RE F E R E

N°

Du 17 Novembre 2025

N° RG 25/00193

N° Portalis DBYC-W-B7J-LNOU

72C

c par le RPVA

le

à

M^e Simon AUBIN,

M^e Maud AVRIL-LOGETTE,

M^e François-xavier GOSSELIN, M^e Aurélie GRENARD,

M^e Angélina HARDY-LOISEL, M^e Marc-olivier HUCHET,

M^e Caroline RIEFFEL,

M^e Christine SARAZIN

— copie dossier

—  2 copies service expertises

Expédition et copie executoire délivrée le:

à

M^e Simon AUBIN,

M^e Maud AVRIL-LOGETTE,

M^e François-xavier GOSSELIN, M^e Aurélie GRENARD,

M^e Angélina HARDY-LOISEL, M^e Marc-olivier HUCHET,

M^e Caroline RIEFFEL,

M^e Christine SARAZIN

Cour d’appel de Rennes

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE RENNES

OR D O N N A N C E

DEMANDEUR AU REFERE:

S.C.I. LA MARTHINE, dont le siège social est sis [Adresse 9]

représentée par M^e Simon AUBIN, avocat au barreau de RENNES

substitué par M^e Valentin PENNE, avocat au barreau de RENNES,

DEFENDEURS AU REFERE:

MAAF ASSURANCES SA, dont le siège social est sis [Adresse 17]

assureur de de la SCI La Marthine

représenté par M^e François-Xavier GOSSELIN, avocat au barreau de RENNES substitué par M^e GARET, avocat au barreau de RENNES,

EPIC OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT (OPH) de [Localité 22] METROPOLE (ARCHIPEL HABITAT), dont le siège social est sis [Adresse 7]

représenté par M^e Aurélie GRENARD, avocate au barreau de RENNES substituée par M^e ROCHER, avocate au barreau de RENNES,

S.A. AXA FRANCE IARD, dont le siège social est sis [Adresse 8]

assureur de l’office public de l’habitat de [Localité 22] METROPOLE – ARCHIPEL HABITAT

représentée par M^e Caroline RIEFFEL, avocat au barreau de RENNES substitué par M^e FONTAINE, avocat au barreau de Rennes,

S.A. SADA, dont le siège social est sis [Adresse 11]

assureur du syndicat de copropriété du [Adresse 3]

représentée par M^e Marc-Olivier HUCHET, avocat au barreau de RENNES

substitué par M^e GROSJEAN BERLEMONT, avocat au barreau de RENNES,

S.A.S. LOCAPOSTE, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Christine SARAZIN, avocate au barreau de PARIS,

M^e Maud AVRIL-LOGETTE, avocate au barreau de RENNES substituée par M^e GRANDCOIN, avocate au barreau de RENNES,

PARTIES INTERVENANTES OU APPELEES A LA CAUSE :

Société LA POSTE, dont le siège social est sis [Adresse 15]

représentée par M^e Christine SARAZIN, avocate au barreau de PARIS,

M^e Maud AVRIL-LOGETTE, avocate au barreau de RENNES substituée par M^e GRANDCOIN avocate au barreau de RENNES,

Syndicat des copropriétaires des [Adresse 19] sis [Adresse 3], représenté par son syndic la SARL DOMEOS dont le siège social est sis [Adresse 6]

représenté par M^e Angélina HARDY-LOISEL, avocate au barreau de RENNES

LE PRESIDENT: Philippe BOYMOND, Vice-Président

LE GREFFIER: Claire LAMENDOUR, greffier, lors des débats et Graciane GILET, greffier lors du prononcé par mise à disposition au greffe, qui a signé la présente ordonnance.

DEBATS: à l’audience publique du 15 Octobre 2025,

ORDONNANCE: contradictoire, l’affaire ayant été mise en délibéré au 14 novembre 2025, prorogé au 17 novembre 2025, les conseils des parties en ayant été avisées par le RPVA,

VOIE DE RECOURS: Cette ordonnance peut être frappée d’appel devant le greffe de la Cour d’Appel de [Localité 22] dans les 15 jours de sa signification en application des dispositions de l’article 490 du code de procédure civile.

L’appel de cette décision n’est cependant pas suspensif de son exécution.

FAITS ET PROCEDURE

Suivant acte sous signature privée, ayant pris effet le 1er janvier 2018, la société civile immobilière (SCI) La Marthine, demanderesse à la présente instance, a donné à bail à la société par actions simplifiée (SAS) Locaposte un local commercial situé au [Adresse 13] à [Adresse 23] Jacques de la [Adresse 21] (35) (pièce n°1 demandeur).

Suivant acte sous signature privée du 5 juin 2018, la SAS Locaposte a sous-loué ce local à la société anonyme (SA) La Poste, entité du même groupe (pièce n° 8 SA La Poste).

Suivant courriel du 17 décembre 2024, la société à responsabilité limitée (SARL) Demos, syndic du syndicat de copropriétaires (SDC) sis [Adresse 4], a informé l’établissement public industriel et commercial (EPIC) Office public de l’habitat (OPH) [Localité 22] métropole (Archipel habitat) d’un dégât des eaux survenu au sein du local commercial précité et provenant d’un logement, situé en surplomb, appartenant à cet établissement (pièce demandeur n°2).

Suivant courriel du 18 décembre suivant, l’EPIC Archipel habitat a informé la SARL Demos qu’une intervention avait eu lieu afin de réparer la fuite d’eau (pièce n°2 demandeur).

Suivant courriels des 19 et 30 décembre suivants, l’eau a continué à couler, un goutte à goutte est apparu dans la cuisine ainsi que des fuites à divers endroits du local commercial, entraînant la prolifération de champignons (pièce n°2 demandeur).

Suivant procès-verbal de commissaire de justice du 3 janvier 2025, l’insalubrité du local a été constatée (pièce n°2 SA La Poste).

Suivant facture du même jour, la SARL Domeos a fait intervenir la SARL ADS pour curer la colonne commune obstruée, laquelle a indiqué que le problème provenait des communs (pièce n°1 Archipel habitat).

Suivant courrier du 9 janvier suivant, la SAS Locaposte a informé la SCI La Marthine que le bureau de poste serait fermé à compter du 8 janvier précédent et qu’elle souhaitait interrompre le paiement de son loyer durant cette période de fermeture (pièce n°3 demandeur).

Suivant courrier du lendemain, la SA MAAF assurances a indiqué à son assurée, la SCI La Marthine, qu’il appartenait au SDC d’organiser une recherche de fuite (pièce demandeur n°4).

Suivant courriers du 16 janvier 2025, la demanderesse a mis en demeure l’EPIC Archipel habitat et la SARL Domeos de faire cesser le dégât des eaux (sa pièce n°5).

Suivant courrier du 20 janvier suivant, la SAS Locaposte a informé son bailleur qu’elle suspendait tous les règlements de loyers relatifs à l’exécution du contrat de bail, tant qu’elle ne disposerait pas de locaux en parfait état locatif lui permettant une jouissance paisible des lieux (pièce n°6 demandeur).

Suivant courrier du 27 janvier suivant, l’EPIC Archipel habitat a décliné toute responsabilité en estimant que le sinistre était imputable aux refoulements d’une colonne commune à l’ensemble de l’immeuble. Il appartiendrait donc, selon lui, au SDC de commander les travaux nécessaires pour mettre un terme à ce sinistre (pièce n°7 demandeur).

Suivant rapports d’intervention des 15 février et 17 avril 2025, quatre zones de sinistres ont été identifiées dans les locaux de la SCI La Marthine, loués à la SAS Locaposte, ayant plusieurs origines et aux fréquences variables et aléatoires (pièces n°2 et [Immatriculation 12]/16 cours Camille Claudel).

Suivant factures des 9 et 10 avril 2025 , la SARL ADS est de nouveau intervenue pour déboucher les canalisations et procéder au curage du réseau d’évacuation des eaux usées (pièces n°13 et [Immatriculation 5]/16 cours Camille Claudel).

Par actes de commissaire de justice en date des 18 février et 17 mars 2025 (instance enregistrée au répertoire général de la juridiction sous le numéro 25/00193), la SCI La Marthine a assigné devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Rennes, au visa des articles 145 du code de procédure civile et 1240 et 1253 du code civil :

— l’EPIC Archipel habitat,

— la SAS Locaposte,

— le SDC de l’immeuble sis [Adresse 13] aux fins de :

— désigner un expert au bénéfice de la mission définie à l’assignation ;

— condamner les défendeurs à lui communiquer sous astreinte leur attestation d’assurance 2024.

Lors de l’audience sur renvoi du 25 juin 2025, la SA La Poste, représentée par avocat, a par conclusions déposées à la barre indiqué vouloir intervenir volontairement à l’instance et elle a formé les protestations et réserves d’usage quant à la demande d’expertise. Elle a, en outre, sollicité la condamnation de la demanderesse à lui verser la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Le SDC Les jardins du Ponant sis [Adresse 3], pareillement représenté, a fait de même et a soutenu, sans être contredit, que le SDC sis [Adresse 13] n’avait aucune existence légale.

Par acte de commissaire de justice du 1er juillet 2025 (affaire enregistrée au répertoire général de la juridiction sous le numéro 25/00521), la SCI La Marthine a ensuite appelé au procès, sur le fondement des mêmes articles et aux mêmes fins, la SA MAAF assurances, son assureur.

Par acte de commissaire de justice du 10 juillet suivant (affaire enregistrée au répertoire général de la juridiction sous le numéro 25/00549), l’EPIC Archipel habitat a appelé à l’instance, sur le fondement des articles 145, 834 et 835 du code de procédure civile et 1103 et 1104 du code civil, la société anonyme Axa France IARD, son assureur, aux fins :

— d’ordonner la jonction de la présente instance avec celle inscrite au rôle sous le numéro 25/00193 ;

— de lui décerner acte de ses protestations et réserves quant à la demande d’expertise, laquelle devra être également ordonnée au contradictoire de son assureur ;

— de débouter la SCI La Marthine de sa demande de production d’attestation d’asssurance sous astreinte ;

— de statuer sur les dépens.

Lors de l’audience sur renvoi du 30 juillet 2025, la jonction administrative des affaires référencées sous les numéros 25/00193, 25/00521 et 25/00549 a été prononcée sous le numéro unique 25/00193.

Par acte de commissaire de justice du 12 août 2025 (affaire enregistrée au répertoire général de la juridiction sous le numéro 25/00640), le SDC Les jardins du Ponant sis [Adresse 3] a ensuite appelé au procès, sur le fondement de l’article 145 du code de procédure civile, la société anonyme de défense et d’assurance (SADA), son assureur, aux fins de :

— ordonner la jonction de la présente instance avec celle inscrite au rôle sous le numéro 25/00193 ;

— juger que la SADA devra intervenir aux opérations d’expertise afin qu’elle puisse lui être déclarée opposable ;

— statuer sur les dépens.

Lors de l’audience sur renvoi et utile du 15 octobre 2025, la jonction administrative des affaires référencées sous les numéros 25/00193 et 25/00640 a été prononcée sous le numéro unique 25/00193.

La SCI La Marthine, représentée par avocat, a sollicité le bénéfice de ses écritures.

Pareillement représentés, les sociétés Locaposte, MAAF assurances, La Poste et Axa France IARD ainsi que le SDC Les jardins du Ponant sis [Adresse 3] ont formé les protestations et réserves d’usage par voie de conclusions. La société SADA, également représentée par avocat, a oralement fait de même.

Pareillement représenté, l’EPIC Archipel habitat s’est désormais opposé, par voie de conclusions, à la demande d’expertise formée à son encontre.

MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire

La SA La Poste et le SDC Les jardins du Ponant sis [Adresse 3] sont intervenus volontairement à l’instance, sans que ne soit contestée la recevabilité d’une telle intervention volontaire, qui les rend dès lors parties au présent procès.

Vu l’article 446-2-1 du code de procédure civile :

Selon ce texte, applicable au cas présent, le juge ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions des parties et n’examine les moyens au soutien de ces prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion. Les parties doivent reprendre, dans leurs dernières conclusions, les prétentions et moyens présentés ou invoqués dans leurs conclusions antérieures. A défaut, elles sont réputées les avoir abandonnés et le juge ne statue que sur les dernières conclusions déposées.

La juridiction rappelle, enfin, qu’elle n’est tenue de statuer sur les demandes de « constatations », de « décerner acte » ou de « dire et juger » que lorsqu’elles constituent des prétentions (Civ. 2ème 09 janvier 2020 n° 18-18.778 et 13 avril 2023 n° 21-21.463).

Sur la nullité de l’assignation

Vu l’article 117 du code de procédure civile :

Aux termes de ce texte, constitue une irrégularité de fond affectant la validité de l’acte le défaut de capacité d’ester en justice.

La SCI La Marthine n’a, ni contesté l’absence d’existence juridique d’un prétendu “syndicat de copropriétaires [Adresse 10] à [Adresse 23] Jacques de [Adresse 20] ”, assigné par dépôt de l’acte à l’étude, ni surtout n’a justifié de cette existence alors même qu’elle était contestée, étant tout simplement en effet restée taisante à ce sujet tout au long de l’instance.

Il s’ensuit que l’assignation litigieuse a été délivrée, par dépôt de l’acte à l’étude, à une entité dépourvue de personnalité juridique et elle est, en conséquence, atteinte d’une nullité de fond (Civ. 2ème 23 septembre 2010 n° 09-70.355), laquelle sera prononcée au dispositif de la présente ordonnance.

Sur la demande d’expertise

Vu l’article 145 du code de procédure civile :

Selon ce texte, s’il existe un motif légitime d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé en référé.

Le motif légitime exigé par cet article doit être constitué par un ou plusieurs faits précis, objectifs et vérifiables qui démontrent l’existence d’un litige plausible, crédible, bien qu’éventuel et futur dont le contenu et le fondement seraient cernés, approximativement au moins et sur lesquels pourrait influer le résultat de la mesure d’instruction à ordonner (Civ. 2ème 10 décembre 2020 n° 19-22.619 publié au Bulletin). L’action au fond ainsi envisagée ne doit en outre pas apparaître comme étant manifestement compromise (Com. 18 janvier 2023 n° 22-19.539 publié au Bulletin).

La SCI La Marthine sollicite le prononcé d’une mesure d’expertise, dans la perspective d’un procès au fond qu’il est dans son intention d’intenter à l’encontre de l’EPIC Archipel habitat, sur le fondement de la théorie des troubles anormaux du voisinage prévue à l’article 1253 du code civil. Elle ajoute que l’assureur du bailleur, la copropriété, mais sans dire laquelle et son preneur doivent également participer à cette mesure d’instruction. Le SDC Les jardins du Ponant sis [Adresse 3] a formé les protestations et réserves d’usage quant à cette demande et a appelé au procès, aux mêmes fins, la société SADA.

Les sociétés Locaposte, MAAF assurances, La Poste et SADA ont formé les protestations et réserves d’usage quant à ces demandes dirigées à leur encontre, de sorte qu’il y sera fait droit, comme énoncé au dispositif de la présente décision et aux frais avancés de la SCI La Marthine.

L’EPIC Archipel habitat sollicite le débouté de la demande d’expertise formée à son encontre au motif qu’une réunion d’expertise amiable s’est tenue le 17 juillet 2025, au cours de laquelle l’expert aurait conclu que les dégâts des eaux auraient pour origine l’obstruction des colonnes communes d’eaux usées, de sorte que seule la responsabilité du SDC du [Adresse 3] serait engagée. Il ajoute que ce syndicat a d’ailleurs déjà voté des travaux réparatoires.

La SCI La Marthine réplique que l’EPIC Archipel habitat ne verse aux débats aucune pièce justifiant de la position de cet expert amiable, de sorte que l’origine des dégâts des eaux n’est pas identifiée.

Cet EPIC ne verse effectivement pas aux débats le rapport de cet expert, ni ne dit quelle autre partie au procès y aurait procédé. Il s’ensuit qu’il ne démontre pas que toute action au fond à son encontre serait irrémédiablement compromise, de sorte que l’expertise sera également ordonnée à son contradictoire.

La demande de production de pièces formée par la SCI La Marthine, à l’appui de laquelle aucun moyen, en droit et en fait, n’est articulé dans sa discussion, dès lors mal fondée, ne pourra qu’être rejetée.

Cette société a, enfin, implicitement mais nécessairement acquiescé à la demande reconventionnelle de la SAS Locaposte tendant à être dispensée du paiement de son loyer et de ses accessoires dans l’attente des travaux réparatoires nécessaires à la réouverture de son bureau, de sorte qu’il y sera fait droit, comme énoncé au dispositif de la présente ordonnance.

Sur les demandes annexes

Vu l’article 491, second alinéa du code de procédure civile :

Selon ce texte, le juge des référés statue sur les dépens.

Partie succombante, la SCI La Marthine supportera la charge des dépens.

Les demandes formées par les sociétés Locaposte et La Poste et par l’EPIC Archipel habitat au titre des frais irrépétibles, que l’équité ne commande pas de satisfaire, seront rejetées.

DISPOSITIF

La juridiction des référés :

PRONONCE la nullité de l’assignation prétendûment délivrée à un syndicat de copropriétaires sis [Adresse 14] ;

ORDONNE une expertise et désigne, pour y procéder, M. [Z] [S], expert inscrit sur la liste de la cour d’appel de [Localité 22], domicilié [Adresse 2] à [Localité 16] (22) ; mob.: 06.62.85.36.85 ; mèl : [Courriel 18], lequel aura pour mission de :

— se rendre sur place au [Adresse 13] à [Localité 24] (35), après avoir convoqué les parties par lettre recommandée avec accusé de réception, avis étant donné à leurs avocats ;

— entendre les parties et tous sachants ;

— se faire communiquer tous documents et pièces qu’il estimera utiles à l’accomplissement de sa mission ;

— vérifier la réalité des seuls désordres invoqués dans l’ assignation introductive d’instance et dans ses annexes et, dans l’affirmative, les décrire ;

— en rechercher les causes ;

— indiquer l’importance, la nature, le coût et la durée des travaux de remise en état ;

— s’adjoindre en tant que de besoin le concours de tout spécialiste de son choix dans un domaine autre que le sien, conformément aux dispositions des articles 278 et suivants du code de procédure civile ;

— de manière générale, fournir tous éléments techniques et de fait et faire toutes constatations permettant à la juridiction, le cas échéant saisie, d’apprécier les responsabilités encourues et les préjudices subis ;

FIXE à la somme de 3 000 € (trois mille euros) la provision à valoir sur la rémunération de l’expert, laquelle devra être consignée par la SCI La Marthine au moyen d’un chèque émis à l’ordre du régisseur du tribunal judiciaire de Rennes dans un délai de deux mois à compter de ce jour, faute de quoi la présente désignation sera en tout partie caduque ;

DIT que l’expert commencera ses opérations après avis de la consignation qui lui sera adressé par le greffe ;

DIT qu’à l’issue de la deuxième réunion, au plus tard, l’expert communiquera aux parties, s’il y a lieu, un état prévisionnel détaillé de l’ensemble de ses frais et honoraires et, en cas d’insuffisance manifeste de la provision allouée, demandera la consignation d’une provision supplémentaire ;

DIT que l’expert dressera un rapport de ses opérations qui sera déposé au greffe de ce tribunal dans un délai de six mois à compter de l’avis de consignation ; qu’il aura, au préalable, transmis un pré-rapport aux parties et leur aura laissé un délai suffisant pour présenter leurs observations sous forme de dires auxquels l’expert sera tenu de répondre dans son rapport définitif ;

DÉSIGNE le magistrat en charge du service des expertises pour contrôler les opérations d’expertise et, en cas d’empêchement de l’expert, procéder d’office à son remplacement ;

DISPENSE la SAS Locaposte du paiement de son loyer et de ses accessoires dans l’attente des travaux réparatoires nécessaires à la réouverture de son bureau ;

LAISSE à la SCI La Marthine la charge des dépens ;

REJETTE toute autre demande, plus ample ou contraire.

La greffière Le juge des référés