N° RG 24/11207 – N° Portalis DB2E-W-B7I-NHIP

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 10]

11ème Chambre Civile, Commerciale

et des Contentieux de la Protection

[Adresse 5]

[Adresse 9]

[Localité 6]

11ème civ. S3

N° RG 24/11207 -

N° Portalis DB2E-W-B7I-NHIP

Minute n°

☐ Copie exec. à :

M^e Catherine SOUDANT

☐ Copie c.c à défendeur

☐ Copie c.c à la Préfecture

Le 4 avril 2025

Le Greffier

ger LEMONNIER

M^e Catherine SOUDANT

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU

04 AVRIL 2025

DEMANDERESSE :

S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICE

[Adresse 1]

[Localité 8]

représentée par Maître Catherine SOUDANT,

avocat au barreau de STRASBOURG, vestiaire : 253

substituant Maître Roger LEMONNIER,

avocat au barreau de PARIS,

DEFENDEUR :

Monsieur [F] [B]

[Adresse 3]

[Localité 7]

comparant en personne

OBJET : Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Laurent DUCHEMIN, Magistrat à titre temporaire statuant en qualité de Juge des Contentieux de la Protection

Nathalie PINSON, Greffier

DÉBATS :

A l’audience publique du 07 Février 2025 à l’issue de laquelle le Président, Laurent DUCHEMIN, Magistrat à titre temporaire statuant en qualité de Juge des Contentieux de la Protection, a avisé les parties que le jugement serait prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 04 Avril 2025.

JUGEMENT

Contradictoire en Premier ressort,

Rendu par mise à disposition au greffe,

Signé par Laurent DUCHEMIN, Magistrat à titre temporaire statuant en qualité de Juge des Contentieux de la Protection

et par Nathalie PINSON, Greffier

EXPOSE DU LITIGE

Le 13 janvier 2022, Mme [T] [H] représentée par l’Agence Strabourg Immobilière a donné à bail à M. [F] [B] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 2] pour un loyer mensuel de 514 euros et 80 euros de provision pour charges.

Le 11 janvier 2022 avec effet à la date du bail, Mme [T] [H] a signé un contrat de cautionnement Visale avec la S.A.S ACTION LOGEMENT SERVICE, pour le paiement des loyers et des charges.

Après divers incidents de paiement, le bailleur a fait jouer à plusieurs reprises l’engagement de caution et la somme totale de 820,98 € lui a été réglée par ACTION LOGEMENT SERVICE à la date du 25 mars 2024.

En conséquence un commandement de payer la somme de 820,98 euros en principal visant la clause résolutoire mentionnée dans le bail a été délivré par ACTION LOGEMENT SERVICE le 18 avril 2024.

Ce commandement a été signalé par le commissaire de justice instrumentaire à la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives du Bas-Rhin (CCAPEX) et enregistré le 19 avril 2024.

La dette n’a pas été résorbée dans le délai de deux mois et M. [F] [B] n’a pas réglé ses loyers par la suite de sorte que Mme [T] [H] a de nouveau fait jouer l’engagement de cautionnement pour un montant total de 1 627,98 euros selon la quittance subrogative du 23 octobre 2024.

Par exploit en date du 3 décembre 2024, au visa de la loi du 6 juillet 1989 et des articles 1103, 1217, 1231-1, 1224, 1249 et suivants et 2305 et suivants du code civil, la société ACTION LOGEMENT SERVICES a fait assigner M. [F] [B] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de STRASBOURG à l’audience du 7 février 2025 pour obtenir la résiliation du contrat, l’expulsion et la condamnation au paiement.

A cette audience, le président a donné connaissance du diagnostic social et financier faisant état de ce que le locataire s’est trouvé en difficulté financière. Un premier plan d’apurement est devenu caduque. Le loyer est en adéquation avec le taux d’effort, une aide et un accompagnement social au logement interviendra. Un plan d’apurement est envisageable.

La société ACTION LOGEMENT SERVICES, représentée par son conseil,reprend les termes de son acte introductif d’instance pour demander de :

— déclarer acquise la clause résolutoire insérée au bail ;

— à titre subsidiaire, prononcer la résiliation du bail aux torts et griefs du preneur ;

— ordonner l’expulsion de M. [F] [B] et de tous occupants de son chef au besoin avec le concours de la force publique ;

— le condamner à lui payer la somme de 1 627,98 euros actualisé au jour de l’audience à 2 273,48 € avec intérêts au taux légal à compter du 18 avril 2024 sur la somme de 820,98 euros ;

— fixer l’indemnité d’occupation à compter de la date d’acquisition de la clause résolutoire ou de la résiliation du bail au montant du loyer contractuel augmenté des charges ;

— le condamner à lui payer lesdites indemnités d’occupation dès lors que ces paiements seront justifiés par une quittance subrogative ;

— le condamner à lui payer la somme de 800 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir ;

— le condamner en tous les dépens qui comprendront le coût du commandement de payer.

Elle expose que la dette est portée à 2 273,48 € au 6 janvier 2025 et justifiée par des quittances subrogatives. Elle indique que le paiement du loyer courant est repris. Elle donne son accord pour un échéancier en sus du loyer courant le 10 du mois, le tout assorti de clauses de déchéance du terme et cassatoire.

M. [F] [B] a comparu et soutenu sa demande de délais proposant de payer 84 € par mois.

Les débats clos, l’affaire a été mise en délibéré et la décision rendue ce jour.

MOTIFS DE LA DÉCISION

1. SUR LA RECEVABILITÉ DE L’ACTION EN RÉSILIATION ET EN EXPULSION

En vertu de l’article 2308 du code civil, la caution qui a payé la dette est subrogée à tous les droits qu’avait le créancier contre le débiteur.

Il est admis que la caution subrogée dans les droits du créancier désintéressé peut agir en résolution du bail, mais qu’elle peut aussi former toutes les actions qui appartenaient au créancier et qui se rattachaient à la créance.

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de [Localité 10] par voie électronique le 4 décembre 2024, soit au moins six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Le commandement de payer a été notifié à la CCAPEX qui en a accusé réception le 11 avril 2024.

L’action est donc recevable.

2. SUR L’ACQUISITION DES EFFETS DE LA CLAUSE RÉSOLUTOIRE

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version applicable prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

En l’espèce, le bail conclu entre les parties contient une clause aux termes de laquelle le contrat se trouvera de plein droit résilié, article “VIII. Clauses résolutoires » des conditions générales, en cas de défaut de paiement des loyers et accessoires.”

Un commandement de payer, visant la clause résolutoire stipulée au bail, a été signifié à M. [F] [B] le 18 avril 2024.

Il est en outre établi, au vu des éléments fournis, que les sommes dues dont le paiement était demandé n’ont pas été réglées dans le délai de deux mois, seul un paiement de 55 € du locataire est intervenu dans le temps du commandement.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont donc réunies à l’expiration du délai contractuel de deux mois à compter du commandement de payer, soit, le 18 juin 2024 à 24 heures.

3. SUR LA CONDAMNATION AU PAIEMENT DE L’ARRIÉRÉ LOCATIF ET DES INDEMNITÉS D’OCCUPATION

Selon l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, « le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu ».

L’article 1353 du Code civil, dispose que « celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation ».

M. [F] [B], comparant, n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ni les montant et caractère de cette dette. Qu’au regard de la reprise des paiements la condamnation sera prononcée en deniers et quittances.

Au vu du décompte présenté par ACTION LOGEMENT SERVICES, tenant compte des versements déjà opérés, il sera par conséquent condamné au paiement de la somme de 2 273,48 euros au titre de l’arriéré locatif avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 18 avril 2024 sur la somme de 820,98 € et à compter du présent jugement pour le surplus.

4. SUR LES DÉLAIS DE PAIEMENT :

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que « le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative (…) ».

L’article 24 VII de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 énonce que « lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge.

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Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet ».

Il s’évince des dispositions précitées que l’octroi de délais de paiement par le juge sur ce fondement est désormais conditionné à la reprise intégrale du paiement des loyers par le locataire et de sa capacité financière à régler sa dette locative, la suspension de la clause résolutoire l’étant à la demande d’au moins une des parties.

En l’espèce, la reprise du paiement du loyer courant n’est pas contesté et le demandeur ne s’oppose. Au regard des éléments du diagnostic social et financier, de l’accompagnement social mis en place, la capacité financière actuelle du locataire est évaluée comme lui permettant le paiement du loyer courant et l’apurement de sa dette locative.

Les éléments de la cause permettent donc d’autoriser M. [F] [B] à se libérer du montant de sa dette selon les modalités qui seront rappelées au dispositif, les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant ces délais.

5 . SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

M. [F] [B], partie perdante, supportera la charge de l’intégralité des dépens de la présente procédure, qui comprendront notamment le coût de la notification de l’assignation à la préfecture, du commandement de payer et de l’assignation.

Compte tenu de la situation économique respective des parties, de la durée de l’instance et des démarches judiciaires accomplies, M. [F] [B] sera condamné à verser à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision sera exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort :

REJETTE toutes demandes autre, plus amples ou contraire ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 13 janvier 2022 entre Mme [T] [H] et M. [F] [B] portant sur un appartement type studio à usage d’habitation situé 2ème étage lot n° 6, [Adresse 4] sont réunies à la date du 18 juin 2024.

CONDAMNE Monsieur [F] [B] à payer en deniers et quittances à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 2 273,48 euros au titre de l’arriéré locatif avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 18 avril 2024 sur la somme de 820,98 € et à compter du présent jugement pour le surplus.

AUTORISE M. [F] [B] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 27 mensualités de 84 € chacune et une 28ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRÉCISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois avant le 10 du mois suivant la signification de la présente décision ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DIT qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants payable par mois d’avance le premier jour du terme ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception, justifiera :

que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

qu’à défaut pour M. [F] [B] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES puisse faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;

que M. [F] [B] soit condamné à verser à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail en ce compris les révisions, réajustements et décompte définitif de charges, jusqu’à la date de la libération définitive des lieux caractérisée par la remise des clés dès lors qu’elle est justifiée par une quittance subrogative ;

CONDAMNE M. [F] [B] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

CONDAMNE M. [F] [B] à verser à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 300 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que le présent jugement est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

DIT que copie de la présente décision sera communiquée par les soins du greffe au représentant de l’État dans le département, en application de l’article R. 412-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an susdits par la mise à disposition de la décision au greffe.

Le Greffier Le Juge des Contentieux de la Protection

Nathalie PINSON Laurent DUCHEMIN