N° RG 25/09346 – N° Portalis DB2E-W-B7J-N5YL

TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DE HAGUENAU

[Adresse 5]

[Localité 8]

HAGUENAU Civil

N° RG 25/09346 – N° Portalis DB2E-W-B7J-N5YL

Minute n°

Expédition exécutoire et annexes

à Maître BRUMM; Mme [G]; M. [Z]

Expédition à la sous-préfecture de [Localité 9]

le

Le Greffier

M^e Caroline BRUMM

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU

12 JANVIER 2026

DEMANDEURS :

Monsieur [S] [J]

demeurant [Adresse 4]

[Localité 6]

représenté par M^e Caroline BRUMM, avocat au barreau de LYON

Madame [H] [T] épouse [J]

demeurant [Adresse 4]

[Localité 6]

représentée par M^e Caroline BRUMM, avocat au barreau de LYON

DÉFENDEURS :

Madame [R] [G] épouse [U]

demeurant [Adresse 1]

[Localité 7]

Comparante à l’audience

Monsieur [O] [Z]

demeurant [Adresse 1]

[Localité 7]

Comparant à l’audience

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Olivier PRANIC, Magistrat à titre temporaire statuant en qualité de Juge des Contentieux de la Protection

Lila BOCKLER, Greffier

DÉBATS :

A l’audience publique du 13 Novembre 2025

JUGEMENT

Contradictoire en premier ressort,

Rendu par mise à disposition au greffe,

Signé par Olivier PRANIC, Magistrat à titre temporaire statuant en qualité de Juge des Contentieux de la Protection et par Lila BOCKLER, Greffier

EXPOSÉ DU LITIGE

Par contrat ayant pris effet le 7 juillet 2022, Monsieur [S] [J] et Madame [H] [T] épouse [J] ont donné à bail à Monsieur [O] [Z] et Madame [R] [G] épouse [U] un appartement de type F3 situé au premier étage d’un immeuble sis [Adresse 2], d’une superficie de 64 m² comprenant en annexe un garage, une cave et un emplacement de parking extérieur, moyennant un loyer mensuel de 695 €, outre 50 € de provisions sur charges, payable par terme d’avance.

Une clause résolutoire était insérée audit bail, stipulant qu’à défaut de paiement du loyer ou des charges aux échéances convenues, celui-ci serait résilié de plein droit deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

À la suite de plusieurs impayés, les époux [J] ont, en date du 12 mars 2025, fait délivrer aux locataires un commandement de payer visant la clause résolutoire, pour un montant en principal de 3824,40 euros.

Considérant que les causes du commandement de payer n’avaient pas été régularisées dans le délai imparti, les époux [J] ont, par acte de commissaire de justice du 22 août 2025, assigné les locataires devant le juge des contentieux de la protection, afin de voir constater la résiliation du bail, ordonner leur expulsion et obtenir leur condamnation au paiement des sommes impayées et indemnités accessoires.

À l’audience du 13 novembre 2025 à laquelle l’affaire a été appelée et retenue, les demandeurs, représentés par leur conseil, ont maintenu l’ensemble de leurs prétentions en reprenant le bénéfice de leur acte introductif d’instance.

Ils sollicitent ainsi du tribunal de voir :

— CONSTATER la résiliation du bail des locaux sis [Adresse 3], comprenant un appartement, une cave un garage et un parking ;

— ORDONNER l’expulsion de Monsieur [O] [Z] et Madame [R] [G] épouse [U], ainsi que celle de tout occupant de leur chef, avec si besoin le concours de la force publique ;

— CONDAMNER solidairement Monsieur [O] [Z] et Madame [R] [G] épouse [U] au paiement de la somme de 2463,94 euros, outre les loyer et charges ou indemnités d’occupation dues au jour de l’audience, outre les intérêts au taux légal ;

— CONDAMNER solidairement Monsieur [O] [Z] et Madame [R] [G] épouse [U] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle fixée au montant actuel du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux ;

— CONDAMNER in solidum Monsieur [O] [Z] et Madame [R] [G] épouse [U] au paiement de la somme de 700 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens de la présente instance ;

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé à l’assignation pour un exposé complet des prétentions et moyens de la partie demanderesse.

A l’audience, celle-ci actualise en outre sa demande en paiement au titre de l’arriéré locatif à la somme de 343,67 euros, suivant décompte versé aux débats arrêté à la date du 12 novembre 2025, incluant le loyer du mois de novembre 2025.

Pour leur part, Monsieur [O] [Z] et Madame [R] [G] épouse [U], comparants en personne, sollicitent la poursuite du bail afin de pouvoir se maintenir dans les lieux.

N° RG 25/09346 – N° Portalis DB2E-W-B7J-N5YL

Pour démontrer leur bonne foi, ils affirment avoir depuis lors réglé l’intégralité de la dette locative et produisent à titre de justificatif copie d’un ordre de virement d’un montant de 3260,91 euros exécuté le 31 octobre 2025 à destination de l’étude de commissaire de justice mandatée par les bailleurs.

À l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 12 janvier 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

SUR LA DEMANDE EN RÉSILIATION

Sur la recevabilité de l’action

L’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989 dispose que l’assignation en constat de résiliation de bail doit être notifiée à la préfecture au moins six semaines avant l’audience, à peine d’irrecevabilité.

Par ailleurs, aux termes du I du même article, le bailleur doit également signaler la situation du locataire à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX).

En l’espèce, les époux [J] justifient avoir notifié une copie de l’assignation à la préfecture du Bas-Rhin le 25 août 2025, soit plus de six semaines avant l’audience du 13 novembre 2025.

Ils produisent également la preuve de la notification en date du 13 mars 2025 du commandement de payer à la CCAPEX.

Les formalités légales ayant été régulièrement accomplies, l’action est recevable.

Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire

L’article 24 I de la loi du 06 juillet 1989, dans sa rédaction antérieure au 29 juillet 2023 applicable aux baux conclus avant cette date, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Il résulte de ce texte que la clause résolutoire produit effet à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance du commandement, en cas de non-apurement intégral des sommes visées dans ce délai.

En l’espèce, le bail liant les parties contient une clause résolutoire en son article 8, et un commandement de payer visant cette clause a été signifié à Monsieur [O] [Z] et Madame [R] [G] épouse [U] le 12 mars 2025, pour un montant en principal de 3824,40 euros.

Il ressort de l’historique de compte versé aux débats que les sommes réclamées correspondaient à des loyers et charges impayés devenus exigibles aux termes convenus, ce point n’étant au demeurant pas contesté par les locataires.

Par ailleurs, dans le délai de deux mois suivant la délivrance du commandement, il s’évince des documents produits que les bailleurs ont reçu des versements d’un montant total de 1728,40 euros, soit une somme inférieure au montant visé par le commandement, de sorte que les causes de celui-ci n’ont pas été apurées dans le délai légal imparti, lequel expirait le 12 mai 2025.

Il convient en conséquence de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail précité se sont trouvées réunies à la date du 12 mai 2025.

SUR LA DEMANDE EN PAIEMENT

Aux termes de l’article 7, a) de la loi du 6 juillet 1989, « le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ».

En outre, conformément aux dispositions de l’article 1353 du code civil, « il appartient à celui qui réclame l’exécution d’une obligation de la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation ».

En l’espèce, la partie demanderesse produit un décompte arrêté au 12 novembre 2025, faisant état d’un arriéré locatif s’élevant à 343,67 euros, échéance du mois de novembre 2025 incluse.

Ce décompte, suffisamment précis et circonstancié, permet d’établir la réalité et le montant de la créance invoquée.

A contrario, les défendeurs soutiennent s’être libérés de leur dette locative par un virement d’un montant de 3 260,91 euros, exécuté le 31 octobre 2025 à destination de l’étude de commissaire de justice [I] et associés, et versent aux débats une copie de l’ordre de virement.

Cependant, si ce virement est établi tant par la production de l’ordre de virement que par le décompte locatif qui en tient compte, il y a lieu de relever que Monsieur [O] [Z] et Madame [R] [G] épouse [U] ne produisent aucun élément de nature à contester les sommes restant dues réclamées, ni aucun justificatif de nature à établir le paiement, même partiel, du solde impayé.

Par ailleurs, il résulte de l’article 7 du contrat de bail que les preneurs se sont engagés solidairement au paiement des loyers, charges et accessoires.

Il convient en conséquence de condamner solidairement Monsieur [O] [Z] et Madame [R] [G] épouse [U] à verser aux époux [J] la somme de 343,67 euros, cette somme portant intérêts au taux légal à compter du présent jugement en application de l’article 1231-7 du code civil.

SUR LES DÉLAIS DE PAIEMENT

L’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au litige, dispose en son paragraphe V que « Le juge peut, même d’office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. »

Par ailleurs, ce même texte énonce en son paragraphe VII que « Pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges ».

Il résulte de ces dispositions que le juge peut accorder des délais de paiement lorsqu’il apparaît que le locataire est objectivement en mesure de régler sa dette locative, et que pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause résolutoire sont suspendus, sous réserve du respect par le locataire des échéances fixées et du paiement du loyer courant.

En l’espèce, il résulte des pièces versées aux débats que Monsieur [O] [Z] et Madame [R] [G] épouse [U] sollicitent la poursuite du bail et s’acquittent régulièrement des loyers courants depuis le mois de décembre 2024.

D’autre part, le montant de l’arriéré locatif, s’élevant à 343,67 euros, ne présente pas un caractère significatif et peut raisonnablement être apuré par les locataires dans le cadre de délais de paiement.

Dans ces conditions, il y a lieu de les autoriser à se libérer du montant de leur dette dans un délai qui sera fixé à 6 mois, selon les modalités qui seront précisées au dispositif, les effets de la clause résolutoire étant suspendus pendant toute la durée des délais ainsi accordés.

La demande d’expulsion devient dès lors sans objet.

Il convient toutefois de prévoir que tout défaut de paiement des loyers et charges courants, ou de l’une quelconque des mensualités d’apurement de la dette locative, entraînera la reprise des effets de la clause résolutoire et justifiera leur expulsion du logement, ainsi que leur condamnation au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation jusqu’à leur libération effective et définitive des lieux.

SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Monsieur [O] [Z] et Madame [R] [G] épouse [U], qui succombent à l’instance, supporteront in solidum l’intégralité des dépens.

Sur les frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, « le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations ».

En l’espèce, au regard de l’issue du litige, il serait inéquitable de laisser à la charge des époux [J] l’intégralité des frais irrépétibles qu’ils ont dû engager pour faire valoir leurs droits.

Il convient dès lors de condamner in solidum Monsieur [O] [Z] et Madame [R] [G] épouse [U] à leur verser la somme de 300 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Il convient enfin de rappeler qu’en application des dispositions de l’article 514 du code de procédure civile applicable au présent litige, l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement contradictoire rendu en premier ressort,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail ayant pris effet le 7 juillet 2022 entre Monsieur [S] [J] et Madame [H] [T] épouse [J] d’une part, et Monsieur [O] [Z] et Madame [R] [G] épouse [U] d’autre part, portant sur un logement de type F3 situé au premier étage d’un immeuble sis [Adresse 2], sont réunies à la date du 12 mai 2025;

CONDAMNE solidairement Monsieur [O] [Z] et Madame [R] [G] épouse [U] à verser à Monsieur [S] [J] et Madame [H] [T] épouse [J] la somme de 343,67 euros au titre de l’arriéré locatif, assortie des intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;

AUTORISE Monsieur [O] [Z] et Madame [R] [G] épouse [U] à s’acquitter de cette somme, en sus du paiement du loyer et des charges courants, en 5 mensualités de 57 euros chacune, outre une dernière mensualité qui soldera le montant restant dû en principal et intérêts ;

PRÉCISE que chaque mensualité devra intervenir au plus tard le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DIT qu’en revanche, toute mensualité restée impayée, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré locatif, justifiera :

que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

que le solde de la dette devienne immédiatement exigible sans autre formalité ;

qu’à défaut pour Monsieur [O] [Z] et Madame [R] [G] épouse [U] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, Monsieur [S] [J] et Madame [H] [T] épouse [J] puissent faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique et d’un serrurier si nécessaire ;

que Monsieur [O] [Z] et Madame [R] [G] épouse [U] soient condamnés in solidum à verser à Monsieur [S] [J] et Madame [H] [T] épouse [J] une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail (avec application des modalités de révision du loyer prévues au contrat), jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [O] [Z] et Madame [R] [G] épouse [U] aux entiers dépens de l’instance ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [O] [Z] et Madame [R] [G] épouse [U] à verser à Monsieur [S] [J] et Madame [H] [T] épouse [J] la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE toutes autres demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE que le présent jugement est de plein droit exécutoire par provision ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe aux jour, mois et an susdits et signé par le juge et le greffier.

LE GREFFIER LE JUGE