DOSSIER N° RG 25/00137

N° Portalis DB2P-W-B7J-EXXE

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE CHAMBERY

Chambre Civile

RÉFÉRÉS

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ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

RENDUE LE 24 JUIN 2025

JUGE DES RÉFÉRÉS :

Madame Hélène BIGOT, présidente du Tribunal judiciaire de CHAMBERY.

GREFFIER :

Avec l’assistance, lors des débats et du prononcé de l’ordonnance, de Madame Aurélie FENESTRAZ, greffière.

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PARTIES :

DEMANDERESSE :

Le SDC DE L’IMMEUBLE “ MAISON DE L’AGRICULTURE ET DE LA FORET” représenté par son syndic la SASU Cabinet [V], immatriculée au RCS de Chambéry sous le n°798.559.894, dont le siège social est sis Le Crysalis, 245 Avenue René Cassin 73290 LA MOTTE SERVOLEX, elle-même représentée par la SARL HUARD PARTICIPATIONS, dont le siège social est sis 40 Rue du Terraillet 73190 SAINT BALDOPH, prise en la personne de son représentant légal,

représentée par Maître Catherine CHAT de la SCP PEREZ ET CHAT, avocats au barreau de CHAMBERY

DEFENDERESSE :

La S.A.S. GENERALE IMMOBILIERE CONSEIL ET COMMUNICATION

immatriculée au RCS de Chambéry sous le numéro 341.216.414

dont le siège social est sis 12 Avenue des Ducs de Savoie 73000 CHAMBERY, prise en la personne de son représentant légal,

défaillante,

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DEBATS :

A l’audience publique du 27 Mai 2025, les parties ont été entendues et l’affaire a été mise en délibéré. La mise à disposition de l’ordonnance a été fixée à la date de ce jour 24 Juin 2025, à laquelle elle a été rendue et signée par Madame Hélène BIGOT, juge des référés, avec Madame Aurélie FENESTRAZ, greffière.

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EXPOSE DU LITIGE

La SAS CITYA IMMOBILIER CHARBONNIER exerçait les fonctions de syndic de la copropriété dénommée Maison de l’Agriculture et de la Forêt, située au 40 rue du Terraillet à SAINT BALDOPH. N’ayant pas été reconduite dans ses fonctions, et en l’absence de nomination d’un nouveau syndic, la copropriété s’est retrouvée sans représentant légal.

Par traité enregistré au greffe du Tribunal de commerce de CHAMBERY le 30 mars 2023, la SAS GENERALE IMMOBILIERE CONSEIL ET COMMUNICATION a absorbé la SAS CITYA IMMOBILIER CHARBONNIER, venant ainsi à ses droits.

Par ordonnance du 14 mars 2024, la Présidente du Tribunal judiciaire de CHAMBERY a désigné la SELARL ANASTA, prise en la personne de Maître [Y] [J], en qualité d’administrateur provisoire du syndicat, avec notamment pour mission de récupérer les fonds et documents, et de convoquer une assemblée générale.

Lors de l’assemblée générale du 29 août 2024, le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble en copropriété dénommé Maison de l’Agriculture et de la Forêt a désigné le Cabinet [V] en qualité de nouveau syndic.

À compter de cette date, le Cabinet [V], agissant au nom du syndicat, a demandé à la SAS GENERALE IMMOBILIERE CONSEIL ET COMMUNICATION, venant aux droits de la Société CITYA IMMOBILIER de lui transmettre l’ensemble des documents relatifs à la gestion de l’immeuble.

Par courrier recommandé du 7 octobre 2024, une mise en demeure a été adressée en ce sens, restée sans effet, la seule réponse ayant été l’envoi électronique du règlement de copropriété.

Parallèlement, l’administrateur provisoire a indiqué n’avoir reçu de la Société CITYA IMMOBILIER qu’un nombre très limité de documents, transmis sans bordereau, se limitant à quelques pièces comptables et administratives.

Suivant exploit de commissaire de justice du 25 avril 2025, auquel il convient de renvoyer pour un plus ample exposé des motifs, le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble en copropriété dénommé Maison de l’Agriculture et de la Forêt représenté par son syndic en exercice le Cabinet [V] a fait assigner devant le Juge des référés du présent Tribunal la SAS GENERALE IMMOBILIERE CONSEIL ET COMMUNICATION, venant aux droits de la Société CITYA IMMOBILIER, sur le fondement de l’article 18-2 de la loi du 10 juillet 1965 et des articles 33 et 33-1 du Décret 67-223 du 17 mars 1967. Il demande au Juge des référés de :

— VOIR ORDONNER à la SAS GENERALE IMMOBILIERE CONSEIL ET COMMUNICATION, venant aux droits de la Société CITYA IMMOBILIER, en qualité d’ancien syndic de l’immeuble en copropriété dénommé Maison de l’Agriculture et de la Forêt, de remettre au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble en copropriété dénommé Maison de l’Agriculture et de la Forêt représenté par son syndic en exercice le Cabinet [V] dans un délai de 15 jours à compter de la présente décision les documents, fonds et archives suivants :

* Le carnet d’entretien de l’immeuble à jour,

* La fiche synthétique de copropriété,

* Les contrats et marches pour l’entretien de la conservation de l’immeuble signés et en cours, contrat d’abonnement d’eau, contrat d’abonnement d’électricité, entretien nettoyage, entretien espaces verts, entretien des compteurs,

* le dernier contrat de syndic signé,

* les contrats de marchés pour l’entretien,

* les contrats de prêt et offre de prêt en cours,

* le contrat souscrit par le syndic avec le syndicat de copropriétaires pour des prestations de service autres que celles relevant de la mission de syndic,

* les devis pour projet de travaux,

* les conditions générales et particulières des contrats d’assurance souscrits depuis les 5 dernières années, avec avenants,

* les contrats d’assurance protection juridique,

* les convocations des assemblées générales des trois dernières années, avec pièces jointes et annexes comptables afférentes à ces exercices,

* le grand livre de l’exercice en cours et de l’exercice précédent,

* le relevé général des dépenses,

* les relevés bancaires des trois dernières années,

* les rapprochements bancaires réactualisés,

* les factures payées en original avec devis correspondants,

* les factures à payer en original avec les devis correspondants,

* l’état récapitulatif des sinistres en cours,

* les états de répartition individuels annuels après approbation des comptes pour les 5 derniers exercices comptables,

* les appels de fonds article 14-1 et 14-2 des 5 derniers exercices comptables,

* en cas de solde débiteur, le décompte historique et actualisé de la dette des copropriétaires débiteurs, sans solde à nouveau ou report de solde,

* l’ensemble des pièces de procédure des éventuelles procédures en cours.

— VOIR ASSORTIR cette injonction d’une astreinte de 300 euros par jour de retard,

— VOIR CONDAMNER la SAS GENERALE IMMOBILIERE CONSEIL ET COMMUNICATION, venant aux droits de la Société CITYA IMMOBILIER, à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble en copropriété dénommé Maison de l’Agriculture et de la Forêt représenté par son syndic en exercice le Cabinet [V], la somme de 2.500 euros, en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile,

— La VOIR CONDAMNER aux entiers dépens.

L’affaire a été enrôlée sous le n° RG 25/00137.

L’affaire a été appelée à l’audience du 27 mai 2025 à laquelle le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble en copropriété dénommé Maison de l’Agriculture et de la Forêt représenté par son syndic en exercice le Cabinet [V] a maintenu ses moyens et demandes.

Bien que régulièrement assignée, la SAS GENERALE IMMOBILIERE CONSEIL ET COMMUNICATION, venant aux droits de la Société CITYA IMMOBILIER n’a pas constitué avocat ni fait connaître de demande de renvoi pour le faire.

L’affaire a été mise en délibéré au 24 juin 2025.

Par courrier reçu au greffe des référés le 20 juin 2025, le Conseil de la SAS GENERALE IMMOBILIERE CONSEIL ET COMMUNICATION a sollicité une réouverture des débats.

MOTIFS DE LA DÉCISION

A titre liminaire, il est rappelé qu’en application des dispositions de l’article 4 du Code de procédure civile, l’objet du litige est déterminé par les prétentions respectives des parties et qu’en vertu de l’article 768 du Code de procédure civile, le tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n’examine les moyens au soutien de ces prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion.

Par conséquent, les demandes de « déclarer », de « dire et juger », de « constater » et de « prendre acte » ne constituent pas des revendications au sens du Code de procédure civile de sorte que le juge n’a pas à statuer sur les demandes formulées en ce sens.

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que s’il l’estime recevable, régulière et bien fondée.

Sur la réouverture des débats

L’article 445 du Code de procédure civile dispose qu’après la clôture des débats, les parties ne peuvent déposer aucune note à l’appui de leurs observations, si ce n’est en vue de répondre aux arguments développés par le ministère public, ou à la demande du président dans les cas prévus aux articles 442 et 444.

Par ailleurs, il résulte de l’article 444 de ce Code que la réouverture des débats n’est pas une obligation sauf si les parties n’ont pas été à même de s’expliquer contradictoirement sur les éclaircissements de droit ou de fait qui leur avaient été demandés.

En l’espèce, la SAS GENERALE IMMOBILIERE CONSEIL ET COMMUNICATION fait valoir qu’elle n’a pas constitué avocat en raison du départ de la gestionnaire du dossier et du fait qu’elle avait eu la position de son assureur sur sa garantie que tardivement.

Il apparaît cependant que l’assignation a été délivrée à la SAS GENERALE IMMOBILIERE CONSEIL ET COMMUNICATION le 25 avril 2025 pour une audience du 27 mai 2025, soit un mois entier, ce qui, en matière de référé, est un délai suffisant, et que ni son organisation interne, ni son choix d’attendre un retour de son assureur ne justifient une réouverture des débats, la défenderesse ayant eu connaissance de l’entièreté de la demande et fait le choix de ne pas constituer avocat pour, ne serait-ce que présever ses droits.

Sur la demande de communication de pièces

L’article 18-2 de la loi du 10 juillet 1965 dispose qu’en cas de changement de syndic, l’ancien syndic est tenu de remettre au nouveau syndic, dans le délai de quinze jours à compter de la cessation de ses fonctions, la situation de trésorerie, les références des comptes bancaires du syndicat et les coordonnées de la banque. Il remet, dans le délai d’un mois à compter de la même date, l’ensemble des documents et archives du syndicat ainsi que, le cas échéant, l’ensemble des documents dématérialisés relatifs à la gestion de l’immeuble ou aux lots gérés mentionnés à l’avant-dernier alinéa du I de l’article 18, dans un format téléchargeable et imprimable. Dans l’hypothèse où le syndicat des copropriétaires a fait le choix de confier tout ou partie de ses archives à un prestataire spécialisé, il est tenu, dans ce même délai, d’informer le prestataire de ce changement en communiquant les coordonnées du nouveau syndic.

Dans le délai de deux mois suivant l’expiration du délai mentionné ci-dessus, l’ancien syndic est tenu de fournir au nouveau syndic l’état des comptes des copropriétaires ainsi que celui des comptes du syndicat, après apurement et clôture.

Après mise en demeure restée infructueuse, le syndic nouvellement désigné ou le président du conseil syndical pourra demander au président du tribunal judiciaire statuant en référé, d’ordonner sous astreinte la remise des pièces, informations et documents dématérialisés mentionnés aux deux premiers alinéas ainsi que le versement des intérêts provisionnels dus à compter de la mise en demeure, sans préjudice de toute provision à valoir sur dommages et intérêts.

L’article 834 du Code de procédure civile dispose que dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

En l’espèce, et alors que la désignation du nouveau syndic, le Cabinet [V], par l’assemblée générale du 29 août 2024, n’est pas contestée, il résulte des pièces versées aux débats que ce dernier a adressé, par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 7 octobre 2024, une mise en demeure à la SAS GENERALE IMMOBILIERE CONSEIL ET COMMUNICATION, venant aux droits de la Société CITYA IMMOBILIER, en qualité d’ancien syndic de la copropriété dénommée Maison de l’Agriculture et de la Forêt, aux fins d’obtenir la restitution des documents indispensables à la bonne gestion de l’immeuble. Cette demande est restée sans réponse utile, la SAS CITYA IMMOBILIER CHARBONNIER n’ayant transmis, par courriel du 10 octobre 2024, que le règlement de copropriété, et ce sans aucun bordereau récapitulatif.

Il est également établi que l’administrateur provisoire désigné par ordonnance du 14 mars 2024, la SELARL ANASTA, a confirmé par courriel du 18 octobre 2024 n’avoir reçu que très peu d’éléments de la part de l’ancien syndic, se limitant à quelques documents relatifs aux assemblées générales et à certains états comptables partiels, transmis sans classement ni inventaire, je n’ai pas en tant que tel un bordereau des pièces et autres archives, l’envoi par CITYA ayant été fait par mail (pièces n°7 et n°8).

Dès lors, et alors qu’il est nécessaire, pour assurer la continuité de la gestion de la copropriété, que l’ancien syndic respecte son obligation légale de transmission prévue par l’article 18-2 de la loi du 10 juillet 1965, il y a lieu de faire droit à la demande de communication des documents détaillés dans le dispositif.

Par ailleurs, en application de l’article L.131-1 du Code des procédures civiles d’exécution, tout juge peut, même d’office, ordonner une astreinte pour assurer l’exécution de sa décision.

Compte tenu du défaut d’exécution volontaire par la SAS GENERALE IMMOBILIERE CONSEIL ET COMMUNICATION, venant aux droits de la Société CITYA IMMOBILIER de ses obligations, il sera fait droit à la demande d’astreinte telle que formulée, conformément aux modalités précisées dans le dispositif.

Sur les autres demandes

Conformément à l’article 696 du Code de procédure civile, la SAS GENERALE IMMOBILIERE CONSEIL ET COMMUNICATION, venant aux droits de la Société CITYA IMMOBILIER sera condamnée aux entiers dépens.

En outre, en application de l’article 700 du Code de procédure civile, il convient de condamner la SAS GENERALE IMMOBILIERE CONSEIL ET COMMUNICATION, venant aux droits de la Société CITYA IMMOBILIER à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble en copropriété dénommé Maison de l’Agriculture et de la Forêt représenté par son syndic en exercice le Cabinet [V] la somme de 1.500 euros.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des référés, statuant après débats en audience publique par ordonnance mise à la disposition des parties au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort,

DISONS n’y avoir lieu à une réouverture des débats,

ORDONNONS à la SAS GENERALE IMMOBILIERE CONSEIL ET COMMUNICATION, venant aux droits de la Société CITYA IMMOBILIER de communiquer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble en copropriété dénommé Maison de l’Agriculture et de la Forêt représenté par son syndic en exercice le Cabinet [V] :

* Le carnet d’entretien de l’immeuble à jour,

* La fiche synthétique de copropriété,

* Les contrats et marches pour l’entretien de la conservation de l’immeuble signés et en cours, contrat d’abonnement d’eau, contrat d’abonnement d’électricité, entretien nettoyage, entretien espaces verts, entretien des compteurs,

* le dernier contrat de syndic signé,

* les contrats de marchés pour l’entretien,

* les contrats de prêt et offre de prêt en cours,

* le contrat souscrit par le syndic avec le syndicat de copropriétaires pour des prestations de service autres que celles relevant de la mission de syndic,

* les devis pour projet de travaux,

* les conditions générales et particulières des contrats d’assurance souscrits depuis les 5 dernières années, avec avenants,

* les contrats d’assurance protection juridique,

* les convocations des assemblées générales des trois dernières années, avec pièces jointes et annexes comptables afférentes à ces exercices,

* le grand livre de l’exercice en cours et de l’exercice précédent,

* le relevé général des dépenses,

* les relevés bancaires des trois dernières années,

* les rapprochements bancaires réactualisés,

* les factures payées en original avec devis correspondants,

* les factures à payer en original avec les devis correspondants,

* l’état récapitulatif des sinistres en cours,

* les états de répartition individuels annuels après approbation des comptes pour les 5 derniers exercices comptables,

* les appels de fonds article 14-1 et 14-2 des 5 derniers exercices comptables,

* en cas de solde débiteur, le décompte historique et actualisé de la dette des copropriétaires débiteurs, sans solde à nouveau ou report de solde,

* l’ensemble des pièces de procédure des éventuelles procédures en cours,

CONDAMNONS la SAS GENERALE IMMOBILIERE CONSEIL ET COMMUNICATION, venant aux droits de la Société CITYA IMMOBILIER à communiquer lesdites pièces sous astreinte de 150 euros (cent cinquante euros) par jour de retard à l’expiration d’un délai de UN mois suivant la date de signification de la présente décision et pendant un délai de SIX mois passé lequel il pourra être procédé à la liquidation de l’astreinte provisoire et au prononcé éventuel d’une nouvelle astreinte,

CONDAMNONS la SAS GENERALE IMMOBILIERE CONSEIL ET COMMUNICATION, venant aux droits de la Société CITYA IMMOBILIER à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble en copropriété dénommé Maison de l’Agriculture et de la Forêt représenté par son syndic en exercice le Cabinet [V] la somme de 1.500 euros (mille cinq cents euros) au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

CONDAMNONS la SAS GENERALE IMMOBILIERE CONSEIL ET COMMUNICATION, venant aux droits de la Société CITYA IMMOBILIER aux entiers dépens,

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe, les jours, mois et an susdits,

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT