Tribunal judiciaire de Strasbourg

TRIBUNAL DE PROXIMITE D'[Z]-GRAFFENSTADEN

Juge des Contentieux de la Protection

[Adresse 2]

[Localité 7]

☎ : [XXXXXXXX01]

[Courriel 8]

______________________

[Z] Civil

N° RG 24/09969

N° Portalis DB2E-W-B7I-NEOY

______________________

MINUTE N°

______________________

Expédition revêtue de la formule exécutoire délivrée à :

— M^e WEIBEL

Copie certifiée conforme délivrée à :

— M. [V]

— Mme [V]

— Préfecture du Bas-Rhin

le

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

__________

JUGEMENT RÉPUTÉ CONTRADICTOIRE

DEMANDERESSE :

Société OPHEA – anciennement CUS HABITAT – OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE L’EUROMETROPOLE DE STRASBOURG

Représenté par son Directeur Général

[Adresse 4]

[Localité 5]

représentée par M^e Steeve WEIBEL, avocat au barreau de STRASBOURG, avocat plaidant/postulant, vestiaire : 253

DEFENDEURS :

Monsieur [I] [V]

[Adresse 3]

[Adresse 10]

[Localité 6]

Comparant en personne

Madame [G] [V]

[Adresse 3]

[Adresse 10]

[Localité 6]

Non comparante

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Olivier LICHY, Juge des Contentieux de la Protection

Morgane SCHWARTZ, Greffier

DÉBATS ORAUX A L’AUDIENCE PUBLIQUE EN DATE DU : 18 Décembre 2024

PRONONCE PUBLIQUEMENT PAR MISE A DISPOSITION DU JUGEMENT AU GREFFE DU TRIBUNAL LE : 12 Février 2025

Premier ressort,

OBJET : Baux d’habitation – Demande tendant à l’exécution des autres obligations du locataire et/ou tendant à faire prononcer la résiliation pour inexécution de ces obligations et ordonner l’expulsion

FAITS ET PROCEDURE

Attendu que suivant acte sous seings privés du 12 octobre 2020, l’OFFICE PUBLIC de l’HABITAT de l’EUROMETROPOLE DE STRASBOURG (ci-après la société OPHEA) a donné à monsieur [I] [V] et madame [G] [V] à bail, régi par la loi du 1er septembre 1948, un local à usage d’habitation situé [Adresse 3] à [Localité 6] ;

Qu’après plusieurs mois de loyers impayés, la société OPHEA a, en visant la clause résolutoire des baux, mis en demeure monsieur et madame [V] de régler chacun la somme de 2 495,30 euros en principal ;

Que la mise en demeure n’ayant pas été suivie d’un règlement, la société OPHEA a, le 16 octobre 2024, fait assigner les locataires devant le Juge du contentieux de proximité de céans, aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

▸ constater que le congé donné pour le logement est régulier,

▸ prononcer la déchéance du locataire du droit au maintien dans les lieux qu’il tient de l’article 10-1 de la loi du 1er septembre 1948 dont seuls les locataires de bonne foi peuvent bénéficier, ce qui n’est pas le cas de monsieur et madame [V], et en conséquence, ordonner l’expulsion,

▸ à titre subsidiaire prononcer la résiliation judiciaire du bail au visa des articles 1184 et 1741 du code civil ;

▸ condamner solidairement monsieur et madame [V] au paiement, en quittances ou deniers, de la somme de 5 173,86 euros due pour le logement au titre des loyers et provision pour charges impayés au jour de l’assignation et celle due entre la date de l’assignation et celle de l’audience avec les intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

▸ les condamner à régler une indemnité d’occupation dont le montant est égal à celui du loyer et des charges et ce jusqu’à la libération effective des lieux,

▸ les condamner à régler une indemnité d’occupation dont le montant est égal à celui du loyer et des charges et ce jusqu’à la libération effective des lieux,

▸ les condamner au paiement d’une indemnité de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens.

Attendu que l’affaire a été appelée à l’audience du 18 décembre 2024, à laquelle l’affaire a été retenue ; que la société OPHEA, représentée, a maintenu sa demande et actualisé le montant des impayés à la somme de 4 934,28 euros au titre du logement à la date du 10 décembre 2024 ; qu’elle a précisé ne pas être opposée à l’octroi de délais ;

Que les locataires, madame [V] étant représentée par son mari, reconnaissent le montant de la dette et sollicitent des délais de paiement en raison de leur situation difficile du fait de madame [V], qui a eu un enfant l’an dernier, ne travaille pas ; qu’en outre il a fallu remplacer le véhicule ; qu’il se propose de régler 1 000 euros par mois ; qu’enfin, il a effectué un virement de ce même montant la semaine dernière ;

Que les parties étaient informées que le jugement sera mis à disposition à compter du 12 février 2025 ;

MOTIFS

Sur la recevabilité de la demande

Attendu qu’il résulte de l’article 24 II de la loi du 6 juillet 1989 que les bailleurs personnes morales ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives ; que cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement ;

Que tel est le cas en l’espèce puisque la société OPHEA justifie avoir saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 24 mai 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 16 octobre 2024.

Que l’article 24 III de cette même loi dispose encore que l’assignation doit être dénoncée au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l’audience ; qu’en l’espèce la copie de l’assignation a été notifiée aux services de la préfecture le 17 octobre 2024 et l’audience s’est tenue le 18 décembre 2024 ;

Qu’en conséquence la demande est recevable ;

Sur la demande de résolution judiciaire du contrat de bail de l’habitation

Attendu que le contrat signé par les parties prévoit une clause résolutoire de plein droit à défaut de paiement du loyer et de ses accessoires ;

Attendu que le locataire d’un logement HLM, bien que bénéficiant du droit au maintien dans les lieux prévu au chapitre Ier de la loi du 1er septembre 1948, est soumis aux obligations générales qui s’imposent à tous les locataires en application des dispositions prévues notamment à l’article 7 de loi du 6 juillet 1989 ;

Que le bailleur est alors fondé à demander au juge de prononcer la résiliation judiciaire du bail en cas d’inexécution par le locataire des obligations essentielles qui lui incombent, comme en l’espèce le non-paiement ou le paiement partiel du loyer ;

Qu’il appartient cependant au juge d’apprécier souverainement si les manquements aux locataires à leurs obligations contractuelles sont d’une gravité suffisante pour justifier la résiliation du contrat ;

Qu’en l’espèce, il résulte des débats que madame [V], qui a eu un enfant l’an dernier, ne travaille pas et que le couple a dû acheter un nouveau véhicule, l’ancien étant hors d’usage ; qu’il se propose de régler 1 000 euros par mois ; qu’enfin, il a effectué un virement de ce même montant la semaine dernière ; que le diagnostic social fait état de ce que monsieur a des revenus stables (2 100 euros) ; que les locataires ont été informés de la possibilité de percevoir l’APL et que le montant de la dette est « résorbable », étant rappelé que le montant du loyer est de 630,21 euros ;

Qu’en considération des délais pendant lesquels les locataires se sont abstenus de régler l’entier loyer et les provisions pour charge, ce qui n’a fait qu’accroître le montant de la dette, il y a lieu de dire de dire que les manquements de monsieur et madame [V] sont d’une gravité suffisante pour justifier la résiliation du contrat de bail d’habitation ;

Sur la demande en paiement de l’arriéré (loyers et charges)

Attendu que le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle du locataire ;

Qu’en l’espèce, il résulte des pièces versées aux débats que monsieur et madame [V] n’ont pas réglé le montant des loyers et charges, de sorte qu’à ce titre reste due, au 10 décembre 2024, la somme de 4 934,28 au titre du logement outre les frais ;

Que monsieur et madame [V] reconnaissent le montant de la dette ;

Que la créance étant justifiée, il convient en conséquence de condamner solidairement les locataires au paiement de la somme de 4 934,28 euros au titre du logement au titre des impayés de loyers et charges arrêtés au 10 décembre 2024, avec les intérêts au taux légal à compter de la notification de la présente décision ;

Sur les délais de paiement

Attendu, aux termes de l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 applicable au présent litige, que le juge peut, même d’office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du Code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative ; que l’article 24 VII de la loi précise que pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus ; que ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges ; que la loi précise encore que si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

Attendu que l’octroi de délais n’a de sens que s’ils permettent le règlement de la dette locative au moins en grande partie ;

Qu’en l’espèce, il résulte du diagnostic social que monsieur et madame [V] bénéficient d’un accompagnement social renforcé ; que les revenus apparaissent suffisants au regard du montant des créances ;

Qu’il y a en conséquence lieu d’accorder les délais sollicités selon les modalités précisées en fin de jugement ;

Qu’il est également précisé que le défaut de paiement d’une seule mensualité à son échéance (plan d’apurement ou loyer courant) entraînerait la déchéance du terme et que la totalité du solde restant dû deviendrait alors immédiatement exigible suite à la mise en demeure de la société OPHEA dont les modalités sont précisées ci-après (cf le § intitulé « Sur la suspension de la clause résolutoire »).

Sur la suspension de la clause résolutoire

Attendu que des délais de remboursement ayant été accordés, les effets de la clause de résiliation sont suspendus de sorte que, le contrat de bail continuant à produire ses effets, il n’y a pas lieu de statuer sur la demande de condamnation en paiement d’indemnités d’occupation ;

Qu’il y a lieu de préciser que si monsieur et madame [V] se libèrent de la dette dans le délai et selon les modalités fixés ci-dessous, en sus du paiement du loyer courant, la clause de résiliation de plein droit sera réputée ne pas avoir joué ;

Que dans le cas contraire, si la mensualité due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré reste impayée passé un délai de 15 jours (quinze jours) après réception ou avis fait au destinataire d’une lettre recommandée avec accusé de réception valant mise en demeure :

— la totalité de la somme restante due deviendra immédiatement exigible,

— la clause résolutoire reprendra son plein effet,

— il pourra être procédé à l’expulsion de monsieur et madame [V] selon les modalités prévues au dispositif ci-après,

— le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L 433-1 et L 433-2 du Code des procédures civiles d’exécution,

— les locataires seront tenus au paiement d’une indemnité d’occupation égale au seul montant du loyer et des charges (provisions mensuelles avec régularisation annuelle) qui auraient été versés si le bail s’était poursuivi, hors toute autre somme telle que taxes et pénalités.

Sur les demandes accessoires

Attendu que monsieur et madame [V] seront condamnés aux dépens ;

Que l’équité commande de ne pas faire application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection, statuant publiquement par jugement réputé contradictoire mis à disposition au greffe, et en premier ressort,

ORDONNE la résiliation de la convention du bail conclue entre la société OPHEA d’une part, et monsieur [I] [V] et madame [G] [V] d’autre part, pour les locaux situés [Adresse 3] à [Localité 6] ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais tels que précisé ci-après, laquelle sera réputée n’avoir jamais joué si monsieur [I] [V] et madame [G] [V] se libère de la dette locative dans les délais et modalités fixés ci-après en sus du paiement du loyer courant ;

CONDAMNE solidairement monsieur [I] [V] et madame [G] [V] à payer à la société OPHEA la somme de 4 934,28 euros (quatre mille neuf cent trente-quatre euros et vingt-huit cents) au titre des impayés de loyers et charges arrêtés au 10 décembre 2024 avec les intérêts au taux légal à compter de la notification de la présente décision ;

AUTORISE monsieur et madame [V] à s’acquitter de cette dette auprès de la société OPHEA en 30 mois, par 29 premières mensualités de 150 euros (cent cinquante euros) puis une 30ème mensualité devant impérativement apurer le solde de la dette en principal et intérêts, au plus tard le dernier jour de chaque mois, en sus du loyer courant et entre les mains de son bailleur ou du mandataire de ce dernier gérant la perception des loyers ;

DIT qu’en cas de mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restant impayée passé un délai de 15 jours (quinze jours) après réception ou avis fait au destinataire d’une lettre recommandée avec accusé de réception valant mise en demeure :

— la totalité de la somme restante due deviendra immédiatement exigible,

— la clause résolutoire reprendra son plein effet,

En conséquence DIT que :

— faute de départ volontaire des lieux loués, la société OPHEA sera autorisé à faire procéder à l’expulsion de monsieur [I] [V] et madame [G] [V] et de tous occupants de leur chef, avec le concours de la force publique et d’un serrurier, passé le délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, conformément aux dispositions des articles L 412-1 et suivants, R 411-1 et suivants, R 412-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution,

— le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L 433-1 et L 433-2 du Code des procédures civiles d’exécution,

RAPPELLE que la société OPHEA ne peut se prévaloir d’un éventuel non-respect des délais octroyés et des modalités suspendant les effets de la clause résolutoire telles que précédemment fixées que pour la période postérieure à la signification de la présente décision ;

DEBOUTE la société OPHEA de sa demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE solidairement monsieur [I] [V] et madame [G] [V] aux dépens ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de droit par provision.

Ainsi fait et jugé à [Localité 9] le 12 février 2025,

Le Greffier Le Juge des contentieux de la protection

Morgane SCHWARTZ Olivier LICHY