N° RG 26/00012 – N° Portalis DB2E-W-B7J-OCDK

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 1]

11ème Chambre Civile, Commerciale

et des Contentieux de la Protection

[Adresse 1]

[Adresse 2]

[Localité 2]

11ème civ. S2

N° RG 26/00012

N° Portalis DB2E-W-B7J-OCDK

Minute n°

☐ Copie exec. à :

M^e Jean WEYL

☐ Copie c.c à la Préfecture

Le

Le Greffier

M^e Jean WEYL

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

ORDONNANCE DU

16 MARS 2026

PARTIE REQUÉRANTE :

S.A. 3F GRAND EST

immatriculée au Rcs de [Localité 1] sous n° 498 273 556 zgissant en la personne de son représentant légal

[Adresse 3]

[Localité 3]

représentée par M^e Jean WEYL, avocat au barreau de STRASBOURG, vestiaire : 111

PARTIE REQUISE :

Monsieur [S] [O] [H]

né le 06 Janvier 1990 à [Localité 4]

[Adresse 4]

[Localité 3]

comparant, non représenté

OBJET : Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Laurent DUCHEMIN, Magistrat à titre temporaire statuant en qualité de Juge des Contentieux de la Protection

Virginie HOPP, Greffière

DÉBATS :

A l’audience publique du 20 Février 2026 à l’issue de laquelle le Président, Laurent DUCHEMIN, Magistrat à titre temporaire statuant en qualité de Juge des Contentieux de la Protection, a avisé les parties que l’ordonnance serait prononcée par mise à disposition au greffe à la date du 16 Mars 2026.

ORDONNANCE:

Contradictoire en Premier ressort,

Rendue par mise à disposition au greffe,

Signée par Laurent DUCHEMIN, Magistrat à titre temporaire statuant en qualité de Juge des Contentieux de la Protection et par Virginie HOPP, Greffière

RAPPEL DES FAITS

Par contrat de location du 2 décembre 2019 ayant pris effet le 18 décembre 2019, la Société [Adresse 5], 3F GRAND EST, Groupe Action Logement a donné à bail à Mme [K] [I] [L] et M. [S] [O] [H] un logement à usage d’habitation n° A883L-0005, logement 0005 sis [Adresse 6] pour un loyer mensuel de 375,15 € outre les provisions pour charge des 192,28 €.

Par avenant du 24 juin 2021, M. [S] [O] [H] est devenu seul titulaire du bail.

Des loyers étant demeurés impayés, la Société [Adresse 5], 3F GRAND EST, Groupe Action Logement a saisi la Caisse d’Allocations Familiales du Bas-Rhin le 29 mai 2024, laquelle lui en a accusé réception le 31 mai 2024. Elle a ensuite saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions du Bas-Rhin laquelle en a accusé réception le 26 septembre 2025.

La Société [Adresse 5], 3F GRAND EST, Groupe Action Logement a ensuite fait signifier à M. [S] [O] [H] un commandement de payer visant la clause résolutoire le 26 septembre 2025 pour la somme en principal de 2 364,20 €.

Puis elle a fait assigner à l’audience du 20 février 2026, M. [S] [O] [H] en référé devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal de judiciaire de STRASBOURG par acte de commissaire de justice du 15 décembre 2025 pour obtenir la résiliation du contrat, l’expulsion et la condamnation au paiement.

A cette audience, le président a donné connaissance du diagnostic social et financier aux termes duquel le locataire, orienté vers un centre de réadaptation professionnelle est sans emploi et indique ne pas disposer de revenu. Un accompagnement social dans la perspective d’un relogement est engagé.

La Société [Adresse 5], 3F GRAND EST, Groupe Action Logement, représentée par son conseil, reprend les termes de son acte introductif d’instance pour demander de :

— constater la résiliation au 26 novembre 2025 du contrat de bail conclu entre les parties le 2 décembre 2019;

En conséquence,

— constater que M. [S] [O] [H] est occupant sans droit ni titre de l’appartement qu’il occupe;

— ordonner son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef ;

— le condamner à lui payer une provision de 4 185,64 € ;

— le condamner au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation correspondant au montant du loyer et des charges qui auraient été dues si le bail avait été maintenu à compter du 1er décembre 2025 jusqu’à la libération effective des lieux loués ;

— le condamner au paiement d’une somme de 500 € en application de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens comprenant les frais du commandement de payer.

— constater que l’ordonnance à intervenir est exécutoire par provision.

Elle actualise la dette à la somme de 4 508,52 €.

M. [S] [O] [H] a comparu. Il reconnaît la dette et indique être toujours sans ressources.

Il envisage un relogement. En l’état, il ne peut pas régler sa dette et souhaite des délais de paiement ajoutant qu’à partir du mois prochain il va pouvoir retravailler.

Les débats clos, l’affaire a été mise en délibéré pour être prononcée par mise à disposition au greffe et la décision rendue ce jour.

MOTIFS DE LA DÉCISION

1. SUR LA RECEVABILITE :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de [Localité 1] par la voie électronique le 16 décembre 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, la Société [Adresse 5], 3F GRAND EST, Groupe Action Logement justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions par la voie électronique le 26 septembre 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 15 décembre 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

2. SUR L’ACQUISITION DES EFFETS DE LA CLAUSE RÉSOLUTOIRE :

L’article 1103 du code civil dispose que « Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. »

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version applicable prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux »

Le bail conclu entre les parties contient une clause résolutoire, article 9-1 des conditions générales, et un commandement de payer a été signifié le 26 septembre 2025 pour un montant en principal de 2 364,20 €. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, seul un paiement de 250,00 € est intervenu dans le temps du commandement, insuffisant pour en apurer les causes, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenues dans le bail étaient réunies à la date du 26 novembre 2025 à 24 heures.

M. [S] [O] [H], occupant sans droit ni titre depuis cette date, sera ainsi condamné, en vertu de l’article 1240 du code civil, au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 1er décembre 2025, conformément à la demande du bailleur, à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant résultant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi.

L’expulsion de M. [S] [O] [H] sera ordonnée, en conséquence.

3. SUR LE MONTANT DE L’ARRIÉRÉ LOCATIF :

Selon l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, « le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu ».

En application de l’article 1353 du code civil « celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation ».

La Société [Adresse 5], 3F GRAND EST, Groupe Action Logement produit un décompte démontrant que M. [S] [O] [H] reste lui devoir au 12 janvier 2026 la somme de 4 508,50 €, quittancement du mois de janvier 2026 inclus.

M. [S] [O] [H] n’apporte aucun élément de nature à en contester le principe ou le montant.

Ce montant demandé est fondé.

Il sera par conséquent condamné à titre provisionnel au paiement de la somme de 4 508,50 € au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation échus et impayés avec les intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance s’agissant d’une provision, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil.

4. SUR LES DÉLAIS DE PAIEMENT :

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que « le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative (…) ».

Compte tenu de ces éléments, de l’absence de reprise intégrale du paiement du loyer courant, les seuls paiements intervenus, deux fois 250,00 € depuis le commandement de payer ne permettant pas de réduire voire de limiter la dette locative ne justifient pas de sa capacité financière à s’acquitter du loyer courant et d’un plan d’apurement.

Il n’y a donc pas lieu d’accorder à M. [S] [O] [H] des délais de paiement.

5. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

M. [S] [O] [H], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir le demandeur, M. [S] [O] [H] sera condamné à lui verser une somme de 300,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision sera exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au contrat du 2 décembre 2019 ayant pris effet le 18 décembre 2019 entre la Société [Adresse 5], 3F GRAND EST, Groupe Action Logement et M. [S] [O] [H] concernant un logement à usage d’habitation n° A883L-0005, logement 0005 sis [Adresse 6], sont réunies à la date du 26 novembre 2025 à 24 heures ;

ORDONNE en conséquence à M. [S] [O] [H] de libérer les lieux et de restituer les clés à compter de la signification de la présente ordonnance ;

DIT qu’à défaut pour M. [S] [O] [H] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la Société [Adresse 5], 3F GRAND EST, Groupe Action Logement pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique;

CONDAMNE M. [S] [O] [H] à payer à la Société [Adresse 5], 3F GRAND EST, Groupe Action Logement à titre provisionnel, à valoir sur les loyers, charges et indemnités d’occupation échus impayés, la somme de 4 508,50 € (décompte arrêté à la date du 10 février 2026), avec les intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance ;

DIT n’y avoir lieu à l’octroi de délais de paiement ;

CONDAMNE M. [S] [O] [H] à payer à la Société [Adresse 5], 3F GRAND EST, Groupe Action Logement une indemnité d’occupation à titre provisionnel à compter du 1er décembre 2025 et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés ;

FIXE cette indemnité mensuelle d’occupation au montant du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s’était poursuivi ;

CONDAMNE M. [S] [O] [H] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture ;

CONDAMNE M. [S] [O] [H] à verser à la Société [Adresse 5], 3F GRAND EST, Groupe Action Logement la somme de 300,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DIT que copie de la présente décision sera communiquée par les soins du greffe au représentant de l’État dans le département, en application de l’article R. 412-2 du code des procédures civiles d’exécution.

RAPPELLE que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an susdits par la mise à disposition de la décision au greffe.

La greffière Le Juge