Tribunal Judiciaire de Strasbourg, 11e civile s1, 20 mars 2026, n° 25/06340

TJ Strasbourg 20 mars 2026

Résumé par Doctrine IA

Le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 5] a assigné Madame [W] [D] en paiement de charges de copropriété impayées et de dommages-intérêts. La défenderesse, propriétaire de plusieurs lots, n'a pas régularisé sa situation malgré plusieurs mises en demeure et un commandement de payer.

Le tribunal devait déterminer si Madame [W] [D] était redevable des charges réclamées et si le syndicat avait subi un préjudice justifiant des dommages-intérêts. La défenderesse n'a pas comparu pour se défendre.

Le tribunal a condamné Madame [W] [D] à payer au syndicat la somme de 1 368,22 euros au titre des charges de copropriété impayées, ainsi que 142,68 euros pour les frais de recouvrement et 459 euros à titre de dommages-intérêts. Elle a également été condamnée à payer 1 200 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

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Sur la décision

Référence :	TJ Strasbourg, 11e civ. s1, 20 mars 2026, n° 25/06340
Numéro(s) :	25/06340
Importance :	Inédit
Dispositif :	Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur
Date de dernière mise à jour :	28 mars 2026
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Sur les parties

Avocat(s) :	Stéphanie BOEUF
Parties :	Syndic. de copro. SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA REIDENCE. [ Localité 3 ] Agissant par son syndic

Texte intégral

N° RG 25/06340 – N° Portalis DB2E-W-B7J-NXCB

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 1]

11ème Chambre Civile, Commerciale

et des Contentieux de la Protection

[Adresse 1]

[Adresse 2]

[Localité 2]

11ème civ. S1

N° RG 25/06340 – N° Portalis DB2E-W-B7J-NXCB

Minute n°

☐ Copie exec. à :

M^e Stéphanie BOEUF

Mme [W] [D]

Le Greffier

M^e Stéphanie BOEUF

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU

20 MARS 2026

DEMANDERESSE :

Syndic. de copro. SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA REIDENCE. [Localité 3] Agissant par son syndic, la SAS FONCIA ALSACE BOURGOGNE FRANCHE COMTE, [Adresse 3] à [Localité 4]

Immatriculée au RCS de [Localité 1] sous le n° 678 501 172

[Adresse 4]

[Localité 5]

représentée par M^e MOUREY Léa substituant M^e Stéphanie BOEUF, avocat au barreau de STRASBOURG, vestiaire : 111

DEFENDERESSE :

Madame [W] [D]

[Adresse 4]

[Localité 5]

non comparante, non représentée

OBJET : Demande en paiement des charges ou des contributions

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Gussun KARATAS, Vice-Présidente

Maryline KIRCH, Greffière lors des débats et Fanny JEZEK lors du prononcé

DÉBATS :

A l’audience publique du 13 Janvier 2026 à l’issue de laquelle le Président, Gussun KARATAS, Vice-Présidente, a avisé les parties que le jugement serait prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 20 Mars 2026.

JUGEMENT

Rendue par défaut en Dernier ressort,

Rendu par mise à disposition au greffe,

Signé par Gussun KARATAS, Vice-Présidente

et par Fanny JEZEK, Greffière

EXPOSÉ DU LITIGE

Madame [W] [D] est propriétaire des lots n°1, 10, 16, 17, 18 et 23 dans la [Adresse 5] située [Adresse 6], gérée par le syndicat des copropriétaires dudit immeuble représenté par son syndic, la SAS FONCIA ALSACE BOURGOGNE FRANCHE COMTE (ci-après la SAS FONCIA).

Le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 5] a saisi le conciliateur de justice du Tribunal judiciaire de Strasbourg d’un litige l’opposant à Madame [W] [D] au sujet de la régularisation de charges de copropriété mais ce dernier a rendu un constat d’échec le 22 mai 2025.

Faisant valoir que Madame [W] [D], propriétaire au sein de la [Adresse 5] avait des impayés de charges de copropriété malgré mises en demeure et un commandement de payer délivré par commissaire de justice le 21 octobre 2024 pour la somme de 2 437,48 euros en principal, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 5], représenté par son syndic en exercice la SAS FONCIA, a assigné par acte de commissaire de justice du 9 juillet 2025 Madame [W] [D] devant le tribunal judiciaire de STRASBOURG en paiement des charges de copropriété arriérées et de dommages-intérêts.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 13 janvier 2026.

A cette audience, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 5], représenté par son syndic en exercice la SAS FONCIA, représenté par son conseil, a repris les termes de son acte introductif d’instance aux fins de voir condamner, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, Madame [W] [D] à lui payer :

—  2 552,81 euros au titre d’un solde de charges au 30 juin 2023, des appels de charges et cotisation fonds travaux du 3ème trimestre 2023 au 3ème trimestre 2025, d’un appel de provisions sur travaux remplacement du système d’interphone du 1er février 2024, d’un solde de charges au 30 juin 2024, d’un solde de remplacement du système d’interphone au 30 juin 2024, somme augmentée des intérêts légaux à compter de la sommation du 21 octobre 2024,

—  1 288,53 euros à titre de dommages-intérêts relativement aux frais de relance, de mise en demeure, de transmission du dossier à l’huissier et à l’avocat, de résistance abusive, augmentée des intérêts aux taux légaux à compter du jugement à intervenir,

—  1 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— les entiers frais et dépens de la procédure, en ce compris les frais de signification par huissier de la sommation du 21 octobre 2024 d’un montant de 142,68 euros.

Le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 5], représenté par son syndic, soutient, par l’intermédiaire de son conseil, que Madame [W] [D] n’a pas régularisé la situation d’impayés en dépit de plusieurs rappels par courriers recommandés et d’un commandement de payer.

Il demande ainsi sa condamnation au titre des charges et provisions impayées conformément aux dispositions des articles 10 de la loi du 10 juillet 1965 et 35 et suivants du décret du 17 mars 1967. Il sollicite également la condamnation de la défenderesse à lui verser des dommages-intérêts aux motifs que les impayés générés par le copropriétaire défaillant lui a provoqué des difficultés de gestion et de trésorerie qui constituent un préjudice certain dont il demande réparation. Il fait valoir que s’il est exact que les frais de sommation, transmission du dossier aux auxiliaires de justice constituent des prestations rémunérées par le contrat de syndic, voté par l’assemblée générale, ne sont pas directement répercutables sur le copropriétaire qui ne paie pas ses charges en temps et en heure, qu’il n’en reste pas moins que c’est bien le syndicat des copropriétaires qui supporte ces frais du fait de la carence du copropriétaire débiteur. S’agissant du coût de la sommation de payer, il fait valoir que conformément à l’article 64 du décret du 17 mars 1967, la sommation de payer en copropriété ne peut être opérée que par signification d’huissier, raison pour laquelle la défenderesse devra être condamnée à prendre en charge ces frais dans les dépens.

Madame [W] [D], citée à étude, ne comparait pas ni personne pour elle.

La décision est mise en délibéré à ce jour par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, le juge, avant de statuer sur le fond, vérifie que la demande est recevable, régulière et bien fondée.

Sur la demande en paiement des charges de copropriété

En application de l’article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 dans sa dernière rédaction (ordonnance n° 2019-1101 du 30 octobre 2019 article 9), les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot. Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien, à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire qui n’a pas, dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965, contesté la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées. L’obligation à la dette existe dès lors que l’assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic, et qu’aucun recours n’a été formé dans le délai légal mentionné à l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965.

L’article 14-1 de la même loi prévoit par ailleurs que les copropriétaires versent au syndicat chaque trimestre des provisions égales au quart du budget prévisionnel voté sauf modalités différentes fixées par l’assemblée générale, exigibles le premier jour de chaque trimestre ou de la période fixée par l’assemblée générale, l’article 14-2-1 prévoyant le versement d’une cotisation annuelle pour le fonds de travaux selon les mêmes modalités.

En application des articles 35 et 36 du Décret n° 67-223 du 17 mars 1967, les sommes dues portent intérêts au taux légal en matière civile au profit du syndicat à compter de la mise en demeure adressée au copropriétaire défaillant.

L’article 1353 du code civil dispose que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 5], représenté par son syndic en exercice la SAS FONCIA produit :

— l’extrait du Livre foncier selon lequel Madame [W] [D] est propriétaire du des lots n°1, 10, 16, 17, 18 et 23 dans l’immeuble de la [Adresse 5] situé [Adresse 6],

— des appels de provisions sur charges et cotisation fonds travaux du 3ème trimestre 2023 au 2ème trimestre 2025 inclus,

— un bilan de charges annuelles du 1er juillet 2023 au 30 juin 2024 ;

— un compte de gestion pour les opérations courantes de l’exercice clos du 1er juillet 2024 au 30 juin 2025 et le budget prévisionnel du 1er juillet 2026 au 30 juin 2027,

— un commandement de payer délivré le 21 octobre 2024 par commissaire de justice et portant sur la somme de 2 437,48 euros en principal selon décompte joint et arrêté au 16 octobre 2024 ;

— un courrier recommandé du 6 mai 2024 dont l’accusé de réception joint a été distribué à Monsieur [S] [R] le 10 février 2024, mettant en demeure Madame [W] [D] de régler une somme de 2 333,74 euros en régularisation de sa situation et paiement de frais de recouvrement (40 euros) ;

— un courrier recommandé du 28 mai 2024 dont l’accusé de réception revenu avec la mention « pli avisé non réclamé » et la mettant en demeure de régler une somme de 1 417,73 euros ;

— un courrier recommandé du 27 août 2024 dont l’accusé de réception joint avisé le 17 août 2024 à la défenderesse est revenu avec la mention « pli avisé non réclamé » et la mettant en demeure de régler une somme de 1 055,43 euros pour l’appel de provisions sur charges et cotisation fonds de travaux du 1er juillet 2024, frais de mise en demeure, de relance et d’intérêts de retard ;

— un constat de carence établi par un conciliateur de justice en date du 22 mai 2025 ;

— les procès-verbaux de l’assemblée générale des copropriétaires des 11 mars 2025 ayant approuvé les comptes des exercices du 1er juillet 2023 au 30 juin 2024 et réajusté le budget prévisionnel pour l’exercice du 1er juillet 2024 au 30 juin 2025 et adopté le budget prévisionnel pour l’exercice du 1er juillet 2025 au 30 juin 2026 ;

— le contrat de syndic ;

— une situation de compte de Madame [W] [D] arrêté au 8 juillet 2025 et mettant en lumière un solde de 3 894,02 euros ce compris des frais de relances, mise en demeure, de contentieux et de commissaire de justice, au titre des charges impayées en ce compris l’appel de provisions pour charges et fonds travaux du 1er juillet 2025.

Les pièces produites justifient une créance du syndicat des copropriétaires à l’encontre de Madame [W] [D] d’un montant de 1 368,22 euros selon décompte arrêté au 4 juin 2025. En effet, il y a lieu de relever que le demandeur ne justifie aucunement des provisions pour charges et cotisations fonds de travaux pour la période du 1er juillet 2025 (ni par la production du PV de l’assemblée générale concernée ni par l’appel de fond transmis au copropriétaire pour le 3ème trimestre 2025).

Madame [W] [D], non comparante, ne justifie d’aucune contestation ni paiement libératoire.

Il résulte du relevé de charges produit aux débats que Madame [W] [D] ne s’acquitte que partiellement de ses obligations de copropriétaire.

Au regard de ces éléments, Madame [W] [D] sera condamnée à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 5], représenté par son syndic en exercice la SAS FONCIA, la somme de 1 368,22 euros selon décompte arrêté au 4 juin 2025.

Compte tenu de l’évolution de la dette depuis le commandement de payer, cette somme portera intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 9 juillet 2025.

Sur la demande de dommages et intérêts

Il résulte de l’article 1231-6 du code civil que les intérêts moratoires constituent la sanction normale de retard de paiement et que l’obtention par le créancier de dommages et intérêts distincts reste subordonnée à la preuve qu’il a subi un préjudice indépendant de ce retard causé par un débiteur de mauvaise foi.

En l’espèce, au soutien de sa demande, le syndicat des copropriétaires invoque divers frais prévus par le contrat de syndic qu’il a dû lui régler pour un total de 1 288,53 euros du fait des impayés de charges de la défenderesse.

Il s’agit notamment de :

— la somme de 190,53 euros au titre des frais de relance, mises en demeure, et intérêts légaux,

— la somme de 399 euros au titre des frais de transmission du dossier à l’avocat,

— la somme de 399 euros au titre des frais de transmission du dossier au commissaire de justice,

— la somme de 300 euros au titre des frais d’hypothèque.

En ce qui concerne les frais de relance, mises en demeure et intérêts légaux, si ces frais sont inscrits au débit du compte de Madame [W] [D] et figurent sur le contrat de syndic, le syndicat produit trois courriers recommandés dont une mise en demeure adressée à un tiers et non à la défenderesse et à une date qui ne correspondant pas au courrier de mise en demeure (annexe 12) ; il convient de rejeter sa demande au remboursement de ce dernier. En revanche, il justifie de deux courriers recommandés avec accusé de réception au titre de relances effectués, il convient de faire droit à sa demande de remboursement de la somme de 60 euros (30 euros X 2).

Il justifie également d’un « commandement de payer les charges de copropriété au titre de l’article 19 de la loi du 10 juillet 1965" délivré le 21 octobre 2024 dont le coût est de 142,68 euros mais qui fait l’objet d’une demande distincte qui sera examinée infra.

Concernant les intérêts légaux, ceux-ci sont déjà pris en compte dans le cadre de la condamnation telle qu’indiquée antérieurement.

En ce qui concerne les frais de transmission du dossier à l’avocat, ils seront indemnisés dans le cadre de l’article 700 du code de procédure civile.

S’agissant des frais d’hypothèque, le syndicat des copropriétaires ne justifie aucunement de ces frais. Il y a dès lors lieu de rejeter sa demande de remboursement ces derniers.

Pour les frais de transmission du dossier au commissaire de justice, il sera relevé que le Syndicat des copropriétaires ne produit aucune facture à ce titre. Néanmoins, il s’agit d’une prestation figurant sur le contrat de syndic dont le montant est fixé au titre d’un forfait de 399 euros. Le commissaire de justice ayant délivré un commandement de payer les charges de copropriété le 21 octobre 2024, le syndic va nécessairement faire supporter ces frais au syndicat de copropriété puisque de tels frais ne peuvent pas être considérés comme des frais relevant de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, les diligences exceptionnelles réalisées par le syndic n’étant pas démontrée.

Dès lors, le Syndicat des copropriétaires subit un préjudice puisqu’il doit supporter ce coût en raison des impayés de Madame [W] [D] et ne peut l’imputer à cette dernière, seule responsable de cette prestation.

Au regard de ces éléments, il y a lieu de condamner Madame [W] [D] à payer au Syndicat des copropriétaires la somme de 459 euros (399 euros + 60 euros) à titre de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

Le Syndicat des copropriétaires sollicite la prise en charge par Madame [W] [D] du commandement de payer du 20 janvier 2025 d’un montant de 142,68 euros. Il sollicite cette prise en charge au titre des dépens.

Or, un tel commandement de payer n’est plus exigé par l’article 19 de la loi du 10 juillet 1965, seule une mise en demeure étant nécessaire.

Néanmoins, ce coût correspond à des frais nécessaires pouvant être mis à la charge du copropriétaire défaillant, tel que prévu par l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Le juge devant requalifier les actes litigieux, la somme correspondant au coût du commandement de payer susvisé sera dû non pas au titre des dépens mais de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

En ce qui concerne les dépens, Madame [W] [D], qui succombe, sera condamnée aux dépens, et ce, conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile.

L’issue de la procédure et l’équité justifient que Madame [W] [D] soit condamnée à payer au Syndicat des copropriétaires la somme de 1 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, l’exécution provisoire s’applique de plein droit aux décisions de première instance.

En l’espèce, compte tenu de la nature du litige et en l’absence de dispositions légales contraires, l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement rendu par défaut et en dernier ressort,

CONDAMNE Madame [W] [D] à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 5] sis [Adresse 4] à [Localité 5], représenté par son syndic en exercice la SAS FONCIA, la somme de 1 368,22 euros au titre du solde des charges de copropriété arrêté au 6 mai 2025 (appel de fonds du 2ème trimestre 2025 inclus), et ce, avec intérêts au taux légal à compter du 9 juillet 2025 ;

CONDAMNE Madame [W] [D] à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 5] sis [Adresse 4] à [Localité 5], représenté par son syndic en exercice la SAS FONCIA, la somme de 142,68 euros correspondant au commandement de payer du 21 octobre 2024 au titre des frais de recouvrement de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

CONDAMNE Madame [W] [D] à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 5] sis [Adresse 4] à [Localité 5], représenté par son syndic en exercice la SAS FONCIA, la somme de 459 euros à titre de dommages-intérêts ;

CONDAMNE Madame [W] [D] à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 5] sis [Adresse 4] à [Localité 5], représenté par son syndic en exercice la SAS FONCIA, la somme de 1 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 5] sis [Adresse 4] à [Localité 5] du surplus de ses demandes ;

CONDAMNE Madame [W] [D] aux dépens ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Ainsi fait et prononcé les jour, mois et an susdits, siégeant Madame KARATAS présidant l’audience, assistée de Madame la greffière, qui ont signé la minute de la présente décision.

La Greffière La Vice-Présidente

Fanny JEZEK Gussun KARATAS