N° RG 24/03295 – N° Portalis DB2E-W-B7I-MVQC

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE STRASBOURG

11ème Chambre Civile, Commerciale

et des Contentieux de la Protection

[Adresse 4]

[Adresse 4]

[Localité 6]

11ème civ. S1

N° RG 24/03295

N° Portalis DB2E-W-B7I-MVQC

Minute n°25/

Copie exec. à :

— M^e Stéphanie BOEUF

— Mme [O] [C]

— M. [O]

Copie c.c à la Préfecture

Le

Le Greffier

Stéphanie BOEUF

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 17 JANVIER 2025

DEMANDEURS :

Monsieur [G] [M]

né le 25 Novembre 1958 à [Localité 6] (57)

demeurant [Adresse 1]

Madame [U] [M]

née le 12 Avril 1965 à [Localité 6] (67)

demeurant [Adresse 1]

Monsieur [V] [N]

né le 23 Novembre 1934 à [Localité 6] (67)

demeurant [Adresse 3]

représentés ensemble par M^e Stéphanie BOEUF, avocat au barreau de STRASBOURG, avocat plaidant, vestiaire : 111

DEFENDEURS :

Madame [E] [O] [C]

demeurant [Adresse 5]

non comparante, non représentée

Monsieur [H] [O]

demeurant [Adresse 2]

non comparant, non représenté

OBJET : Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Gussun KARATAS, Juge des Contentieux de la Protection

Maryline KIRCH, Greffier

En présence de [B] [L], auditrice de justice

DÉBATS :

A l’audience publique du 12 Novembre 2024 à l’issue de laquelle le Président, Gussun KARATAS, Juge des Contentieux de la Protection, a avisé les parties que le jugement serait prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 17 Janvier 2025.

JUGEMENT :

Réputé contradictoire en premier ressort,

Rendu par mise à disposition au greffe,

Signé par Gussun KARATAS, Juge des Contentieux de la Protection et par Maryline KIRCH, Greffier

EXPOSÉ DU LITIGE

En vertu d’un contrat passé par acte sous seing privé en date du 5 août 2022, avec prise d’effet au 6 août 2022, Monsieur [G] [M], Madame [U] [M] et Monsieur [V] [N], représentés par la SAS FONCIA ABFC, administrateur de biens, ont loué à Madame [E] [O] [C] un local à usage d’habitation de type T3, lot n°5, situé au [Adresse 5] à [Localité 6], moyennant un loyer mensuel initial, révisable, de 430,00 euros hors charges outre 50,00 euros de provision sur charges, payable à terme à échoir le premier jour ouvrable du terme entre les mains du bailleur ou de son mandataire.

En vertu d’un contrat passé par acte sous seing privé en date du 5 août 2022, Monsieur [H] [O] a déclaré se porter caution solidaire du paiement régulier des sommes dues par Madame [E] [O] [C] et de l’exécution de toutes ses obligations résultant du bail consenti par Monsieur [G] [M], Madame [U] [M] et Monsieur [V] [N], dans la limite de 17 280 euros en principal et accessoires, et pour une durée de 9 ans maximum soit jusqu’au 5 août 2031.

Par actes séparés de commissaire de justice du 8 décembre 2023 et du 13 décembre 2023, Monsieur [G] [M], Madame [U] [M] et Monsieur [V] [N] ont fait délivrer respectivement à la locataire et à la caution un commandement de payer la somme de 2 288,76 euros au titre des loyers et charges échus au 7 décembre 2023 et visant la clause résolutoire du contrat de bail.

La commission départementale de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été saisie le 8 décembre 2023.

Par actes séparés de commissaire de justice en date du 14 mars 2024 et du 18 mars 2024, Monsieur [G] [M], Madame [U] [M] et Monsieur [V] [N] ont fait assigner respectivement Madame [E] [O] [C] et Monsieur [H] [O] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Strasbourg et demandent de :

Constater la résiliation de plein droit du bail par l’acquisition de la clause résolutoire,Subsidiairement, prononcer la résiliation judiciaire du bail aux torts et griefs exclusifs du locataire,Ordonner, en conséquence, l’expulsion du locataire corps et biens ainsi que celle de tous occupants de son chef des lieux loués, sans délai, sous astreinte de 200 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir,Condamner solidairement le locataire et la caution à payer la somme de 2 109,15 euros augmentée des intérêts au taux légaux successifs à compter de chaque échéance mensuelle,Condamner solidairement en quittance et deniers le locataire et la caution à payer les loyers et avances sur charges échus à compter du 1er mars 2024 jusqu’au jugement à intervenir, soit une somme mensuelle de 516,86 euros,Condamner solidairement le locataire et la caution à payer une indemnité d’occupation de 516,86 euros, par mois de retard, à compter du jugement à intervenir,Condamner solidairement le locataire et la caution à payer la somme de 1 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi que les entiers dépens y compris ceux des commandements de payer du 8 décembre 2023 et du 13 décembre 2023, Dire n’y avoir à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

L’assignation aux fins de constat de résiliation du bail a été notifiée au Préfet du département du Bas-Rhin le 14 mars 2024.

L’affaire a été appelée et retenue lors de l’audience du 12 novembre 2024.

A cette audience, Monsieur [G] [M], Madame [U] [M] et Monsieur [V] [N], représentés par leur conseil, sollicitent le bénéfice de leur acte introductif d’instance, en actualisant leur créance, celle-ci s’élevant désormais à la somme de 4 837,88 euros au titre des loyers et charges échus au 6 novembre 2024, terme du mois d’août 2024 inclus. Ils précisent qu’il n’y a pas eu de reprise de paiement du loyer.

Cités par actes délivrés par dépôt à l’étude, Madame [E] [O] [C] et Monsieur [H] [O] ne comparaissent pas.

L’affaire est mise en délibéré au 17 janvier 2025.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

Selon l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

I. Sur la recevabilité de la demande

Sur la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX)

En vertu de l’article 24-I de la loi du 6 juillet 1989, lorsque le locataire est en situation d’impayé de loyer ou de charges locatives sans interruption depuis une durée de deux mois ou lorsque la dette de loyer ou de charges locatives du locataire est équivalente à deux fois le montant du loyer mensuel hors charges locatives, les commandements de payer, délivrés pour le compte d’un bailleur personne physique ou société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus, sont signalés par le commissaire de justice à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Lors de ce signalement, le commissaire de justice précise les coordonnées téléphoniques et électroniques et la situation socioéconomique des occupants au vu des informations en sa connaissance. Le signalement s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa du même article 7-2.

Le représentant de l’Etat dans le département saisit l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l’offre globale de services d’accompagnement vers et dans le logement, prévue à l’article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée, afin qu’il réalise un diagnostic social et financier pour les locataires ainsi signalés par le commissaire de justice. Le diagnostic est transmis par l’opérateur à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la même loi avant l’expiration du délai mentionné au III du présent article.

Le bailleur justifie avoir procédé à ce signalement le 8 décembre 2023. Depuis lors, la situation d’impayés ayant perduré, sa demande est donc recevable à ce titre.

Sur la notification au préfet

L’article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée dispose qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département, au moins deux mois avant l’audience […]. Cette notification s’effectue par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

En l’espèce, l’assignation a été dénoncée au préfet le 14 mars 2024, soit plus de deux mois avant l’audience du 12 novembre 2024.

La demande formée par le bailleur est donc recevable.

II. Sur les demandes principales

Sur le paiement des loyers et charges impayés

Aux termes de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, Monsieur [G] [M], Madame [U] [M] et Monsieur [V] [N] versent aux débats le contrat de bail, l’engagement de cautionnement de Monsieur [H] [O] ainsi que le décompte des loyers et charges, prouvant ainsi les obligations dont ils réclament l’exécution.

Il ressort des pièces fournies qu’au 6 novembre 2024, la dette locative de Madame [E] [O] [C] s’élève à la somme de 3 522 euros (4 837,88 euros au titre de loyers et charges – 416,84 euros au titre de l’assurance privilège non justifiée par le bailleur dans sa souscription ni dans son montant – 612,22 euros de frais de commissaire de justice – 166,64 euros au titre d’ honoraires – 120 euros au titre des frais d’état des lieux – 0,18 euros au titre d’appel pour la période du 16 septembre 2024 au 16 septembre 2024 non justifié par le bailleur) au titre des loyers et charges impayés concernant le local à usage d’habitation, terme du mois d’août 2024 inclus. Il convient donc de condamner solidairement Madame [E] [O] [C] et Monsieur [H] [O] au paiement de cette somme. Cette somme portera intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer et des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le contrat de bail unissant les parties stipule en son article VIII qu’à défaut de paiement à l’échéance de l’une des sommes dues par le locataire au titre du loyer ou des charges récupérables, le bail serait résilié de plein droit, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

Il est établi que les loyers et charges n’ont pas été régulièrement et intégralement payés.

Ce manquement s’est perpétué pendant plus de deux mois à compter du commandement de payer du 8 décembre 2023 rappelant les dispositions des articles 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 et 6 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990.

Il convient, dès lors, de constater que les conditions d’application de la clause résolutoire sont réunies le 9 février 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs. La résiliation du bail ne pourra qu’être constatée.

L’expulsion de Madame [E] [O] [C] sera ordonnée, en conséquence, et ce sans qu’il soit besoin de prononcer d’astreinte, le recours à la force publique s’avérant une mesure suffisante pour contraindre le locataire et tout occupant de son chef, à quitter les lieux.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion.

• Sur l’indemnité d’occupation

La partie demanderesse doit être indemnisée pour l’occupation des locaux par le défendeur suite à la résiliation du bail, cette occupation étant constitutive d’une faute quasi-délictuelle.

Madame [E] [O] [C] et Monsieur [H] [O] seront également solidairement condamnés au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant de 512,20 euros (457,20 euros au titre du loyer + 55 euros au titre de la provision sur charges – 17,70 euros au titre de l’assurance privilège non justifiée par le bailleur dans sa souscription ni dans son montant) pour la période courant du mois de septembre 2024 jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la restitution des clés.

III. Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Madame [E] [O] [C] et Monsieur [H] [O] succombent à l’instance de sorte qu’ils doivent être solidairement condamnés aux entiers dépens y compris les frais des commandements de payer visant la clause résolutoire en date du 8 décembre 2023 et 13 décembre 2023.

Sur les frais irrépétibles

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’ont dû accomplir Monsieur [G] [M], Madame [U] [M] et Monsieur [V] [N] et en l’absence d’éléments sur la situation financière du locataire, Madame [E] [O] [C] et Monsieur [H] [O] seront solidairement condamnés à verser à la partie demanderesse la somme de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 5 août 2022 entre Monsieur [G] [M], Madame [U] [M] et Monsieur [V] [N], d’une part, et Madame [E] [O] [C], d’autre part, concernant le logement de type T3, lot n°5, situé au [Adresse 5] à [Localité 6], sont réunies à la date du 9 février 2024 et que le bail est résilié à cette date ;

ORDONNE en conséquence à Madame [E] [O] [C] de libérer les lieux ;

DIT qu’à défaut pour Madame [E] [O] [C] d’avoir volontairement libéré les lieux, Monsieur [G] [M], Madame [U] [M] et Monsieur [V] [N] pourront, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

REJETTE la demande d’astreinte formulée par Monsieur [G] [M], Madame [U] [M] et Monsieur [V] [N] ;

CONDAMNE solidairement Madame [E] [O] [C] et Monsieur [H] [O] à verser à Monsieur [G] [M], à Madame [U] [M] et à Monsieur [V] [N] la somme de 3 522 euros (décompte de loyers et charges arrêté au 6 novembre 2024, mois d’août 2024 inclus), avec les intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

CONDAMNE solidairement Madame [E] [O] [C] et Monsieur [H] [O] à verser à Monsieur [G] [M], à Madame [U] [M] et à Monsieur [V] [N] une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant de 512,20 euros à compter du terme du mois de septembre 2024 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;

CONDAMNE solidairement Madame [E] [O] [C] et Monsieur [H] [O] à verser à Monsieur [G] [M], à Madame [U] [M] et à Monsieur [V] [N] une somme de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE solidairement Madame [E] [O] [C] et Monsieur [H] [O] aux dépens, qui comprendront notamment le coût des commandements de payer du 8 décembre 2023 et du 13 décembre 2023 ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

ORDONNE la transmission de la présente décision à Madame le Préfet du Bas-Rhin.

Ainsi fait et prononcé les jour, mois et an susdits, siégeant Madame KARATAS, présidant l’audience, assistée de Madame le greffier, qui ont signé la minute de la présente décision.

Le Greffier La Juge des Contentieux de la Protection

Maryline KIRCH Gussun KARATAS