TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 4] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :

Monsieur [N] [Y]

Madame [R], [J], [V] [D]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Romain HAIRON

Pôle civil de proximité

■

PCP JTJ proxi fond

N° RG 24/06599 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6SVM

N° MINUTE :

JUGEMENT

rendu le mardi 02 septembre 2025

DEMANDERESSE

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] représenté par son syndic le Cabinet MAUDUIT , société dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par M^e Romain HAIRON, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #D567

DÉFENDEURS

Monsieur [N] [Y]

demeurant [Adresse 1]

non comparant, ni représenté

Madame [R], [J], [V] [D]

demeurant [Adresse 1]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Sandra MONTELS, Présidente,

assistée de Coraline LEMARQUIS, Greffière,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 5 juin 2025

JUGEMENT

réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 02 septembre 2025 par Sandra MONTELS, Présidente, assistée de Coraline LEMARQUIS, Greffière

Décision du 02 septembre 2025

PCP JTJ proxi fond – N° RG 24/06599 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6SVM

EXPOSE DU LITIGE

M. [N] [Y] et Mme [R] [D] sont propriétaires indivis du lot n° 7 dans l’immeuble situé [Adresse 2], soumis au régime de la copropriété.

Par jugement du tribunal judiciaire de Paris du 16 novembre 2023 tel que rectifié par jugement du 11 septembre 2024, M. [N] [Y] et Mme [R] [D] ont été condamnés à payer au syndicat des copropriétaires dudit immeuble les sommes de 5523,87 euros au titre des charges de copropriété impayées arrêtées au 1er janvier 2023, 1er trimestre 2023 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation, 200 euros à titre de dommages-intérêts.

Par acte de commissaire de justice du 3 décembre 2024 le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2], représenté par son syndic le cabinet MAUDUIT, a assigné M. [N] [Y] et Mme [R] [D] devant le tribunal judiciaire de Paris afin d’obtenir leur condamnation in solidum au paiement des sommes suivantes :

—  5504,13 euros au titre des charges de copropriété courantes et exceptionnelles impayées comprises entre le 1er février 2023 et le 1er octobre 2024,

—  216 euros au titre des frais,

— avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

—  2000 euros à titre de dommages-intérêts pour résistance abusive,

—  1500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens.

L’affaire, appelée à l’audience du 1er avril 2025, a été renvoyée contradictoirement à l’audience du 5 juin 2025 à la demande des défendeurs.

A l’audience du 5 juin 2025 le syndicat des copropriétaires, représenté par son conseil, maintient ses demandes. Il s’oppose à la demande de délais de paiement formée par écrit par les défendeurs, faisant valoir qu’ils ne respectent pas le 1er échéancier.

En application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé à l’assignation du syndicat des copropriétaires pour l’exposé de ses différents moyens.

M. [N] [Y] et Mme [R] [D] n’ont pas comparu.

La décision a été mise en délibéré à ce jour par mise à disposition au greffe.

MOTIVATION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Aux termes de l’article 9 du code procédure civile il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

L’article 1353 du code civil dispose que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver.

Aux termes de l’article 446-1 du code de procédure civile, dans le cadre d’une procédure orale, les parties présentent oralement à l’audience leurs prétentions et les moyens à leur soutien. Elles peuvent également se référer aux prétentions et aux moyens qu’elles auraient formulés par écrit. Les observations des parties sont notées au dossier ou consignées dans un procès-verbal.

En matière de procédure orale, les conclusions écrites déposées par une partie ne saisissent valablement le juge que si elles sont réitérées verbalement à l’audience (Civ, 2è 9 février 2012 n°10-28197.

En l’espèce, les écritures de M. [N] [Y] et Mme [R] [D] adressées par courrier au greffe, non réitérées verbalement à l’audience puisque seul le renvoi a été sollicité le 1er avril 2025 et que les défendeurs n’ont pas comparu à l’audience du 5 juin 2025, n’ont pas valablement saisi le tribunal à l’exception de la demande de délais de paiement comme il sera examiné ci-après.

Sur les charges et provisions sur charges de copropriété et les travaux

Aux termes des alinéas 1 et 2 de l’article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer au paiement des charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées. Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de participer au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1 proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots. Aux termes de l’article 14-1 I de ladite loi le syndicat des copropriétaires vote chaque année un budget prévisionnel pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble. Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté mais l’assemblée générale peut fixer des modalités différentes. La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale.

L’article 14-1 de cette même loi dispose également que, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. En vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

Le recouvrement des provisions peut ainsi être poursuivi jusqu’à l’établissement des comptes définitifs qui seront soumis à l’approbation de l’assemblée générale. A ce titre, le syndicat doit produire la délibération de l’assemblée générale adoptant le budget prévisionnel et démontrer la date d’exigibilité des provisions impayées.

Par ailleurs, les travaux non inclus dans les charges de copropriété sus-définies et prévus à l’article 44 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, ne sont pas compris dans le budget prévisionnel. Ils doivent faire l’objet d’un vote à l’assemblée générale quant à leur principe, leur montant et à leurs modalités de paiement et d’exigibilité.

L’article 35 du décret du 17 mars 1967 précise les versements que peut exiger le syndic.

En application de l’article 42 de la même loi, les décisions d’une assemblée générale s’imposent aux copropriétaires tant que la nullité n’en a pas été prononcée et ce même si une procédure pour obtenir cette nullité a été diligentée. En effet, les actions ayant pour objet de contester les décisions des assemblées générales ne suspendent que les travaux décidés par l’assemblée générale en application des articles 25 et 26 durant le délai de recours de deux mois. Le copropriétaire qui n’a pas contesté la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est ainsi pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

En l’espèce, en application des textes visés ci-dessus et au vu des pièces produites par le syndicat des copropriétaires (relevé de propriété, acte de vente, relevé de compte pour la période comprise entre le 1er février 2023 et le 1er octobre 2024, appels de fonds pour provisions et travaux pour la période considérée, décompte de régularistion de charges pour la période du 1er avril 2022 au 31 mars 2023 et du 1er avril 2023 au 31 mars 2024, procès verbaux des assemblées générales des 30 novembre 2022 et 22 mai 2024 ainsi que les attestations de non-recours correspondantes) la créance de ce dernier est établie.

M. [N] [Y] et Mme [R] [D] seront en conséquence condamnés à payer la somme de 5504,13 euros au syndicat des copropriétaires, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation en application des articles 36 et 64 du décret du 17 mars 1967. La demande d’une condamnation in solidum sera rejetée s’agissant de faits non délictuels.

Sur la demande au titre des frais nécessaires

Aux termes de l’article 10-1 a) et dernier alinéa de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur ; (…). Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l’équité ou de la situation économique des parties au litige.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires demande la condamnation de M. [N] [Y] et Mme [R] [D] au paiement de la somme de 216 euros au titre des frais nécessaires correspondant à des frais de suivi de procédure. Il ne rapporte pas la preuve que le syndic aurait accompli des diligences précises, inhabituelles et exceptionnelles sortant de sa gestion courante. Il sera en conséquence débouté de sa demande.

Sur la demande de dommages-intérêts

Aux termes de l’article 1240 du code civil tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Les manquements répétés des copropriétaires à leur obligation essentielle à l’égard du syndicat des copropriétaires de régler les charges de copropriété sans justifier de raisons valables pouvant expliquer leur carence existante depuis plusieurs années malgré les différentes mises en demeure, outre qu’ils révèlent leur mauvaise foi, sont constitutifs d’une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée depuis de longues années d’une somme importante, nécessaire à la gestion et à l’entretien de l’immeuble, un préjudice financier direct et certain.

En l’espèce, il est établi que M. [N] [Y] et Mme [R] [D] ne règlent pas les charges de copropriété courantes depuis le mois de février 2023. C’est en outre la deuxième fois que le syndicat des copropriétaires est contraint d’agir en justice pour obtenir le paiement de sa créance. Ces manquements répétés perturbent la trésorerie et le bon fonctionnement de la copropriété et causent nécessairement un préjudice au syndicat des copropriétaires qui doit pallier ces paiements manquants. La demande de dommages et intérêts du syndicat des copropriétaires sera donc accueillie à hauteur de 500 euros et M. [N] [Y] et Mme [R] [D] seront condamnés in solidum à son paiement.

Sur la demande de délais de paiement

Aux termes de l’article 1343-5 du code civil compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, le juge peut, dans la limite de deux années, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues.

L’article 832 du code de procédure civile dispose que la demande incidente tendant à l’octroi d’un délai de paiement en application de l’article 1343-5 du code civil peut être formée par courrier remis ou adressé au greffe. Les pièces que la partie souhaite invoquer à l’appui de sa demande sont jointes à son courrier. La demande est communiquée aux autres parties, à l’audience, par le juge, sauf la faculté pour ce dernier de la leur faire notifier par le greffier, accompagnée des pièces jointes, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception. L’auteur de cette demande incidente peut ne pas se présenter à l’audience, conformément au second alinéa de l’article 446-1. Dans ce cas, le juge ne fait droit aux demandes présentées contre cette partie que s’il les estime régulières, recevables et bien fondées.

En l’espèce, par courrier reçu au greffe le 31 mars 2025, M. [N] [Y] et Mme [R] [D] ont effectué une demande de délais de paiement à hauteur de 600 euros par mois à compter du mois d’octobre 2025. Ils ont joint à leur demande une attestation de paiement CAF du 4 février 2025 dont il ressort qu’ils perçoivent le RSA depuis le mois de décembre 2024.

Ils n’ont produit aucun document permettant d’avoir une vision complète de leurs ressources (avis d’impôt sur le revenu) et n’ayant pas comparu à l’audience de plaidoirie du 5 juin 2025 ils n’ont, de fait, pas actualisé leur situation financière. Ils seront en conséquence déboutés de leur demande.

Sur les demandes accessoires

M. [N] [Y] et Mme [R] [D], partie perdante, supporteront in solidum les dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile.

M. [N] [Y] et Mme [R] [D] seront condamnés in solidum à payer en outre au syndicat des copropriétaires la somme de 1000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal judiciaire, statuant par jugement réputé contradictoire en premier ressort, mis à disposition au greffe :

CONDAMNE M. [N] [Y] et Mme [R] [D] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 2] la somme de 5504,13 euros au titre des charges de copropriété et travaux impayés pour la période comprise entre le 1er février 2023 et le 1er octobre 2024 avec intérêts au taux légal à compter du 3 décembre 2024,

CONDAMNE in solidum M. [N] [Y] et Mme [R] [D] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 2], la somme de 500 euros à titre de dommages-intérêts ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 2] du surplus de ses demandes;

DEBOUTE M. [N] [Y] et Mme [R] [D] de leur demande de délais de paiement;

CONDAMNE in solidum M. [N] [Y] et Mme [R] [D] aux dépens ;

CONDAMNE in solidum M. [N] [Y] et Mme [R] [D] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 2], la somme de 1000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE

Décision du 02 septembre 2025

PCP JTJ proxi fond – N° RG 24/06599 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6SVM