N° RG 23/09979 – N° Portalis DB2E-W-B7H-MKRE

3ème Ch. Civile Cab. 1

N° RG 23/09979 – N° Portalis DB2E-W-B7H-MKRE

Minute n°

Copie exec. à :

M^e Philippe-didier DIETRICH

M^e Jean MUSCHEL

Le

Le greffier

M^e Philippe-didier DIETRICH

M^e Jean MUSCHEL

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 11]

JUGEMENT DU 07 JANVIER 2025

DEMANDEUR :

Monsieur [Y] [W]

né le 26 Avril 1978 à [Localité 12],

demeurant [Adresse 2]

représenté par M^e Jean MUSCHEL, avocat au barreau de STRASBOURG, vestiaire 72

DEFENDERESSE :

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4] à [Localité 11] représenté par son syndic en exercice la société IMMOVAL SAS, immatriculée au RCS de [Localité 11] sous le numéro 778 846 279 et dont le siège social est situé [Adresse 1], pris en la personne de son dirigeant,

dont le siège social est sis [Adresse 5]

représentée par M^e Philippe-didier DIETRICH, avocat au barreau de STRASBOURG, vestiaire 30

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Vincent BARRÉ, Vice-président, Président,

assisté de Stéphanie BAEUMLIN, greffier

OBJET : Demande en nullité d’une assemblée générale ou d’une délibération de cette assemblée

DÉBATS :

A l’audience publique du 12 Novembre 2024 à l’issue de laquelle le Président, Vincent BARRÉ, Vice-président, statuant en formation de juge unique a avisé les parties que le jugement serait prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 07 Janvier 2025.

JUGEMENT :

Contradictoire en Premier ressort,

Rendu par mise à disposition au greffe,

Signé par Vincent BARRÉ, Vice-président et par Aude MULLER, greffier

M. [Y] [W] est propriétaire de lots au sein de l’immeuble [Adresse 6] à [Localité 3], soumis au statut de la copropriété.

Une assemblée générale des copropriétaires s’est tenue le 29 septembre 2023.

Par un acte de commissaire de justice délivré au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 8] Strasbourg (ci-après le syndicat des copropriétaires) le 23 novembre 2023, M. [W] a saisi le tribunal judiciaire de Strasbourg d’une demande d’autorisation à procéder à des travaux au sein de la copropriété, subsidiairement d’une demande d’annulation de résolutions de l’assemblée générale des copropriétaires du 29 septembre 2023.

Selon des conclusions transmises par voie électronique le 9 août 2024, M. [W] demande au tribunal de :

— déclarer sa demande recevable et bien fondée,

— l’autoriser à procéder aux travaux suivants au sein de la copropriété du [Adresse 6] à [Localité 11] :

— installation d’une VMC avec carottage au 6ème étage côté cour,

— changement des fenêtres pour des fenêtres en bois sur la façade côté [Adresse 10] et en PVC côté cour,

— rehaussement du garde-corps du balcon du 6ème étage côté cour,

— à titre subsidiaire, si l’une ou l’autre de ces demandes de travaux devait être rejetée, juger que le refus de travaux s’analyse en un abus de majorité,

— annuler les résolutions correspondantes de l’AG du 29 septembre 2023, pour lesquelles le bénéfice de l’autorisation judiciaire serait refusé aux travaux correspondants, respectivement :

— les résolutions n° 16 et 17 concernant la VMC,

— les résolutions n° 18 et 19 concernant les menuiseries,

— les résolutions n° 20 et 21 concernant le rehaussement du garde-corps du balcon,

— en tout état de cause, condamner le syndicat des copropriétaires à lui payer une somme de 3 000 € pour résistance abusive,

— condamner le syndicat des copropriétaires aux dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile, ainsi qu’à lui payer une somme de 2 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— le dispenser de toute participation aux frais du syndicat,

— ordonner l’exécution provisoire du jugement à intervenir.

Le syndicat des copropriétaires, selon des conclusions transmises par voie électronique le 15 septembre 2024, demande au tribunal de :

— débouter M. [W] de l’intégralité de ses demandes,

— condamner M. [W] à enlever le garde-corps en bois qu’il a installé sans autorisation préalable de l’assemblée générale et à remettre les lieux en l’état antérieur,

— assortir la condamnation d’une astreinte de 200 € par jour de retard apportée à son exécution et ce passé un délai de 15 jours après signification du jugement à intervenir,

— débouter M. [W] de l’intégralité de ses demandes,

— en tout état de cause, condamner M. [W] à lui payer la somme de 2 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner M. [W] aux entiers dépens ;

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est fait expressément référence aux écritures des parties visées ci-dessus quant à l’exposé du surplus de leurs prétentions et moyens.

L’instruction a été clôturée par ordonnance du 22 octobre 2024, l’affaire a été évoquée à l’audience du 12 novembre 2024 et mise en délibéré au 7 janvier 2025.

MOTIFS

— Sur l’autorisation judiciaire d’entreprendre des travaux :

M. [W] demande à être autorisé judiciairement à installer une VMC, à installer des fenêtres et à rehausser un garde-corps, l’assemblée générale du 29 septembre 2023 ayant refusé de voter les résolutions en faveur de ces travaux.

Il expose que l’installation d’une VMC est nécessaire afin d’aérer son logement, un arrêté de 1982 rendant obligatoire la ventilation générale, que les travaux ont été autorisés par décision du 24 janvier 2023, que cette installation nécessite un carottage et que le trou qui avait été pratiqué a été rebouché.

Il fait valoir que l’installation de fenêtres a été autorisée par les services de la police du bâtiment et que les pièces justificatives avaient été adressées au syndicat des copropriétaires.

S’agissant du garde-corps, il indique que les travaux de rehaussement sont indispensables pour le mettre aux normes de sécurité.

Il précise que l’assemblée générale du 29 septembre 2023, si elle a refusé les travaux de mise aux normes, elle n’a pas sanctionné les travaux éventuellement réalisés avant la tenue de l’assemblée et que le fait de ne pas sanctionner une irrégularité des travaux vaut ratification.

Le syndicat des copropriétaires s’oppose aux demandes de M. [W].

Il expose s’agissant de l’installation de la VMC que M. [W] a entrepris des travaux sans autorisation sur les parties communes en 2022, dont un carottage en façade et que le juge des référés a enjoint à M. [W] de repeindre de la même couleur que la façade le trou qu’il a rebouché et qu’il ne s’est pas exécuté.

Il ajoute que M. [W] ne peut pas être autorisé à entreprendre des travaux qu’il a déjà réalisé sans autorisation.

Sur l’installation de fenêtres, il indique que M. [W] n’avait pas transmis à l’assemblée générale le certificat de non opposition et relève que les devis produits aux débats ne sont pas clairs sur les matériaux et couleurs.

Enfin, pour ce qui est le garde-corps, il fait valoir que M. [W] n’a fourni à l’assemblée générale aucun devis ni pièce en lien avec les travaux projetés.

Il précise que les photographies produites par M. [W] montrent qu’il a posé un garde-corps en bois alors qu’il n’a pas demandé l’autorisation de l’assemblée générale pour cette installation qu’il présente comme provisoire.

Enfin, il conteste que des travaux irrégulièrement réalisés puissent être ratifiés ultérieurement sans décision explicite de l’assemblée générale pour autoriser lesdits travaux ou pour refuser d’engager des poursuites contre le copropriétaire fautif.

L’article 4 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que les parties communes sont l’objet d’une propriété indivise entre l’ensemble des copropriétaires.

Selon le premier alinéa de l’article 30 de la loi du 10 juillet 1965, l’assemblée générale des copropriétaires, statuant à la majorité prévue à l’article 25, peut, à condition qu’elle soit conforme à la destination de l’immeuble, décider toute amélioration, telle que la transformation d’un ou de plusieurs éléments d’équipement existants, l’adjonction d’éléments nouveaux, l’aménagement de locaux affectés à l’usage commun ou la création de tels locaux.

Conformément au quatrième alinéa du même article, lorsque l’assemblée générale refuse l’autorisation prévue à l’article 25 b, tout copropriétaire ou groupe de copropriétaires peut être autorisé par le tribunal judiciaire à exécuter, aux conditions fixées par le tribunal, tous travaux d’amélioration visés à l’alinéa 1er ci-dessus […].

Ainsi l’article 30 précité impose pour que le tribunal soit valablement saisi de la demande d’autorisation, d’une part, le refus de l’assemblée générale d’autoriser les travaux et d’autre part, que les travaux n’aient pas été entrepris avant l’engagement de la procédure ; si les travaux sont déjà en cours, il devient en effet impossible pour le tribunal de déterminer les conditions des travaux.

Par ailleurs, aux termes de l’article 10 du décret du 17 mars 1967, le ou les copropriétaires ou le conseil syndical qui demandent l’inscription d’une question à l’ordre du jour notifient au syndic, avec leur demande, le projet de résolution lorsque cette notification est requise en application des 7° et 8° du I de l’article 11. Lorsque le projet de résolution porte sur l’application du troisième alinéa de l’article 24 et du b de l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965, il est accompagné d’un document précisant l’implantation et la consistance des travaux.

L’autorisation judiciaire de travaux prévue par le quatrième alinéa de l’article 30 de la loi du 10 juillet 1965, dans la mesure où elle va à l’encontre de la volonté exprimée par l’assemblée générale des copropriétaires, est soumise à des conditions strictes, ainsi spécialement :

— les travaux doivent être conformes à la destination de l’immeuble,

— il doit s’agir de travaux d’amélioration,

— les travaux ne doivent pas porter atteinte aux droits des autres copropriétaires.

L’autorisation judiciaire de l’article 30 de la loi du 10 juillet 1965 ne dépend ainsi pas des autorisations administratives données et relève de la seule appréciation du tribunal au regard des conditions posées par cet article.

Sur l’installation de la VMC :

Il résulte du procès-verbal de l’assemblée générale du 29 septembre 2023 que la résolution 16 « autorisation de travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble à donner à M. [W] [Y] propriétaire du lot 9, au 6ème étage, pour l’installation d’une VMC avec carottage sur la façade arrière » a été refusée.

M. [W] a entrepris les travaux relatifs à la VMC avant l’assemblée générale du 29 septembre 2023 et avant de saisir le tribunal sur le fondement de l’article 30 de la loi du 10 juillet 1965 puisque le syndicat des copropriétaires a saisi le juge des référés du tribunal judiciaire de Strasbourg par une assignation délivrée à M. [W] le 30 mai 2023 de demandes, dont celle de reboucher les trous percés en façade de l’immeuble pour l’installation de la VMC.

Par une ordonnance de référé rendue le 21 décembre 2023, le juge des référés a condamné sous astreinte M. [W] à repeindre de la même couleur que la façade de l’immeuble le trou qui a été rebouché et qui avait été percé par la société D Concept pour l’installation d’une VMC.

Dans ces conditions, M. [F] ayant, de sa seule autorité, procédé à des travaux affectant des parties communes, avant l’assemblée générale qui a refusé d’autoriser a posteriori des travaux déjà réalisés, a empêché lui-même l’application de l’article 30, alinéa 4, de la loi du 10 juillet 1965.

Sur le remplacement de fenêtres et de volets :

Selon le procès-verbal de l’assemblée générale du 29 septembre 2023, la résolution 18 : « autorisation affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble à donner à M. [W] [Y] propriétaire des lots 9, 11 et 12 au 6ème étage et du lot 3 au 1er étage, pour effectuer le remplacement des fenêtres et volets » a été refusée.

M. [W] se réfère à l’attestation de non opposition relative à sa déclaration préalable de remplacement des menuiseries extérieures au 6ème étage et de deux mansardes ainsi que des menuiseries extérieures au 1er étage délivrée par la mairie de [Localité 11] le 9 mai 2023.

Cependant, comme rappelé plus haut, ce seul document administratif est insuffisant pour être autorisé judiciairement à effectuer des travaux sur le fondement de l’article 30 de la loi du 10 juillet 1965.

Il appartient en conséquence à M. [W] qui demande l’autorisation de changer les fenêtres de préciser et de justifier les matériaux, la forme et la couleur des nouvelles fenêtres afin de permettre au tribunal d’apprécier si les travaux sont conformes à la destination de l’immeuble, l’harmonie de l’immeuble ou son esthétique faisant partie de la destination de l’immeuble (Civ. 3, 21 mai 2008 n°07-12.703), le syndicat des copropriétaires faisant état d’une confusion sur les matériaux et couleurs que M. [W] comptait utiliser.

Or, M. [W] ne communique aucun élément suffisamment précis sur les fenêtres et les volets qu’il entend poser.

Dans ces conditions, la demande d’autorisation relative au changement de fenêtres et de volets sera rejetée.

Sur le rehaussement du garde-corps :

L’assemblée des copropriétaires a refusé le 29 septembre 2023 la résolution 20 intitulée « autorisation de travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble à donner à M. [W] [Y] propriétaire du lot 9, au 6ème étage, pour le rehaussement du garde-corps de sa terrasse ».

Si M. [W] a entrepris des travaux pour rehausser le garde-corps, les travaux consistant dans la mise en place d’une plaque de bois pour rehausser le garde-corps apparaissent comme des travaux provisoires, comme le mentionne la société D Concept dans son courrier du 27 mai 2024, s’agissant d’une question de sécurité, le garde-corps initial ayant une hauteur inférieure à un mètre.

M. [W] rapporte la preuve que la hauteur du garde-corps de son appartement est de l’ordre de 90 centimètres, soit une hauteur inférieure à la hauteur imposée par la norme NFP01-012 de un mètre, et il produit un devis de la société D Concept selon lequel les travaux consistent à un piquage des parties creux, une réparation au mortier ciment, un coffrage de la partie haute du garde-corps en béton pour une rehausse à un mètre du sol, la fourniture et la pose d’un béton au mortier côté intérieur et la fourniture et l’application d’une peinture de façade d’une teinte équivalente à l’existant.

Les travaux sont conformes, sous réserve le cas échéant d’un avis des architectes des bâtiments de France au regard de la situation de l’immeuble, à la destination de l’immeuble.

La demande reconventionnelle du syndicat des copropriétaires tendant à l’enlèvement sous astreinte du rehaussement du garde-corps constitué d’une plaque de bois sera rejetée, s’agissant de travaux provisoires et les travaux de rehaussement étant par ailleurs judiciairement autorisés.

— Sur la demande d’annulation des résolutions 16, 17, 18 et 19 de l’assemblée générale du 29 septembre 2023 pour abus de majorité :

M. [W] demande à titre subsidiaire que les résolutions 16 à 19 soient annulées au motif que le refus de l’assemblée générale constitue un abus de majorité.

Il fait état d’une volonté de nuire de copropriétaires dans le cadre d’un litige familial.

Le syndicat des copropriétaires s’oppose à cette demande et fait valoir, d’une part, que l’assemblée générale peut refuser la ratification de travaux irréguliers sans commettre d’abus de droit et, d’autre part, que M. [W] n’avait communiqué à l’assemblée générale aucun élément sur les autorisations administratives nécessaires et la nature exacte des travaux.

Il est constant qu’une résolution votée par l’assemblée générale peut être annulée en cas d’abus de majorité.

L’abus de majorité suppose de favoriser l’intérêt personnel des copropriétaires majoritaires au détriment des minoritaires et est constitué si la majorité use de ses droits sans profit pour elle-même, dans l’intention de nuire ou dans un but autre que l’intérêt commun de la copropriété.

Il appartient à celui qui invoque à l’appui de sa demande d’annulation d’une résolution de l’assemblée générale un abus de majorité de démontrer qu’elle a été adoptée sans motif valable dans un but autre que la préservation de l’intérêt collectif de l’ensemble des copropriétaires ou qu’elle rompt l’égalité entre les copropriétaires ou qu’elle a été prise avec l’intention de nuire ou de porter préjudice à certains.

Il sera enfin rappelé que l’abus de majorité doit être distingué de la simple opposition d’intérêts que révèle nécessairement tout système de vote majoritaire et que le tribunal ne peut substituer sa propre appréciation à celle de l’assemblée générale des copropriétaires en se prononçant sur l’opportunité en elle-même de la décision incriminée.

En ce qui concerne l’installation de la VMC, la simple affirmation de M. [W] selon laquelle le refus d’autorisation est lié à une revanche de la copropriété dans le cadre d’un conflit familial est insuffisante pour caractériser un abus de majorité.

S’agissant des travaux de menuiseries extérieures, M. [W] n’a pas présenté un projet complet démontrant que les travaux étaient conformes à la destination de l’immeuble alors qu’il lui appartenait de fournir aux autres copropriétaires en vue d’un vote en assemblée générale toutes les informations et précisions nécessaires leur permettant de vérifier ladite conformité du projet.

Si la résolution 18 fait état de descriptifs, force est de constater que la nature de ces descriptifs n’est pas détaillée et que M. [W] ne produit pas aux débats de pièces sur la nature exacte du projet.

L’assemblée générale a dès lors pu sans encourir de griefs, refuser l’autorisation de ces travaux, le projet soumis n’étant pas suffisamment abouti.

L’abus de majorité n’est en conséquence pas caractérisé.

— Sur la demande de dommages et intérêts formée par M. [W] :

M. [W] demande que le syndicat des copropriétaires soit condamné à lui payer la somme de 3 000 € à titre de dommages et intérêts au motif que le refus du syndicat des copropriétaires est abusif.

Le syndicat des copropriétaires s’oppose à cette demande.

En l’espèce, M. [W] procède par affirmation en arguant de ce que le syndicat des copropriétaires a commis un abus de droit.

Par ailleurs, il demande l’allocation d’une somme de 3 000 € sans expliciter la nature et la consistance de son préjudice.

Il sera en conséquence débouté de sa demande indemnitaire.

— Sur les dépens et les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile :

Le syndicat de copropriétaires, qui succombe, sera condamné aux frais et dépens de l’instance conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande en outre de mettre à la charge du syndicat des copropriétaires une somme de 2 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La demande formée à ce titre par le syndicat de copropriétaires sera rejetée.

Enfin, il sera fait application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 au profit de M. [W] selon lequel le copropriétaire qui, à l’issue d’une instance judiciaire l’opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l’absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires.

— Sur l’exécution provisoire :

L’article 514 du code de procédure civile dispose que les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, aucune raison ne justifie d’écarter l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal,

Statuant par jugement contradictoire rendu en premier ressort et par mise à disposition au greffe.

DEBOUTE M. [Y] [W] de ses demandes d’autorisation de procéder à l’installation d’une VMC avec carottage au 6ème étage côté cour et au changement de fenêtres ;

AUTORISE M. [Y] [W], sous réserve le cas échéant d’un avis des architectes des bâtiments de France ou tout autre autorisation administrative au regard de la situation de l’immeuble, à procéder à des travaux de rehaussement du garde-corps du balcon du 6ème étage consistant en un piquage des parties creux, en la réparation au mortier ciment, au coffrage de la partie haute du garde-corps en béton pour une rehausse à un mètre du sol, en la fourniture et la pose d’un béton avec ferraille scellée sur existant, en la fourniture et la pose d’un enduit au mortier côté intérieur et la fourniture et l’application d’une peinture de façade d’une teinte équivalente à l’existant façade droit ;

DEBOUTE M. [Y] [W] de sa demande de dommages et intérêts ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 8] [Localité 11] de sa demande de condamnation de M. [Y] [W] à enlever le garde-corps en bois ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 9] aux entiers dépens ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 7] [Localité 3] à payer M. [Y] [W] la somme de deux mille euros (2 000 €) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 9] de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DISPENSE M. [Y] [W] de participer aux frais de procédure du syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 8] [Localité 11], conformément à l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

RAPPELLE l’exécution provisoire du jugement.

Le Greffier Le Président

Aude MULLER Vincent BARRÉ