N° RG 24/04562 – N° Portalis DB2E-W-B7I-MYM7

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE STRASBOURG

11ème Chambre Civile, Commerciale

et des Contentieux de la Protection

[Adresse 2]

[Adresse 2]

[Adresse 2]

11ème civ. S1

N° RG 24/04562

N° Portalis DB2E-W-B7I-MYM7

Minute n°25/

Copie exec. à :

— M^e Véronique KELLER

— Mme [C]

— M. [X]

Copie c.c à la Préfecture

Le

Le Greffier

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 14 MARS 2025

DEMANDERESSE :

Madame [L] [S] épouse [H]

née le 11 janvier 1944 à [Localité 4]

demeurant [Adresse 3]

représentée par M^e Véronique KELLER, avocat au barreau de STRASBOURG, avocat plaidant, vestiaire : 202

DEFENDEURS :

Madame [B] [C] épouse [G]

née le 08 décembre 1981 au CAMEROUN

demeurant [Adresse 1]

comaprante en personne à l’audience du 22 octobre 2024

non comparante, non représentée à l’audience du 14 janvier 2025

Monsieur [M] [X]

né le 20 mai 1980 au CAMEROUN

dont le dernier domicile connu est sis [Adresse 1]

[Adresse 1]

non comparant, non représenté

OBJET : Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Gussun KARATAS, Juge des Contentieux de la Protection

Maryline KIRCH, Greffier

DÉBATS :

A l’audience publique du 14 Janvier 2025 à l’issue de laquelle le Président, Gussun KARATAS, Juge des Contentieux de la Protection, a avisé les parties que le jugement serait prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 14 Mars 2025.

JUGEMENT :

Réputé contradictoire en premier ressort,

Rendu par mise à disposition au greffe,

Signé par Gussun KARATAS, Juge des Contentieux de la Protection

et par Maryline KIRCH, Greffier

EXPOSÉ DU LITIGE

En vertu d’un contrat passé par acte sous seing privé en date du 29 septembre 2022 avec prise d’effet au 30 septembre 2022, Madame [L] [S] épouse [H] a loué à Monsieur [M] [X] et Madame [B] [C] épouse [G], qui se sont engagés solidairement, un local à usage d’habitation situé [Adresse 1], moyennant un loyer mensuel initial, révisable, de 675 euros hors charges outre 190 euros de provision pour charges, payable d’avance le 1er du mois.

Par acte de commissaire de justice du 31 janvier 2024, Madame [L] [S] épouse [H] a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme de 4 588,09 euros au titre des loyers et charges échus en janvier 2024 mois de janvier 2024 inclus.

La commission départementale de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été saisie le 1er février 2024.

Par acte de commissaire de justice en date du 11 avril 2024, Madame [L] [S] épouse [H] a fait assigner Monsieur [M] [X] et Madame [B] [C] épouse [G] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Strasbourg et demande, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de :

constater l’acquisition de la clause résolutoire du contrat de bail, ou, subsidiairement de prononcer la résiliation judiciaire du bail,ordonner l’expulsion immédiate des locataires ainsi que celle de tous occupants de leur chef des lieux loués, avec si besoin le concours de la force publique et d’un serrurier, et ce sous astreinte de 50 euros par jour de retard à l’issue du délai de 15 jours après signification du présent jugement, se réserver la possibilité de liquider cette astreinte,condamner les locataires solidairement à payer la somme de 3 996,89 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au mois d’avril 2024 avec intérêts au taux légal à compter de chaque échéance mensuelle,condamner les locataires solidairement à payer une indemnité d’occupation mensuelle de 888,60 euros augmentée des intérêts légaux à compter de chaque échéance mensuelle, jusqu’à la libération complète des lieux, en sollicitant que l’indemnité soit réévaluée comme le serait le loyer si le contrat de bail n’avait pas été résilié,condamner les locataires solidairement à payer la somme de 1 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens y compris le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire.

L’assignation aux fins de constat de résiliation du bail a été notifiée au Préfet du département du Bas-Rhin le 12 avril 2024.

L’affaire a été appelée à l’audience du 22 octobre 2024 à laquelle Madame [B] [C] épouse [G] a comparu et sollicité le renvoi de l’affaire en indiquant avoir fait des démarches pour être assistée d’un avocat et que ce dernier était en attente de pièces. Elle a précisé avoir procédé à des règlements pour apurer la dette locative et a, de ce fait, pensé que la présente procédure ne serait plus maintenue.

Bien que régulièrement cité à étude, Monsieur [M] [X] n’a pas comparu.

L’affaire a été renvoyée à l’audience du 14 janvier 2025.

A cette audience, Madame [L] [S] épouse [H], représentée par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance, en actualisant sa créance, celle-ci s’élevant désormais à la somme de 3,99 euros, au titre des loyers et charges échus au mois de janvier 2025, terme du mois de janvier 2025 inclus. La demanderesse précise que malgré une somme modique restant à payer par les locataires, elle souhaite maintenir l’ensemble de ses demandes dans le cas où il y aurait de nouvelles défaillances des locataires qui la mettraient en difficulté, les loyers qu’elle perçoit constituant pour elle un revenu complémentaire à sa pension de retraite.

Les locataires n’ont pas comparu à l’audience du 14 janvier 2025.

Le rapport de l’enquête sociale relative à la prévention des expulsions locatives parvenu à la juridiction le 9 octobre 2024 fait état de ce que les locataires ne se sont pas présentés au rendez-vous fixé.

L’affaire est mise en délibéré au 14 mars 2025.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

Selon l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

I. Sur la recevabilité de la demande

Sur la saisine de la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX)

En vertu de l’article 24-II de la loi du 6 juillet 1989, les bailleurs personnes morales […] ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 351-2 du code de la construction et de l’habitation et aux articles L. 542-1 et L. 831-1 du code de la sécurité sociale. Cette saisine peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

La bailleresse justifie avoir procédé à ce signalement le 1er février 2024. Depuis lors, la situation d’impayés ayant perduré, sa demande est donc recevable à ce titre.

Sur la notification au préfet

L’article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée dispose qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département, au moins deux mois avant l’audience […]. Cette notification s’effectue par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

En l’espèce, l’assignation a été dénoncée au préfet le 12 avril 2024, soit plus de deux mois avant l’audience du 22 octobre 2024 et retenue 14 janvier 2025.

La demande formée par la bailleresse est donc recevable.

II. Sur les demandes principales

Sur le paiement des loyers et charges impayés

Aux termes de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, Madame [L] [S] épouse [H] verse aux débats l’acte de bail ainsi que le décompte des loyers et charges, prouvant ainsi les obligations dont elle réclame l’exécution.

Il ressort des pièces fournies qu’au mois de janvier 2025, la dette locative de Monsieur [M] [X] et Madame [B] [C] épouse [G] ne s’élève plus qu’à la somme de 3,99 euros au titre des loyers et charges impayés concernant le local à usage d’habitation, terme du mois de janvier 2025 inclus. Il convient de condamner Monsieur [M] [X] et Madame [B] [C] épouse [G] solidairement au paiement de cette somme.

Cette somme portera intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer et des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le contrat de bail unissant les parties stipule en son article VIII qu’à défaut de paiement à l’échéance d’un seul terme de loyer, le bail serait résilié de plein droit, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

Il est établi que les loyers et charges n’ont pas été régulièrement et intégralement payés.

Ce manquement s’est perpétué pendant plus de deux mois à compter du commandement de payer du 31 janvier 2024 rappelant les dispositions des articles 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 et 6 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990.

Il convient, dès lors, de constater que les conditions d’application de la clause résolutoire sont réunies le 1er avril 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs.

III. Sur les délais de paiement

En application de l’article 24-V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience et que le locataire soit en situation de régler sa dette, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil.

Compte tenu de la reprise du paiement des loyers courant par les locataires depuis avril 2024 et le paiement quasi intégral de la dette locative, celle-ci représentant une somme très modique, il y a lieu d’accorder d’office à Monsieur [M] [X] et Madame [B] [C] épouse [G], par application de l’article 24-V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, un délai d’un mois afin qu’ils règlent le solde de la dette de 3,99 euros.

Les effets de la clause résolutoire figurant au bail seront suspendus durant les délais de paiement ainsi accordés. Si les locataires règlent chaque échéance de loyer et respectent les délais de paiement accordés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué et le bail se poursuivra normalement.

Il convient d’attirer l’attention de Monsieur [M] [X] et Madame [B] [C] épouse [G] sur le fait que le défaut de respect des délais de paiement ou le défaut de paiement du loyer courant à son échéance entraînera la déchéance du terme et que la totalité du solde restant dû deviendra alors immédiatement exigible et la clause résolutoire reprendra son plein effet.

Dans cette dernière hypothèse, Monsieur [M] [X] et Madame [B] [C] épouse [G] seront alors tenus solidairement au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dues, si le bail s’était poursuivi et il pourra être procédé à leur expulsion, selon les modalités prévues au dispositif ci-après et ce, sans qu’il soit nécessaire de prononcer une astreinte, le concours de la force publique étant suffisant.

Le sort des meubles sera alors également régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

IV. Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Monsieur [M] [X] et Madame [B] [C] épouse [G] succombent à l’instance de sorte qu’ils doivent être condamnés in solidum aux entiers dépens.

Sur les frais irrépétibles

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.

Il apparaît équitable, compte tenu des pièces versées aux débats, des situations financières respectives des parties et des démarches engagées par la bailleresse, de condamner in solidum les locataires à verser à Madame [L] [S] épouse [H] la somme de 300 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, compte tenu de la nature du litige et en l’absence de dispositions légales contraires, l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARE l’action recevable ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 29 septembre 2022 entre Madame [L] [S] épouse [H], d’une part, et Monsieur [M] [X] et Madame [B] [C] épouse [G], d’autre part, concernant le logement situé au [Adresse 1] sont réunies à la date du 1er avril 2024 ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [M] [X] et Madame [B] [C] épouse [G] à verser à Madame [L] [S] épouse [H] la somme de 3,99 euros (décompte arrêté au janvier 2025, terme du mois de janvier 2025 inclus), avec intérêt au taux légal à compter du présent jugement ;

AUTORISE Monsieur [M] [X] et Madame [B] [C] épouse [G] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en une seule mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRÉCISE que cette mensualité devra intervenir le 1er du mois suivant la signification du présent jugement ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DIT qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

* qu’à défaut pour Monsieur [M] [X] et Madame [B] [C] épouse [G] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, Madame [L] [S] épouse [H] puisse faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de leur chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;

* que Monsieur [M] [X] et Madame [B] [C] épouse [G] soient condamnés solidairement à verser à Madame [L] [S] épouse [H] une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer révisé et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire ;

* que le sort des meubles soit régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

DÉBOUTE Madame [L] [S] épouse [H] de sa demande d’astreinte ;

CONDAMNE Monsieur [M] [X] et Madame [B] [C] épouse [G] in solidum à verser à Madame [L] [S] épouse [H] la somme de 300 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [M] [X] et Madame [B] [C] épouse [G] in solidum aux entiers dépens de la présente instance qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

ORDONNE la transmission de la présente décision à Monsieur le Préfet du Bas-Rhin.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 14 mars 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par le juge et par la greffière.

Le Greffier La Juge des Contentieux de la Protection

Maryline KIRCH Gussun KARATAS