N° RG 23/07293 – N° Portalis DB2E-W-B7H-MEZ3

3ème Ch. Civile Cab. 1

N° RG 23/07293 – N° Portalis DB2E-W-B7H-MEZ3

Minute n°

Copie exec. à :

M^e Nordine GHERBI

M^e Anita JOLY

M^e Emmanuel JUNG

Le

Le greffier

M^e Nordine GHERBI

M^e Anita JOLY

M^e Emmanuel JUNG

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 7]

JUGEMENT DU 06 JANVIER 2026

DEMANDERESSE :

S.A.R.L. [Adresse 8], immatriculée au RCS de [Localité 7] sous le n° 485.014.674. représentée par son gérant en exercice, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par M^e Nordine GHERBI, avocat au barreau de STRASBOURG, vestiaire 294

DEFENDERESSES :

S.A.S. FONCIA ALSACE BOURGOGNE FRANCHE-COMTE, SAS au capital social de 48.553,83 €, immatriculée au RCS de [Localité 7] sous le n° 678 501 172, représentée par M. [T] [W] agissant et ayant les pouvoirs nécessaires en tant que président, dont le siège social est [Adresse 5],

représentée par M^e Emmanuel JUNG, avocat au barreau de STRASBOURG, vestiaire 103

S.A.S. [N] GESTION IMMOBILIERE, immatriculée au RCS de [Localité 7] sous le n° 839.217.817. représentée par M. [I] [N] agissant et ayant les pouvoirs nécessaires en tant que président et venant aux droits de la société FONCIA [N], dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Anita JOLY, avocat au barreau de STRASBOURG, vestiaire 53

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Jean-Baptiste SAUTY, Vice-président, Président,

assisté de Aude MULLER, greffière

OBJET : Demande en paiement des loyers et charges et/ou tendant à la résiliation du bail et/ou à l’expulsion

DÉBATS :

A l’audience publique du 04 Novembre 2025 à l’issue de laquelle le Président, Jean-Baptiste SAUTY, Vice-président, statuant en formation de juge unique a avisé les parties que le jugement serait prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 06 Janvier 2026.

JUGEMENT :

Contradictoire en Premier ressort,

Rendu par mise à disposition au greffe,

Signé par Jean-Baptiste SAUTY, Vice-président et par Aude MULLER, greffière

Exposé des faits et de la procédure

Par acte sous signature privée en date du 24 février 2006, la SCI de la Grande Percée a donné à bail à la SARL [Adresse 8], à effet au 1er février 2006, un local à usage commercial situé [Adresse 4] 67000 [Adresse 6].

Le loyer était fixé à 18 000 € HT par an avec clause d’échelle mobile, outre une provision mensuelle sur charges calculée par rapport aux charges antérieures. La provision sur charge mensuelle, initialement fixée à 100 €, est passée à 99 €, puis à 213 € à compter du 1er août 2015, enfin à 280 € à compter du mois de novembre 2016.

En cours d’exécution du bail, plusieurs impayés de loyers ont amené la SCI de la Grande Percée à initier des procédures à l’encontre de la SARL [Adresse 8].

Selon acte en date du 22 août 2022, la SARL Villa 13 a cédé à la SAS Marouane son fonds de commerce pour un prix de 30 000 €.

Parallèlement, par acte de commissaire de justice délivré le 7 septembre 2022, la SCI de la Grande Percée a fait attraire la SARL [Adresse 8] devant le tribunal judiciaire de Strasbourg aux fins de voir prononcer la résiliation judiciaire du bail, d’ordonner l’expulsion de la locataire et de la condamner à lui payer la somme de 84 765,45 € au titre de l’arriéré locatif à l’échéance d’avril 2022 outre les loyers, avances sur charges et indemnités d’occupation postérieurs à cette date. L’affaire a été enregistrée sous le numéro de RG 22/7296.

Le 19 septembre 2022 la SAS Marouane a signifié à la SCI de la Grande Percée l’acte de cession intervenu le 22 août 2022. Selon acte de commissaire de justice délivré le 22 septembre 2022, la SCI de la Grande Percée a fait opposition au prix de cession.

Par assignation délivrée les 7 et 8 septembre 2023, la SARL [Adresse 8] a attrait respectivement la SAS Foncia Alsace Bourgogne Franche-Comté (ci-après « la société Foncia ABFC ») et la SAS [N] Gestion Immobilière devant le tribunal judiciaire de Strasbourg aux fins de les voir condamner solidairement à la garantir des montants auxquels elle pouvait être condamnée au titre du bail commercial et de toutes ses conséquences financières outre sa responsabilité dans l’affaire RG n° 22/7296, ainsi qu’à l’indemniser de son entier préjudice matériel, financier et moral en lien avec la situation locative et ses conséquences financières du local commercial, et lui réserver le droit de conclure plus amplement à l’égard des parties en cause et à chiffrer son préjudice de manière détaillée. L’affaire a été enregistrée sous le numéro de RG 23/7293.

Par jugement du 15 mai 2024 rendu dans l’affaire RG 22/7296, le tribunal judiciaire de Strasbourg a prononcé la résiliation du contrat de bail conclu entre la SCI de la Grande Percée et la SARL [Adresse 8], avec effet au 7 septembre 2022, ordonné l’expulsion de la SARL Villa 13, et condamné cette dernière à payer à la SCI de la Grande Percée une somme de 63 180,54 € au titre de l’arriéré de loyers arrêté au 7 septembre 2022, ainsi qu’une indemnité mensuelle d’occupation de 2 113,60 €, charges en sus.

Dans la présente procédure, par ordonnance du 18 décembre 2024, le juge de la mise en état a notamment :

— prononcé la nullité de l’assignation en date du 8 septembre 2023 délivrée à la SAS [N] Gestion Immobilière ;

— déclaré irrecevables les demandes formées par la SARL [Adresse 8] à l’encontre de la SAS Foncia ABFC en ce qu’elles portent sur les décomptes de charges produits antérieurement au 7 septembre 2018 ;

— déclaré recevables les demandes formées par la SARL [Adresse 8] à l’encontre de la SAS Foncia ABFC pour le surplus ;

— invité la SARL [Adresse 8] à chiffrer son préjudice, à en justifier le cas échéant, et à indiquer si des voies de recours ont été exercées à l’encontre du jugement l’ayant opposée à la SCI de la Grande Percée ou si celui-ci est définitif.

La clôture a été prononcée le 11 juin 2025, et l’affaire a été renvoyée pour être évoquée à l’audience du 4 novembre 2025 et à l’issue mise en délibéré par mise à disposition au greffe le 6 janvier 2026.

Prétentions et moyens des parties

Aux termes de ses dernières écritures notifiées par voie électronique le 11 février 2025, la SARL [Adresse 8] demande au tribunal de :

— déclarer la demande de la SARL Villa 13 recevable et bien fondée à l’égard de la société Foncia ABFC ;

— prendre acte de l’irrecevabilité des demandes à l’égard de la SAS [N] Gestion Immobilière eu égard à l’ordonnance du juge de la mise en état du 18 décembre 2024 (minute n° 373/24) ;

— condamner la société Foncia ABFC à :

* garantir la SARL [Adresse 8] des montants auxquels elle a été condamnée par jugement du 15 mai 2024 (minute n° 171/24) devenu définitif et de toutes ses conséquences financières outre sa responsabilité dans l’affaire RG 22/07296 ;

* indemniser la SARL Villa 13 de son entier préjudice matériel, financier et moral en lien avec la situation locative et ses conséquences financières du local situé au [Adresse 3], et notamment la perte de la valeur de son fonds de commerce, la perte du droit au bail ainsi que la saisie du prix de cession entre la SARL [Adresse 8] et la société Marouane ;

— réserver à la SARL [Adresse 8] le droit de conclure plus amplement à l’égard de la société Foncia et à chiffrer son préjudice de manière complémentaire ;

— statuer ce que de droit quant aux frais et aux dépens ;

— prononcer le caractère exécutoire de la décision à intervenir.

Au soutien de ses prétentions, elle fait valoir que si dans le cadre des actions en résiliation du bail formées par la SCI de la Grande Percée à son encontre, cette dernière lui reprochait un défaut de paiement des loyers et des charges, en réalité la SARL [Adresse 8] estimait ne pas être en mesure de régler les sommes réclamées compte tenu des incertitudes existant quant au montant exact des charges dues. Elle explique que la détermination du montant des charges incombait au précédent syndic, la société Foncia [N], lequel avait donc engagé sa responsabilité du fait des erreurs de calcul commises et de son inaction pour en déterminer les causes. Elle en conclut que la société Foncia [N] a engagé sa responsabilité à l’égard de la SARL [Adresse 8] sur le fondement de l’article 1240 du code civil, et que de même la responsabilité de la société Foncia est engagée sur le terrain de la déloyauté contractuelle puisque celle-ci avait œuvré par un acharnement procédural, tout en ayant connaissance des travaux de la SARL Marenge et du caractère erroné des décomptes de charges, ayant occasionné un préjudice commercial, matériel et financier, outre un préjudice moral lié à cette carence que les sociétés gestionnaires doivent indemniser.

* * *

Aux termes de ses dernières écritures notifiées par voie électronique le 15 janvier 2025, la SAS [N] Gestion Immobilière fait valoir que l’ordonnance du juge de la mise en état en date du 18 décembre 2024 a éteint le lien d’instance à son égard et qu’elle n’est donc plus concernée par la procédure.

* * *

Aux termes de ses dernières écritures notifiées par voie électronique le 31 mars 2025, la SAS Foncia ABFC demande au tribunal de débouter la SARL [Adresse 8] de l’intégralité de ses demandes formulées à son encontre, et de la condamner à lui verser la somme de 5 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance.

Elle expose que la société Foncia ABFC a assuré, sous ses anciennes dénominations sociales, les fonctions de gestionnaire de location de l’immeuble jusqu’au 1er juin 2018, et qu’elle a en parallèle exercé les fonctions de syndic de copropriété jusqu’au 8 octobre 2019, avant qu’un syndic bénévole ne soit désigné puis ensuite la SAS [N] Gestion Immobilière. Au soutien de ses prétentions, elle fait valoir que la société Foncia ABFC n’est pas engagée contractuellement à l’égard de la SARL [Adresse 8], et que cette dernière ne démontre pas la commission d’une faute par la défenderesse, ni l’existence d’un préjudice ni d’un lien de causalité de nature à engager sa responsabilité délictuelle à son égard. Elle ajoute que la SARL Villa 13 ne chiffre toujours pas ses demandes à son égard.

* * *

Il est renvoyé aux conclusions des parties pour un plus ample exposé des prétentions et moyens conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

Motivation

1. Sur la demande principale

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En l’espèce, par ordonnance du 18 décembre 2024 le juge de la mise en état a annulé l’assignation délivrée à la SAS [N] Gestion Immobilière. Par conséquent, cette dernière est désormais hors de cause.

S’agissant de la société Foncia ABFC, le juge de la mise en état a constaté la prescription de l’action en responsabilité à son encontre s’agissant des décomptes de charges produits antérieurement au 7 septembre 2018.

Il en résulte, en premier lieu, que l’ensemble des demandes formées à l’encontre de la société Foncia ABFC en sa qualité de gestionnaire immobilier chargé de l’établissement des décomptes de charges litigieux depuis cette même date sont prescrites, puisqu’il a été procédé au changement de l’établissement gestionnaire le 1er juillet 2018, date de prise d’effet du mandat de gérance confié à la SAS [N] Gestion Immobilière.

En second lieu, dès lors qu’il résulte du procès-verbal de l’assemblée générale de la copropriété du 8 octobre 2019 que la SCI de la Grande Percée a été nommée syndic bénévole à compter de la même date, en remplacement de la société Foncia ABFC qui était jusqu’alors syndic professionnel, seules les demandes indemnitaires de la SARL [Adresse 8] à l’encontre de la société FONCIA en sa qualité de syndic, au titre des décomptes de charges établis entre le 7 septembre 2018 et le 8 octobre 2019, ne sont pas prescrites.

Dans ce contexte, s’agissant de ces dernières demandes, dès lors que la SARL [Adresse 8] entend engager la responsabilité de la société Foncia ABFC, sur un fondement délictuel ou contractuel, il lui appartient de rapporter la preuve des manquements qu’elle impute à la société défenderesse au cours de la seule période retenue.

A cette fin, force est de constater, d’une part, que la SARL [Adresse 8] ne produit aucun des relevés de charges qu’elle indique comme étant erronés.

D’autre part, le seul élément de nature à démontrer que les décomptes de charges auraient effectivement comporté des erreurs, est le courrier établi par Mme [D] [P], expert, en date du 7 avril 2016, faisant état d’une augmentation anormale du montant desdites charges. Toutefois, compte tenu de la date de ce courrier, celui-ci concerne exclusivement des décomptes de charges antérieurs à cette date, qui sont donc couverts par la prescription.

Encore, s’agissant des échanges de courriels produits en annexes n° 17, 18, 20 et 21, destinés à démontrer que la SARL Villa 13 aurait cherché un repreneur, en vain compte tenu des refus qui lui auraient été opposés, force est de constater que ces échanges de courriels concernent la SAS [N] Gestion Immobilière, laquelle n’est plus dans la cause.

Par ailleurs, s’agissant de la responsabilité contractuelle de la société Foncia ABFC que la SARL [Adresse 8] entend engager, il y a lieu d’observer que cette dernière ne démontre l’existence d’aucun contrat qui aurait lié les parties.

Il en résulte que la SARL Villa 13 échoue à établir la preuve d’une quelconque faute de la société Foncia ABFC. Elle n’établit pas plus la preuve d’un lien de causalité entre les agissements de la société Foncia ABFC et la résolution du bail commercial conclu avec la SCI de la Grande Percée, son expulsion et sa condamnation en paiement prononcées par jugement du 15 mai 2024, en particulier que cette décision ne serait pas fondée exclusivement sur le simple défaut de paiement du preneur des loyers et charges aux échéances convenues. Dès lors, la demande de la SARL [Adresse 8] de garantie au titre des sommes au paiement desquelles elle a été condamnée aux termes de ce jugement ne peut prospérer.

De surcroît, s’agissant de sa demande indemnitaire, force est enfin de constater qu’alors que dans l’ordonnance du 18 décembre 2024 le juge de la mise en état lui a rappelé la nécessité de chiffrer cette demande, et que tel est expressément soulevé dans les conclusions de la société Foncia ABFC, la SARL [Adresse 8] n’a toujours pas chiffré sa demande de ce chef.

Au regard de l’ensemble de ces éléments, il y a lieu de rejeter les demandes formées par la SARL Villa 13 à l’encontre de la société Foncia ABFC.

2. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

2.1 Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Les conditions dans lesquelles il peut être mis à la charge d’une partie qui bénéficie de l’aide juridictionnelle tout ou partie des dépens de l’instance sont fixées par les dispositions de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991 et du décret n° 2020-1717 du 28 décembre 2020.

En l’espèce, la SARL [Adresse 8], succombant à l’instance, sera condamnée aux dépens.

2.2 Sur les frais non compris dans les dépens au titre de l’article 700 du code de procédure civile

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :

1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ;

2° Et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991 .

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.

La somme allouée au titre du 2° ne peut être inférieure à la part contributive de l’État majorée de 50 %.

En l’espèce, condamnée aux dépens, la SARL Villa 13 sera condamnée à verser à la société Foncia ABFC une somme qu’il est équitable de fixer à 2 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

2.3 Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, il sera rappelé que la présente décision est immédiatement exécutoire de plein droit conformément aux dispositions de l’article 514 du code de procédure civile.

Par ces motifs,

Le Tribunal, statuant par jugement contradictoire rendu en premier ressort par mise à disposition au greffe,

DÉBOUTE la SARL [Adresse 8] de ses prétentions ;

MET les dépens à la charge de la SARL Villa 13 ;

CONDAMNE la SARL [Adresse 8] à verser à la SAS Foncia Alsace Bourgogne France-Comté une indemnité de 2 500 € (deux mille cinq cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DÉBOUTE la SARL [Adresse 8] de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que le présent jugement est immédiatement exécutoire de plein droit.

La Greffière Le Président

Aude MULLER Jean-Baptiste SAUTY