N° RG 24/03278 – N° Portalis DB2E-W-B7I-MVOS

3ème Ch. Civile Cab. 3

N° RG 24/03278 – N° Portalis DB2E-W-B7I-MVOS

Minute n°

Copie exec. à :

M^e Patricia BORDONNET

M^e Naomi WURTH

Le

Le greffier

M^e Patricia BORDONNET

M^e Julien TRENSZ

M^e Naomi WURTH

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 9]

JUGEMENT DU 20 AOUT 2025

DEMANDEURS :

Monsieur [M] [X]

né le 28 Mars 1970 à [Localité 10],

demeurant [Adresse 2]

Madame [L] [W] épouse [X]

née le 10 Avril 1967 à [Localité 10],

demeurant [Adresse 4]

représentés par M^e Julien TRENSZ, avocat au barreau de MULHOUSE, M^e Naomi WURTH, avocat au barreau de STRASBOURG, vestiaire 44

DEFENDERESSE :

SARL [C], prise en la personne de son gérant audit siège, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Patricia BORDONNET, avocat au barreau de STRASBOURG, vestiaire 99

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Chloé MAUNIER, Juge, Président,

assistée de Stéphanie BAEUMLIN, greffier

OBJET : Demande relative à l’exécution d’une promesse unilatérale de vente ou d’un pacte de préférence ou d’un compromis de vente

DÉBATS :

A l’audience publique du 02 Avril 2025 à l’issue de laquelle le Président, Chloé MAUNIER, Juge, statuant en formation de juge unique a avisé les parties que le jugement serait prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 20 Août 2025.

JUGEMENT :

Contradictoire en Premier ressort,

Rendu par mise à disposition au greffe,

Signé par Chloé MAUNIER, Juge et par Stéphanie BAEUMLIN, greffier

EXPOSÉ DU LITIGE

Monsieur [M] [X] et Madame [L] [W], épouse [X], sont propriétaires d’une maison d’habitation sise [Adresse 8] à [Localité 5] et cadastrée numéro [Cadastre 7] section [Cadastre 3].

Par compromis de vente en date du 20 avril 2023, ils se sont engagés à vendre ce bien à la S.A.R.L. [C] au prix de 510 000 €, la vente étant conclue sous différentes conditions suspensives. Il était stipulé une réitération devant intervenir au plus tard le 15 septembre 2023.

Après une mise en demeure infructueuse de réitérer la vente, par acte de commissaire de justice en date du 6 octobre 2023, les époux [X] ont, par courrier recommandé avec accusé de réception, mis en demeure la S.A.R.L. [C] de leur verser 48 000 € au titre de la clause pénale.

Par assignation signifiée le 26 avril 2024, M. et Mme [X] ont fait attraire la S.A.R.L. [C] devant le tribunal judiciaire de Strasbourg.

Dans leurs dernières conclusions notifiées en date du 11 septembre 2024, les époux [X] demandent au tribunal de :

— Les DECLARER recevables et bien fondés en leurs demandes ;

En conséquence,

— CONDAMNER la SARL [C] à leur verser le montant de la clause pénale prévue au compromis de vente soit le montant de 48.000 € (quarante-huit mille euros) non compris les intérêts au taux légal à compter du 15 septembre 2023, date à laquelle l’acte authentique aurait dû au plus tard être signé ;

— DEBOUTER la société SARL [C] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions, celles-ci étant irrecevables et en tout cas mal fondées ;

— JUGER que les parties demanderesses ont été contraintes d’ester en justice et qu’elles ont exposé de ce fait des frais irrépétibles qu’il serait inéquitable de laisser à leur charge ;

En conséquence,

— CONDAMNER la SARL [C] à leur verser la somme de 4.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— CONDAMNER la SARL [C] aux entiers frais et dépens de l’instance ;

— RAPPELER et au besoin ORDONNER l’exécution provisoire de la décision à intervenir nonobstant toute voie de recours.

À l’appui de leurs prétentions, ils soutiennent que la S.A.R.L. [C], ayant refusé de réitérer la vente de leur maison d’habitation par acte authentique, est redevable de l’intégralité du montant stipulé dans le compromis de vente au titre de la clause pénale, soit 48 000 euros. Ils font en outre valoir que ce montant n’est pas manifestement excessif, de sorte qu’il ne doit pas être diminué, et que la S.A.R.L. [C] a déjà bénéficié de délais de paiement, raison pour laquelle ils s’opposent à l’octroi de tels délais.

Dans ses dernières conclusions notifiées en date du 6 septembre 2024, la S.A.R.L. [C] demande au tribunal de :

AVANT-DIRE DROIT :

— ORDONNER à Monsieur [X] et Madame [W] de justifier par tout document de la vente de l’immeuble consistant en une maison d’habitation sise [Adresse 8] à [Localité 6] (date et prix de vente) ;

AU FOND :

— DÉCLARER la demande de Monsieur [X] et Madame [W] irrecevable et mal fondée ;

En conséquence :

— DÉBOUTER Monsieur [X] et Madame [W] de leurs conclusions, prétentions et fins ;

— DIMINUER le montant de la clause pénale à 15.000 (quinze mille euros) ;

— ACCORDER des délais de paiement de 24 mois à la SARL [C] ;

— DIRE que chaque partie supportera ses propres frais et dépens.

À l’appui de ses prétentions, elle soutient que le défaut de réitération de la vente par acte authentique est imputable à une conjoncture économique défavorable ayant rendu impossible, matériellement, le paiement du prix de vente.

Elle conteste en outre le montant de la clause pénale, estimant que les demandeurs ne justifient pas de difficultés rencontrées du fait de l’absence de réitération, ni d’un préjudice autre que l’immobilisation de l’immeuble. Elle estime en outre que l’intervention ultérieure de la vente du bien par les époux [X] est de nature à faire baisser le montant de la clause pénale, raison pour laquelle elle sollicite, avant-dire droit, que les documents relatifs à cette vente soient communiqués.

Elle sollicite en outre, eu égard à sa situation financière et aux besoins des créanciers, l’octroi de délais de paiement de 24 mois. A ce titre, elle fait valoir que les époux [X] ne justifient pas de difficultés qu’ils auraient rencontré du fait de l’absence de réitération de la vente ni d’un préjudice autre que l’immobilisation du bien entre avril 2023 et septembre 2023. Elle affirme également que les époux [X] ont vendu ladite maison d’habitation à des tiers en mars 2024.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est fait expressément référence aux écritures des parties visées ci-dessus quant à l’exposé pus précis des faits et des moyens des parties.

L’instruction a été clôturée par ordonnance du 18 décembre 2024 et l’affaire a été évoquée à l’audience du 2 avril 2025. La décision a été mise en délibéré au 20 août 2025.

MOTIFS

I. Sur la demande avant-dire droit

Il résulte de l’article 143 du code de procédure civile que les faits dont dépend la solution du litige peuvent, à la demande des parties ou d’office, être l’objet de toute mesure d’instruction légalement admissible.

Aux termes de l’article 144 du code de procédure civile, les mesures d’instruction peuvent être ordonnées en tout état de cause, dès lors que le juge ne dispose pas d’éléments suffisants pour statuer.

La S.A.R.L. [C] sollicite, avant-dire droit, qu’il soit enjoint aux époux [X] de justifier, par tout document, de la vente de leur maison d’habitation sis [Adresse 8] à [Localité 5]. Elle fait valoir que ces derniers auraient vendu la maison litigieuse, de sorte que le montant de la clause pénale serait excessif.

Néanmoins, aucun élément n’est produit afin de corroborer l’existence d’une telle vente, hypothétique en l’état. Ce motif n’est donc pas de nature à justifier qu’il soit ordonné, avant-dire droit la production d’une telle pièce, laquelle n’apparaît pas utile à la résolution du litige.

La S.A.R.L. [C] sera ainsi déboutée de sa demande avant-dire droit.

II. Sur la clause pénale prévue au compromis de vente du 20 avril 2023

A. Sur la demande de mise en œuvre de la clause pénale au profit des époux [X]

Aux termes de l’article 1231-5 du code civil, lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l’exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l’autre partie une somme plus forte ni moindre.

Sauf inexécution définitive, la pénalité n’est encourue que lorsque le débiteur est mis en demeure.

Il peut être dérogé à la formalité de mise en demeure notamment si les parties sont convenues, même tacitement, qu’une mise en demeure n’était pas nécessaire. (Cass, Civ 3, 24 juin 2021 n° pourvoi 20-17.529).

En l’espèce, le compromis de vente du 20 avril 2023 stipule en page 13/14 que « Dans le cas où l’une des parties viendrait à refuser de signer l’acte authentique, au plus tard à la date [du 15 septembre 2023], elle y serait contrainte par tous les moyens et voies de droit […]

Toutefois, la partie qui n’est pas en défaut pourra, à son choix, prendre acte du refus de son cocontractant et invoquer la résolution de plein droit du contrat aux torts de ce dernier, sans mise en demeure préalable ni constatation judiciaire. Elle percevra de l’autre partie à titre d’indemnité forfaitaire et de clause pénale la somme de quarante-huit mille euros (48 000 €). »

Ainsi, la clause prévoit une dispense expresse de mise en demeure préalable.

En l’espèce, il est constant que l’acte de vente portant sur la maison d’habitation sis [Adresse 8] à [Localité 5] n’a pas été réitéré par les parties.

La S.A.R.L. [C] ne conteste pas n’avoir pas réitéré la vente par acte authentique, d’abord dans le délai prévu contractuellement, puis dans le délai supplémentaire accordé par les époux [X] par acte de commissaire de justice en date du 6 octobre 2023.

Le compromis de vente ne comprenant pas de condition suspensive tenant à l’obtention d’un financement, la S.A.R.L. [C] ne peut légitimement justifier son refus de réitération par l’impossibilité d’obtenir un concours financier d’une banque ou l’échec de la vente d’un bien personnel. Aucun motif légitime ne pouvant justifier le refus de la S.A.R.L. [C] de réitérer l’acte authentique, cette carence est fautive.

Dès lors, les conditions légales de mise en œuvre de la clause pénale sont réunies.

B. Sur la minoration de la clause pénale

Selon l’article 1231-5 du code civil, le juge peut, même d’office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire.

Lorsque l’engagement a été exécuté en partie, la pénalité convenue peut être diminuée par le juge, même d’office, à proportion de l’intérêt que l’exécution partielle a procuré au créancier, sans préjudice de l’application de l’alinéa précédent.

Toute stipulation contraire aux deux alinéas précédents est réputée non écrite.

La clause pénale stipulée dans le compromis de vente du 20 avril 2023 prévoit une indemnité forfaitaire de 48 000 €, correspondant à 10 % du prix net vendeur convenu, à savoir 480 000 €.

Le seul fait que la clause pénale soit d’un montant important est insuffisant à démontrer son caractère manifestement excessif au regard du préjudice subi par le créancier.

Au contraire, il est constant que le refus de la S.A.R.L. [C] d’exécuter ses obligations a entraîné, pour les époux [X], l’immobilisation en pure perte de leur bien pendant plus de six mois, ce qui constitue un préjudice conséquent. Au regard de ces circonstances, le montant de la clause pénale conventionnellement fixé par les parties n’apparaît pas manifestement excessif et il n’y a pas lieu de le réduire.

La S.A.R.L. [C] sera, par conséquent, condamnée à verser aux époux [X] la somme de 48 000 € au titre de la clause pénale stipulée au compromis de vente en date du 20 avril 2023.

Cette condamnation présentant un caractère indemnitaire, elle portera intérêt au taux légal à compter du prononcé du jugement, en application des dispositions de l’article 1231-7 du code civil.

III. Sur la demande d’octroi de délais de paiement

Aux termes de l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

Il résulte des liasses fiscales produites par la S.A.R.L. [C] qu’en 2022, soit avant la conclusion du compromis de vente, celle-ci était déficitaire à hauteur de 149 884 €. Néanmoins, la S.A.R.L. [C] ne produit aucun document plus récent et utile aux fins d’étudier sa situation financière.

En outre, la S.A.R.L. [C] affirme avoir vendu un bien immobilier à l’automne 2024, dont les bénéfices auraient dû, en 2023, financer l’acquisition du bien des époux [X]. Au regard de cette vente, la S.A.R.L. [C] a nécessairement bénéficié de liquidités permettant de payer le montant de la clause pénale.

Il n’est donc pas acquis que la situation financière actuelle de celle-ci justifie l’octroi de délais de paiement.

Enfin, outre l’absence d’éléments probatoires concernant la vente de la maison d’habitation litigieuse qui serait intervenue entre les époux [X] et une tierce personne, la circonstance selon laquelle les demandeurs ont fait procéder à une inscription d’hypothèque judiciaire provisoire sur des biens appartenant à la défenderesse le 9 juillet 2024 n’est pas de nature à exclure la réalité du besoin des créanciers.

La S.A.R.L. [C] sera par conséquent déboutée de sa demande d’octroi de délais de paiement.

IV. Sur les demandes accessoires

La S.A.R.L. [C], qui succombe, sera condamnée aux frais et dépens de l’instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile. Cette condamnation emporte nécessairement rejet de sa demande tendant à être indemnisé de ses frais irrépétibles.

La S.A.R.L. [C] sera encore condamnée à payer aux époux [X] la somme de 2 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal,

DEBOUTE la S.A.R.L. [C] de sa demande avant-dire droit ;

CONDAMNE la S.A.R.L. [C] à payer à Monsieur [M] [X] et Madame [L] [W], épouse [X], la somme de quarante-huit-mille euros (48 000 €) au titre de la clause pénale stipulée au contrat de vente en date du 20 avril 2023, assortie des intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

DEBOUTE la S.A.R.L. [C] de sa demande d’octroi de délais de paiement ;

CONDAMNE la S.A.R.L. [C] aux entiers dépens ;

CONDAMNE la S.A.R.L. [C] à payer à Monsieur [M] [X] et Madame [L] [W], épouse [X], la somme de deux-mille euros (2 000 €) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente décision est de plein droit exécutoire par provision.

Ainsi jugé et prononcé à [Localité 9], le 20 août 2025.

Le Greffier Le Président

Stéphanie BAEUMLIN Chloé MAUNIER