N° RG 25/00139 – N° Portalis DB2E-W-B7I-NIPF

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE STRASBOURG

11ème Chambre Civile, Commerciale

et des Contentieux de la Protection

[Adresse 8]

[Adresse 8]

[Localité 11]

11ème civ. S4

N° RG 25/00139 – N° Portalis DB2E-W-B7I-NIPF

Minute n°

☐ Copie exec. à :

M^e Charles-edouard AUBERT

M^e Cathy WIDMAIER

M^e Sarah ZIMMERMANN

Mme [X]

☐ Copie c.c à la Préfecture

Le

Le Greffier

M^e Charles-edouard AUBERT

M^e Cathy WIDMAIER

M^e Sarah ZIMMERMANN

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU

20 AOUT 2025

DEMANDERESSES :

Madame [E] [Z]

née le 24 Mai 1977 à [Localité 11]

[Adresse 3]

[Localité 4]

Madame [W] [Z]

née le 03 Avril 1975 à [Localité 11]

[Adresse 1]

[Localité 6] ( SUISSE)

représentées par M^e Manuella HUET substituant M^e Sarah ZIMMERMANN, avocat au barreau de STRASBOURG, avocat plaidant, vestiaire : 70

DEFENDEURS :

Monsieur [K] [H] [X]

[Adresse 2]

[Localité 5]

représenté par M^e Charles-edouard AUBERT, avocat au barreau de STRASBOURG, avocat plaidant, vestiaire : 327

Monsieur [M] [F]

né le 23 Février 1994 à [Localité 10]

[Adresse 7]

[Localité 11]

représenté par M^e Hervé BEGEOT substituant M^e Cathy WIDMAIER, avocat au barreau de STRASBOURG, avocat plaidant, vestiaire : 212

Madame [V] [X]

née le 21 Février 1956 à [Localité 9]

[Adresse 2]

[Localité 5]

non comparante, ni représentée

OBJET : Baux d’habitation – Demande du bailleur tendant à faire constater la validité du congé et à ordonner l’expulsion

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Laurent DUCHEMIN, Magistrat à titre temporaire statuant en qualité de Juge des Contentieux de la Protection

Maryline KIRCH, Greffier

DÉBATS :

A l’audience publique du 06 Juin 2025 à l’issue de laquelle le Président, Laurent DUCHEMIN, Magistrat à titre temporaire statuant en qualité de Juge des Contentieux de la Protection, a avisé les parties que le jugement serait prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 20 Août 2025.

JUGEMENT

Réputé contradictoire en Premier ressort,

Rendu par mise à disposition au greffe,

Signé par Laurent DUCHEMIN, Magistrat à titre temporaire statuant en qualité de Juge des Contentieux de la Protection

et par Maryline KIRCH, Greffier

RAPPEL DES FAITS

Par contrat de co-location du 1er novembre 2018, Mme [C] [Z] représentée par la S.A.S. Cabinet LAEMMEL a donné à bail pour une durée de 3 ans à M. [K]-[H] [X], Mme [J] [S] et M. [M] [F] un logement à usage d’habitation de 4 pièces au 3ème étage, lot n° 17 de 105 m² habitables sis [Adresse 7] pour un loyer mensuel de 833 €.

Mme [V] [X] s’est notamment portée caution solidaire des engagements des locataires par acte sous seing privé du 1er novembre 2018.

Mme [J] [S] a donné congé le 20 septembre 2019.

Mmes [W] et [E] [Z] sont venues aux droits de Mme [C] [Z] décédée le 23 janvier 2021.

Elles ont fait signifier le 28 mars 2024 par acte de commissaire de justice un congé aux fins de vente pour le 31 octobre 2024 à M. [K]-[H] [X] et M. [M] [F].

M. [K]-[H] [X] et M. [M] [F] n’ont pas formulé d’offre dans le délai du congé, n’auraient pas quitté les lieux et n’ont pas déféré à la convocation pour l’établissement de l’état des lieux de sortie.

Par assignations délivrées les 10 et 11 décembre 2024, Mmes [W] et [E] [Z] ont attrait respectivement M. [K]-[H] [X] et M. [M] [F] puis Mme [V] [X] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal de judiciaire de STRASBOURG à l’audience du 7 février 2025.

L’affaire a été renvoyée à la demande et au contradictoire des parties à deux reprises à l’audience du 6 juin 2025.

A cette audience, Mmes [W] et [E] [Z] représentées par leur conseil, au soutien de leur acte introductif d’instance, de leurs conclusions du 3 juin 2025 et du dépôt de leur dossier de plaidoirie demandent de :

— constater que la demande de résiliation judiciaire de bail et l’expulsion des lieux loués est devenue sans objet, M. [M] [F] ayant quitté les lieux avant congé et M. [K]-[H] [X] ayant restitué les locaux le 31 janvier 2025 ;

— constater que M. [K]-[H] [X] a procédé au paiement de la somme de 748,28 € selon décompte ;

— condamner solidairement M. [K]-[H] [X] et Mme [V] [X] à leur payer une somme de 1 500 € à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive sur le fondement de l’article 1240 du code civil, ce dernier s’étant volontairement maintenu dans les lieux après congé ;

— les condamner solidairement à leur payer la somme de 2 000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— les condamner solidairement aux entiers frais et dépens de la procédure ;

— débouter les défendeurs de l’ensemble de leurs prétentions formulées à leur encontre ;

— rappeler que l’exécution provisoire de la décision à intervenir est de droit.

M. [M] [F] a comparu représenté par son conseil. Au soutien de ses conclusions du 5 juin 2025 et du dépôt de son dossier de plaidoirie, il demande de :

— donner acte de l’abandon des prétentions des demanderesses à son encontre ;

A titre reconventionnel,

— les condamner à lui verser une somme de 1 500 € à titre de dommages-intérêts pour procédure abusive ;

— les condamner solidairement à lui payer la somme de 2 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— les condamner solidairement aux dépens.

Il fait valoir qu’il avait donné congé de cette location par courrier réceptionné par l’agence gestionnaire le 29 décembre 2020 laquelle lui en a accusé réception.

M. [K]-[H] [X] a comparu représenté par son conseil au soutien de ses conclusions du 4 avril 2025. Il demande de :

— constater qu’il a quitté les lieux occupés et cela par la remise des clés effectuée en date du 31 janvier 2025 ;

— déclarer qu’il n’y a plus lieu de prononcer son expulsion sous astreinte ;

— les débouter de leur demande d’expulsion sous astreinte ;

— les débouter de leur demande de paiement de l’arriéré locatif du montant de 748,28 € ;

— les enjoindre de produire une quittance de loyer et charges relatives au paiement de la somme de 718 € correspondant aux impayés des ordures ménagères 2022 et 2023 ;

— les débouter de leur demande de 3 000 € de dommages et intérêts ;

— les condamner au paiement de la somme de 2 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— les condamner aux entiers dépens.

Mme [V] [X] n’a pas comparu ni ne s’est faite représenter bien que régulièrement assignée par acte déposé à l’étude du commissaire de justice.

Pour un plus ample exposé des faits, des prétentions et des moyens des parties, il y a lieu de se référer aux conclusions déposées, conformément aux dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile.

Les débats clos, l’affaire a été mise en délibéré et la décision rendue ce jour.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, « si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée ».

1. SUR L’ABANDON PARTIEL DES PRÉTENTIONS AU TITRE DES DEMANDES PRINCIPALES

Aux termes de l’article 4 et 5 du code de procédure civile, l’objet du litige est déterminé par les prétentions respectives des parties. Ces prétentions sont fixées par l’acte introductif d’instance et par les conclusions en défense. Le juge doit se prononcer sur tout ce qui est demandé et seulement sur ce qui est demandé.

En application de l’article 768 alinéa 2 du même code, le tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n’examine les moyens au soutien de ces prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion.

Il sera constaté que les demanderesses réduisent leurs prétentions aux demandes principale de dommages et intérêts et accessoires au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile à l’encontre du seul M. [K]-[H] [X] et de la caution solidaire, Mme [V] [X].

2. SUR LA DEMANDE DE DOMMAGES ET INTÉRÊTS A L’ENCONTRE DE M. [K]-[H] [X] ET DE MME [V] [X]

Il est admis que l’octroi de dommages-intérêts en application de l’article 1240 du code civil sur le fondement de la résistance abusive et injustifiée suppose que soient caractérisés l’existence d’un abus dans l’exercice du droit de résister ainsi que d’un préjudice subi en conséquence de cet abus.

En l’espèce ni l’abus de droit ni le préjudice qui aurait pu en résulter ne sont caractérisés.

En conséquence, Mmes [W] et [E] [Z] seront déboutées de leur demande à ce titre.

3. SUR LA DEMANDE RECONVENTIONNELLE DE DOMMAGES-INTÉRÊTS FORMULÉES PAR M. [M] [F]

Il est admis qu’une procédure est abusive lorsqu’elle résulte d’un comportement fautif et d’un manque de diligences de son auteur.

En l’espèce, il est établi par les pièces versées aux débats que l’agence gestionnaire de l’immeuble pour le compte des bailleresses a bien reçu et accusé réception le 29 décembre 2020 du congé délivré par M. [M] [F] validant par courriel du 6 janvier 2021 la date d’effet au 29 janvier 2021.

Que dès lors, elles ont commis une faute en délivrant un congé à ce dernier le 28 mars 2024, soit plus de trois ans après le départ du colocataire, faute renouvelée en l’attrayant dans la présente instance sans s’assurer de sa qualité à défendre, s’exposant ainsi à la présente demande reconventionnelle, la fin de non-recevoir invoquée n’étant pas soutenue, et ce, nonobstant l’absence de volonté de nuire, l’action étant dépourvue de tout fondement, un premier congé, celui de Mme [J] [S] ayant d’ailleurs bien été pris en compte.

Le manque de diligences est aussi caractérisé.

Le préjudice d’anxiété invoqué sera justement indemnisé à hauteur de 500 €, somme au paiement de laquelle Mme [W] [Z] et Mme [E] [Z] seront condamnées.

4. SUR LA DEMANDE D’INJONCTION DE PRODUIRE UNE QUITTANCE DE LOYER ET CHARGES RELATIVES AU PAIEMENT DE LA SOMME DE 718 € CORRESPONDANT AUX IMPAYÉS DES ORDURES MÉNAGÈRES 2022 ET 2023

L’article 21 de la loi 89-462 du 6 juillet 1989 dispose que « Le bailleur ou son mandataire est tenu de transmettre gratuitement une quittance au locataire qui en fait la demande. La quittance porte le détail des sommes versées par le locataire en distinguant le loyer et les charges.

Aucuns frais liés à la gestion de l’avis d’échéance ou de la quittance ne peuvent être facturés au locataire.

Avec l’accord exprès du locataire, le bailleur peut procéder à la transmission dématérialisée de la quittance.

Si le locataire effectue un paiement partiel, le bailleur est tenu de délivrer un reçu. »

Il est constant que l’extrait de compte dont se prévalent les bailleresses ne sauraient valoir quittance alors que ce relevé de compte est établi aux noms de M. [K]-[H] [X] et M. [M] [F] alors que M. [X] est le seul occupant du logement depuis le 29 janvier 2021.

En conséquence, il sera fait injonction à Mme [W] [Z] et Mme [E] [Z] de délivrer à M. [K]-[H] [X] une quittance de loyer et charges relatives au paiement de la somme de 718 € correspondant aux impayés des ordures ménagères 2022 et 2023.

5. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

L’article 696 dudit code précise que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Mme [W] [Z] et Mme [E] [Z] qui succombent au principal, doivent supporter la charge des dépens conformément aux dispositions susvisées à l’exception des dépens avancés par M. [K]-[H] [X] dont la qualité d’occupant sans droit ni titre à l’issue de la date d’effet du congé est notamment à l’origine de la présente action.

L’article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.

Aucun élément tiré de l’équité ne permet d’écarter la demande formée par M. [M] [F] sur le fondement des dispositions susvisées. Celle-ci sera cependant évaluée à la somme de 500 euros en l’absence d’éléments de calcul plus explicites versés aux débats.

L’équité commande de rejeter la demande de M. [K]-[H] [X].

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile « Les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. ». En l’espèce, aucun élément ne permet d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision

PAR CES MOTIFS

Le Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal de proximité statuant par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que les demanderesses réduisent leurs prétentions aux demandes principale de dommages et intérêts et accessoires au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile à l’encontre du seul M. [K]-[H] [X] et de la caution solidaire, Mme [V] [X].

REJETTE toutes demandes autres, plus amples ou contraires ;

CONDAMNE Mme [W] [Z] et Mme [E] [Z] à payer à M. [M] [F] la somme de 500 € (cinq-cents euros) à titre de dommages-intérêts ;

FAIT INJONCTION à Mme [W] [Z] et Mme [E] [Z] de délivrer à M. [K]-[H] [X] une quittance de loyer et charges relatives au paiement de la somme de 718 € correspondant aux impayés des ordures ménagères 2022 et 2023 ;

CONDAMNE Mme [W] [Z] et Mme [E] [Z] aux dépens à l’exception de ceux avancés par M. [K]-[H] [X] ;

CONDAMNE Mme [W] [Z] et Mme [E] [Z] à payer à M. [M] [F] la somme de 500,00 € (cinq-cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que le présent jugement est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an susdits par la mise à disposition de la décision au greffe.

Le Greffier Le Juge des Contentieux de la

Maryline KIRCH Protection

Laurent DUCHEMIN