N° RG 24/01915 – N° Portalis DB2E-W-B7I-MSVH

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE STRASBOURG

11ème Chambre Civile, Commerciale

et des Contentieux de la Protection

[Adresse 3]

[Adresse 3]

[Localité 5]

11ème civ. S1

N° RG 24/01915

N° Portalis DB2E-W-B7I-MSVH

Minute n°25/

Copie exec. à :

— M^e Sylvia FOTI

— M^e Emmanuel JUNG

Copie c.c à la Préfecture

Le

Le Greffier

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU

14 MARS 2025

DEMANDEUR :

Monsieur [N] [P]

demeurant [Adresse 2]

[Localité 6]

représenté par M^e Emmanuel JUNG, substitué par M^e Lucien BALLAND, avocats au barreau de STRASBOURG, avocat plaidant, vestiaire : 103

DEFENDERESSE :

Madame [V] [H]

demeurant [Adresse 1]

[Localité 7]

représentée par M^e Sylvia FOTI, substituée par M^e Zahra AGBO-KHAFFANE, avocats au barreau de STRASBOURG, avocat plaidant, vestiaire : 280

OBJET : Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Gussun KARATAS, Juge des Contentieux de la Protection

Maryline KIRCH, Greffier

DÉBATS :

A l’audience publique du 14 Janvier 2025 à l’issue de laquelle le Président, Gussun KARATAS, Juge des Contentieux de la Protection, a avisé les parties que le jugement serait prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 14 Mars 2025.

JUGEMENT :

Contradictoire en premier ressort,

Rendu par mise à disposition au greffe,

Signé par Gussun KARATAS, Juge des Contentieux de la Protection et par Maryline KIRCH, Greffier

EXPOSÉ DU LITIGE

En vertu d’un contrat passé par acte sous seing privé en date du 29 novembre 2020, Monsieur [N] [P] a loué à Madame [V] [H] un local à usage d’habitation situé [Adresse 4], moyennant un loyer mensuel initial, révisable, de 466,52 euros outre 40 euros de provision pour charges.

En vertu d’un contrat passé par acte sous seing privé également en date du 29 novembre 2020, Monsieur [N] [P] a loué à Madame [V] [H] un garage situé à la même adresse au [Adresse 4], moyennant un loyer mensuel initial, de 113,48 euros.

Par acte de commissaire de justice du 24 octobre 2023, Monsieur [N] [P] a fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme de 2 123,08 euros au titre des loyers et charges échus au 24 octobre 2023 mois de septembre 2023 inclus.

La commission départementale de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été saisie le 26 octobre 2023.

Par acte de commissaire de justice en date du 22 février 2024, Monsieur [N] [P] a fait assigner Madame [V] [H] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Strasbourg et demande, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de :

constater l’acquisition de la clause résolutoire du contrat de bail, ou, subsidiairement de prononcer la résiliation judiciaire du bail,ordonner l’expulsion immédiate de la locataire ainsi que celle de tous occupants de son chef des lieux loués,condamner la locataire à payer la somme de 4 882,81 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au mois 20 janvier 2024 mois de janvier 2024 inclus avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation,condamner la locataire à payer la somme de 488,28 euros au titre des clauses pénales figurant dans les contrats de location,condamner la locataire à payer une indemnité d’occupation mensuelle de 680,36 euros à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération complète des lieux,condamner la locataire au paiement d’une astreinte de 10 euros par jour de retard, à compter de la signification de la décision à intervenir et ce, jusqu’à la libération effective des locaux occupés,condamner la locataire à payer la somme de 500 euros de dommages-intérêts,condamner la locataire à payer la somme de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers frais et dépens.

L’assignation aux fins de constat de résiliation du bail a été notifiée au Préfet du département du Bas-Rhin le 22 février 2024.

L’affaire a été appelée à l’audience du 9 avril 2024 puis renvoyée à plusieurs reprises à la demande de l’une ou de l’autre partie.

L’affaire a été retenue et plaidée à l’audience du 14 janvier 2025.

A cette audience, Monsieur [N] [P], représenté par son conseil se réfère à ses dernières écritures du 4 novembre 2024 aux termes desquels il se désiste de ses demandes de résiliation des deux contrats de bail, d’expulsion et d’indemnité d’occupation dans la mesure où la locataire a définitivement quitté les lieux loués le 1er juin 2024. Il se désiste également de ses demandes au titre des clauses pénales et de dommages-intérêts.

En revanche, il maintient ses demandes au titre de l’arriéré locatif, sa créance s’élevant désormais à la somme de 7 567,25 euros au titre des loyers et charges échus au 11 mai 2024, terme du mois de mai 2024 inclus.

Il sollicite également la somme de 6 660,18 euros au titre des frais de remise en état du logement.

Enfin, il sollicite la somme de 2 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers frais et dépens de l’instance.

Il précise ne pas s’opposer à l’octroi d’éventuels délais de paiement tels que sollicités par la défenderesse.

Citée par acte délivré à à personne présente au domicile, Madame [V] [H], représentée par son conseil, se réfère à ses dernières écritures du 20 septembre 2024 et confirme avoir quitté définitivement le logement. Elle indique ne pas contester l’arriéré locatif qui s’élève à 7 567,25 euros et sollicite à ce titre des délais de paiement sur 3 années et d’apurer ainsi la dette locative par mensualités de 210,20 euros.

S’agissant des frais de remise en état, elle conteste partiellement la demande et sollicite du tribunal qu’il les ramène à juste proportion soit à la somme de 1 988,50 euros.

Elle soulève le caractère abusif des clauses pénales et souligne qu’elles sont réputées non écrites, elle sollicite le débouté de la demande du bailleur à ce titre.

Elle sollicite le débouté de la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile et que les dépens soient laissés à la charge des parties.

Il est donné lecture par le juge des conclusions reçues le 3 avril 2024 de l’enquête sociale relative à la prévention des expulsions locatives.

L’affaire est mise en délibéré au 14 mars 2025.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

I. Sur la recevabilité de la demande

Sur la saisine de la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX)

En vertu de l’article 24-II de la loi du 6 juillet 1989, à compter du 1er janvier 2015, les bailleurs personnes morales […] ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 351-2 du code de la construction et de l’habitation et aux articles L. 542-1 et L. 831-1 du code de la sécurité sociale. Cette saisine peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

Le bailleur justifie avoir procédé à ce signalement le 26 octobre 2023. Depuis lors, la situation d’impayés ayant perduré, sa demande est donc recevable à ce titre.

Sur la notification au préfet

L’article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée dispose qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département, au moins deux mois avant l’audience […]. Cette notification s’effectue par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

En l’espèce, l’assignation a été dénoncée au préfet le 22 février 2024, soit plus de deux mois avant l’audience du 9 avril 2024.

La demande formée par le bailleur est donc recevable.

Toutefois, il y a lieu de constater le désistement du bailleur de ses demandes en constat de résiliation de bail, en expulsion et demande d’indemnité d’occupation dans la mesure où Madame [V] [H] a quitté les lieux le 1er juin 2024 et qu’à cette date un état des lieux de sortie a été établi contradictoirement.

Il y a également lieu de constater le désistement de Monsieur [N] [P] de ses demandes au titre de la clause pénale et de dommages-intérêts.

II. Sur la demande en paiement des loyers et charges impayés

Aux termes de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, Monsieur [N] [P] verse aux débats les deux actes de bail ainsi que le décompte des loyers et charges, prouvant ainsi les obligations dont il réclame l’exécution.

Il ressort ainsi des pièces produites aux débats qu’au 11 mai 2024, la dette locative de Madame [V] [H] s’élève à la somme de 7 567,25 euros au titre des loyers et charges impayés concernant le local à usage d’habitation et la garage, terme du mois de mai 2024 inclus.

Madame [V] [H] ne conteste pas le montant de la dette.

Il convient donc de condamner la locataire au paiement de cette somme.

Cette somme portera intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

III. Sur la demande reconventionnelle en délais de paiement

En application de l’article 24-V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil au locataire en situation de régler sa dette locative.

Compte tenu de la situation financière exposée par la locataire et de son engagement pris de régler la dette locative par des versements mensuels, il y a lieu d’accorder à Madame [V] [H], par application de l’article 24-V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, un échelonnement de la dette sur une durée de 36 mois et de l’autoriser à se libérer par mensualités de 210,20 euros, la dernière mensualité devant impérativement apurer le solde de la dette.

Il convient d’attirer l’attention de Madame [V] [H] sur le fait que le défaut de paiement d’une seule mensualité à son échéance entraînera la déchéance du terme et que la totalité du solde restant dû deviendra alors immédiatement exigible.

IV. Sur la demande au titre des frais de remise en état

Il ressort de l’article 1353 du code civil que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver, de même, les articles 6 et 9 du code procédure civile mettent à la charge des parties d’alléguer et de prouver les faits nécessaires au succès de leurs prétentions.

En application des dispositions de l’article 7 de la loi du 06 juillet 1989, le locataire est obligé de :

c) répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement,

d) de prendre à sa charge l’entretien courant du logement et des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’État, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.

La preuve de la vétusté incombe au locataire mais c’est au bailleur de rapporter la preuve de l’existence de dégradations locatives. Les dégradations sont notamment établies par comparaison entre l’état des lieux d’entrée et l’état des lieux de sortie lorsqu’ils sont établis contradictoirement. La vétusté, c’est à dire l’usure et l’obsolescence dues au simple écoulement du temps, s’apprécie notamment par la prise en compte de la durée d’occupation du logement.

Il convient, enfin, de préciser que l’indemnisation du bailleur n’est pas soumise à l’exécution des réparations dès lors, des devis peuvent être produits à l’appui de la demande en paiement.

En l’espèce, Monsieur [N] [P] sollicite la condamnation de Madame [V] [H] à lui verser la somme de 6 660,18 euros au titre des frais de remise en état. A l’appui de sa demande, il verse aux débats :

l’état des lieux d’entrée signé contradictoirement le 29 novembre 2020. L’ensemble des pièces et équipements y sont indiqués en bon état à l’exception des éléments suivants :

au niveau de l’entrée – dégagement :

murs : peinture défraichie

parquet vitrifié quelques rayures

au niveau de la cuisine :

murs : papier défraîchi

au niveau du séjour :

murs : papier – peinture : défraîchi

au niveau de la chambre n°1 :

murs : papier : 2 impacts

au niveau du bureau :

murs : papier – peinture : défraîchie

l’état des lieux de sortie contradictoire établi le 1er juin 2024 duquel il ressort :

au niveau de l’entrée – dégagement :

murs : peinture : sale plein de clous

plafond : sale à repeindre

carrelage : 1 carreau cassé

porte : sale impactes à repeindre

au niveau de la cuisine :

murs : à nettoyer sale

plafond : sale, plusieurs impacts

sol : faïence : 6 carreaux cassés

meuble évier : porte arrachée, meuble cassé

électricité : prises de courant arrachées

vitres : sales, vitre cassée

radiateurs : sales

hotte aspirante : plein de graisse, pas nettoyée

au niveau du séjour :

murs : sales, clous et impacts

plafond : à repeindre

sol : sale, à nettoyer, vitrification abîmée

électricité : prises à nettoyer

porte : plusieurs impactes, à repeindre

fenêtres – vitres : sales

volets : à nettoyer

radiateurs : sales, à nettoyer

au niveau de la chambre n°1 :

murs : beaucoup d’impacts, à repeindre

plafond : sale, à repeindre

sol : à nettoyer

électricité : prises à nettoyer

velux : sales à nettoyer

radiateurs : à nettoyer

au niveau du bureau :

murs : clous, impacts et rayures, à repeindre

sols : plusieurs impacts

électricité : prises à nettoyer

au niveau du dressing :

murs : sale à nettoyer

électricité : prises sales

porte : 4 impacts à repeindre

Velux : à nettoyer

radiateurs : sale, à nettoyer

au niveau des WC :

murs : papier à nettoyer, clous, impacts

plafond : sale et cassé

lampe : cassée

VMC : à nettoyer, tablette à remplacer

au niveau de la salle de bains :

murs : à nettoyer

plafond : sale à nettoyer et repeindre

sol : à nettoyer

lavabo sur meuble : à nettoyer

robinetterie : robinet cassé

douche : à nettoyer

cabine de douche : à nettoyer

radiateur, porte serviettes : à nettoyer

porte et fenêtre : endommagée, rayures, nettoyage à repeindre

au niveau de la chaudière : entretien non effectué

au niveau de la cave :

porte : gâche arrachée, chambranle à réparer

des photographies de l’appartement provenant de l’annonce de location sur le site Leboncoin du 24 septembre 2020,

des photographies de l’appartement prises en mai 2023 sur lesquelles il est possible de voir qu’une des vitres du logement est brisée, une porte désolidarisée du caisson du meuble bas de l’évier de la cuisine, que la gâche d’une porte commence à se désolidariser et qu’une porte a été enlevée,

une facture du 30 mai 2024 pour l’entretien de la chaudière à hauteur de 176 euros,

divers devis :

un devis du 17 mai 2024 pour la fourniture, fabrication et pose d’une porte, fourniture et pose d’une gâche, fourniture, fabrication et pose de tablette WC pour un montant de 627 euros,un devis du 23 mai 2024 pour la réparation d’un bris de verre à hauteur de 185,90 euros,un devis du 23 mai 2024 pour : le lessivage complet de l’appartement, des cadres et des portes ; le ponçage, rebouchage et peinture du plafond et des murs de la cuisine, de la chambre n°1, du bureau, le couloir et la peinture des murs du dressing et des cadres et portes pour un montant total de 3 764 euros,un devis du 30 mai 2024 pour la dépose et pose du carrelage, pose de joints pour les sols de la salle de bain pour un montant de 1 670,90 euros,un devis du 24 juin 2024 de Leroy Merlin pour l’achat d’un caisson haut, deux portes, deux charnières, quatre boutons de porte de cuisine, un plan de travail, une porte joue, un chant plan basic beton, plinthe et bavette blanche et les frais de main d’œuvre pour la pose dans la cuisine pour un montant de 816,38 euros.

Madame [V] [H] reconnaît que le remplacement de la porte de la chambre et de la porte d’accès à la cave est indispensable et justifié et qu’elles ont été endommagées par son ex-compagnon.

Elle ne conteste pas la dépense de 1 670 euros concernant la réparation du carrelage mural et du sol.

Elle explique que le bris de l’une des vitres aurait été causé par un oiseau et qu’elle a immédiatement alerté le propriétaire.

Elle ne conteste pas la facture d’entretien de la chaudière.

Elle conteste :

la demande de remplacement des lunettes des toilettes, elle explique qu’à l’origine avait été mise en place une tablette artisanale en bois très mal coupée et mal fixée faisant office de tablette mais qu’elle n’est pas à l’origine des dégradations,Elle conteste avoir laissé un logement dans un état sale et indique que le logement avait été nettoyé avant l’état des lieux de sortie, que plusieurs impacts et des murs et plafonds défraîchis étaient relevés lors de l’état des lieux d’entrée. Elle conteste ainsi le devis de 3 764 euros,le devis de 816,38 euros concernant le remplacement et la pose d’une cuisine neuve qu’elle indique n’avoir pas dégradée et qui n’était pas neuve au moment de son entrée dans les lieux,

Au regard de l’ensemble des éléments produits aux débats et pour une occupation de plus de 3 années et demi des lieux par Madame [V] [H], il y a lieu de relever que les photographies versées aux débats et la comparaison des états des lieux d’entrée et de sortie ne justifient aucunement les travaux de lessivage et de remise en peinture de l’ensemble de l’appartement ni la pose d’une nouvelle cuisine, seule une porte du meuble bas de l’évier étant désolidarisée et dont il convient de prendre en compte dans les frais de remise en état. Par ailleurs, il y a également lieu de débouter Monsieur [N] [P] de sa demande en remplacement de la tablette des WC dont il est uniquement précisé « à remplacer » dans l’état des lieux de sortie, de sorte qu’il n’est aucunement justifié d’une dégradation ou d’un mauvais entretien par la locataire.

Compte tenu de ces éléments et de la position de Madame [V] [H] sur le reste des travaux de remise en état, il y a lieu d’allouer à Monsieur [N] [P] au titre des réparations locatives les sommes suivantes :

535,70 euros (627 euros – 91,30 euros) pour la fourniture, fabrication et pose d’une porte, fourniture et pose d’une gâche,185,90 euros pour la réparation d’un bris de verre,1 670,90 euros pour la dépose et pose du carrelage, pose de joints pour les sols de la salle de bain,34,64 euros pour l’achat d’une porte de caisson de cuisine (devis Leroy Merlin du 24 juin 2024),176 euros au titre de l’entretien de la chaudière.

Il y a lieu de prendre en compte le dépôt de garantie à hauteur de 580 euros versé par Madame [V] [H].

Dès lors, il y a lieu de condamner Madame [V] [H] à verser à Monsieur [N] [P] la somme de 2 023,14 euros.

V. Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Madame [V] [H] succombe à l’instance de sorte qu’elle doit être condamnée aux entiers dépens,

Sur les frais irrépétibles

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.

Il apparaît équitable, compte tenu des pièces versées aux débats, des situations financières respectives des parties, il apparaît équitable de condamner Madame [V] [H] à verser à Monsieur [N] [P] la somme de 400 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, compte tenu de la nature du litige et en l’absence de dispositions légales contraires, l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARE l’action recevable ;

CONSTATE le désistement de Monsieur [N] [P] de ses demandes de résiliation des contrats de bail concernant le logement et le garage situés [Adresse 4] et donnés en location à Madame [V] [H], d’expulsion, de condamnation à une indemnité d’occupation ;

CONSTATE le désistement de Monsieur [N] [P] de ses demandes au titre des clauses pénales et de dommages-intérêts ;

CONDAMNE Madame [V] [H] à verser à Monsieur [N] [P] la somme de 7 567,25 euros (décompte arrêté au 11 mai 2024, terme du mois de mai 2024 inclus), avec intérêt au taux légal à compter du présent jugement ;

AUTORISE Madame [V] [H] à s’acquitter de cette somme en 35 mensualités de 210,20 euros chacune et une 36e mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRÉCISE que chaque mensualité devra intervenir avant le avant le 5 de chaque mois et pour la première fois avant le 5 du mois suivant la signification du présent jugement ;

DIT que le défaut de paiement d’une seule mensualité à son échéance entraînera la déchéance du terme et que la totalité du solde restant dû deviendra alors immédiatement exigible ;

CONDAMNE Madame [V] [H] à verser à Monsieur [N] [P] la somme de 2 023,14 euros au titre des réparations locatives ;

DÉBOUTE Monsieur [N] [P] du surplus de ses prétentions ;

CONDAMNE Madame [V] GROMERà verser à Monsieur [N] [P] la somme de 400 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Madame [V] [H] aux entiers dépens de la présente instance ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 14 mars 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par le juge et par la greffière.

Le Greffier La Juge des Contentieux de la Protection

Maryline KIRCH Gussun KARATAS