Tribunal judiciaire de Strasbourg

TRIBUNAL DE PROXIMITE D’ILLKIRCH-GRAFFENSTADEN

Juge des Contentieux de la Protection

Référé

[Adresse 2]

[Localité 7]

☎ : [XXXXXXXX01]

[Courriel 9]

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[Localité 11] Civil

N° RG 25/00449

N° Portalis DB2E-W-B7I-NO5C

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MINUTE N°

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Expédition revêtue de la formule exécutoire délivrée à :

— M^e David GILLIG

Copie certifiée conforme délivrée à :

— Madame [U] [Y]

— Préfecture du Bas-Rhin

le

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

__________

ORDONNANCE Réputé contradictoire

DEMANDERESSE :

Société [Adresse 10],

Société anonyme d’économie mixte locale,

[Adresse 5]

[Localité 6]

représentée par M^e David GILLIG, avocat au barreau de STRASBOURG, avocat plaidant/postulant, vestiaire : 178

DEFENDERESSE :

Madame [U] [Y]

[Adresse 3]

[Localité 8]

non comparante

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Gabriela VETTER, Juge des Contentieux de la Protection

Maxime ISSENHUTH, Greffier

DÉBATS ORAUX A L’AUDIENCE PUBLIQUE EN DATE DU :

PRONONCE PUBLIQUEMENT PAR MISE A DISPOSITION DE L’ORDONNANCE AU GREFFE DU TRIBUNAL LE : 02 Avril 2025

Premier ressort,

OBJET : Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

EXPOSE DU LITIGE :

La société HABITATION MODERNE a donné à bail à Madame [U] [Y] et Madame [M] [O] un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 4] par contrat du 22 août 2005, pour un loyer mensuel initial de 265,13 € et 131,99 € de provision sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés, la société [Adresse 10] a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire le 14 mai 2024.

Elle a ensuite fait assigner Madame [U] [Y] devant le juge des contentieux de la protection d'[Localité 12], statuant en matière de référés, pour obtenir la résiliation du contrat, l’expulsion de la locataire et sa condamnation au paiement de l’arriéré locatif.

L’affaire a été fixée pour la première fois à l’audience du 23 octobre 2024.

Par décision du 11 décembre 2024, la présente juridiction a ordonné la réouverture des débats et a enjoint à la société HABITATION MODERNE à produire des observations sur la qualité de partie au contrat de bail de Madame [M] [O] et sur la nécessité de la mettre en cause dans la procédure.

Le dossier a été évoqué de nouveau à l’audience du 5 février 2025. La société [Adresse 10], représentée par son conseil, reprend les termes de son acte introductif d’instance et demande au juge de :

constater l’acquisition de la clause résolutoire,ordonner l’expulsion de Madame [U] [Y] ,condamner cette dernière au paiement de l’arriéré locatif actualisé à la somme de 8 679,94 € avec les intérêts au taux légal à compter de l’ordonnance à venir, d’une indemnité mensuelle d’occupation, outre une somme de 800 € en application de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens ; le tout, sous le bénéfice de l’exécution provisoire.Par ailleurs, la société HABITATION MODERNE produit le certificat de décès de Madame [M] [O] survenu le 5 juin 2010.

Bien que convoqué par acte d’huissier signifié le 30 juillet 2024 par remise à personne, Madame [U] [Y] n’est ni présente ni représentée.

L’affaire a été mise en délibéré au 2 avril 2025.

MOTIFS DE LA DECISION :

Le jugement est réputé contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile, du seul fait qu’il est susceptible d’appel.

Sur la résiliation :

Sur la recevabilité de l’action :Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture du Bas-Rhin par la voie électronique le 5 août 2024, soit plus de six semaines avant la première audience du 23 octobre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, la société [Adresse 10] justifie avoir saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 6 mai 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 30 juillet 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

Sur l’acquisition des effets la clause résolutoire :L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que « Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux »

L’article 24 V de cette même loi ajoute que « Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. »

Toutefois, il convient de rappeler que depuis le 27 juillet 2023, l’octroi de délais de paiement ne suspend pas automatiquement les effets de la clause résolutoire. En effet, l’article 24 VII prévoit désormais que « Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges ».

En l’espèce, la défenderesse n’est pas comparante et ne démontre pas la reprise intégrale du loyer courant.

Le bail conclu le 22 août 2005 contient une clause résolutoire (article 8) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 14 mai 2024, pour la somme en principal de 2 579,83 €. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de six semaines, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire se sont trouvées réunies à la date du 25 juin 2024.

L’expulsion de Madame [U] [Y] sera ordonnée, en conséquence.

En cas de difficultés pour envisager un relogement, il appartiendra à Madame [U] [Y] de saisir en temps utile :

— le juge des référés ( avant commandement de quitter les lieux), par assignation,

ou

— le juge de l’exécution ( après commandement de quitter les lieux) par demande pouvant être formée au secrétariat-greffe du juge de l’exécution, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou par déclaration faite ou remise contre récépissé, sans le recours nécessaire à un huissier de justice ou un avocat,

et ce afin d’obtenir des délais d’évacuation dans le cadre de la mesure d’expulsion.

Sur les demandes de condamnation au paiement :La société HABITATION MODERNE produit un décompte démontrant que Madame [U] [Y] reste lui devoir, après soustraction des frais de poursuite, la somme de 8 679,94 € à la date du 3 février 2025.

La défenderesse, non comparante, n’apporte par définition aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de cette dette. Elle sera par conséquent condamnée au paiement, à titre provisionnel, de cette somme de 8 679,94 €, avec les intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Elle sera également condamnée au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 1er mars 2025 à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, afin de réparer le préjudice découlant pour le demandeur de l’occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer.

Sur les demandes accessoires :Madame [U] [Y], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de son signalement à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu des situations respectives des parties, l’équité commande de débouter la société [Adresse 10] de sa demande formulée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Le jugement est de plein droit assorti de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS :

La juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 22 août 2005 entre la société HABITATION MODERNE et Madame [U] [Y] concernant l’appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 4] sont réunies à la date du 25 juin 2024,

ORDONNONS en conséquence à Madame [U] [Y] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification du présent jugement,

DISONS qu’à défaut pour Madame [U] [Y] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, la société [Adresse 10] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique,

DEBOUTONS la société HABITATION MODERNE de sa demande d’astreinte,

DISONS n’y avoir lieu à ordonner l’enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place,

CONDAMNONS Madame [U] [Y] à verser à la société [Adresse 10] la somme de 8 679,94 € (décompte arrêté au 3 février 2025, incluant l’échéance pour le mois de février 2025 pour un montant total de 659,41 euros) à titre provisionnel, avec les intérêts au taux légal à compter de la présente décision,

CONDAMNONS Madame [U] [Y] à verser à la société HABITATION MODERNE une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, à compter du 1er mars 2025 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés,

DEBOUTONS la société [Adresse 10] de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNONS Madame [U] [Y] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de son signalement à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, de l’assignation et de sa notification à la préfecture,

DISONS qu’une copie de la présente décision sera transmise au représentant de l’Etat dans le département,

RAPPELLONS que la présente décision est exécutoire de droit par provision.

En foi de quoi, la présente décision sera signée par le Juge et le Greffier.

Le Greffier Le Juge des contentieux et de la protection