TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 09 Avril 2026

Président : Monsieur LAKHDARI, Vice-président JCP

Greffier : Madame BOINE, Greffier

Débats en audience publique le : 29 Janvier 2026

GROSSE :

Le 16 avril 2026

à Me [Localité 1]

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le 16 avril 2026

à M^e MARIETTE

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 25/01195 – N° Portalis DBW3-W-B7J-6DBK

PARTIES :

DEMANDEUR

Monsieur [E] [S]

né le 19 Juillet 1971 à [Localité 2]

demeurant [Adresse 1]

représenté par M^e Kimberley LEON, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEUR

Monsieur [F] [K], demeurant [Adresse 2]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro N13055-2025-005298 du 09/04/2025 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 2])

représenté par M^e Céline MARIETTE, avocat au barreau de MARSEILLE

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 20 janvier 2022, M. [E] [S] a consenti un bail d’habitation à M. [F] [K] sur des locaux situés au [Adresse 3], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 560 euros et d’une provision pour charges de 20 euros.

Par acte de commissaire de justice du 2 octobre 2024, le bailleur a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 4 142,45 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [F] [K] le 4 octobre 2024.

Par assignation du 18 février 2025, M. [E] [S] a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille en référé pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisé à faire procéder à l’expulsion de M. [F] [K] et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :

une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,5 418,40 euros à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 18 février 2025, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer,600 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 19 février 2025, mais aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe avant l’audience.

À l’audience du 29 janvier 2026, M. [E] [S] maintient l’intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 27 janvier 2026, s’élève désormais à 8 476,60 euros, en tenant compte de l’effacement de la dette à hauteur de 5 418,40 euros décidée par la commission de surendettement des Bouches du Rhône le 28 mai 2025. M. [E] [S] considère enfin qu’il n’y a pas eu de reprise du paiement intégral du loyer courant avant l’audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

M. [F] [K] sollicite :

in limine litis, ordonner la nullité de l’assignation délivrée le 18 février 2025,à titre principal, ordonner l’irrecevabilité de l’action pour défaut de notification à la CCAPEX dans les deux mois précédant l’audience,à titre subsidiaire, se déclarer incompétent au regard de l’absence d’urgence et de la présence de contestations sérieuses,ordonner la nullité du commandement de payer du 2 octobre 2024 et rejeter en conséquence la demande de constat d’acquisition de la clause résolutoire, d’expulsion et de condamnation aux impayés locatifs,à titre infiniment subsidiaire, octroyer les plus larges délais de paiement et les plus larges délais pour quitter les lieux,rejeter la demande de condamnation à l’arriéré locatif compte tenu de la décision de surendettement du 28 mai 2025,condamner M. [S] à lui payer la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité de la demande

Sur la nullité de l’assignation

M. [F] [K] soutient que l’assignation serait frappée de nullité au motif qu’elle ne comporte pas les fondements juridiques des demandes de M. [E] [S], en violation des dispositions de l’article 56 du code de procédure civile.

Toutefois, aux termes de l’article 115 du code de procédure civile, la nullité est couverte par la régularisation ultérieure de l’acte si aucune forclusion n’est intervenue et si la régularisation ne laisse subsister aucun grief. En l’espèce, les conclusions récapitulatives de M. [E] [S], versées aux débats, comportent l’ensemble des fondements juridiques à l’appui de ses demandes. La nullité soulevée est donc couverte par ces conclusions. Au surplus, M. [F] [K] ne justifie d’aucun grief en lien avec cette prétendue irrégularité, dès lors qu’il a été en mesure de se défendre utilement sur le fond de l’ensemble des prétentions du demandeur.

Ce moyen sera écarté.

Sur la nullité du commandement de payer

M. [F] [K] soutient que le commandement de payer du 2 octobre 2024 serait nul au motif qu’il ne présenterait pas de ventilation entre les loyers et les charges et que le détail des sommes dues ne mentionne pas l’année à laquelle celles-ci se rapportent.

Ces griefs ne sont pas fondés. D’une part, M. [F] [K] a signé un contrat de bail prévoyant un loyer mensuel de 560 euros et une provision sur charges de 20 euros, de sorte qu’il ne pouvait ignorer que la somme globale de 580 euros visée dans le commandement correspond à l’addition de ces deux montants. D’autre part, le commandement précise qu’un décompte détaillé arrêté au 1er septembre 2024 lui est annexé, lequel reprend les échéances mensuelles de janvier à septembre 2024, rendant ainsi évidente l’année concernée. Au surplus, M. [F] [K] a lui-même déclaré sa dette locative auprès de la commission de surendettement à hauteur de 580 euros par mois loyers et charges confondus, démontrant ainsi qu’il avait parfaitement compris la nature et la décomposition des sommes réclamées. Aucun grief n’étant caractérisé, la demande de nullité sera rejetée.

Sur la recevabilité de la demande

M. [F] [K] soulève l’irrecevabilité de l’action au motif que le bailleur n’aurait pas notifié l’assignation à la CCAPEX deux mois avant l’audience.

M. [E] [S] justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département le 19 février 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, et avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 4 octobre 2024, soit plus de deux mois avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989. Ce moyen sera écarté.

Sur la demande de constat de la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif. Ainsi, il n’y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l’article 10 de cette loi, en ce qu’il fixe à six semaines – et non plus deux mois -- le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié au locataire le 2 octobre 2024. Or, d’après l’historique des versements, la somme de 4 142,45 euros n’a pas été réglée par ce dernier dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

Le bailleur est donc bien fondé à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 3 décembre 2024.

M. [F] [K] soutient à titre subsidiaire que les demandes de M. [E] [S] se heurteraient à des contestations sérieuses, tenant notamment au refus allégué du bailleur de prêter son concours pour l’obtention des aides au logement, à l’existence d’un signalement Signal Logement relatif à l’état du bien loué, et à l’incidence de la procédure de surendettement sur l’exigibilité de la dette.

Ces moyens ne caractérisent pas une contestation sérieuse au sens de l’article 834 du code de procédure civile. D’une part, il résulte des pièces produites par M. [E] [S] que M. [F] [K] bénéficie effectivement de l’APL, laquelle est prise en compte dans le décompte de la dette. D’autre part, le signalement Signal Logement, enregistré le 9 avril 2025, est postérieur de plusieurs mois à la date d’acquisition de la clause résolutoire fixée au 3 décembre 2024, de sorte qu’il ne saurait remettre en cause rétroactivement les effets de celle-ci. Enfin, la décision de la commission de surendettement du 28 mai 2025, si elle emporte effacement partiel de la dette, a été intégrée dans le décompte actualisé produit par le bailleur, de sorte que la créance résiduelle de 8 476,60 euros n’est pas sérieusement contestable.

Ces moyens seront en conséquence écartés.

Selon l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, M. [F] [K] n’a pas repris le paiement intégral du paiement du loyer avant l’audience. Il ressort par ailleurs des éléments du dossier, et notamment de l’audience, que les revenus du foyer de M. [F] [K] ne lui permettent pas d’assumer régulièrement le paiement du loyer actuel ni, à plus forte raison, d’envisager un plan d’apurement de la dette.

Dans ces conditions, il convient de rejeter la demande de délais de paiement.

Il convient, en conséquence, d’ordonner au locataire ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser M. [E] [S] à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Cependant, dès lors qu’aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, il convient de rappeler que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance au locataire d’un commandement de quitter les lieux.

Sur la dette locative

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, M. [E] [S] verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 27 janvier 2026, M. [F] [K] lui devait la somme de 8 476,60 euros, soustraction faite des frais de procédure.

M. [F] [K] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, il sera condamné à payer cette somme au bailleur, à titre de provision, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation sur la somme de 5418,40 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus.

Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux du locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due. Au regard du montant actuel du loyer et des charges, son montant sera provisoirement fixé à la somme mensuelle de 580 euros.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 3 décembre 2024, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à M. [E] [S] ou à son mandataire.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

M. [F] [K], qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 300 euros à la demande de M. [E] [S] concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. Selon le dernier alinéa de l’article 514-1 du même code, le juge ne peut toutefois pas écarter l’exécution provisoire de droit lorsqu’il statue en référé. La présente ordonnance sera donc assortie de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

DECLARE recevable l’action de M. [E] [S]

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 2 octobre 2024 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 20 janvier 2022 entre M. [E] [S], d’une part, et M. [F] [K], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 3] est résilié depuis le 3 décembre 2024,

DIT n’y avoir lieu d’octroyer des délais de paiement à M. [F] [K], sans préjudice des délais qui pourraient lui être accordés dans le cadre d’une procédure de surendettement,

ORDONNE à M. [F] [K] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 3] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique,

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,

CONDAMNE M. [F] [K] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, soit 580 euros (cinq cent quatre-vingts euros) par mois,

DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès le 3 décembre 2024, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés au bailleur ou à son mandataire,

CONDAMNE M. [F] [K] à payer à M. [E] [S] la somme de 8 476,60 euros (huit mille quatre cent soixante-seize euros et soixante centimes) à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 27 janvier 2026, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation sur la somme de 5418,40 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus,

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de droit à titre provisoire,

CONDAMNE M. [F] [K] à payer à M. [E] [S] la somme de 300 euros (trois cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE M. [F] [K] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 2 octobre 2024 et celui de l’assignation du 18 février 2025.

Ainsi ordonné par mise à disposition au greffe le 9 avril 2026, et signé par le juge et la greffière susnommés.

La Greffière Le Juge