N° RG 21/00280 – N° Portalis DB2E-W-B7F-KGLP

3ème Ch. Civile Cab. 3

N° RG 21/00280 – N° Portalis DB2E-W-B7F-KGLP

Minute n°

Copie exec. à :

M^e ALEXANDRE

M^e Bruno HUCK

Le

Le greffier

l’AARPI ALEXANDRE-LEVY-KAHN-BRAUN & ASSOCIÉS

M^e Bruno HUCK

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 9]

JUGEMENT DU 15 JANVIER 2025

DEMANDERESSE :

Madame [I] [J] épouse [M]

née le 18 Avril 1960 à [Localité 9],

demeurant [Adresse 2]

représentée par Maître Bernard ALEXANDRE de l’AARPI ALEXANDRE-LEVY-KAHN-BRAUN & ASSOCIÉS, avocats au barreau de STRASBOURG, vestiaire 70

DEFENDERESSE :

Syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 1]

agissant par son syndic, le Cabinet PAYMANN, société à responsabilité limitée, immatriculée au RCS de [Localité 9] sous le n° 345.324.685, prise en la personne de son représentant légal, domicilié en cette qualité audit siège sis [Adresse 6], dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par M^e Bruno HUCK, avocat au barreau de STRASBOURG, vestiaire 111

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Chloé MAUNIER, Juge, Président,

assistée de Stéphanie BAEUMLIN, greffier

OBJET :

DÉBATS :

A l’audience publique du 25 Septembre 2024 à l’issue de laquelle le Président, Chloé MAUNIER, Juge, statuant en formation de juge unique a avisé les parties que le jugement serait prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 15 Janvier 2025.

JUGEMENT :

Contradictoire en Premier ressort,

Rendu par mise à disposition au greffe,

Signé par Chloé MAUNIER, Juge et par Aude MULLER, greffier

EXPOSÉ DU LITIGE

Madame [I] [J], épouse [M], est propriétaire des lots numéros 2, 6, 8 et 9 au sein de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 7] soumis au statut de la copropriété.

Le cabinet PAYMANN exerce les fonctions de syndic.

Une assemblée générale ordinaire des copropriétaires s’est tenue le 4 novembre 2020, à laquelle Madame [J] était absente.

A l’occasion de cette assemblée générale ont notamment été adoptées une résolution numéro trois par laquelle la copropriété a donné quitus au cabinet PAYMANN pour sa gestion au 31 mai 2020 et une résolution numéro treize ainsi rédigée :

« l’Assemblée générale, décide expressément de faire supporter au copropriétaire défaillant dans le règlement de ses charges à bonne échéance, tous les frais liés au recouvrement desdites charges et notamment ceux portés au contrat de syndic.

De même après mise en demeure de payer, restée infructueuse, tous les frais de recouvrement même réputés irrépétibles, y compris ceux d’huissier, d’avocat, de notaire ou de syndic, seront imputés de plein droit à charge privative du copropriétaire défaillant concerné puisque de par sa négligence, il aura occasionné de son seul fait, l’aggravation des charges de la copropriété. Les frais de recouvrement de charges reconnus par la loi, y compris la mainlevée d’hypothèques seront directement imputés au débit des comptes des copropriétaires responsables.

L’Assemblée générale, après en avoir délibéré, autorise le syndic à immédiatement ester en justice contre les copropriétaires débiteurs, à leurs frais exclusifs, conformément à cette résolution. Enfin, l’Assemblée générale autorise le syndic à procéder à la mainlevée d’hypothèque dès le règlement du contentieux ».

Par acte d’huissier délivré le 12 janvier 2021, Madame [J] a fait attraire le syndicat des copropriétaires de l’immeuble aux fins de voir annuler les résolutions numéros 3 et 13 de l’assemblée générale du 4 novembre 2020, de voir délivrer injonction au syndicat des copropriétaires de répartir les charges de copropriété conformément aux tantièmes résultant de l’esquisse adoptée lors de l’assemblée générale du 23 octobre 2017 et de le voir condamné à communiquer les extraits bancaires et factures de consommation d’eau pour la période du 1er juillet 2018 au 31 décembre 2020, au besoin sous astreinte.

Dans ses dernières conclusions notifiées le 27 novembre 2023, Madame [J] demande au tribunal de :

— DECLARER les demandes de Madame [I] [J], épouse [M] recevables et bien fondées ;

En conséquence

— ANNULER les résolutions n° 3 et 13 de l’Assemblée Générale des copropriétaires de la copropriété [Adresse 8] située [Adresse 1] à [Localité 7] en date du 04 novembre 2020 ;

— ENJOINDRE au Syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 8] d’appliquer la méthode des tantièmes selon l’esquisse adoptée lors de l’AG du 23 octobre 2019, et ce pour l’exercice 2019/2020 ;

— ORDONNER au syndicat de rectifier les appels de fonds adressés aux demandeurs tenant compte de la bonne application des tantièmes à compter de cette date, et purgés des frais de mises en demeure et d’avocat indus ;

— CONDAMNER le Syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 8], au paiement d’une somme de 2.000,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile au profit de Madame [I] [J], épouse [M],

— CONDAMNER le Syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 8] en tous les frais et dépens de l’instance conformément à l’article 696 du code de procédure civile ;

— DISPENSER Madame [I] [J] de toute participation à la dépense du Syndicat au titre des frais de procédure ;

— DEBOUTER le syndicat des copropriétaires de toutes fins, et prétentions contraires, en ce compris de sa demande de condamnation à une indemnité pour procédure abusive ;

— RAPPELER que l’exécution provisoire est de droit.

A l’appui de sa demande d’annulation de la résolution numéro 3, Madame [J] indique qu’en donnant quitus au syndic, le syndicat des copropriétaires approuve la gestion de la copropriété et reconnaît la qualité du travail accompli par le syndic et qu’au regard des erreurs de répartition des charges et des carences dans l’exécution de sa mission, un tel quitus ne peut intervenir. A ce titre, elle expose en premier lieu que la répartition des charges réalisée par le syndic est irrégulière dès lors qu’elle ne tient pas compte de la modification des tantièmes de copropriété décidée lors de l’assemblée générale du 23 octobre 2019 et qu’il existe des erreurs dans les décomptes annuels de charges. Madame [J] indique en second lieu que le syndic n’effectue aucun entretien de l’immeuble (ramonage de cheminées, réparation de la porte d’entrée, détritus dans les parties communes).

A l’appui de sa demande d’annulation de la résolution numéro 13, Madame [J] indique que cette résolution prévoit l’imputation au copropriétaire défaillant de l’ensemble des frais de recouvrement des charges, en ce compris les frais d’avocat, alors qu’il appartient au syndicat des copropriétaires de supporter les frais d’avocat et d’huissier de justice jusqu’à obtention d’une décision de justice. Elle ajoute que cette résolution a été adoptée dans le but de lui nuire au regard du contentieux initié par le syndicat des copropriétaires à son encontre.

Dans ses dernières conclusions notifiées le 27 avril 2023, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à 67200 Strasbourg demande au tribunal de :

— DECLARER la demande de Madame [I] [J] épouse [M] irrecevable en tout cas mal fondée ;

— L’EN DEBOUTER ainsi que de l’ensemble de ses fins, moyens et prétentions ;

— La CONDAMNER à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 1] à [Localité 9], une somme de 1.000 € à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive ;

— La CONDAMNER aux entiers frais et dépens de la procédure outre une indemnité de 2.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— DIRE n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir sur demande du syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1].

Sur la demande d’annulation de la résolution numéro 3, le syndicat des copropriétaires fait valoir que les griefs avancés par Madame [J] quant à la répartition des charges sont étrangers au quitus donné au syndic. Il souligne à ce titre le fait que Madame [J] ne conteste pas l’approbation des comptes. Il ajoute que le nouveau règlement de copropriété n’a été établi que le 29 mars 2021 et n’avait pas été modifié avant, de sorte que la nouvelle répartition n’était pas applicable à la date du 4 novembre 2020. S’agissant des griefs développés par la demanderesse quant à l’entretien de la copropriété, il indique que ceux-ci sont sans emport dès lors que le quitus concerne la gestion administrative de l’immeuble. Enfin, il ajoute que Madame [J] ne démontre aucun abus de majorité commis à l’occasion de cette décision.

Sur la demande d’annulation de la résolution numéro 13, il indique que ladite résolution rappelle uniquement les termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile, il est fait expressément référence aux écritures des parties visées ci-dessus quant à l’exposé plus précis des faits et des moyens des parties.

L’instruction a été clôturée par ordonnance du 28 février 2024. L’affaire a été évoquée à l’audience du 25 septembre 2024 et la décision a été mise en délibéré au 15 janvier 2025.

MOTIFS

I. Sur la demande d’annulation de la résolution numéro trois

Une décision d’assemblée générale peut être annulée pour abus de majorité s’il est établi qu’elle est contraire aux intérêts collectifs des copropriétaires ou qu’elle a été prise dans le seul but de favoriser les intérêts personnels des copropriétaires majoritaires au détriment des copropriétaires minoritaires. En revanche, il n’appartient pas au juge d’apprécier l’opportunité des décisions prises par la collectivité des copropriétaires, le juge ne pouvant s’immiscer dans la gestion de copropriété.

En l’espèce, la résolution numéro trois libellée « quitus au cabinet PAYMANN pour la gestion de la copropriété au 31/05/2020 » est ainsi rédigée :

« Les copropriétaires présents et représentés après en avoir délibéré donnent quitus au cabinet PAYMANN pour la gestion de la copropriété à la date de l’arrêté comptable ci-dessus indiqué ».

Il sera observé que le quitus donné au syndic et l’approbation des comptes ont des objets distincts. En effet, l’approbation des comptes a vocation à valider l’engagement des dépenses par le syndic tandis que le quitus vaut approbation par l’assemblée générale de la gestion de la copropriété par le syndic, en sa qualité de mandataire. Il décharge en outre le syndic de sa responsabilité dans l’accomplissement de son mandat vis-à-vis du syndicat.

Ainsi, les griefs adressés par Madame [J] au syndicat des copropriétaires quant aux montants figurant dans le relevé général des dépenses de l’exercice 2019-2020 sont sans emport, Madame [J] ne contestant pas l’approbation des comptes.

S’agissant des erreurs commises dans la répartition des charges, il sera rappelé que le quitus donné au syndic pour sa gestion n’empêche pas le copropriétaire de contester le décompte individuel de ses charges, ni même d’engager une action en responsabilité contre le syndic. Il en résulte que l’existence d’erreurs dans la répartition des charges d’un copropriétaire ne peut, à elle seule, entacher d’irrégularité la décision donnant quitus au syndic de sa gestion.

En l’espèce au demeurant, force est de constater que les erreurs alléguées ont été régularisées.

En effet, une nouvelle répartition des charges a été adoptée lors de l’assemblée générale du 26 juin 2020, qui a également décidé qu’elle serait applicable à compter de la période comptable 2019-2020.

Cette nouvelle répartition prévoit que Madame [J] est détentrice :

— s’agissant du lot n°2 de 2740/10000ème des parties communes générales PC1 et 3510/10000ème des parties communes spéciales PC2 ;

— s’agissant du lot n°6 de 44/10000ème des parties communes générales PC1 ;

— s’agissant du lot n°8 de 103/10000ème des parties communes générales PC1 ;

— s’agissant du lot n°9 de 105/10000ème des parties communes générales PC 1.

Le 29 mars 2021, le règlement de copropriété a été modifié conformément au vote de l’assemblée générale.

Ainsi que le relève le syndicat des copropriétaires, la nouvelle répartition n’avait pas vocation à s’appliquer pour l’exercice 2018-2019. En revanche, elle était bien applicable à compter de la période comptable 2019-2020. Ainsi, le syndic ne pouvait refuser d’appliquer la nouvelle répartition et la subordonner à la rédaction et la signature du règlement comme il le prétend.

Toutefois, il résulte du décompte des charges produit en annexe 21 du syndicat des copropriétaires qu’à l’occasion de la régularisation des charges intervenue le 30 mars 2021 pour l’exercice 2019/2020, Madame [J] s’est vue appliquer les tantièmes de copropriété résultant de la nouvelle répartition pour l’ensemble de l’exercice 2019-2020, le syndic ayant ainsi procédé in fine à la rectification des montants imputés à Madame [J]. Dès lors, l’erreur alléguée dans la prise en compte des tantièmes et, de facto, la répartition des charges ne perdure plus.

Le fait que les charges globales n’aient pas diminué d’un exercice sur l’autre, comme Madame [J] l’escomptait, est indifférent et ne saurait démontrer que des erreurs ont été commises, étant observé que la résolution approuvant les comptes n’a pas fait l’objet d’une contestation.

Enfin, le fait que Madame [J], à titre personnel, ne soit pas satisfaite de la gestion du syndic et de l’entretien de l’immeuble ne permet pas d’établir que la résolution serait entachée d’irrégularité. En effet et ainsi qu’il a été précédemment rappelé, il n’appartient pas au tribunal d’apprécier si le syndic a bien rempli sa mission mais seulement d’examiner si la décision prise par l’assemblée des copropriétaires relève d’un abus de droit.

Or, les éléments produits par Madame [J] ne permettent pas d’établir un défaut d’entretien imputable au syndic qui aurait causé des dommages à l’immeuble. En effet, outre des documents émanant d’elle-même ou de ses mandataires, Madame [J] ne produit qu’un constat d’huissier établi plus de 18 mois après la fin de l’exercice pour lequel il a été donné quitus au syndic. Par ailleurs, ce constat ne permet pas d’établir l’existence de dommages causés à l’immeuble du fait d’une inaction du syndic mais davantage l’état de vétusté de ce dernier et la nécessité d’effectuer des travaux de réparation. Or, il appartient en premier lieu à l’assemblée générale des copropriétaires de voter les travaux de réfection qu’elle estime nécessaires.

Ainsi, il n’est pas établi que la décision de donner quitus au syndic serait contraire aux intérêts collectifs des copropriétaires ni qu’elle aurait été prise dans le seul but de favoriser les intérêts personnels des copropriétaires majoritaires au détriment des copropriétaires minoritaires.

Ainsi, la demande d’annulation de la résolution numéro trois sera rejetée.

II. Sur la demande d’annulation de la résolution numéro treize

Aux termes de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, « les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.

Lorsque le règlement de copropriété met à la seule charge de certains copropriétaires les dépenses d’entretien et de fonctionnement entraînées par certains services collectifs ou éléments d’équipements, il peut prévoir que ces copropriétaires prennent seuls part au vote sur les décisions qui concernent ces dépenses. Chacun d’eux dispose d’un nombre de voix proportionnel à sa participation auxdites dépenses ».

Par ailleurs, l’article 10-1 a) de la loi du 10 juillet 1965 dispose que « par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné :

a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur ».

Enfin, l’article 11 de la loi du 10 juillet 1965 dispose en son alinéa 1 que « Sous réserve des dispositions de l’article 12 ci-dessous, la répartition des charges ne peut être modifiée qu’à l’unanimité des copropriétaires. Toutefois, lorsque des travaux ou des actes d’acquisition ou de disposition sont décidés par l’assemblée générale statuant à la majorité exigée par la loi, la modification de la répartition des charges ainsi rendue nécessaire peut être décidée par l’assemblée générale statuant à la même majorité ».

En l’espèce, la résolution numéro treize litigieuse décide notamment de faire supporter au copropriétaire défaillant dans le règlement des charges l’ensemble des frais liés au recouvrement desdites charges, en ce compris les frais d’avocat, de notaire ou de syndic, à la condition qu’ils soient « liés » au recouvrement et non « nécessaires ». Dès lors, cette clause ne se contente pas de reprendre le texte de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, comme l’indique le syndicat des copropriétaires, mais elle y ajoute. En particulier et surtout, elle permet au syndicat des copropriétaires d’imputer de plein droit au copropriétaire les frais d’avocat engagés par ses soins à l’occasion de procédures de recouvrement, alors que de tels frais ne constituent pas des frais nécessaires exposés par le syndicat au sens de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 mais des frais relevant de l’article 700 du code de procédure civile, auxquels le copropriétaire défaillant ne peut être condamné que s’il perd son procès contre le syndicat, sur décision de justice.

Il en résulte que la résolution litigieuse contrevient aux dispositions impératives de la loi du 10 juillet 1965 susvisées et encourt l’annulation de ce chef.

La résolution numéro 13 sera donc annulée.

III. Sur les autres demandes formées par Madame [J]

Madame [J] demande qu’il soit délivré injonction au syndicat des copropriétaires d’appliquer la méthode des tantièmes selon l’esquisse adoptée lors de l’assemblée générale du 23 octobre 2019 et qu’il soit ordonné au syndicat des copropriétaires de rectifier les appels de fonds adressés.

Or et en l’espèce, il a été démontré ci-avant que le syndic a procédé à la rectification du décompte de charges de Madame [J] conformément à la nouvelle répartition adoptée pour l’exercice 2019-2020. Par ailleurs, il n’appartient pas au tribunal, en dehors de tout litige relatif à la répartition des charges, d’ordonner au syndicat des copropriétaires de rectifier des appels de fonds en les expurgeant de frais de mise en demeure et d’avocat, étant rappelé que les appels de fonds sont des documents non créateurs de droits.

Dès lors, ces demandes seront rejetées.

IV. Sur la demande de dommages-intérêts formée par le syndicat des copropriétaires

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Il sera rappelé que le droit d’agir en justice pour la défense de ses intérêts ne dégénère en abus de nature à justifier l’allocation de dommages-intérêts que dans l’hypothèse d’une attitude fautive génératrice d’un dommage.

En l’espèce, le fait que les demandes de Madame [J] aient été partiellement accueillies suffit à écarter tout caractère abusif à son action. La demande de dommages-intérêts formée par le syndicat des copropriétaires sera dès lors rejetée.

V. Sur les mesures accessoires

Le syndicat des copropriétaires, qui succombe partiellement à l’instance, sera condamné aux dépens. Il sera également condamné à payer à Madame [J] une somme qu’il est équitable de fixer à 2 000 euros, en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 10-1, alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965, Madame [J] sera dispensée de participation aux frais et dépens exposés par le syndicat des copropriétaires.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant par jugement contradictoire rendu en premier ressort par mise à disposition au greffe,

ANNULE la résolution numéro 13 de l’assemblée générale des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] [Localité 7] du 4 novembre 2020 ;

REJETTE la demande d’annulation de la résolution numéro 3 de l’assemblée générale des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] du 4 novembre 2020 ;

REJETTE la demande tendant à voir enjoindre au syndicat des copropriétaires d’appliquer la méthode des tantièmes selon l’esquisse adoptée lors de l’assemblée générale du 23 octobre 2019 pour l’exercice 2019/2020 ;

REJETTE la demande tendant à voir ordonner au syndicat des copropriétaires de rectifier les appels de fonds adressés aux demandeurs en tenant compte de la bonne application des tantièmes à compter de cette date, et purgés des frais de mises en demeure et d’avocat indus ;

REJETTE la demande de dommages-intérêts formée par le syndicat des copropriétaires ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] [Localité 9] aux dépens ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 7] à payer à Madame [I] [J] la somme de 2 000 € (deux-mille euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DISPENSE Madame [I] [J] de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires ;

RAPPELLE que la présente décision est de droit exécutoire par provision ;

Ainsi jugé et prononcé à [Localité 9] le 15 janvier 2025.

Le Greffier Le Président

Aude MULLER Chloé MAUNIER