N° RG 25/06870 – N° Portalis DB2E-W-B7J-NX76

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 1]

11ème Chambre Civile, Commerciale

et des Contentieux de la Protection

[Adresse 1]

[Adresse 2]

[Localité 2]

11ème civ. S3

N° RG 25/06870 -

N° Portalis DB2E-W-B7J-NX76

Minute n°

☐ Copie exec. à :

M^e Guillaume HANRIAT

+ défendeur

☐ Copie c.c à la Préfecture

Le 10 avril 2026

Le Greffier

M^e Guillaume HANRIAT

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU

10 AVRIL 2026

DEMANDERESSE :

SA HLM SOMCO

immatriculée au RCS de [Localité 3]

sous le n° 945 753 531

[Adresse 3]

[Localité 4]

représentée par M^e Guillaume HANRIAT,

Avocat au barreau de STRASBOURG, vestiaire : 12

DEFENDEUR :

Monsieur [E] [G] [N]

né le 18 Juillet 1961 à [Localité 5] (GHANA)

[Adresse 4]

[Localité 6]

Comparant en personne

OBJET : Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Marjorie MARTICORENA, Juge des Contentieux de la Protection

Nathalie PINSON, Greffier

DÉBATS :

A l’audience publique du 03 février 2026 à l’issue de laquelle le Président, Marjorie MARTICORENA, Juge des Contentieux de la Protection, a avisé les parties que le jugement serait prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 10 avril 2026.

JUGEMENT

Contradictoire en Premier ressort,

Rendu par mise à disposition au greffe,

Signé par Marjorie MARTICORENA, Juge des Contentieux de la Protection et par Nathalie PINSON, Greffier

N° RG 25/06870 – N° Portalis DB2E-W-B7J-NX76

EXPOSÉ DU LITIGE

En vertu d’un contrat passé par acte sous seing privé en date du 5 octobre 2021 prenant effet le 5 novembre 2021, la SA [Adresse 5] a loué à Monsieur [E] [G] [N] un logement conventionné à usage d’habitation situé [Adresse 6], moyennant un loyer mensuel initial, révisable, de 450,60 euros outre 138,78 euros de provision pour charges, payables à terme échu u plus tard le 10 du mois suivant.

Par acte de commissaire de justice du 25 janvier 2023, la SA HLM SOMCO a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme de 1 195,50 euros au titre des loyers et charges échus au mois de décembre 2022 inclus.

La commission départementale de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été saisie le 31 janvier 2023.

Par acte de commissaire de justice du 31 janvier 2025, la SA [Adresse 5] a fait délivrer au locataire un second commandement de payer la somme de 2 394,67 euros au titre des loyers et charges échus au mois de décembre 2024 inclus et d’avoir à justifier de la souscription d’une assurance locative.

La commission départementale de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a à nouveau été saisie le 4 février 2025.

Les impayés de loyer ont été signalés le 7 juillet 2025 à la caisse d’allocations familiales du Bas-Rhin.

Par acte de commissaire de justice en date du 18 juillet 2025, la SA [Adresse 5] a fait assigner Monsieur [E] [G] [N] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Strasbourg et demande, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de :

Juger que Monsieur [E] [G] [N] a manqué à ses obligations de paiement des loyers et charges,Juger que Monsieur [E] [G] [N] a manqué à ses obligations de justifier d’une assurance locative,Juger que les commandements de payer et d’avoir à justifier d’une assurance locative de 25 janvier 2023 et 31 janvier 2025 sont demeurés vains,En conséquence, constater l’acquisition de la clause résolutoire du contrat de bail, et/ou prononcer la résiliation judiciaire du bail,Ordonner l’expulsion immédiate du locataire ainsi que celle de tous occupants de son chef des lieux loués, avec si besoin le concours de la force publique, sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de la signification du jugement à intervenir jusqu’à la libération effective et définitive des lieux,Condamner le locataire à payer la somme de 4 337,23 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au mois de juillet 2025, y compris la clause pénale, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation,Condamner le locataire à payer les loyers et avances sur charges à échoir du 15 juillet 2025 et jusqu’à sa résiliation judiciairement prononcée, conformément au bail, le loyer mensuel avec charges s’élevant à la somme de 631,97 euros,

Condamner le locataire à payer une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges, indemnité évoluant dans les mêmes conditions que le loyer et les charges si le bail n’avait pas été résilié, jusqu’à la libération effective et définitive des lieux,Condamner le locataire à payer la somme de 1 000 euros à titre de dommages-intérêts pour résistance abusive sur le fondement de l’article 1240 du code civil,Condamner le locataire à payer la somme de 1 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens, en ce compris les commandements de payer (102,76 euros et 169,52 euros).

Le bailleur fait tout d’abord valoir que le loyer mensuel actualisé s’élève à la somme de 486,17 euros outre 145,80 euros de provision sur charges soit la somme totale de 631,97 euros. Il indique que malgré divers rappels et relances, le défendeur ne paie pas régulièrement son loyer et a laissé s’accumuler une dette locative et n’a pas justifié de son assurance locative, de sorte qu’il ne remplit pas ses obligations contractuelles.

L’assignation aux fins de constat de résiliation du bail a été notifiée au Préfet du département du Bas-Rhin le 22 juillet 2025.

L’affaire a été appelée et retenue lors de l’audience du 3 février 2026.

A cette audience, le bailleur, représenté par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance, en actualisant sa créance à la somme de 6 116,07 euros, au titre des loyers et charges échus au 27 janvier 2026, terme du mois de décembre 2025 inclus.

La demanderesse précise s’opposer à l’octroi d’éventuels délais de paiement. Elle indique que de nombreux prélèvements sont rejetés et que le loyer courant n’est pas réglé.

Monsieur [E] [G] [N], comparant en personne, reconnaît la dette, en son principe et montant, et sollicite des délais de paiement à hauteur de 100 euros par mois. Il précise avoir perdu son emploi au mois de janvier 2025 mais avoir repris le travail depuis un mois, à savoir un poste en CDD avec un possible CDI dans 3 mois, dans le secteur du nettoyage, perçoit un salaire mensuel de 1 450 euros, qu’il exerce également une activité en tant qu’auto-entrepreneur et ne bénéficie pas de l’APL.

Il indique avoir quatre enfants dont il a la garde alternée, âgés de 11, 19, 20 et 23 ans. Il précise ne pas avoir d’autres dettes ni crédits.

L’affaire est mise en délibéré au 10 avril 2026.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

A titre liminaire, il convient de relever que les demandes de « juger » ne sont pas des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile, de sorte qu’il n’y a pas lieu de statuer dessus.

1. Sur l’acquisition de la clause résolutoire :

Aux termes de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, alinéa 2, « Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d’assurance du locataire ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Ce commandement reproduit, à peine de nullité, les dispositions du présent alinéa. ».

Le contrat de bail liant les parties stipule en son titre 7 « Résiliation du contrat », en son paragraphe « RESILIATION DE PLEIN DROIT POUR DEFAUT D’ASSURANCE » que « Conformément aux dispositions de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 en son article 7, le contrat de location pourra être résilié de plein droit, un mois après un commandement demeuré infructueux pour défaut d’assurance ».

En l’espèce, le bailleur a, par acte de commissaire de justice du 31 janvier 2025, fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme de 2 394,67 euros au titre des loyers et charges échus au mois de décembre 2024 inclus et d’avoir à justifier de la souscription d’une assurance locative.

Monsieur [E] [G] [N] n’a pas justifié de la souscription d’une assurance locative pour logement situé [Adresse 6] dans le délai d’un mois susvisé.

Il convient, dès lors, de constater que les conditions d’application de la clause résolutoire sont réunies le 1er mars 2025.

Il convient de rappeler qu’aucun texte ne permet de suspendre les effets de la clause résolutoire prévue en cas de non justification de la souscription d’une assurance locative.

Son expulsion sera en conséquence ordonnée.

Le locataire devra quitter les lieux dans les conditions fixées par la loi et faute pour lui de le faire, il pourra être expulsé ainsi que tous occupants de son chef conformément aux dispositions des articles L.411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, avec si nécessaire le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier, sans qu’il y ait lieu d’assortir cette condamnation d’une astreinte, les conditions légales apparaissant suffisamment coercitives.

Monsieur [E] [G] [N] sera également condamné au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du mois de janvier 2026 jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux.

Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, afin de réparer le préjudice découlant pour le demandeur de l’occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer.

2. Sur le paiement des loyers et charges impayés

Aux termes de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L’article 1353 du code civil dispose que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, le bailleur verse aux débats un décompte démontrant que le défendeur reste lui devoir la somme de 6 116,07 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation échus impayés au 27 janvier 2026, terme de décembre 2025 inclus.

Il convient cependant de déduire de ce montant les sommes suivantes, en ce qu’elles ne sont pas justifiées :

— La somme de 45,72 euros au titre des pénalités prévues par l’article 442-5 du Code de la Construction et de l’Habitation, imputées les 30 avril 2022, 31 mai 2022, 30 juin 2022, 31 juillet 2022, 31 août 2022 et 30 septembre 2022

— La somme de 150,21 euros (35,59 euros + 114,62 euros) au titre des « FACT REFACT SCHERER EXP » imputés les 27 juillet 2022 et 26 mars 2024,

— La somme de 160,93 euros au titre de la " FAC 2024-486 [Etablissement 1] 19.12 " imputée le 14 novembre 2024,

— La somme de 226,60 euros au titre de la « 2025-316 REFAC SAS EXP 11.09 » imputée le 26 août 2025,

— Les sommes de 73,18 euros et 211,92 euros sous les intitulés " Me [Q] [I] du 17/07/2025« et » ME [D] [I] du 24/07/2025 ") qui ne correspondent pas au coût de la signification de l’assignation (109,65 euros)

Ou qu’elles sont comprises dans les dépens (commandements de payer et transmissions CCAPEX : 102,76 euros + 169,52 euros), soit la somme totale de 1 140,84 euros.

Le défendeur, qui reconnaît le montant de la dette locative, ne justifie ni d’un paiement libératoire qui n’aurait pas été pris en compte par le demandeur, ni de l’existence d’un fait susceptible de le libérer de son obligation au paiement des loyers et des charges.

En conséquence, il sera condamné à payer la somme de 4 975,23 euros (6 116,07 – 1 140,84). Cette somme portera intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

3. Sur la demande en dommages-intérêts pour résistance abusive

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En l’espèce, la SA [Adresse 5] ne démontre pas avoir subi un préjudice distinct de celui occasionné par le retard de paiement du défendeur et qui ne serait pas déjà réparé par la condamnation au paiement de la somme due avec octroi d’intérêts moratoires.

En conséquence, le bailleur sera débouté de sa demande de dommages-intérêts.

4. Sur la demande reconventionnelle en délais de paiement

En application de l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l’espèce, Monsieur [E] [G] [N] ne produit aucune pièce de nature à justifier sa situation financière. Au surplus, sa proposition d’apurer sa dette par des versements mensuels de 100 euros ne permettrait pas de couvrir l’intégralité de l’arriéré locatif dans le délai légal susvisé.

Dès lors, il y a lieu de rejeter la demande en délais de paiement.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Strasbourg,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 5 octobre 2021 entre la SA HLM SOMCO, d’une part, et Monsieur [E] [G] [N], d’autre part, concernant le logement situé au [Adresse 6] sont réunies à la date du 1er mars 2025 ;

DIT que Monsieur [E] [G] [N] ne dispose plus de titre pour occuper les lieux loués depuis cette date ;

CONDAMNE Monsieur [E] [G] [N] à évacuer, de corps et de biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux loués sis [Adresse 6] dans le délai légal de DEUX (2) MOIS à compter de la signification du commandement d’avoir à libérer les lieux ;

DIT n’y avoir lieu d’assortir cette condamnation d’une astreinte ;

Et à défaut de libération volontaire de sa part dans ce délai,

ORDONNE l’expulsion de Monsieur [E] [G] [N] ainsi que celle de tous occupants de son chef, si besoin, avec le concours et l’assistance de la force publique, après accord de l’autorité administrative compétente ;

CONDAMNE Monsieur [E] [G] [N] à verser à la SA [Adresse 5] la somme de 4 975,23 au titre des loyers charge et indemnités d’occupation échus impayés au 27 janvier 2026, mois de décembre 2025 inclus, avec les intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;

CONDAMNE Monsieur [E] [G] [N] à verser à la SA HLM SOMCO une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, à compter du terme du mois janvier 2026 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;

DÉBOUTE la SA [Adresse 5] de sa demande de dommages et intérêts pour résistance abusive ;

DÉBOUTE Monsieur [E] [G] [N] de sa demande reconventionnelle en délais de paiement ;

CONDAMNE Monsieur [E] [G] [N] à verser à la SA SOMCO une somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [E] [G] [N] aux dépens, en ce compris le coût des commandements de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

RAPPELLE qu’en application de l’article 701 du code de procédure civile, seuls les dépens prévus à l’article 695 (1° et 3°) sont liquidés dans le jugement qui les adjuge, qu’il appartient dès lors à la partie qui entend recouvrer les autres dépens, et en particulier les émoluments des officiers publics ou ministériels, de solliciter un certificat de vérification dans les conditions prévues aux articles 704 et suivants du code de procédure civile ;

Ainsi fait et prononcé les jour, mois et an susdits, siégeant Madame MARTICORENA présidant l’audience, assistée de Madame le greffier, qui ont signé la minute de la présente

Le Greffier Le Juge des Contentieux de la Protection

Nathalie PINSON Marjorie MARTICORENA