d’urbanisme faisant ci-après l’objet d’une condition suspensive.”

En l’espèce, il ressort des pièces communiquées que nombre d’informations déterminantes, importantes et cruciales n’ont pas été révélées à l’acquéreur avant la signature du compromis et seulement le 13 septembre 2021 au soir soit moins de 2 jours avant la date prévue pour la réitération de la vente, nombre de ses renseignements figurant dans le projet d’acte notarié alors qu’ils ne sont pas dans le compromis :

a) refus de certificat de conformité de la Ville de [Localité 15] du 18 février 2010 précisant les motifs de non conformité transmis par mail de Madame [D] [N] du 13 septembre 2021 à 19h57 : (la vente concerne le lot n°3 mais les non-conformités générales s’appliquent à l’ensemble des biens construits)

— augmentation des surfaces des frontons par rapport au permis accordé ;

— absence de petits bois sur toutes les fenêtres ;

— Sur le lot 5 : arbustes et clayonnage sur talus non effectués ;

— Sur le lot 3 : clayonnage différent et pas terminé ;

— Sur le lot 6 : création d’un aménagement de l’accès vers la bande de terre “couloir” donnant sur la [Adresse 16] et couloir grillagé non doublé d’une haie végétale ;

— Absence de haie champêtre devant clôture sur la limite riveraine en tête de talus ;

— sur le lot 1 : muret de clôture donnant sur limite de fond de parcelle non enduit.

Il sera ici précisé que le clayonnage est un “assemblage de pieux et de banchage pour soutenir des terres” (définition Larousse) ou un “assemblage de pieux et de branches d’arbres destiné à soutenir des terres” (définition Lerobert). La photo produite par les acquéreurs confirme l’importance de cette pièce de construction.

Contrairement à ce que prétendent les consorts [I], le rejet de conformité n’est pas partiel, la Mairie n’ayant pas scindé les travaux effectués ; c’est un rejet global et de l’ensemble de la construction. Il ne s’agit pas non plus d’un aspect mineur du bien vendu, d’une part parce que le clayonnage a vocation à soutenir les terres et d’autre part parce que d’autres aspects du bien sont touchés (surface des frontons, absence de petits bois sur les fenêtres, absence de haie champêtre et absence d’enduit sur un muret de clôture). Peu importe qu’il s’agisse de parties communes ou privatives dans la mesure où la jouissance exclusive du terrain est conférée au détenteur du lot n° 3 et qu’en tant que copropriétaire, il est nécessairement impacté par des problématique touchant aux parties communes. Les parties communes et les parties privatives sont importantes et il est nécessaire pour l’acquéreur d’être informé si ce qui est censé soutenir les terres du terrain a été posé de manière correcte ou non.

Si le certificat de non conformité a plus de 10 ans, ce n’est pas pour autant que l’ensemble des prescriptions y attachées sont acquises. On ignore complètement si un document a été envoyé au parquet pour diligenter une procédure pénale pouvant conduire à la démolition de l’ensemble du bien et si des faits interruptifs ou suspensifs de prescription sont intervenus. Aucune demande n’a été faite au parquet en ce sens. On ignore si une procédure pénale pourrait être encore envisagée.

Il en va de même pour les autres prescriptions : rien n’est précisé quand à certains points de départ différés des délais ni de l’existence ou non d’éléments interruptifs ou suspensifs de prescription.

L’article L.421-9 du code de l’urbanisme et ses exceptions ne concerne qu’une petite partie des risques juridiques dont on ne peut savoir s’ils sont prescrits à ce jour ou non de manière certaine, faute d’éléments précis en ce sens.

De surcroît l’immeuble se situe dans une zone de risques naturels prévisibles comme cela est spécifié au permis de construire, se référent expressément au plan de prévention des risques naturels prévisibles de mouvements de terrains liés aux carrières souterraines, aux caves et aux falaises. Les plans fournis par les consorts [I] concernent les risques d’inondation uniquement et pas les autres risques dont il est fait référence au compromis en page 7.

En conséquence, il persiste un risque juridique sur le bien, les doutes n’ayant pas du tout été levés par rapport à une prescription acquise. Les services de la mairie, par mail du 15 septembre 2021 n’ont pas été en mesure de préciser au notaire l’état de la procédure indiquant seulement que “ce refus de conformité ne semble pas avoir déclenché de procédure contentieux” et le vendeur, dans le projet d’acte se contente de déclarer “ne pas avoir reçu de contestation de la part de quiconque depuis qu’il est propriétaire, et notamment de la Mairie concernant ces travaux”, ce qui n’est pas suffisant à éviter le risque et permettre d’affirmer que la situation juridique du bien est fixée de façon claire et définitive.

En outre, la situation telle qu’elle est, interdit le raccordement aux différents réseaux de distribution collective. En cas de sinistre, la reconstruction à l’identique sera très aléatoire.

D’ailleurs, l’assureur prévu pour le bien a spécifié aux acquéreurs qu’en cas de dommage, la garantie ne serait pas possible à mettre en oeuvre, ce qui représente un élément essentiel et déterminant. Ne pas pouvoir assurer correctement son bien ou être exclu de nombreuses garanties est déterminant du consentement.

Les causes de refus de réitération sont fondées sans qu’il soit besoin de reprendre plus avant l’argumentaire redondant des parties notamment quant aux prescriptions.

Ainsi, les conséquences tant matérielles que juridiques de cette situation ne sont pas anodines et ces informations sont nécessairement déterminantes du consentement, le fait de ne les divulguer que tardivement constituant une réticence dolosive, les vendeurs ne pouvant ignorer que de tels renseignements étaient absolument nécessaires pour connaître le bien.

b) au titre du projet de réitération établi le 09 juin 2021 et adressé par mail le 13 septembre 2021 à 13h35, on apprend :

— p 11 : que le bien ne fait l’objet d’aucune injonction de travaux, ce qui est inexact vu le certificat de non conformité délivré en 2010 et valant mise en demeure de mise en conformité des biens ;

— P 15 et suivantes : les conséquences non négligeables de cette absence de conformité (étant précisé qu’aucun élément ne vient attester du fait que les prescriptions tant pénales que civiles n’ont pas été interrompues ou suspendues) ;

— p17 et suivantes : le fait qu’il existe une autre construction non conforme consistant en une terrasse dont la date d’édification est inconnue, seule une déclaration préalable de travaux ayant été déposée en mairie le 22 juillet 2008, l’ouvrage encourant les mêmes sanctions, pénales, civiles et administratives que précédemment ;

— p25 : des anomalies relevées par les diagnostics techniques immobiliers obligatoires, qui, sans travaux réparatoires, pourraient entraîner un refus de garantie de l’assurance ; ceci alors que le propriétaire a déclaré que “avoir fait édifier l’immeuble en respectant la totalité des prescriptions édictées par le permis de construire”, ce qui n’est absolument pas le cas, vu que les services de la Mairie n’ont pas délivré de certificat de conformité. Ces anomalies ne sont pas précisées dans l’acte.

— p26 : le syndicat des copropriétaires n’est pas en règle (absence d’immatriculation) ;

— p26 : qu’il n’existe pas de carnet d’entretien de l’immeuble, ce qui aurait été indiqué lors du compromis mais ne ressort pas de façon claire de cet acte, seuls quelques documents ayant été remis aux acquéreurs à ce moment-là.

— p27 : il n’a pas été établi de diagnostic technique global de l’immeuble ce qui ne permet pas aux acquéreurs d’estimer les dépenses afférentes à son entretien et s’il existe des désordres des parties communes.

— p27 : il n’a pas été établi non plus de fiche synthétique de la copropriété, le syndic étant a priori bénévole.

— p29 : l’absence d’assurance de l’immeuble par le syndic, de sorte que les risques liés aux parties communes (accidents, réparations, etc.) ne sont pas couverts.

— il n’existe pas non plus de fonds de travaux de sorte qu’en cas de réparations urgentes, le bien ne pourrait pas être entretenu correctement au niveau des parties communes. Il n’existe pas de fonds de roulement ou de réserve, cette copropriété ne fonctionnant pas conformément à la loi (absence de syndicat immatriculé).

Les vendeurs ayant acquis le bien en l’état futur d’achèvement deux ans avant la fin du chantier ont été informés des défauts, des non-conformités mais aussi de la nécessité de régulariser un syndicat des copropriétaires, d’assurer l’immeuble, etc. dans l’acte et au fur et à mesure de l’avancement des travaux tel que cela se fait dans ces ventes particulières.

Acquérir un bien présentant tant de risques nécessite d’avoir eu des informations claires et précises sur son état tant matériel que juridique ainsi que sur les conséquences inhérentes.

Cela ne ressort d’aucun document en l’espèce et certes pas du compromis de vente qui aurait dû reprendre et expliciter ces points et leurs impacts.

C’est d’ailleurs très rapidement après avoir reçu le certificat de non-conformité que les acquéreurs ont averti les vendeurs de leur souhait d’annuler la vente et de se voir restituer leur acompte. (16 septembre 2021).

En outre, cet état de fait les a mis dans une situation délicate, leur propre logement ayant été vendu pour pouvoir acquérir celui des consorts [I].

N’étant pas juristes, il a fallu de nombreux échanges de courriers d’avocat, lesquels n’étaient pas d’accord sur les textes et leur lecture.

Etant donné tous les ajouts réalisés par le Notaire, il est impossible de considérer que le consentement des acquéreurs a été donné sur la chose dont, finalement, ils ignoraient nombre d’éléments déterminants de leur accord et tus par les vendeurs estimant que tout ceci pouvait être expliqué devant le notaire lors de la réitération. Or, cela n’est pas suffisant. Ce n’est pas lors de la réitération que se forme la vente et que la rencontre des volontés doit avoir lieu mais lors du compromis et c’est donc bien à ce moment-là et surtout avant, que tous les éléments déterminants auraient dû être communiqués par les vendeurs aux acquéreurs.

Leur silence sur les éléments ci-avant rappelés et déterminants quant au bien constitue une réticence dolosive afin de pouvoir vendre le bien à un prix avantageux tout en taisant les défauts et risques de l’immeuble.

3. l’annulation de la vente et ses conséquences :

En vertu de l’article 1178 du code civil : “ Un contrat qui ne remplit pas les conditions requises pour sa validité est nul. La nullité doit être prononcée par le juge, à moins que les parties ne la constatent d’un commun accord.

Le contrat annulé est censé n’avoir jamais existé.

Les prestations exécutées donnent lieu à restitution dans les conditions prévues aux articles 1352 à 1352-9.

Indépendamment de l’annulation du contrat, la partie lésée peut demander réparation du dommage subi dans les conditions du droit commun de la responsabilité extracontractuelle.”

Il convient donc de prononcer l’annulation de la vente intervenue entre les parties par acte des 3 et 5 juin 2021 pour réticence dolosive des vendeurs.

En conséquence, l’acompte de 18 400 euros versé – c’est à dire ne conférant pas de droit de repentir et confirmant un accord de volontés définitif grâce à un paiement partiel anticipé à valoir sur la somme due- par les acquéreurs et conservé par l’agence immobilière en qualité de séquestre, devra leur être restitué par ledit séquestre.

Selon les dispositions de l’article 1240 du code civil : “ Tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.”

En l’espèce, la réticence dolosive et l’absence de loyauté des consorts [I] a causé des dommages aux acquéreurs.

Ces derniers sollicitent au titre du préjudice matériel les sommes suivantes :

— frais d’agence pour un bail en urgence prenant effet au 20 septembre 2021, leur bien ayant été vendu le 15 septembre 2021 pour se loger dans le bien qui devait être acquis, pour un montant de 834,90 euros TTC prévu en page 5 du bail et qu’il convient de leur accorder ;

— loyers mensuels à hauteur de 1 117,13 euros entre octobre 2021 et mai 2022, justifiés par des quittances de loyers jusqu’en mai 2022 soit la somme de 8 937,04 euros outre 36 euros pour le bip de parking apparaissant sur la quittance du mois de novembre 2021 ;

— loyers mensuels du box de stockage HOMEBOX dont le bail a été conclu le 18 septembre 2021. Les loyers s’élèvent à 179,14 euros TTC par mois et la contribution pour l’assurance à 9 euros HT par mois (bulletin d’adhésion multirisque marchandises police collective). Pour autant, sans doute par confusion, ils ne sollicitent que le remboursement de la somme de 9 euros par mois depuis octobre 2021 à juin 2022 soit la somme de 81 euros, qu’il convient de leur accorder, le juge ne pouvant statuer ultra petita.

— la différence entre les intérêts, les frais d’assurance et les frais de dossier des prêts, le premier prêt devant servir à acquérir le bien objet du litige (offre du 25 juin 2021) et le second leur ayant permis d’acquérir un autre bien (offre du 11 mai 2022). Néanmoins, le coût de l’opération n’est pas le même, la différence entre les intérêts et les frais d’assurance ne sont pas un préjudice actuel ni certain. Il convient donc de limiter le montant du préjudice au titre de ces prêts à la somme de 750€ correspondant à la différence de frais de dossier.

–> soit un total de 10 638,94 euros au titre du préjudice matériel.

Ils sollicitent également la somme de 10 000 euros au titre du préjudice moral ayant du faire des démarches supplémentaires et en urgence (inscription de leur fille à l’école, trouver un logement en location en urgence, etc.) en raison du silence gardé par les vendeurs sur des éléments essentiels du bien qu’ils comptaient acquérir. L’ensemble de leurs projets ont du être revus. Au lieu d’habiter à [Localité 15], ils ont acquis une maison en état futur d’achèvement à [Localité 12].

En conséquence, il convient de leur allouer à ce titre la somme de 7 000 euros.

Les consorts [I] succombant, il ne sera pas fait droit à leurs demandes de dommages et intérêts et de garantie concernant la commission de l’agence OSMOSE CENTURY 21, laquelle n’a pas constituée.

4. Sur les mesures de fin de jugement

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du Code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, Monsieur [C] [I], Madame [F] [I] née [U] et Madame [D] [N] née [I] succombent à l’instance et seront condamnés aux dépens dont distraction au profit de la SCP PETIT MARCOT HOUILLON, avocat, prise en la personne de son représentant légal en exercice, en application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Sur les frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 du Code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer 1° à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, Monsieur [C] [I], Madame [F] [I] née [U] et Madame [D] [N] née [I], parties condamnées aux dépens, seront condamnés à payer à Monsieur [G] [A] et Madame [R] [P] une somme qu’il est équitable de fixer à 4 000 euros.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est de droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

ANNULE la vente conclue entre d’une part, Monsieur [G] [A] et Madame [R] [P] et Madame [F] [I] née [U], Monsieur [C] [I] et Madame [D] [N] née [I] d’autre part, les 3 et 5 juin 2021, portant sur le lot de copropriété n°3 dans un ensemble immobilier sis [Adresse 4], [Adresse 9] et [Adresse 17] à [Localité 15], cadastrée section BD n° [Cadastre 7] pour un prix de 368 000 euros.

CONSTATE qu’il n’y a pas lieu à restitution du bien de la part de Monsieur [G] [A] et Madame [R] [P],

AUTORISE la SAS CENTURY 21- OSMOSE, immatriculée au RCS de PONTOISE sous le n° 339 636 946, prise en la personne de son représentant légal en exercice, à se dessaisir de la somme de 18 400 euros versés par Monsieur [G] [A] et Madame [R] [P] au profit de ces derniers, à titre de remboursement de l’acompte versé pour la vente annulée.

CONDAMNE in solidum Madame [F] [I] née [U], Monsieur [C] [I] et Madame [D] [N] née [I] à verser à Monsieur [G] [A] et Madame [R] [P] les sommes suivantes :

—  10 638,94 euros au titre du préjudice matériel,

—  7 000 euros au titre du préjudice moral.

ORDONNE la publication du présent jugement au service de la publicité foncière de [Localité 15] aux frais de

Madame [F] [I] née [U], Monsieur [C] [I] et Madame [D] [N] née [I], in solidum.

CONDAMNE Madame [F] [I] née [U], Monsieur [C] [I] et Madame [D] [N] née [I], in solidum, à payer à Monsieur [G] [A] et Madame [R] [P] la somme de 4 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

DÉBOUTE les parties de leurs prétentions plus amples ou contraires,

RAPPELLE que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire,

CONDAMNE Monsieur [C] [I], Madame [F] [I] née [U] et Madame [D] [N] née [I] aux dépens dont distraction au profit de la SCP PETIT MARCOT HOUILLON, avocat, prise en la personne de son représentant légal en exercice, en application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Ainsi jugé le 1er juillet 2024, et signé par le président et le greffier.

Le greffier Le président

Emmanuelle MAGDALOU Stéphanie CITRAY