N° RG 25/01563 – N° Portalis DB2E-W-B7J-OAYQ

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 1]

11ème Chambre Civile, Commerciale

et des Contentieux de la Protection

[Adresse 1]

[Adresse 2]

[Localité 2]

11ème civ. S2

N° RG 25/01563 -

N° Portalis DB2E-W-B7J-OAYQ

Minute n°

☐ Copie exec. à :

M^e David GILLIG

M. [Y] [K]

☐ Copie c.c à la Préfecture

Le

Le Greffier

M^e David GILLIG

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

ORDONNANCE DU

16 FEVRIER 2026

PARTIE REQUÉRANTE :

Société [Adresse 3]

inscrite au Rcs de [Localité 1] sous n° 568 501 415 agissant par son représentant légal

[Adresse 4]

[Localité 3]

représentée par M^e David GILLIG, avocat au barreau de STRASBOURG, avocat plaidant, vestiaire : 178

PARTIE REQUISE :

Monsieur [Y] [K]

[Adresse 5]

[Localité 4]

comparant, non représenté

OBJET : Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Laurent DUCHEMIN, Magistrat à titre temporaire statuant en qualité de Juge des Contentieux de la Protection

Virginie HOPP, Greffière

DÉBATS :

A l’audience publique du 16 Janvier 2026 à l’issue de laquelle le Président, Laurent DUCHEMIN, Magistrat à titre temporaire statuant en qualité de Juge des Contentieux de la Protection, a avisé les parties que l’ordonnance serait prononcée par mise à disposition au greffe à la date du 16 Février 2026.

ORDONNANCE:

Contradictoire en Premier ressort,

Rendue par mise à disposition au greffe,

Signée par Laurent DUCHEMIN, Magistrat à titre temporaire statuant en qualité de Juge des Contentieux de la Protection et par Virginie HOPP, Greffière

RAPPEL DES FAITS

Par contrat de location du 7 juin 2022 signé électroniquement et ayant pris effet le 14 juin 2022, la S.A.E.M. L. HABITATION MODERNE a donné à bail à M. [Y] [K] pour une durée de 6 ans un logement à usage d’habitation de type 3 n° 01 01 2618 01 0015, étage 02 et une cave sis [Adresse 6] pour un loyer mensuel de 338,98 € outre les provisions mensuelles pour charges de 164,53€.

Des loyers étant demeurés impayés, la S.A.E.M. L. [Adresse 3] a saisi la Caisse d’Allocations Familiales du Bas-Rhin laquelle en a accusé réception le 13 août 2025.

La S.A.E.M. L. HABITATION MODERNE a fait signifier à M. [Y] [K] un commandement de payer visant la clause résolutoire le 29 août 2025 pour la somme en principal de 615,12 €.

Ce commandement de payer a été signalé par le commissaire de justice instrumentaire à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions du Bas-Rhin laquelle lui en a accusé réception le 29 août 2025

Puis elle a fait assigner à l’audience du 16 janvier 2026, M. [Y] [K] en référé devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal de judiciaire de STRASBOURG par acte de commissaire de justice du 7 novembre 2025 pour obtenir la résiliation du contrat, l’expulsion et la condamnation au paiement.

Le président a constaté la carence du locataire à l’établissement du diagnostic social et financier.

La S.A.E.M. L. [Adresse 3], représentée par son conseil, reprend les termes de son acte introductif d’instance pour demander de :

— déclarer recevable son action en constatation de la résiliation du bail ;

— constater la résiliation de plein droit du contrat de bail conclu entre les parties ;

En conséquence,

— ordonner l’expulsion des parties défenderesses ainsi que celle de tous occupants de leur chef, sans délai et sous astreinte de 200 € par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir :

— condamner M. [Y] [K] à lui payer la provision de 1 053,21 € au titre des arriérés de loyers et charges selon décompte arrêté à la date du 26 mai 2025 sauf à parfaire assortie des intérêts légaux à compter de la signification de la décision à intervenir ;

— le condamner au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation de 537,21 € à compter du 29 octobre 2025 jusqu’à évacuation définitive sous réserve du décompte de charges définitif et qui sera indexé de la même manière que le loyer comme si le bail s’était normalement poursuivi et sous réserve de la révision annuelle du loyer au 1er janvier selon indice du 2ème trimestre ;

En tout état de cause

— le condamner au paiement d’une somme de 800 € en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— le condamner aux entiers frais et dépens dont le coût du commandement de payer ;

— rappeler que l’ordonnance est assortie de l’exécution provisoire.

Elle actualise sa créance selon décompte arrêté au 9 janvier 2026 à la somme de 1 316,91 €. Elle s’oppose à l’octroi de délais de paiement.

M. [Y] [K] a comparu. Il expose qu’il avait rendez-vous avec l’assistance sociale pour le diagnostic mais qu’il travaillait. Il indique avoir eu une année noire. Il a repris le travail et cumule l’ASS et son salaire. Souhaitant rester, il propose de régler 400 € par mois au titre du loyer résiduel et de l’apurement. Il indique avoir fait un premier virement le 15 janvier 2026.

Les débats clos, l’affaire a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe, le bailleur autorisé à produire un décompte actualisé pour le 23 janvier 2026 reçu le 19 janvier 2026 et la décision rendue ce jour.

MOTIFS DE LA DÉCISION

1. SUR LA RECEVABILITÉ :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de [Localité 1] par la voie électronique le 7 novembre 2025, soit plus de six semaines avant la première audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, la S.A.E.M. L. HABITATION MODERNE est réputée avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions ayant saisi la Caisse d’Allocations Familiales du Bas-Rhin laquelle en a accusé réception le 13 août 2025 soit au moins deux mois avant l’assignation du 7 novembre 2025 conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

2. SUR L’ACQUISITION DES EFFETS DE LA CLAUSE RÉSOLUTOIRE :

L’article 1103 du code civil dispose que « Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. »

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version applicable prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le bail conclu entre les parties contient une clause résolutoire, article 10 des conditions générales, et un commandement de payer a été signifié le 29 août 2025 pour un montant en principal de 615,12 €. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, aucun paiement du locataire n’est intervenu dans le temps du commandement, seules ont été créditées des prestations sociales au logement, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 29 octobre 2025 à 24 heures.

3. SUR LE MONTANT DE L’ARRIÉRÉ LOCATIF :

Selon l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, « le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu ».

En application de l’article 1353 du code civil « celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation ».

La S.A.E.M. L. [Adresse 3] produit un décompte en date du 9 janvier 2026 démontrant que M. [Y] [K] reste lui devoir la somme de 1 316,91 € au quittancement du mois de décembre 2025 exigible à la date du décompte. Le solde au 19 janvier 2026 est de 1 033,35 € alors que l’APL mensuelle n’a pas encore été créditée.

M. [Y] [K] n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ou le montant de cette dette faisant valoir un paiement de 400 € figurant sur le décompte au 19 janvier 2026. Le versement attendu de l’APL mensuelle justifie une condamnation en deniers et quittance.

La demande formulée par assignation est donc fondée.

Il sera par conséquent condamné à titre provisionnel au paiement en deniers et quittance de la somme de 1033,35 €, avec les intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance s’agissant d’une provision, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil.

4. SUR LES DÉLAIS DE PAIEMENT :

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que « le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du Code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative (…) ».

Il s’évince des dispositions précitées que l’octroi de délais de paiement par le juge sur ce fondement est désormais conditionné à la reprise intégrale du paiement des loyers par le locataire et de sa capacité financière à régler sa dette locative, la suspension de la clause résolutoire l’étant à la demande d’au moins une des parties.

En l’espèce, il ressort du décompte du 9 janvier 2026 que les prestations sociales n’ont pas été suspendues, que pour autant le locataire n’a pas repris le paiement du loyer courant selon les dispositions contractuelles aux termes desquelles le loyer est payable à terme échu soit au plus tard le dernier jour du mois.

Faute de reprise du paiement du loyer à la date de l’audience les délais de paiement ne peuvent être accordés sur ce fondement.

Selon l’article 1228 du Code civil, « Le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts. »

Aux termes de l’article 1343-5 du Code civil, alinéa 1, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

Les éléments de la cause, le maintien des prestations sociales au logement, un premier paiement, puis l’engagement de paiements mensuels de 400 € soit en l’état un apurement mensuel de 268,15 € permettent d’accorder des délais de paiement selon les modalités précisées au dispositif, les effets de la clause résolutoire étant suspendus pendant ces délais.

Les demandes tendant à ordonner de l’expulsion immédiate et le prononcé d’une astreinte telles que formulées sont en conséquence inopérantes, la partie demanderesse en sera déboutée.

5. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

M. [Y] [K], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer à l’exclusion de la notification à la CCAPEX, un signalement à la CAF ayant précédé, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture.

Conformément aux dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée et il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

En l’espèce, l’équité justifie de le condamner à payer à la S.A.E.M. L. [Adresse 3] la somme de 105 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision sera exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

Rejetant toute demande autre, plus ample ou contraire,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au contrat du 7 juin 2022 signé électroniquement et ayant pris effet le 14 juin 2022 entre la S.A.E.M. L. HABITATION MODERNE, d’une part et M. [Y] [K], d’autre part, concernant un logement à usage d’habitation de type 3 n° 01 01 2618 01 0015, étage 02 et une cave sis [Adresse 5] – [Localité 5] [Adresse 7] [Localité 1], sont réunies à la date du 29 octobre 2025 à 24 heures ;

CONDAMNE M. [Y] [K] à payer en deniers et quittance à la S.A.E.M. L. [Adresse 3] à titre provisionnel et en deniers et quittance, à valoir sur les loyers et provisions pour charges, la somme de 1 033,35 € (décompte arrêté à la date du 19 janvier 2026), avec les intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance ;

AUTORISE M. [Y] [K] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 3 mensualités de 268,15 € chacune et une 4ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRÉCISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois avant le 10 du mois suivant la signification de la présente décision ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DIT qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants dont il est rappelé qu’il est payable mensuellement à terme échu ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception, justifiera :

— que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

— que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

— qu’à défaut pour M. [Y] [K] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la S.A.E.M. L. HABITATION MODERNE puisse faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;

— que M. [Y] [K] soit condamné à verser à la S.A.E.M. L. [Adresse 3] une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges calculés tels que si le contrat s’était poursuivi en ce compris les révisions, réajustements et décompte définitif de charges qui auraient été dus, jusqu’à la date de la libération définitive des lieux caractérisée par la remise des clés ;

CONDAMNE M. [Y] [K] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer hors dénonciation à la CCAPEX, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture ;

CONDAMNE M. [Y] [K] à payer à la S.A.E.M. L. [Adresse 3] la somme de 105 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an susdits par la mise à disposition de la décision au greffe.

La greffière Le Juge