Tribunal judiciaire de Strasbourg

TRIBUNAL DE PROXIMITE D’ILLKIRCH-GRAFFENSTADEN

Juge des Contentieux de la Protection

Référé

[Adresse 4]

[Localité 6]

☎ : [XXXXXXXX01]

[Courriel 9]

______________________

[Localité 11] Civil

N° RG 25/00179

N° Portalis DB2E-W-B7J-NKLN

______________________

MINUTE N° 25/00038

______________________

Expédition revêtue de la formule exécutoire délivrée à :

M^e CREMEL

Copie certifiée conforme délivrée à :

M^e VIAL Préfecture du Bas-Rhin

le

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

__________

ORDONNANCE CONTRADICTOIRE

DEMANDERESSE :

S.C.I. MATHEROBE

[Adresse 8]

[Localité 7]

représentée par M^e Laurent CREMEL, avocat au barreau de STRASBOURG, avocat plaidant/postulant, vestiaire : 104

DEFENDERESSES :

Madame [K] [C]

née le 28 Août 1995 à [Localité 13]

[Adresse 3]

[Localité 7]

représentée par M^e Delphine VIAL, avocat au barreau de STRASBOURG, avocat plaidant/postulant, vestiaire : 72

Madame [I] [M]

née le 07 Novembre 1968 à [Localité 13]

[Adresse 2]

[Localité 5]

représentée par M^e Delphine VIAL, avocat au barreau de STRASBOURG, avocat plaidant/postulant, vestiaire : 72

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Olivier LICHY, Juge des Contentieux de la Protection

Morgane SCHWARTZ, Greffier

DÉBATS ORAUX A L’AUDIENCE PUBLIQUE EN DATE DU : 02 Avril 2025

PRONONCE PUBLIQUEMENT PAR MISE A DISPOSITION DE L’ORDONNANCE AU GREFFE DU TRIBUNAL LE : 11 Juin 2025

Premier ressort,

OBJET : Baux d’habitation – Demande tendant à l’exécution des autres obligations du locataire et/ou tendant à faire prononcer la résiliation pour inexécution de ces obligations et ordonner l’expulsion

Page sur

FAITS ET PROCEDURE

Attendu que dans l’assignation qu’elle a fait délivrer le 2 avril 2024 à madame [K] [C] et à sa mère, madame [I] [M] en sa qualité de caution, la SCI MATHEROBE expose que :

— suivant actes sous seings privés du 10 janvier 2018, elle a donné à bail à madame [C] un local à usage d’habitation situé [Adresse 3] à [Localité 10] ;

— le loyer convenu était 520 euros outre les charges qui font l’objet d’une provision mensuelle de 120 euros ;

— après plusieurs mois de loyers impayés, elle a, le 17 mars 2023, fait délivrer à la locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail, et ce pour un arriéré locatif arrêté au 14 mars 2023, à la somme de 1 651,62 euros en principal ;

Que le commandement n’ayant pas été suivi d’un règlement, la SCI MATHEROBE a, le 2 avril 2024, fait assigner madame [C] et madame [I] [M], en sa qualité de caution, devant le juge des référés de céans, aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

▸ constater la résiliation du bail par application de la clause résolutoire, subsidiairement prononcer la résiliation du bail,

▸ ordonner l’expulsion,

▸ condamner les défenderesses conjointement et solidairement au paiement de la somme provisionnelle de 2 934,29 euros au titre des loyers impayés au 7 février 2024,

▸ la condamner à régler une indemnité d’occupation dont le montant est égal à celui du loyer et des charges et ce jusqu’à la libération effective des lieux,

▸la condamner à une astreinte de 100 euros par jours de retard à compter de la signification de la présente décision, afin de quitter les lieux,

▸ les condamner au paiement d’une indemnité de 1 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens, incluant notamment le coût du commandement de payer ;

Attendu que l’affaire a été appelée à l’audience aux audiences des 12 juin, 2 octobre, 27 novembre 2024, du 15 janvier, date à laquelle l’affaire a été radiée, puis des 12 mars et 2 avril 2025, à laquelle l’affaire a été retenue ; que la SCI MATHEROBE, représentée, a maintenu ses demandes et actualisé le montant des impayés à la somme de 11 895 euros ;

Que les défenderesses ont contesté le montant de la dette qu’elles évaluent à 7 813 euros ; que madame [C] explique avoir perdu son travail en 2023, et être désormais en congé parental ; qu’elle souhaite quitter l’appartement et a commencé des démarches pour en trouver un nouveau ; que compte tenu de ses revenus (CAF et RSA) elle sollicite des délais de paiement de 24 mois, de même que madame [M] ; que reconventionnellement madame [C] sollicite la condamnation de la SCI à lui régler la somme de 6 760 euros, outre les intérêts légaux et une indemnité de procédure de 1 000 euros, au motif de la présence de tâches de moisissure dans l’appartement qui lui ont causé un préjudice de jouissance durant les années 2023 et 2024 ;

Attendu que les parties étaient informées que l’ordonnance sera mise à disposition à compter du 11 juin 2025 ;

MOTIFS

Sur la recevabilité de la demande

Attendu qu’il résulte de l’article 24 II de la loi du 6 juillet 1989 que les bailleurs personnes morales ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives ; que cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement ;

Que tel est le cas en l’espèce puisque la SCI MATHEROBE justifie avoir saisi Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 22 mars 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 2 avril 2024 ;

Attendu que l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989 dispose que l’assignation doit être dénoncée au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l’audience ; qu’en l’espèce la copie de l’assignation a été notifiée aux services de la préfecture le 3 avril 2024 et l’audience s’est tenue le 2 avril 2025 ;

Que la demande est en conséquence recevable ;

Sur la demande en paiement de l’arriéré (loyers et charges) et des indemnités d’occupation à titre provisionnel

Attendu que le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989 ;

Qu’en l’espèce, il résulte des pièces versées aux débats que madame [C] n’a pas réglé le montant des loyers et charges pas plus que les indemnités d’occupation dues à compter de la date à laquelle la clause résolutoire a commencé à produire ses effets, soit au 29 avril 2023, de sorte qu’au jour de l’audience, il reste du la somme de 11 895 euros outre les frais ;

Que la locataire justifie d’avoir verser ses loyers au titre des mois de mars et de décembre 2023 à février 2024, ainsi que d’août 2024 ;

Attendu par ailleurs que l’engagement de caution de madame [M] est conforme aux dispositions de la loi du 6 juillet 1989 ;

Que la créance étant justifiée, il convient en conséquence de condamner en deniers ou quittances la locataire et madame [M] en sa qualité de caution solidaire, au paiement provisionnel de la somme de 11 895 euros au titre des impayés de loyers et des indemnités d’occupation dues à compter du 29 avril 2023 jusqu’au jour de l’audience, avec les intérêts au taux légal à compter de la notification de la présente décision ;

Sur les délais de paiement et l’acquisition de la clause résolutoire

Attendu qu’aux termes de l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut, même d’office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du Code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative ; que l’article 1343-5 alinéa 4 du même code s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa ; que le juge peut même d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi ; que l’article 24 VII précise que pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus ; que ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges ; que si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet ;

Attendu cependant que l’octroi de délais n’a de sens que s’ils permettent le règlement de la dette locative au moins en grande partie ; qu’il y a par ailleurs lieu de prendre en compte l’ancienneté du contrat de bail, la situation familiale, l’évolution des revenus, les efforts effectués par la locataire pour régulariser la situation et le montant de la dette ;

Qu’en l’espèce, il résulte des débats que les revenus des défenderesses permettent le règlement d’une grande partie de l’arriéré locatif ;

Qu’il y a en conséquence lieu d’accorder les délais sollicités dans les conditions précisées dans le « Par ces motifs » et en conséquence de suspendre les effets de la clause résolutoire ;

Que cependant il convient de dire que si la mensualité due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré reste impayée passé un délai de 15 jours (quinze jours) après réception ou avis fait au destinataire d’une lettre recommandée avec accusé de réception valant mise en demeure :

— la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible,

— il pourra être procédé à l’expulsion de madame [C] selon les modalités prévues au dispositif ci-après,

— le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L 433-1 et L 433-2 du Code des procédures civiles d’exécution ;

Sur la demande reconventionnelle

Attendu que madame [C] produit aux débats des photos montrant des moisissures dans l’appartement, et la SCI un échange de courriels ; que cependant, la preuve n’est pas rapportée que la présence de ces moisissures est due à un défaut d’entretien de la locataire ou à un manquement aux obligations incombant à la SCI ; que madame [C] sera donc déboutée de ce chef de demande ;

Sur les demandes accessoires

Attendu, dans l’hypothèse du non-paiement de l’arriéré ou du loyer courant, que la SCI MATHEROBE bénéficie du recours de la force publique pour expulser les défendeurs ; qu’il n’y a pas lieu de faire droit à la demande d’astreinte ;

Attendu que madame [C] sera condamnée aux dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 17 mars 2023 ;

Que l’équité commande cependant de ne pas faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

PAR CES MOTIFS

Nous, Olivier LICHY, statuant publiquement en qualité de juge des référés par ordonnance contradictoire mise à disposition au greffe, et en premier ressort,

CONDAMNONS solidairement madame [K] [C] et madame [I] [M] à payer à la SCI MATHEROBE en deniers ou quittances, la somme provisionnelle de 11 895 euros (onze mille huit cent quatre-vingt-quinze euros) au titre des impayés de loyers et charges arrêtés au 28 février 2025 avec les intérêts au taux légal à compter de la notification de la présente décision ;

AUTORISONS madame [K] [C] et madame [I] [M] à s’acquitter de cette dette auprès de la SCI MATHEROBE en 24 mois, par 23 premières mensualités de 700 euros (sept cents euros) puis une 24ème mensualité devant impérativement apurer le solde de la dette en principal et intérêts, au plus tard le dernier jour de chaque mois, en sus du loyer courant et entre les mains de son bailleur ou du mandataire de ce dernier gérant la perception des loyers ;

SUSPENDONS en conséquence les effets de la clause résolutoire laquelle sera réputée n’avoir jamais joué si madame [K] [C] se libère de la dette locative dans les délais et modalités ainsi fixés en sus du paiement du loyer courant ;

DISONS qu’en cas de mensualité demeurée impayée, qu’elle soit due au titre du loyer, des charges courants ou de l’arriéré, dans les 15 jours (quinze jours) qui suivent l’envoi de la mise en demeure par courrier recommandé avec accusé de réception :

— la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible,

— la clause résolutoire reprendra son plein effet ;

— madame [K] [C] sera condamnée à payer, seule, la convention de bail ayant cessé de produire ses effets et avec elle l’acte de cautionnement, à la SCI MATHEROBE et à titre provisionnel une indemnité mensuelle d’occupation égale au seul montant du loyer et des charges (provisions mensuelles avec régularisation annuelle) qui auraient été versés si le bail s’était poursuivi, hors toute autre somme telle que taxes et pénalités et ce à compter de la date de présentation du courrier recommandé envoyé et jusqu’à la libération effective des lieux ;

— faute de départ volontaire des lieux loués, la SCI MATHEROBE sera autorisée à faire procéder à l’expulsion de madame [C] et de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique et d’un serrurier, passé le délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, conformément aux dispositions des articles L 412-1 et suivants, R 411-1 et suivants, R 412-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution,

— le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L 433-1 et L 433-2 du Code des procédures civiles d’exécution,

DEBOUTONS madame [K] [C] de sa demande de dommages-intérêts ;

DEBOUTONS la SCI MATHEROBE de sa demande d’astreinte et de celle fondée sur l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS madame [K] [C] aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer du 17 mars 2023 ;

RAPPELONS que la présente décision est exécutoire de droit par provision ;

Ainsi fait et jugé à [Localité 12] le 11 juin 2025,

Le Greffier Le Juge des Référés

Morgane SCHWARTZ Olivier LICHY