Tribunal Judiciaire d'Évry, 8e chambre, 7 mai 2026, n° 24/02101

TJ Évry 7 mai 2026

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Sur la décision

Référence :	TJ Évry, 8e ch., 7 mai 2026, n° 24/02101
Numéro(s) :	24/02101
Importance :	Inédit
Dispositif :	Déboute le ou les demandeurs de l'ensemble de leurs demandes
Date de dernière mise à jour :	16 mai 2026
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Sur les parties

Avocat(s) :	Renaud CAVOIZYJennifer POIRRET
Cabinet(s) :	AD LITEM JURISCABINET CAVOIZY
Parties :	Société DIPAGEN, DIPAGEN, SCI NCAP RETAIL SUD

Texte intégral

TRIBUNAL

JUDICIAIRE D'[Localité 1]-[Localité 2]

8ème Chambre

MINUTE N°

DU : 07 Mai 2026

AFFAIRE N° RG 24/02101 – N° Portalis DB3Q-W-B7I-P7ZW

NAC : 30Z

Jugement Rendu le 07 Mai 2026

FE Délivrées le :

_______________

ENTRE :

Société DIPAGEN, SARL au capital de 40.000 euros, situé [Adresse 1], immatriculée au RCS d'[Localité 1] sous le numéro 791 502 289,

représentée par Maître Renaud CAVOIZY de la SELEURL CABINET CAVOIZY, avocats au barreau de PARIS plaidant

DEMANDERESSE

ET :

SCI NCAP RETAIL SUD, SCI au capital de 10.000 euros, situé [Adresse 2], immatriculée au RCS de PARIS sous le n° 949 596 464

représentée par Maître Jennifer POIRRET de la SELARL AD LITEM JURIS, avocate au barreau de l’ESSONNE

DEFENDERESSE

SELARL MJC2A, prise en la personne de Maître [Q] [C], dont le siège est situé [Adresse 3], immatriculée au R.C.S. d'[Localité 1] sous le numéro 501 187 774, agissant en qualité de mandataire judiciaire de la Société DIPAGEN

SELARL FHBX, prise en la personne de Maître [U] [A], dont le siège est [Adresse 4], immatriculée au R.C.S. d'[Localité 1] sous le numéro 491 975 041, agissant en qualité d’Administrateur de la Société DIPAGEN

représentées par Maître Renaud CAVOIZY de la SELEURL CABINET CAVOIZY, avocat au barreau de PARIS

PARTIES INTERVENANTES

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Sophie ROLLAND-MAZEAU, Vice-présidente,siégeant à Juge Rapporteur avec l’accord des avocats ;

Magistrats ayant délibéré :

Président : Caroline DAVROUX, 1ère Vice-Présidente adjointe,

Assesseur : Sophie ROLLAND-MAZEAU, Vice-présidente,

Assesseur : Anne-Simone CHRISTAU, Juge,

Assistée de Madame Sarah TREBOSC, greffière lors des débats et de la mise à disposition au greffe

DEBATS :

Vu l’ordonnance de clôture en date du 03 juillet 2025 ayant fixé l’audience de plaidoiries au 05 Février 2026 date à laquelle l’affaire a été plaidée et mise en délibéré au 07 Mai 2026

JUGEMENT : Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe,

Contradictoire et en premier ressort.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte authentique en date du 21 février 2008, la société PRISIEX, aux droits de laquelle est venue la SARL Dipagen (ci-après société Dipagen) à compter de janvier 2013, a conclu un bail en l’état futur d’achèvement avec la SCI [E] pour la prise à bail sous condition suspensive d’un local situé dans un centre commercial en construction sis [Adresse 5] à Sainte-Geneviève-des-Bois (91700).

Ce bail a été conclu pour une durée de 12 années à compter de la prise de possession.

Par acte du 10 juillet 2023, la SCI [E] a cédé l’ensemble immobilier à la SCI Ncap retail sud (ci-après société NCAP).

Par exploit du 19 février 2024, la société NCAP a fait délivrer à sa locataire un commandement de payer.

Par exploit du 18 juin 2024, la société NCAP a fait assigner la société Dipagen devant le président du tribunal judiciaire d’Evry, statuant en référé afin que soit constatée l’acquisition de la clause résolutoire et que la preneuse soit condamnée au paiement d’une provision au titre des arriérés locatifs.

Parallèlement, par exploit du 19 mars 2024, la société Dipagen a fait assigner la société NCAP devant le tribunal judiciaire d’Evry aux fins d’annulation du commandement de payer.

Par jugement du tribunal de commerce d’Evry du 11 octobre 2024, la société Dipagen a été placée en redressement judiciaire.

Compte tenu de l’ouverture de cette procédure collective, l’affaire portée en référé a fait l’objet d’un retrait du rôle par ordonnance du 26 novembre 2024.

* * *

Par conclusions en demande n° 1 et d’intervention volontaire, régulièrement notifiées par RPVA le 08 janvier 2025, la société Dipagen, la SELARL MJC2A, prise en la personne de Maître [Q] [C], en sa qualité de mandataire judiciaire, et la SELARL FHBX, prise en la personne de Maître [U] [A], en qualité d’administrateur de la société Dipagen, demandent au tribunal, au visa des articles 1134, 1101 et suivants du code civil, et L. 145-41 et R. 145-23, L. 622-22 et suivants, ainsi que R. 622-20 du code de commerce, de :

— donner acte à la SELARL MJC2A, prise en la personne de Maître [Q] [C], ès qualités de mandataire judiciaire de la société Dipagen, de son intervention volontaire,

— donner acte à la SELARL FHBX, prise en la personne de Maître [U] [A], ès qualités d’administrateur judiciaire de la société Dipagen, de son intervention volontaire,

— déclarer la société Dipagen recevable et bien fondée et en conséquence,

— annuler le commandement de payer visant la clause résolutoire signifié à la requête de la société NCAP à l’encontre de la société Dipagen, le 19 février 2024,

— condamner la société NCAP à verser à la société Dipagen la somme de 2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens et les frais d’huissier engagés.

* * *

Par dernières conclusions, régulièrement notifiées par RPVA le 18 février 2025, la société NCAP demande au tribunal de :

— débouter la société Dipagen assistée de son administrateur et de son mandataire judiciaire de l’intégralité de ses prétentions,

— dire n’y avoir lieu à annulation du commandement délivré le 19 février 2024,

— condamner la société Dipagen à payer à la société NCAP la somme de 4 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens,

— débouter la société Dipagen, la SELARL MJC2A et la SELARL FHBX, ès qualités, de toutes leurs demandes, fins et conclusions contraires.

* * *

Pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, il sera renvoyé à la lecture de leurs dernières écritures en application de l’article 455 du code de procédure civile.

La clôture de l’instruction a été ordonnée le 03 juillet 2025.

À l’audience de plaidoirie à juge unique du 05 février 2026, les parties ont été avisées de la date à laquelle la décision serait rendue par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur l’intervention volontaire du mandataire judiciaire et de l’administrateur judiciaire

Aux termes de articles 327 et 328 du code de procédure civile, l’intervention en première instance ou en cause d’appel est volontaire ou forcée, et l’intervention volontaire est principale ou accessoire.

En l’espèce, par jugement du 11 octobre 2024, le tribunal de commerce d’Evry a ouvert une procédure de redressement judiciaire à l’égard de la société Dipagen et nommé la SELARL MJC2A, prise en la personne de Maître [Q] [C], en qualité de mandataire judiciaire, et la SELARL FHBX, prise en la personne de Maître [U] [A], en qualité d’administrateur avec mission d’assistance.

Il y a lieu de déclarer recevable l’intervention volontaire principale du mandataire judiciaire et de l’administrateur de la demanderesse afin de poursuivre ses demandes.

Sur la demande tendant à ce qu’il soit jugé que le commandement de payer du 19 février 2024 est nul et nul effet

Aux termes de l’ancien article 1134 du code civil, dans sa version applicable au présent litige, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. Elles ne peuvent être révoquées que de leur consentement mutuel, ou pour les causes que la loi autorise. Elles doivent être exécutées de bonne foi.

La preneuse poursuit la nullité du commandement de payer du 19 février 2024, soutenant que celui-ci a été délivré de mauvaise foi par sa bailleresse.

Elle fait valoir en premier lieu que son ancienne bailleresse et elle-même avaient constaté le caractère inexploitable de la mezzanine de 216 m² de sorte que sa bailleresse lui a consenti une réduction de loyer chaque trimestre depuis le 1er janvier 2015, jusqu’à ce qu’elle cède ses murs, modalités d’exécution du bail remises en cause par la société NCAP à la reprise des murs. Elle ajoute qu’elle a proposé des solutions, notamment de division du bail, sans que la société NCAP n’y apporte de réponse, ce qui caractérise sa mauvaise foi.

En second lieu, la locataire expose que les augmentations de loyer facturées par la société NCAP représentent une variation de 6,6 %, ce qui contrevient à la règle de plafonnement du loyer bénéficiant aux TPE/PME ayant un bail commercial indexé sur la variation de l’ILC, ce qui est son cas, une telle variation étant limitée à 3,5 %. Elle conclut à la mauvaise foi de sa bailleresse qui ne pouvait pas ignorer cette règle, laquelle était pourtant appliquée par sa prédécesseuse.

La défenderesse, qui sollicite le rejet de cette demande de nullité, oppose à sa locataire qu’elle ne justifie pas des conditions dans lesquelles elle aurait bénéficié de la réduction de loyer alléguée, et ce, alors que la précédente propriétaire bailleresse avait pourtant pour habitude de formaliser les modifications du bail, ainsi qu’en attestent les deux avenants audit bail conclu avec la demanderesse, de sorte qu’elle n’aurait pas manqué de régulariser un avenant pour consentir une telle réduction de loyer.

Elle ajoute que la dette locative de la société Dipagen est au demeurant bien supérieure à la réduction de loyer revendiquée à hauteur de 18 000 euros annuelle, précisant qu’au seul titre de l’année 2023, la demanderesse était débitrice d’une somme de plus de 78 000 euros.

S’agissant de la règle du plafonnement des loyers, elle ne conteste pas ne pas l’avoir appliquée pour l’année 2024 et indique qu’elle émettra un avoir de régularisation. Elle objecte toutefois que la somme concernée est modique au regard de la totalité de la dette due, y compris au titre du loyer indexé.

A l’examen des pièces fournies, le bail signé le 21 février 2008, dans son paragraphe « désignation du local donné à bail », stipule que « (…) Le présent bail porte sur :

— LE LOCAL NUMERO 4, d’une surface hors œuvre nette totale de SIX CENT SOIXANTE SIX (666) mètres carrés environ, comprenant QUATRE CENT CINQUANTE (450) mètres carrés environ en rez-de-chaussée et DEUX CENT SEIZE (216) mètres carrés environ en mezzanine,

— la jouissance des emplacements de parking communs au nombre de CINQUANTE DEUX (52) environ (…). »

Le paragraphe « MISE A DISPOSITION DU BIEN – MODALITES » prévoit, notamment, que « Lors de l’établissement du procès-verbal de la mise à disposition du BIEN, trois hypothèses peuvent se présenter :

1/Première hypothèse

Le PRENEUR accepte la mise à disposition des locaux et prend possession des locaux

2/Deuxième hypothèse

Le PRENEUR accepte la mise à disposition et formule des réserves autres que celles-ci-après visées à la troisième hypothèse. Il prend possession des locaux.

[T] devra effectuer les travaux nécessaires pour la levée des réserves émises lors de la mise à disposition au locataire dans un délai maximum de TRENTE JOURS (30) à compter du procès-verbal de mise à disposition.

Il sera établi un procès-verbal de levée de réserve.

3/Troisième hypothèse

Le preneur refuse la mise à disposition en formulant des réserves relevant de l’un des cas limitatifs suivants :

— réserves qui empêcheraient l’exploitation de l’activité du preneur,

— réserves qui empêcheraient la réalisation des travaux d’aménagement du preneur,

Le bailleur devra effectuer les travaux nécessaires pour la levée des réserves lors de la mise à disposition au locataire dans les meilleurs délais.

Il sera établi un procès-verbal de levée des réserves (…). »

Le paragraphe LOYER ANNUEL est ainsi rédigé : « Fixation du loyer de base

Le PRENEUR devra acquitter un loyer annuel dont la base est fixée à la somme de CENT TRENTE NEUF MILLE CINQ CENTS (139 500) EUROS hors TVA et hors charges, représentant un loyer annuel hors taxes et hors charges au m², de 250 € pour le rez-de-chaussée et de 125 € hors taxes et hors charges au m² pour la mezzanine (…).

Ce loyer de base est un loyer minimum garanti, actualisé puis indexé dans les conditions décrites ci-après et correspondant à la valeur locative dans l’appréciation commune qui en est faite par les parties.

À compter du jour de mise à disposition du bien, l’indexation du loyer s’effectuera dans les termes ci-après indiqués en fonction de la variation de l’indice trimestriel du coût de la construction, publié par l’INSEE (…). »

Par ailleurs, aux termes de deux avenants, les parties, tenant compte des retards dans la construction, sont notamment convenues de reporter la date limite de mise à disposition des lieux, le second avenant prévoyant à titre dérogatoire temporaire et exceptionnel, une réduction de loyer pour la période allant du 1er janvier 2020 au 31 décembre 2021.

Plus avant, ledit avenant n° 2, non daté mais non discuté par la demanderesse, prévoit que « compte tenu de difficultés financières de la société SARL DIPAGEN, le Preneur s’est rapproché du Bailleur et a sollicité une réduction temporaire de loyer, ce que le Bailleur a accepté, (…) à titre dérogatoire, temporaire et exceptionnel, le Bailleur consent au Preneur une réduction de loyer de QUINZE MILLE EUROS (15 000 €) par an, pour une durée de VINGT-QUATRE (24) mois courant rétroactivement à compter du 1er janvier 2020 jusqu’au 31 décembre 2021.

Ainsi pour la première année courant du 1er janvier 2020 au 31 décembre 2020, le loyer est ramené, pendant cette période, à la somme annuelle de CENT TRENTE NEUF MILLE CINQ CENT VINT DEUX EUROS VINGT ET UN CENTIMES (139 522,21 €) hors taxes et hors charges.

Le montant du loyer annuel comprenant la réduction de 15 000,00 € pour la période courant du 1er janvier 2021 au 31 décembre 2021 sera calculé sur la base du nouveau loyer indexé.

Il est expressément convenu entre les Parties qu’à compter du 1er janvier 2022, le LOYER des conditions particulières du Bail sera à nouveau applicable dans son intégralité, en ce compris les effets de l’indexation (…). »

La demanderesse produit des factures et avoirs émis par la SCI [E] attestant qu’une remise exceptionnelle a été appliquée à hauteur de 9 000 euros TTC sur le loyer trimestriel, et ce sur la période comprise entre le 1er janvier 2015 et le 31 décembre 2018.

Pour l’année 2019, la SCI [E] a émis un avoir de 15 000 euros ; pour l’année 2020, elle a appliqué une remise de loyer semestrielle de 9 000 euros ; pour l’année 2021, elle a consenti une remise annuelle de 15 000 euros, soit celle prévue aux termes de l’avenant n° 2 précité.

Pour l’année 2022, aucune pièce n’est produite pour justifier des loyers appelés, alors que pour cet exercice, la SCI [E] était encore la bailleresse, de sorte que la demanderesse ne justifie pas de la pérennité de la remise de loyer dont elle se prévaut.

Pour l’année 2023, la bailleresse a émis un avoir de 27 771,99 euros, pour lequel aucune explication n’est apportée et dont le montant exclut de l’assimiler aux remises consenties jusqu’à 2021.

Il convient d’observer qu’en sus de ces avoirs et factures, la demanderesse ne verse pas le moindre élément de nature à démontrer la réalité du caractère inexploitable de la mezzanine allégué, ni de la réalité de la remise consentie à ce titre.

Dans ces conditions, la mauvaise foi de la société NCAP n’étant pas démontrée au titre de l’inapplication de la remise, la nullité du commandement ne saurait être prononcée de ce chef.

S’agissant du non-respect de la règle de plafonnement des loyers, si ce grief n’est pas contesté par la défenderesse, force est de constater, ainsi que le fait valoir la société NCAP, que la somme concernée par cette carence est sans commune mesure avec la dette locative de la société Dipagen, puisqu’en effet, à la date de délivrance du commandement de payer, la somme querellée était inférieure à 2 000 euros, tandis que la dette locative visée par ledit commandement s’élevait à plus de 93 000 euros.

En conséquence, faute de démontrer la mauvaise foi de la bailleresse dans la délivrance du commandement de payer du 19 février 2024, la demande visant à voir déclaré nul ledit commandement sera rejetée.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

En vertu de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

La société Dipagen, qui succombe, sera condamnée aux dépens de l’instance.

Par ailleurs, aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

La société Dipagen sera condamnée à verser à la demanderesse au titre de ses frais irrépétibles une somme que l’équité commande de limiter à 1 500,00 euros.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Aucune circonstance ne commande de l’écarter.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire mis à disposition au greffe, et en premier ressort ;

DECLARE recevable l’intervention volontaire de la SELARL MJC2A, prise en la personne de Maître [Q] [C], en qualité de mandataire judiciaire, et la SELARL FHBX, prise en la personne de Maître [U] [A], en qualité d’administrateur ;

DEBOUTE la SARL Dipagen, la SELARL MJC2A, prise en la personne de Maître [Q] [C], en qualité de mandataire judiciaire, et la SELARL FHBX, prise en la personne de Maître [U] [A], en qualité d’administrateur, de leur demande visant à voir déclaré nul le commandement de payer du 19 février 2024 ;

CONDAMNE la SARL Dipagen, la SELARL MJC2A, prise en la personne de Maître [Q] [C], en qualité de mandataire judiciaire, et la SELARL FHBX, prise en la personne de Maître [U] [A], en qualité d’administrateur, à verser à la SCI Ncap retail sud la somme de mille-cinq-cents (1 500) euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE toutes les demandes plus amples ou contraires des parties ;

RAPPELLE que la présente décision est, de droit, exécutoire à titre provisoire.

Ainsi fait et rendu le SEPT MAI DEUX MILLE VINGT SIX, par Caroline DAVROUX, 1ère Vice-Présidente adjointe, assistée de Sarah TREBOSC, Greffière, lesquelles ont signé la minute du présent Jugement.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,