TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 16 Octobre 2025

Président : Monsieur BIDAL, Juge

Greffier : Madame BOINE, Greffier

Débats en audience publique le : 10 Juillet 2025

GROSSE :

Le 16 octobre 2025

à M^e DE [Localité 3]-BRAVO

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le 16 octobre 2025

à M. [J]

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 24/07487 – N° Portalis DBW3-W-B7I-5YO6

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.C.I. ABONIM

dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e François-philippe DE CASALTA-BRAVO, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEUR

Monsieur [R] [J]

demeurant [Adresse 4]

comparant en personne

EXPOSE DU LITIGE

Un bail a été signé entre Monsieur [U] [G] et Monsieur [R] [J] le 1er octobre 2016, concernant un appartement et une cave sis [Adresse 2], moyennant un loyer initial mensuel de 700 euros, outre 150 euros de provision pour charges.

La SCI ABONIM est devenue propriétaire des biens susvisés.

Des loyers étant demeurés impayés, la SCI ABONIM a fait signifier à Monsieur [R] [J] des commandements de payer et d’avoir à justifier d’une assurance contre les risques locatifs, visant la clause résolutoire, le 7 décembre 2022.

Par acte de commissaire de justice en date du 15 novembre 2024, auquel il y a lieu de se reporter pour l’exposé intégral de ses moyens et prétentions, la SCI ABONIM a fait assigner Monsieur [R] [J] en référé devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de MARSEILLE, à l’audience du 16 janvier 2025.

L’affaire, après une réouverture des débats afin de recueillir les observations des parties sur l’absence de commandements transmis datés du 7 décembre 2022 (ceux produits datent du 27 janvier 2022) et le montant de l’arriéré locatif (le solde de 13 455,87 euros au 1er janvier 2024 n’étant pas justifié), a été appelée et retenue à l’audience du 10 juillet 2025.

A l’audience, la SCI ABONIM, représentée par son Conseil, a repris ses conclusions auxquelles il sera renvoyé pour l’exposé de ses prétentions et moyens. Elle actualise sa créance, celle-ci s’élevant à la somme de 14 242,64 euros, au 3 juillet 2025. Elle s’oppose à l’octroi de délais de paiement et à la suspension des effets de la clause résolutoire si de tels délais étaient accordés.

Monsieur [R] [J] comparait. Il reconnait l’existence d’une dette locative – dont il ne conteste pas le montant – et sollicite tant l’octroi de délais de paiement que la suspension des effets de la clause résolutoire durant ces délais, soulignant sa situation personnelle délicate.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience et il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 16 octobre 2025.

Vu les articles 446-1, 446-2 et 455 du code de procédure civile,

MOTIFS DE LA DECISION

En vertu des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge du contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. Il peut, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Vu l’article 9 du code de procédure civile,

Vu l’article 1353 du code civil,

Sur la recevabilité

Vu les dispositions des articles 24 I, II et III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée, dans leur version applicable au présent litige,

La SCI ABONIM produit la dénonciation de l’assignation à la Préfecture en date du 15 novembre 2024, soit six semaines au moins avant l’audience du 16 janvier 2025.

La SCI ABONIM produit par ailleurs la notification à la CCAPEX en date du 9 décembre 2022 des impayés locatifs visés dans le commandement de payer signifié à Monsieur [R] [J], soit deux mois au moins avant l’assignation du 15 novembre 2024.

L’action est donc recevable.

Sur la résiliation du bail et ses conséquences

Vu l’article 2 du code civil,

Vu les articles 7a, 7g et 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifiée, dans leur version applicable au présent litige,

Vu le caractère d’ordre public de protection de la loi du 6 juillet 1989 modifiée, dont il ressort que le délai donné au locataire pour régulariser la dette locative est un délai minimum durant lequel les effets de clause résolutoire sont neutralisés,

Vu le bail liant les parties,

En l’espèce, un commandement de payer et d’avoir à justifier d’une assurance contre les risques locatifs visant la clause résolutoire a été délivré à Monsieur [R] [J] par acte de commissaire de justice en date du 7 décembre 2022 pour un arriéré locatif de 4 544,65 euros.

Monsieur [M] [X] ne justifie nullement de la souscription d’une assurance contre les risques locatifs dans le délai d’un mois à compter de la signification du commandement.

Par ailleurs, il est constant que les sommes visées au commandement n’ont pas été intégralement payées.

En conséquence, la clause résolutoire est acquise. Il convient donc de constater la résiliation du bail à effet au 7 janvier 2023 et d’ordonner l’expulsion de Monsieur [R] [J] des lieux occupés.

Aucune circonstance particulière de l’espèce ne justifie que le délai de deux mois, prévu par les dispositions des articles L.412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, soit réduit ou supprimé.

Le sort des meubles et objets mobiliers présents dans le logement lors de l’expulsion sera régi par les dispositions de l’article L 433-1 du code des procédures civiles d’exécution.

Enfin, il convient de condamner Monsieur [R] [J] à payer à la SCI ABONIM une indemnité d’occupation provisionnelle mensuelle d’un montant égal à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le bail s’était poursuivi (et à défaut de justificatifs, à la somme de 925,29 euros), à compter du 8 janvier 2023 jusqu’à la complète libération des lieux par la remise des clés à la SCI ABONIM.

Sur la demande d’astreinte

Il n’apparaît pas nécessaire d’assortir l’obligation de quitter les lieux d’une astreinte.

En effet, la condamnation au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation, de nature à réparer le préjudice subi par la SCI ABONIM satisfait déjà l’objectif assigné à l’astreinte en cette matière par l’article L.421-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur le paiement de sommes à titre provisionnel

Vu les articles 4 et 7 de la loi du 6 juillet 1989,

Il résulte du décompte locatif joint à l’assignation que Monsieur [R] [J] restait débiteur d’une dette locative de 9 198,32 euros au 6 novembre 2024.

Vu le décompte actualisé au 3 juillet 2025, fixant la dette locative à une somme de 12 803,74 euros, terme du mois de juillet 2025 inclus, déduction faite de la somme de 704,24 euros figurant en tant que solde antérieur, non justifiée, et des frais de procédure.

L’obligation n’étant pas sérieusement contestable, il convient donc de condamner Monsieur [R] [J] à payer à la SCI ABONIM la somme de 12 803,74 euros à titre provisionnel avec les intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur la somme de 4 544,65 euros, de l’assignation sur la somme de 9 198,32 euros, et à compter de la présente décision pour le surplus.

Sur les délais de paiement

Vu l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au présent litige,

Vu l’article 1343-5 du code civil,

La reprise du versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience n’est pas établie.

Au-delà, compte tenu de la situation personnelle et financière de Monsieur [R] [J], et du montant dû, des délais de paiement ne sauraient être accordés.

Sur la suspension des effets de la clause résolutoire

Vu l’article VII de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au présent litige,

Au-delà de la situation personnelle et financière de Monsieur [R] [J], la résiliation du bail signé entre les parties est constatée dès lors qu’il n’a pas été justifié de la souscription d’une assurance contre les risques locatifs.

La suspension des effets de la clause résolutoire durant les délais de paiement ne peut donc être prononcée.

Sur les dommages et intérêts

Vu l’article 1240 du code civil,

Si la demande de la SCI ABONIM a été accueillie dans le cadre du présent litige, l’existence d’un préjudice moral subi n’est pas établie.

La SCI ABONIM sera donc déboutée de sa demande de dommages et intérêts – qui relève au surplus du fond du droit – à cet égard.

Sur les dépens de l’instance de référé et la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile

Monsieur [R] [J], qui succombe au sens de l’article 696 du code de procédure civile, supportera les entiers dépens de l’instance de référé dont le coût du commandement de payer et sera condamné à payer à la SCI ABONIM une somme de 250 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Il est rappelé que les ordonnances de référé sont de plein droit exécutoires à titre provisoire en vertu des dispositions de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection statuant en référé, par ordonnance contradictoire et en premier ressort, mise à disposition au greffe :

DECLARONS l’action de la SCI ABONIM recevable ;

CONSTATONS la résiliation du bail conclu le 1er octobre 2016 entre les parties concernant l’appartement et la cave sis [Adresse 2], à effet au 7 janvier 2023 ;

ORDONNONS en conséquence à Monsieur [R] [J] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de sept jours à compter de la signification de la présente ordonnance ;

DEBOUTONS la SCI ABONIM de sa demande d’assortir l’expulsion de Monsieur [R] [J] d’une astreinte ;

DISONS qu’à défaut pour Monsieur [R] [J] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la SCI ABONIM pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DISONS que le sort des meubles et objets mobiliers présents dans le logement lors de l’expulsion sera régi par les dispositions de l’article L 433-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNONS Monsieur [R] [J] à payer à la SCI ABONIM à titre provisionnel une indemnité mensuelle d’occupation à compter du 8 janvier 2023 et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés ;

FIXONS cette indemnité mensuelle d’occupation au montant du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s’était poursuivi (et à défaut de justificatifs, à la somme de 925,29 euros) ;

CONDAMNONS Monsieur [R] [J] à verser à la SCI ABONIM la somme de 12 803,74 euros à titre de provision sur la dette locative, avec les intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur la somme de 4 544,65 euros, de l’assignation sur la somme de 9 198,32 euros, et à compter de la présente décision pour le surplus ;

DEBOUTONS Monsieur [R] [J] de sa demande reconventionnelle en délais de paiement ;

DEBOUTONS Monsieur [R] [J] de sa demande reconventionnelle en suspension des effets de la clause résolutoire ;

DEBOUTONS la SCI ABONIM de sa demande de dommages et intérêts ;

CONDAMNONS Monsieur [R] [J] à payer à la SCI ABONIM la somme de 250 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Monsieur [R] [J] aux entiers dépens de l’instance, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture ;

RAPPELONS que les ordonnances de référé sont exécutoires de plein droit à titre provisoire.

Le Greffier, Le Juge,