Tribunal Judiciaire de Strasbourg, 11e civile s1, 27 juin 2025, n° 24/01122

TJ Strasbourg 27 juin 2025

Arguments

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Rejeté
Obligation de paiement du loyer
Le tribunal a constaté que le décompte fourni par le bailleur ne permettait pas de vérifier les échéances dues, rendant la demande de paiement non fondée.
Autre
Responsabilité du locataire pour dégradations
Le tribunal a estimé que les éléments fournis nécessitaient une étude approfondie pour établir la responsabilité de la locataire et la nécessité des travaux, sans statuer sur le fond.
Rejeté
Droit aux frais irrépétibles
Le tribunal a débouté le bailleur de sa demande, considérant qu'il n'y avait pas lieu à cette condamnation.

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Sur la décision

Référence :	TJ Strasbourg, 11e civ. s1, 27 juin 2025, n° 24/01122
Numéro(s) :	24/01122
Importance :	Inédit
Dispositif :	Déboute le ou les demandeurs de l'ensemble de leurs demandes
Date de dernière mise à jour :	5 juillet 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Laurent GAY
Parties :	S.A.R.L. NEMEA APPART' ETUD

Texte intégral

N° RG 24/01122 – N° Portalis DB2E-W-B7I-M7W3

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 12]

11ème Chambre Civile, Commerciale

et des Contentieux de la Protection

[Adresse 5]

[Adresse 9]

[Localité 6]

11ème civ. S1

N° RG 24/01122

N° Portalis DB2E-W-B7I-M7W3

Minute n°25/

Copie exec. à :

— M^e Laurent GAY

— Mme [M]

Le Greffier

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

ORDONNANCE DU

27 JUIN 2025

PARTIE REQUÉRANTE :

S.A.R.L. NEMEA APPART’ETUD

Immatriculée au RCS de [Localité 8] sous le n° 500 501 416

prise en la personne de son représentant légal

dont le siège social est sis [Adresse 10]

[Localité 4]

représentée par M^e Laurent GAY, avocat au barreau de MARSEILLE, avocat plaidant, substitué par M^e Vidya BALAKIROUCHENANE, avocat au barreau de STRASBOURG

PARTIE REQUISE :

Madame [V] [M]

demeurant [Adresse 3]

[Localité 7]

non comparante, non représentée

OBJET : Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Gussun KARATAS, Juge des Contentieux de la Protection statuant en référé

Maryline KIRCH, Greffier

DÉBATS :

A l’audience publique du 22 Avril 2025 à l’issue de laquelle le Président, Gussun KARATAS, Juge des Contentieux de la Protection statuant en référé, a avisé les parties que l’ordonnance serait prononcée par mise à disposition au greffe à la date du 27 Juin 2025.

ORDONNANCE :

Réputée contradictoire en Premier ressort,

Rendue par mise à disposition au greffe,

Signée par Gussun KARATAS, Juge des Contentieux de la Protection statuant en référé et par Maryline KIRCH, Greffier

EXPOSÉ DU LITIGE

En vertu d’un contrat passé par acte sous seing privé en date du 7 février 2022 avec prise d’effet au 22 janvier 2022, la SARL NEMEA Appart’Etud a loué à Madame [V] [M] un local meublé à usage d’habitation situé [Adresse 2], moyennant une « redevance » mensuelle, révisable, de 530 euros, payable d’avance le premier de chaque mois.

Par ordonnance en injonction de payer rendue par la juridiction de céans le 2 novembre 2022, il était enjoint à Madame [V] [M] de payer à la SARL NEMEA Appart’Etud la somme de 2 651 euros en principal au titre de loyers impayés. Cette décision était signifiée à la locataire par dépôt à l’étude le 15 novembre 2022.

Un état des lieux de sortie a été réalisé le 22 janvier 2024.

Par acte de commissaire de justice en date du 28 août 2024, la SARL NEMEA Appart’Etud a fait assigner Madame [V] [M] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Strasbourg statuant en référé et demande, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de :

condamner la locataire à payer à titre de provision la somme de 9 421,50 euros au titre du décompte arrêté au 18 mars 2024, augmentée des intérêts de droit à compter de l’assignation,condamner la locataire à payer la somme de 1 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

Au soutien de ses demandes, la SARL NEMEA Appart’Etud fait état de ce que la locataire a quitté les lieux le 22 janvier 2024 en laissant un arriéré locatif mais également des dégradations qui auraient été constatées contradictoirement lors de la réalisation de l’état des lieux de sortie, que la locataire l’ayant signé, aucune contestation sérieuse ne pourrait être soulevée. Elle rappelle qu’elle a fait délivrer une ordonnance en injonction de payer signifiée à la locataire mais que le commissaire de justice a dû lui retourner la procédure faute de solvabilité de Madame [V] [M].

L’affaire a été appelée à l’audience du 25 février 2025. Seule SARL NEMEA Appart’Etud a comparu. Le tribunal a renvoyé l’affaire à l’audience du 22 avril 2025 pour que la demanderesse fournisse des observations sur l’ordonnance en injonction de payer du 2 novembre 2022 et son éventuelle prise en compte dans l’arriéré locatif réclamé.

A l’audience du 22 avril 2025, la SARL NEMEA Appart’Etud, comparait représentée par son conseil. Aux termes de ses dernières écritures, elle maintient ses demandes initiales en réactualisant sa demande en paiement au titre de l’arriéré locatif et dégradations locatives à la somme de 6 770,50 euros, cette somme prenant désormais en compte la condamnation rendue par ordonnance en injonction de payer du 2 novembre 2022.

Citée par acte délivré à à étude, Madame [V] [M] ne comparaît pas ni personne pour elle.

L’affaire est mise en délibéré au 27 juin 2025.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

Selon l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En vertu de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

I. Sur le paiement des loyers et charges impayés

Aux termes de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, au soutien de ses demandes, la SARL NEMEA Appart’Etud verse aux débats :

l’acte de bail,un décompte en date du 18 mars 2024 (annexe 8 de la demanderesse) faisant état d’un solde débiteur du 21 décembre 2023 de 8 023,36 euros,l’ordonnance en injonction de payer de la juridiction de céans en date du 2 novembre 2022 signifiée le 15 novembre 2022 ayant condamné Madame [V] [M] à lui verser la somme de 2 651 euros,un courrier du 15 décembre 2023 de l’étude de commissaires de justice mandatée dans le cadre de la procédure en injonction de payer et qui fait état des recherches entreprises dans le cadre de la mise à exécution de la procédure en injonction de payer, le commissaire de justice informe ainsi la demanderesse de l’insolvabilité totale de Madame [V] [M].

Il y a lieu de relever que le décompte fourni en annexe 8 par la demanderesse ne permet nullement de vérifier les échéances dues par Madame [V] [M], des versements qui seraient éventuellement intervenus soit par la locataire soit par le biais d’allocations ou d’aides sociales, qu’en reprenant un solde sans détailler sa créance pourtant périodique, la demanderesse ne met pas la juridiction en état de procéder aux vérifications nécessaires sur la réalité et le montant de sa créance et alors qu’elle a saisi la juridiction de céans en référé supposant que la provision qu’elle sollicite ne se heurte à aucune contestation sérieuse.

Dans ces conditions, il y a lieu de rejeter la demande de la SARL NEMEA Appart’Etud.

II. Sur les réparations locatives

Selon l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 « Le locataire est obligé :

c) De répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement ;

d) De prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure. Les modalités de prise en compte de la vétusté de la chose louée sont déterminées par décret en Conseil d’Etat, après avis de la Commission nationale de concertation. Lorsque les organismes bailleurs mentionnés à l’article L411-2 du code de la construction et de l’habitation ont conclu avec les représentants de leurs locataires des accords locaux portant sur les modalités de prise en compte de la vétusté et établissant des grilles de vétusté applicables lors de l’état des lieux, le locataire peut demander à ce que les stipulations prévues par lesdits accords soient appliquées ».

En l’espèce, la SARL NEMEA Appart’Etud sollicite la condamnation de Madame [V] [M] à lui verser la somme de 1 538,86 euros au titre des réparations locatives.

Au soutien de sa demande, elle verse aux débats :

un décompte du 18 mars 2024 faisant état d’une somme de 1 538,86 euros au titre de la « FACTURATION EDLS »,un état des lieux de sortie en date du 22 janvier 2024 signé électroniquement,une facture n°FA1645 de la société MULTI SERVICE DEPANNAGE en date du 29 janvier 2024 pour un montant de 261,53 euros TTC pour les frais de déplacement, main d’œuvre et mise en déchetterie pour le remplacement d’un réfrigérateur à la résidence [11] située [Adresse 1] à [Localité 12],une facture n°FA00026400 d’un montant de 71,64 euros du 12 mars 2024 de la société HYGIEXO pour le nettoyage du logement 807 situé [Adresse 1] à [Localité 12] et effectué le 1er mars 2024.

Il ressort de ces éléments, qu’outre le fait que la demanderesse ne transmet pas les documents afférents à l’authentification de la signature électronique de l’état des lieux de sortie du 22 janvier 2024, les réparations demandées nécessitent une étude approfondie du dossier pour établir l’existence de dégradations intervenues en cours de bail, l’éventuelle responsabilité de la locataire, la nécessité des travaux réalisés par la bailleresse au vu de l’état du logement et le montant de l’indemnisation accordée. Tenant compte de ces éléments, il convient de dire n’y avoir lieu à référé et de renvoyer les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront.

III. Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Il y a lieu de laisser les dépens à la charge de la SARL NEMEA Appart’Etud, partie succombante.

Sur les frais irrépétibles

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.

Il y a lieu de débouter la SARL NEMEA APPART’ETUD de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, compte tenu de la nature du litige et en l’absence de dispositions légales contraires, l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant publiquement en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

DÉBOUTONS la SARL NEMEA Appart’Etud de sa demande en paiement au titre des loyers impayés ;

DISONS n’y avoir lieu à référé sur les réparation locatives ;

DÉBOUTONS la SARL NEMEA Appart’Etud de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

LAISSONS les dépens à la charge de la SARL NEMEA Appart’Etud ;

RAPPELONS que l’exécution provisoire est de droit.

Ainsi fait et prononcé les jour, mois et an susdits, siégeant Madame KARATAS, présidant l’audience, assistée de Madame le greffier, qui ont signé la minute de la présente décision.

Le Greffier Le Juge des Contentieux de la Protection

Maryline KIRCH Gussun KARATAS